Mál nr. 7/2010
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 7/2010
Heimild eiganda til að láta framkvæma viðgerðir á sameign innan húss og skipta um glugga.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi Húseigendafélagsins, dags. 6. september 2010, f.h. A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, var beint til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B og C, hér eftir nefnd gagnaðilar.
Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð D f.h. gagnaðila, dags. 28. september 2010, og athugasemdir Húseigendafélagsins f.h. álitsbeiðanda, dags. 11. október 2010, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar föstudaginn 5. nóvember 2010.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða þríbýlishúsið X nr. 143 í R. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á jarðhæð en gagnaðili er eigandi íbúða á 2. og 3. hæð. Ágreiningur er um framkvæmdir í sameign.
Kröfur álitsbeiðanda eru:
- Að viðurkennt verði að álitsbeiðanda sé heimilt á grundvelli 38. gr. laga nr. 26/1994 að láta framkvæma nauðsynlegar viðgerðir og viðhald á sameign innanhúss á kostnað allra eigenda, þ.e. að mála sameignina að innan og endurnýja gólfefni.
- Að viðurkennt verði að álitsbeiðanda sé heimilt að láta skipta um þrjá glugga á sameigninni á kostnað allra eigenda, auk þess að setja nýtt gler í einn glugga að auki.
Í álitsbeiðni kemur fram að í september 2005 eignaðist álitsbeiðandi með arftöku íbúð á jarðhæð við X nr. 143 í R. Tvær aðrar íbúðir séu í húsinu og séu þær báðar í sameign gagnaðila. Íbúðunum tveimur hafi verið breytt frá upphaflegu fyrirkomulagi og þær stúkaðar niður í mörg herbergi sem séu og hafi verið í útleigu undanfarin ár, þ.e. frá því áður en álitsbeiðandi eignaðist íbúðina, auk þess sem gagnaðilar hafi leigt út geymslurými í kjallara til íbúðar ásamt sameiginlegu baðherbergi svo sem um einkaíbúð væri að ræða.
Álitsbeiðandi greinir frá því að ástand sameignarinnar sé í dag afar slæmt, en áratugir séu síðan stigahús og önnur sameign innanhúss hafi verið máluð og gólfefni endurnýjað, svo dæmi sé nefnt. Gluggar á sameigninni séu sjáanlega skemmdir og þar sem gler hafi brotnað í gegnum tíðina hafi verið settar tréplötur fyrir gluggaopið í stað þess að kaupa nýtt gler.
Þar sem langt sé liðið frá því að viðhaldi var síðast sinnt hafi sameignin með tímanum skemmst og sé nú orðið afar brýnt að sinna eðlilegu viðhaldi. Álitsbeiðandi telur meðal annars ljóst að verðgildi eignarinnar sé í dag mun lægra en ef stigahúsi hefði verið haldið við með eðlilegum hætti fram til þessa.
Frá því að álitsbeiðandi eignaðist íbúð sína hafi hún ítrekað reynt að fá gagnaðila til samvinnu um viðhald og þrif sameignarinnar og hafi meðal annars boðað til fjölmargra húsfunda í þessu skyni, sent gagnaðilum skriflegar áskoranir og rætt við gagnaðila (B) í síma. Erfiðlega hafi gengið að fá gagnaðila til að mæta á húsfundi, jafnvel þótt fundartími hafi verið ákveðinn í samráði við þau, og hafi tillögum álitsbeiðanda um nauðsynlegt viðhald verið tekið illa og áskoranir hennar í því efni engu skilað. Gagnaðilar hafi ítrekað færst undan og komist hjá því að ræða nauðsynlegar viðgerðir, eða eftir atvikum lýst því yfir að þau samþykki þær ekki, með þeirri undantekningu að viðgerðir á útitröppum hafi verið samþykktar fyrir nokkru síðan.
Til stuðnings kröfu sinni vísar álitsbeiðandi í úttekt R, dags. 28. september 2009, sem var lögð fram á húsfundi 7. október sama ár. Þar komi meðal annars fram að við skoðun heilbrigðiseftirlits R á sameigninni hafi komið í ljós að gólfefni hafi verið slitin og sums staðar farin að losna þannig að valdið gæti slysahættu. Sameignin uppfylli meðal annars ekki þær kröfur sem gerðar séu í 14. gr. reglugerðar um hollustuhætti, nr. 941/2002. Því sé beint til eigenda húsnæðisins að þeir sjái til þess að þrif og viðhald húsnæðis í sameign verði bætt þannig að ákvæði fyrrnefndrar reglugerðar séu uppfyllt.
