Mál nr. 8/2010
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 8/2010
Heimild leigusala til greiðslu bankatryggingar.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 7. september 2010, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð C hdl., f.h. gagnaðila, dags. 22. september 2010, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 27. september 2010, athugasemdir lögmanns álitsbeiðanda, dags. 1. október 2010, og athugasemdir lögmanns gagnaðila, dags. 16. október 2010, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar mánudaginn 6. desember 2010.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Með leigusamningi, dags. 10. júlí 2009, tók álitsbeiðandi á leigu hús að X nr. 34 í R í eigu gagnaðila. Um var að ræða tímabundinn leigusamning frá 15. júlí 2009 til 15. júlí 2010. Ágreiningur er um bankatryggingu.
Kröfur álitsbeiðanda eru:
Að gagnaðili eigi ekki rétt á útgreiðslu bankatryggingar.
Til vara: Að gagnaðili eigi ekki rétt á útgreiðslu bankatryggingarinnar án þess að hafa áður gert skriflega og rökstudda kröfu fyrir því sem bæta þurfi og veita álitsbeiðanda hæfilegan tíma til að bæta úr annmörkum.
Til þrautavara: Að kærunefndin taki afstöðu til þeirra álitaefna sem um ræðir í málinu og hvernig halda beri til haga réttum skilum samkvæmt leigusamningi í ljósi staðreynda málsins.
Kröfur gagnaðila eru:
Að tjón hans verði viðurkennt ásamt rétti til að fá greidda út umrædda bankatryggingu. Þess er einnig krafist að viðurkenndur verði réttur hans til þess að krefja álitsbeiðanda um leigu til 15. september 2010 og til vara fyrir þann tíma sem tekur að lagfæra húsnæðið.
Í álitsbeiðni kemur fram að í júlí 2009 hafi aðilar gert með sér tímabundinn leigusamning sem hafi runnið út 15. júlí 2010. Bankatrygging að fjárhæð 600.000 kr. hafi verið sett fyrir skilvísum greiðslum og mögulegu tjóni á húsnæðinu. Þann 2. júlí 2010 hafi álitsbeiðandi reynt að ná sambandi við gagnaðila, meðal annars til að athuga hvernig skil ættu að vera á húsnæði og kanna hvort mögulegt væri að fá að vera út júlímánuð í húsinu. Netfangið sem gagnaðili hafði gefið upp hafi ekki verið virkt og álitsbeiðandi því ekki viss hvort hann væri á leiðinni heim eða hvernig hann ætlaði að ráðstafa húsinu eða haga leigulokum. Gagnaðili hafi ekki svarað álitsbeiðanda og hann hafi hafist handa við að ganga frá húsinu svo unnt væri að skila því 15. júlí 2010 eða skömmu eftir það. Álitsbeiðandi hafi þó verið tilbúinn til að greiða fyrir leigu út júlímánuð ef til þess kæmi. Álitsbeiðandi hafi talið sig sýna ábyrgð með því hafa virkt öryggiskerfi en hafi gengið frá því við Securitas að það yrði tekið niður án kostnaðar, ef gagnaðili vildi ekki hafa það.
Álitsbeiðandi greinir frá því að ekkert hafi heyrst frá gagnaðila fyrr en hann hringdi 23. júlí 2010. Hann hafi þá komist að því að álitsbeiðandi væri fluttur út og haldið því fram að álitsbeiðandi hefði ekki greitt leiguna. Álitsbeiðandi hafði þó greitt fyrir hálfan mánuð, í samræmi við samning aðila. Svo hafi virst sem banki gagnaðila hafi skýrt honum frá því að greiðsla hafi ekki borist. Álitsbeiðandi hafi skýrt sína hlið, sagt að þau væru farin úr húsinu. Hann hefði þó ekki enn þrifið og ekki getað skilað lyklum, enda enginn umboðsmaður skilgreindur fyrir hönd gagnaðila. Gagnaðili hafi virst komast í uppnám og sagt þetta setja sig á kaldan klaka. Álitsbeiðandi hafi sagst vilja vinna með honum að sómasamlegum frágangi og aðstoða hann eftir bestu getu. Hann hafi sagst ætla að vera í sambandi síðar. Síðar þann dag hafi gagnaðili hringt aftur og meðal annars sagst hafa sett sig í samband við bankann. Hann ætlaði að leysa út tryggingu að fjárhæð 600.000 kr. sem álitsbeiðandi hefði lagt fram fyrir skilvísum greiðslum og bótum af völdum tjóns. Gagnaðili hafi haldið því fram að þar sem álitsbeiðandi hefði ekki skilað húsnæðinu 15. júlí 2010 hefði hafist nýtt þriggja mánaða leigutímabil og hann ætti fullan rétt á þessum peningum.
