Mál nr. 17/2022 - Úrskurður
KÆRUNEFND HÚSAMÁLA
ÚRSKURÐUR
uppkveðinn 7. apríl 2022
í máli nr. 17/2022
A
gegn
B ehf.
Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Valtýr Sigurðsson lögfræðingur og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.
Aðilar málsins eru:
Sóknaraðili: A. Umboðsmaður sóknaraðila er C lögmaður.
Varnaraðili: B ehf. Umboðsmenn varnaraðila eru D og E.
Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 381.067 kr. ásamt vöxtum.
Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.
Með kæru, dags. 16. febrúar 2022, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 22. febrúar 2022, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 1. mars 2022, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 8. mars 2022, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 12. mars 2022, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 14. mars 2022. Frekari athugasemdir bárust ekki.
I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. maí 2020 til 31. maí 2021 um leigu sóknaraðila á einbýlishúsi varnaraðila að F. Um var að ræða framlengingu á fyrri leigusamningum en leigutími hófst upphaflega 1. febrúar 2019. Ágreiningur er um lögmæti riftunar sóknaraðila á leigusamningi aðila og endurgreiðslu tryggingarfjár.
II. Sjónarmið sóknaraðila
Sóknaraðili segir að hann hafi tekið íbúðina á leigu frá 1. febrúar 2019 með leigusamningi, dagsettum 3. desember 2018, sem hafi í tvígang verið framlengdur. Eftirfarandi ákvæði hafi verið í öllum leigusamningum: „Leigutaki samþykkir að skipt verði um eldhúsinnréttingu og glugga í húsinu ásamt endurnýjun á raflögn á leigutímabilinu. Skal það valda eins litlu ónæði og unnt er.“ Endurbæturnar hafi þó ekki verið gerðar.
Sóknaraðili hafi búið í íbúðinni ásamt konu sinni. Haustið 2020 hafi farið að bera á veikindum hjá henni og þau talið að það mætti rekja til lélegs ástands íbúðarinnar. Sóknaraðili hafi leitað til heilbrigðiseftirlitsins sem hafi skoðað íbúðina 26. janúar 2021. Í bréfi eftirlitsins, dagsettu sama dag, komi fram að leigjendur hafi gert athugasemdir við að vatn læki inn um rifu á stofulofti og inn um rafmagnsdósir í lofti og hafi myndband verið sýnt af því. Þá blési inn um þá og oft væri mjög kalt í húsinu og erfitt að kynda það upp. Þá væri gólfkuldi mikill. Vísað hafi verið til rakaskemmdar í gólfi í stofu og skemmdir í gluggum, auk rifu í lofti sem hafi flætt inn um. Heilbrigðiseftirlitið hafi staðfest athugasemdirnar í bréfi sínu og komist að niðurstöðu um að húsið gæti verið heilsuspillandi fyrir þá sem þar búi.
Þegar þetta hafi legið fyrir hafi sóknaraðili rift leigusamningnum með vísan til 60. gr. húsaleigulaga en samkvæmt ákvæðinu eigi leigjandi rétt til riftunar teljist húsnæði heilsuspillandi að mati heilbrigðisyfirvalda. Varnaraðili hafi mótmælt riftuninni með tölvupósti 8. febrúar 2021 og byggt á því að húsið væri alls ekki óíbúðarhæft. Sóknaraðili og fjölskylda hans hafi flutt út í janúar 2021 og lyklar verið afhendir 8. febrúar 2021. Við riftunina hafi leiga verið í skilum en tryggingarféð hafi ekki fengist endurgreitt, þrátt fyrir beiðni þar um með tölvupósti 13. júlí 2021.
Þar sem húsnæðið hafi verið heilsuspillandi hafi sóknaraðila verið heimilt að rifta samningnum með vísan til 3. tölul. 60. gr. húsaleigulaga. Leigusamningi hafi verið rift 2. febrúar 2021 og samningnum lokið þann dag. Þá hafi verið liðnir tveir dagar af febrúar og beri sóknaraðila því að greiða 8.933 kr. í leigu fyrir þann mánuð. Trygging vegna leigunnar hafi numið 390.000 kr. og eigi sóknaraðili því rétt á endurgreiðslu að fjárhæð 381.067 kr. Krafa um vexti sé byggð á 5. gr. laga nr. 38/2001.