Fyrir liggi tilboð í þær viðgerðir sem álitsbeiðandi telur nauðsynlegar. Fleiri tilboða hafi verið aflað en þau verið óhagstæðari en þau sem lögð séu fram með álitsbeiðni. Það athugast að frá því að tilboð í gluggaskipti hafi verið gert hafi brotnað ein rúða til viðbótar í sameign í kjallara hússins, og megi því gera ráð fyrir að kostnaður við nauðsynlegar gluggaviðgerðir sé hærri sem því nemur.
Álitsbeiðandi telur sig hafa gert allt sem í hennar valdi stendur innan húsfélagsins til að stuðla að því að sameigninni að X nr. 143 verði haldið við í samræmi við framangreint. Þrátt fyrir það hafi gagnaðilar ekki fengist til samvinnu nema að mjög takmörkuðu leyti. Sameignin hafi verið látin grotna niður í langan tíma og gagnaðili hafi, í krafti meirihlutaeignar sinnar í húsinu, staðið í vegi fyrir eðlilegu viðhaldi og umhirðu sameignarinnar.
Ljóst sé að sameignin liggi undir frekari skemmdum og þurfi nauðsynlega á viðhaldi að halda og vísast um það meðal annars til úttektar heilbrigðisyfirvalda og ljósmynda. Verðgildi eigna í húsinu líði fyrir viðhaldsleysið undanfarna áratugi. Gagnaðilar hafi ekki fengist til samvinnu og til að hefjast handa í málinu þrátt fyrir ítrekuð tilmæli og áskoranir. Fjölmörg tilboð hafi verið fengin í viðgerðir og liggi því fyrir hver kostnaður við viðgerðirnar sé. Bent sé á að gagnaðilar hafi fengið tækifæri til að afla tilboða sjálfir og hafi þeim verið bent á að gera það, meðal annars í fundarboði húsfundar sem haldinn var 7. október, en því hafi ekki verið sinnt.
Með vísan til alls framangreinds telur álitsbeiðandi að skilyrði 38. gr. laga um fjöleignarhús hafi verið uppfyllt hvað varðar viðhald stigahússins og sameignarinnar, þ.e. málun og teppalagningu stigahúss og gluggaskipti, jafnframt vísar álitsbeiðandi til 57. gr. laga um fjöleignarhús.
Í greinargerð gagnaðila er greint frá því að gagnaðili (B) hafi veikst alvarlega fyrir þremur árum og hafi þurft að hætt 30. apríl 2008 að stunda atvinnu. Síðan þá hafi hann ekki getað stundað störf á almennum vinnumarkaði.
Gagnaðilar eigi tvær íbúðir í húsinu sem og í X nr. 145, en þær hafi verið í útleigu í nokkur ár.
Gagnaðilar bendi á að árið 2008 hafi orðið banka- og efnahagslegt hrun á Íslandi og hafi það væntanlega ekki farið fram hjá neinum að síðan hafi aðstæður húseigenda farið hríðversnandi. Lán hafi hækkað verulega og leigumarkaður versnað til muna, þ.e. leigutekjur hafi lækkað. Gagnaðili (B) hafi undanfarin þrjú ár gert ítrekaðar tilraunir til að selja allar þessar fjórar íbúðir á X nr. 143 og 145 en ekkert gangi og íbúðirnar séu í sölumeðferð. Hann reyni allt sem hann geti til að selja. Lánin á eignunum hækki sífellt og einnig afborganir lána, leigutekjur lækki og veikindi hafi sett stórt strik í reikninginn hjá honum.
Gagnaðilar hafi ekki fjárhagslega getu til að fara í framkvæmdir eins og er en muni gera það um leið og aðstæður skapist. Þau eigi eins og þúsundir annarra íbúðareigenda fullt í fangi með að standa af sér þær aðstæður sem nú hafi skapast í íslensku samfélagi.
Í athugasemdum álitsbeiðanda er það áréttað að það sé meginhlutverk húsfélags að annast viðhald sameignar þannig að verðmæti eigna haldist og hún þjóni sem best þörfum eigenda. Það hafi slæmar afleiðingar fyrir alla eigendur þegar uppi er staðið sé brýnu viðhaldi ekki sinnt. Það geti ekki gengið til lengri tíma að einn eigandi í húsi geti, í krafti meirihlutaeignar sinnar, staðið í vegi fyrir eðlilegu viðhaldi eða dregið það úr hömlu. Athafnaleysi gagnaðila fari í bága við heill hússins og sé í því ljósi eðlilegt að setja ákvörðunarvaldi þeirra sem meirihlutaeiganda skorður eins og málum sé hér háttað. Sameignin hafi nú þegar verið í niðurníðslu í langan tíma vegna vanrækslu gagnaðila og telur álitsbeiðandi sér óskylt að búa við þetta ástand lengur, hvað sem líði fjárhagsstöðu gagnaðila.