Álitsbeiðandi kveður Securitas hafa hringt síðar um kvöldið og tilkynnt að maður sem segðist vera bróðir gagnaðila hafi farið inn í húsnæðið að X og öryggiskerfið sem álitsbeiðandi hafi látið setja upp farið í gang. Til að koma í veg fyrir að maðurinn yrði handtekinn og ákærður fyrir húsbrot hafi álitsbeiðandi heimilað Securitas að leyfa honum að fara inn, enda hafi álitsbeiðandi litið þannig á að þarna hefðu þó alla vega orðið til skjalfest skil á húsnæðinu þrátt fyrir að álitsbeiðandi væri ekki búinn að þrífa. Næsta dag, 24. júlí 2010, hafi maki álitsbeiðanda og móðir hans þrifið allt húsnæðið. Álitsbeiðandi hafi litið þannig á að skil hefðu verið á húsnæðinu þessa helgi, maður á vegum gagnaðila hefði þá farið inn í húsið og það hafi þá verið þrifið.
Álitsbeiðandi hafi talið að þeir gætu leyst þetta mál í góðu tómi vikuna eftir. Síðar hafi komið í ljós að maðurinn hafði farið inn í húsið til að ná myndum af því óþrifnu. Þær hafi svo verið lagðar fram hjá sýslumanni tveimur vikum síðar þegar húsið hafði staðið hreint í næstum tvær vikur.
Álitsbeiðandi kveðst hafa fengið tilkynningu um það frá NBI hf. að gagnaðili hafi krafist þess að fá tryggingu þá sem álitsbeiðandi lagði fram vegna húsaleigusamningsins greidda vegna þrifa, skemmda á húsnæði og þar sem nýtt þriggja mánaða leigutímabil væri hafið. Í bankanum hafi hann fengið þær upplýsingar að tryggingin yrði greidd út. Álitsbeiðandi hafi leitað til lögmanns til að setja fram lögbannsbeiðni sem sýslumaður féllst á.
Aðilar hafi hist að X þann 12. ágúst 2010. Þar hafi verið mættir lögmenn beggja, álitsbeiðandi og bróðir gagnaðila. Þar hafi verið greinileg ummerki um að einhverjir hefðu verið í húsinu. Farið hafi verið yfir þrif og skoðaðar þær skemmdir sem hafi átt að hafa orðið á húsnæðinu, eldavél og parketi. Álitsbeiðandi hafi skýrt frá því að skemmdirnar hefðu verið komnar þegar hann tók við húsnæðinu, kona hans og kona gagnaðila hefðu rætt þessi atriði fyrir afhendingu. Því næst hafi verið skoðað ástand málningar, en ljóst sé að gott væri að mála húsið enda komin 2–3 ár frá byggingu og sprungur myndast og húsið hreyfst til eins og ný hús gera. Að endingu hafi aðilar verið ásáttir um að aðalmálið væru gifsfestingar þær sem álitsbeiðandi hafði sett upp, þetta hafi þó verið viðurkenndar gifsfestingar. Álitsbeiðandi hafi talið um 20 slíkar festingar í öllu húsinu og boðist til að koma og laga götin eftir þessar festingar ef það mætti verða til að ljúka málinu.
Ekkert hafi heyrst frá lögmanni gagnaðila fyrr en lögmaður álitsbeiðanda hafi gengið á eftir því og þá hafi þeir virst vilja halda öllum kröfum til streitu og ekkert gefa eftir til að reyna að ljúka málinu. Álitsbeiðandi hafi boðist til að senda málarameistara til að laga göt eftir veggfestingar mála yfir en því verið hafnað. Engin formleg krafa hafi í raun borist álitsbeiðanda, engin úttekt hafi farið fram að því er hann best viti, utan fyrrgreindrar sameiginlegu heimsóknar. Nú sé hins vegar svo komið að álitsbeiðandi sitji uppi með lögfræðikostnað upp á 300.000 kr. og 1.100.000 kr. liggjandi í tryggingarfé. Þá liggi að auki fyrir dómtaka í lögbannsmálinu, sem hafi í för með sér frekari kostnað.