III. Sjónarmið varnaraðila
Varnaraðili segir að samkvæmt húsnæðisskoðunarskýrslu heilbrigðiseftirlitsins, dags. 26. janúar 2021, hafi húsnæðið allt í einu verið orðið óíbúðarhæft. Varnaraðili hafi andmælt skýrslunni með bréfi, dags. 14. febrúar 2021, á þeim grundvelli að skýrslan væri hroðvirknislega og ófagmannlega unnin, enda hafi eftirlitið viðurkennt það í bréfi, dags. 25. mars 2021. Þar að auki hafi varnaraðili talið að eftirlitið hefði ekki gætt meðalhófsreglu stjórnsýslulaga með því að lýsa húsnæðið óíbúðarhæft. Í fyrrnefndu svari eftirlitsins segi að forsvarsmenn skilji ekki þá reglu, enda hafi þeir virt hana einskis.
Sóknaraðili hafi í tvö skipti endurnýjað leigusamninginn, án þess að hann hafi verið neyddur til þess og hljóti hann því að hafa sætt sig við ástand íbúðarinnar. Það eina sem hefði hugsanlega getað breyst varðandi íbúðina sé rifa sem hafi komið fram í lofti í stofu og lekið inn um í allra verstu vatnsveðrum. Varnaraðili hafi ítrekað reynt að fá smið til að lagfæra lekann, en mjög erfitt hafi verið að ráða iðnaðarmenn í F.
Sóknaraðili hafi skilið við húsnæðið, án þess að hafa gert við skemmdir af hans völdum. Þær séu annars vegar að blöndunartæki í eldhúsi og festing þeirra hafi verið eyðilögð og hins vegar rakaskemmd á stofugólfi sem heilbrigðiseftirlitið hafi nefnt í skýrslu sinni, sem hafi ekki stafað af leka heldur umgengni leigutaka. Þetta þýði að skipta þurfi um parket á stofugólfi.
Tryggingarféð eigi að ganga upp í kostnað vegna umræddra skemmda á húsnæðinu af völdum sóknaraðila. Auk þess sé riftun sóknaraðila ekki viðurkennd.
IV. Athugasemdir sóknaraðila
Í athugasemdum sóknaraðila segir að ekki verði séð að stjórnsýsla heilbrigðiseftirlitsins komi málinu við. Niðurstaða bréfs eftirlitsins, dags. 25. mars 2021, hafi samkvæmt bókun heilbrigðisnefndar frá 22. mars 2021, sem hafi meðal annars byggt á bréfi heilbrigðiseftirlitsins frá 26. janúar 2021, verið sú að húsnæðið væri metið heilsuspillandi fyrir íbúa og það verið bannað til útleigu.
Rétt sé að sóknaraðili hafi ekki verið neyddur til að framlengja leigusamningnum en vegna aðstæðna á leigumarkaði í bæjarfélaginu hafi hann neyðst til þess þar sem annað húsnæði hafi ekki verið í boði. Þótt hann hafi endurnýjað samninginn leysi það sóknaraðila ekki undan þeirri meginskyldu sinni að sinna eðlilegu viðhaldi og hafa húsnæðið í leiguhæfu ástandi. Augljóst sé að sé viðhaldi ekki sinnt versni ástand húsnæðisins. Loks sé bent á að með tölvupósti frá 23. mars 2019 hafi sóknaraðili bent varnaraðila á ýmsa annmarka á hinu leigða og hann boðist til að gera við þá legði varnaraðili til efni. Því erindi hafi ekki verið svarað.
Varðandi skemmdir í eldhúsi hafi borðplata í innréttingu verið orðin svo fúin að ekki hafi verið hægt að festa blöndunartæki við hana. Í þessu sambandi sé bent á að samkvæmt leigusamningi hafi legið fyrir að skipta hafi átt um eldhúsinnréttingu þannig að hún hafi væntanlega þarfnast endurnýjunar. Varðandi skemmdir á parketi í stofu þá hafi það verið skemmt og þarfnast endurnýjunar áður en sóknaraðili hafi tekið húsnæðið á leigu. Í þeim leigusamningum sem gerðir hafi verið segi að úttekt á ástandi hafi farið fram í upphafi leigutíma. Sóknaraðili kannist hvorki við að slík úttekt hafi farið fram né að úttekt hafi verið lögð fram með greinargerð varnaraðila. Hallann af því að úttekt hafi ekki farið fram beri varnaraðili. Þannig liggi ekki fyrir sönnun um að sóknaraðili hafi unnið tjón á hinu leigða.