Fullyrðing gagnaðila um að þau muni fara í framkvæmdir á X nr. 143 um leið og aðstæður skapist hafi að mati álitsbeiðanda litla sem enga þýðingu. Séu fjárhagslegir hagsmunir gagnaðila áfram látnir ráða för um viðhald hússins gæti vel farið svo að engu viðhaldi yrði sinnt í langan tíma enn, hvað sem viðhaldsþörf hússins líði. Því sé ekki hægt að fallast á að beðið verði með allt viðhald þar til þetta skilyrði hafi verið uppfyllt.
Að mati álitsbeiðanda megi vissulega taka tillit til bágrar fjárhagsstöðu eigenda í einhvern tíma en ekki sé unnt að láta hana ráða viðhaldsmálum til lengri tíma. Í þessu tilviki hafi viðhald sameignar setið á hakanum frá því löngu áður en álitsbeiðandi eignaðist íbúð sína, og hafi gagnaðilar lengi borið fyrir sig fjárskorti. Sameignin á X nr. 143 liggi undir skemmdum og sé viðhald orðið nauðsynlegt og brýnt. Gagnaðilar hafi ekki mótmælt því. Álitsbeiðandi eigi ekki að þurfa að una við slíkt ástand sem nú hafi varað í mörg ár. Ákvarðanir um viðhald verði að taka með hagsmuni hússins að leiðarljósi.
III. Forsendur
Sá kostnaður vegna sameignar, sem leiðir af löglegum ákvörðunum stjórnar húsfélags, almenns fundar þess eða ráðstöfunum sem einstakur eigandi hefur heimild til að gera, er sameiginlegur, sbr. 1. tölul. 43. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Um heimildir eiganda til að grípa til einhliða ráðstafana er fjallað í 38. gr. laganna. Þar kemur fram að eiganda sé rétt að láta framkvæma nauðsynlegar viðgerðir á sameign á kostnað allra ef hún eða séreignarhlutar liggja undir skemmdum vegna vanrækslu á viðhaldi og húsfélagið eða aðrir eigendur hafa ekki, þrátt fyrir tilmæli og áskoranir, fengist til samvinnu og til að hefjast handa í því efni. Þá segir í 2. mgr. 38. gr. að áður en framkvæmdir hefjast skuli viðkomandi eigandi jafnan afla sönnunar á nauðsyn viðgerðarinnar, umfangi hennar og kostnaði við hana og öðrum atriðum sem máli geta skipt. Skuli viðgerðin síðan framkvæmd á þeim grundvelli en óveruleg og óhjákvæmileg frávik skipti þó ekki máli. Loks er kveðið á um í 3. mgr. 38. gr. að með kostnað vegna undirbúnings slíkra viðgerða og framkvæmdar þeirra skuli fara sem sameiginlegan kostnað samkvæmt lögum þessum.
Í máli þessu er deilt um heimild álitsbeiðanda til að láta framkvæma nauðsynlegar viðgerðir og viðhald á sameign á kostnað allra eigenda. Í málinu liggur meðal annars fyrir bréf R, dags. 28. september 2009, þar sem fram kemur að heilbrigðiseftirlit R hafi skoðað sameign í húsi aðila. Eignin hafi verið óþrifaleg og gólfefni slitin og sums staðar farin að losna þannig að valdið gæti slysahættu. Að auki liggja fyrir myndir af sameigninni. Gagnaðili hefur ekki mótmælt lýsingu álitsbeiðanda á ástandi eignarinnar né þörf fyrir viðhald en hefur vísað til þess að hann hafi ekki fjárhagslega getu til framkvæmdanna.
Einnig liggja fyrir fundargerðir og bréf þar sem fram kemur að álitsbeiðandi hefur ítrekað rætt um málun á sameign og skipti á gólfefnum á húsfundum og reynt að fá gagnaðila til samvinnu um þessar framkvæmdir, án árangurs. Að auki liggja fyrir tilboð þar sem fram kemur hvert umfang viðgerðanna og kostnaður mun vera.
Með vísan til ofangreinds er það álit kærunefndar að álitsbeiðanda sé heimilt að láta mála sameign að innan og endurnýja gólfefni hennar á kostnað allra eigenda.
Í nefndu bréfi heilbrigðiseftirlits R er ekki minnst á glugga og gler í sameign og af fyrirliggjandi myndum verður ekki ráðið með vissu hvort eða að hve miklu leyti er nauðsynlegt að skipta um glugga. Er það því álit kærunefndar að hafna verði kröfu álitsbeiðanda hvað þann þátt varðar.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda sé heimilt að láta mála sameign að innan og endurnýja gólfefni hennar á kostnað allra eigenda.
Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda sé ekki heimilt að láta skipta um glugga og gler í sameign á kostnað allra eigenda.
Reykjavík, 5. nóvember 2010
Arnbjörg Sigurðardóttir
Karl Axelsson
Ásmundur Ásmundsson