Álitsbeiðandi kveðst allur af vilja gerður til að ganga frá eftir sig, og jafnvel ganga lengra með því að fylla upp í göt á veggnum sem þó séu eftir viðurkenndar festingar í byggingarefninu.
Loks bendir álitsbeiðandi á að enginn sjálfkrafa þriggja mánaða leigutími hafi hafist við lok tímabundins leigusamnings.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að lögmaður hans fari með málið fyrir hönd hans og að samhliða sé rekið mál fyrr Héraðsdómi S vegna sama ágreiningsefnis. Þess sé í fyrsta lagi krafist að málinu verði vísað frá þar sem sama mál sé rekið fyrir dómstólum. Verði ekki á það fallist sé óskað eftir að kærunefndin úrskurði að gagnaðili eigi rétt á að fá tjón sitt bætt úr hendi álitsbeiðanda.
Gagnaðili lýsir málavöxtum á þann hátt að eins og fram komi í álitsbeiðni þá hafi aðilar gert samning sín á milli 10. júlí 2009 um leigu á umræddu húsnæði. Í aðdraganda þess að leigusamningurinn rann út hafi gagnaðili haft samband við álitsbeiðanda símleiðis og spurt nánar út í hvernig standa skyldi að afhendingu leiguhúsnæðisins og hvort gerðarbeiðandi vildi leigja það áfram. Svör gerðarbeiðanda hafi verið á þá leið að hann væri að skoða málið. Gagnaðili mótmælir því að álitsbeiðandi hafi ekki getað náð í sig. Álitsbeiðandi hafi þekkt vel til aðstæðna gagnaðila og hann hafi haft öll tölvupóstföng hans ásamt því að þekkja til aðstandanda gagnaðila sem hann hefði getað treyst fyrir skilaboðum til gagnaðila. Jafnframt hafi nágrannar hans verið í beinu sambandi við gagnaðila.
Þann 22. júlí 2010 hafi gagnaðili fengið þær upplýsingar frá banka sínum á Íslandi að álitsbeiðandi hafi ekki greitt fulla leigu fyrir júlímánuð heldur hafi eingöngu verið greitt fyrir hálfan mánuð. Í framhaldi af því hafi gagnaðili sett sig í samband við álitsbeiðanda 23. júlí sl. og beðið hann um að gera grein fyrir stöðu mála er varðaði leiguhúsnæðið. Svör álitsbeiðanda hafi verið á þá leið að hann hefði ekki tíma til að svara spurningum gagnaðila þar sem hann væri í veiði. Sama dag hafi gagnaðili einnig reynt að ná á maka álitsbeiðanda en ekki tekist.
Um kvöldið sama dag hafi gagnaðili beðið bróður sinn að fara að húsnæðinu og kanna aðstæður en það sé staðfest af starfsmanni Securitas. Umræddur starfsmaður geti staðfest að húsið hafi verið óþrifið og illa frá gengið. Einnig geti umræddur starfsmaður staðfest að í húsinu hafi verið hlutir sem voru í eigu álitsbeiðanda þótt álitsbeiðandi segist hafa tæmt fasteignina 15. júlí sl. Í álitsbeiðni komi einnig fram að álitsbeiðandi hafi tæmt húsið og þrifið þann 24. júlí sl.
Gagnaðili kveður það rangt að ágreiningur þessi snúist aðallega um þrif á fasteigninni. Samkvæmt samtölum við álitsbeiðanda og lögmann hans er viðurkennt að álitsbeiðandi hafi skemmt gifsveggi með gifsfestingu. Festingarnar séu „groddalegar“ og illa uppsettar. Álitsbeiðandi hafi boðist til að taka þær niður og laga en í tilboði hans til gagnaðila hafi hann eingöngu viljað sparsla í götin og bletta. Gagnaðili tekur fram að húsið sé tveggja ára og því ekki um eðlileg afföll að ræða. Álitsbeiðandi hafi gengið illa um fasteignina og farið illa með hluti sem voru nýir.