Í málinu liggi fyrir að heilbrigðiseftirlitið hafi komist að þeirri niðurstöðu 26. janúar 2021 eftir skoðun á hinu leigða að húsnæðið gæti verið heilsuspillandi. Með bókun heilbrigðisnefndar frá 22. mars 2021 hafi verið staðfest að húsnæðið væri heilsuspillandi og hafi útleiga þess verið bönnuð. Byggi sú bókun á skoðun sem hafi farið fram 26. janúar og teljist því hið leigða hafa verið heilsuspillandi frá þeim degi. Riftunarheimild sé því fyrir hendi samkvæmt 3. tölul. 60. gr. Þá liggi ekkert fyrir um að sóknaraðili hafi unnið tjón á hinu leigða.
V. Niðurstaða
Deilt er um lögmæti riftunar sóknaraðila á leigusamningi aðila. Samkvæmt 3. tölul. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, er leigjanda heimilt að rifta leigusamningi spillist húsnæðið svo á leigutíma af ástæðum sem ekki verða raktar til leigjanda að það nýtist eigi lengur til fyrirhugaðra nota eða teljist heilsuspillandi að mati heilbrigðisyfirvalda. Með vísan til þessa ákvæðis rifti sóknaraðili leigusamningnum með tölvupósti 2. febrúar 2021 og skilaði hann lyklum til varnaraðila 8. febrúar 2021.
Fyrir liggur skýrsla Heilbrigðiseftirlits Vesturlands, dags. 26. janúar 2021, vegna skoðunar eftirlitsins á húsinu sama dag. Í skýrslunni segir að viðhaldi hússins sé verulega ábótavant þar sem leki sé um loft, það sé óþétt og aðstaða til kyndingar sé ófullnægjandi, mælingar á veggjum og gólfi staðfesti að það sé of kalt. Þá sé einangrun í gólfi á milli hæða ekki til staðar. Niðurstaða skýrslunnar var sú að húsnæðið gæti verið heilsuspillandi fyrir íbúa og tekið fram að lagt yrði til við heilbrigðisnefnd að lagt yrði bann við afnotum húsnæðisins í samræmi við 24. gr. reglugerðar um hollustuhætti, nr. 941/2002. Varnaraðili andmælti skýrslunni með bréfi, dags. 14. febrúar 2021. Þá staðfesti heilbrigðisnefnd skýrslu heilbrigðiseftirlitsins á fundi 22. mars 2021 þar sem niðurstaðan var sú að húsnæðið væri metið heilsuspillandi fyrir íbúa og segir að afnot þess væru bönnuð til útleigu í samræmi við 24. gr. reglugerðar nr. 941/2002.
Liggur þannig fyrir skýrsla heilbrigðiseftirlitsins og niðurstaða heilbrigðisnefndar um að húsið hafi verið óíbúðarhæft. Þar að auki hefur varnaraðili ekki lagt fram nein gögn sem hnekkja þeirri niðurstöðu en í þessu tilliti telur nefndin engu breyta þótt skýrsla heilbrigðiseftirlitsins hafi verið uppfærð eftir að athugasemdir varnaraðila komu fram, enda breyttu þær ekki niðurstöðu skýrslunnar. Telur kærunefnd því að sóknaraðila hafi verið heimilt að rifta leigusamningi aðila, sbr. 3. tölul. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga, með tölvupósti 2. febrúar 2021.
Samkvæmt 3. mgr. 60. gr. húsaleigulaga falla réttindi og skyldur leigusala og leigjanda samkvæmt leigusamningi niður frá dagsetningu riftunar og skuli leigjandi rýma húsnæðið þegar í stað nema aðilar semji um annað og skuli leigusali þá eiga rétt á greiðslu leigu vegna þess tíma sem líður frá riftun og þar til leigjandi hefur rýmt leiguhúsnæðið samkvæmt samkomulaginu. Óumdeilt er að sóknaraðili skilaði lyklum 8. febrúar 2021 og bar sóknaraðila því að greiða leigu til þess dags.
Við upphaf leigutíma lagði sóknaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 390.000 kr. til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila. Varnaraðili telur að honum sé heimilt að halda tryggingarfénu eftir á þeirri forsendu að sóknaraðili hafi valdið skemmdum á hinu leigða.
Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans.
Í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skal hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu.
Engin gögn styðja það að varnaraðili hafi gert kröfu í tryggingarféð. Þegar af þeirri ástæðu ber honum að endurgreiða tryggingarféð að fjárhæð 390.000 kr. að frádreginni leigu vegna 1.-8. febrúar 2021 að fjárhæð 38.288 kr., ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem sóknaraðili skilaði varnaraðila húsinu 8. febrúar 2021 reiknast dráttarvextir frá 9. mars 2021.
Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.
ÚRSKURÐARORÐ:
Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 351.712 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 9. mars 2021 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.
Reykjavík, 7. apríl 2022
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson Eyþór Rafn Þórhallsson