Hvað varði fullyrðingar álitsbeiðanda um að kröfur hafi verið óljósar þá sé það rangt en taka tillit til þess að eftir því sem á líður komi fram ýmsar skemmdir sem hafi sést ekki vegna óþrifnaðar. Ágreiningurinn snúist um að gagnaðili fái greidda leigu til þess tíma er hann hafi komið húsnæðinu aftur í leigu sem hafi verið 15. september 2010 eða hann fái leigu fyrir þann tíma sem talið sé að taki að lagfæra skemmdirnar. Einnig greini aðila á um kostnað við þrif á húsnæði, lagfæringu á veggjum, viðgerð á skápum, viðgerð á gluggakörmum og viðgerð á kaffivél.
Gagnaðili greinir frá því að álitsbeiðandi hafi fengið sendar myndir sem sýni skemmdir á húsnæðinu. Jafnframt hafi lögmanni álitsbeiðanda verið sendur tölvupóstur um kostnað vegna viðgerða á hinum skemmda. Lögmaður álitsbeiðanda farið fram á það að matsmaður yrði fenginn til að meta skemmdirnar á fundinum 12. ágúst sl. þegar aðilar mættu að X til að fara yfir skemmdir á húsnæðinu. Gagnaðili hafi ekki verið því mótfallinn en ekki viljað bera kostnað af því. Álitsbeiðandi hafi ekki boðað matsmann á fundinn.
Gagnaðili vísar til ljósmynda þar sem sjá megi hvernig álitsbeiðandi skyldi við húsið. Þar megi sjá að það var óþrifið og illa gengið um. Einnig megi sjá skemmdir á fasteigninni sem sé nýlega byggð og því ekki um eðlilega rýrnun að ræða. Megi nefna sem dæmi skemmdir á parketi, veggjum, skápum og kaffivél. Þurfi því að skipta um hluta af parketi, lagfæra veggi og innbyggða kaffivél.
Í athugasemdum lögmanns álitsbeiðanda er áréttað að gagnaðili hafi ekki tilnefnt umboðsmann hér á landi fyrir sína hönd, sbr. 7. gr. húsaleigulaga. Gagnaðili hafi engan reka gert í að nálgast eign sína eftir að samningurinn rann út og ekki fyrr en rúmri viku eftir að bróðir hans fór að húsinu. Álitsbeiðandi hafi verið farinn úr húsinu á umsömdum tíma en ekki fengið neinar upplýsingar um hvert hann ætti að skila lyklum eða ganga frá húsinu að öðru leyti. Gagnaðili hafi ekki boðið álitsbeiðanda að bæta úr þeim ágöllum sem hann hafi talið vera á húsinu. Álitsbeiðandi bendir á gagnaðili hafi hvorki fyrir afhendingu hússins né eftir skil látið gera úttekt á því og að reikningar sem hafi verið framlagðir af hálfu gagnaðila séu ýmist unnir einhliða af honum eða séu ómarkvissir og óafmarkaðir. Kveðst álitsbeiðandi hafa heimildir fyrir því að áætlun um kostnað við þrif sé undirrituð af dóttur eiginkonu gagnaðila. Álitsbeiðandi áréttar að þegar aðilar hittust í húsinu 12. ágúst hafi verð gerð tillaga um að óháður þriðji aðili yrði fenginn til að koma með en þeirri tillögu hafi verið svarað á þann hátt að álitsbeiðandi yrði að bera kostnað af því. Í 1. mgr. 70. gr. húsaleigulaganna komi fram að aðilar málsins skuli bera kostnað af störfum slíks matsmanns í sameiningu. Því hafi farið svo að enginn matsmaður hafi verið fenginn.
Álitsbeiðandi kveðst hafa boðist til að lagfæra og taka niður festingar og skrúfur á veggjum, án þess að fallast á að með þeim hefðu verið unnar skemmdir á fasteigninni á neinn hátt. Þetta tilboð hafi verið sett fram til þess að reyna að ljúka málinu með sátt en þegar ekki var fallist á það hafi tilboðið fallið um sjálft sig.
III. Forsendur
Greini aðila leigusamnings á við gerð eða framkvæmd leigusamnings geta þeir óskað eftir álitsgerð kærunefndar húsamála um ágreiningsefnið, sbr. 1. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994. Meðferð ágreinings aðila fyrir dómstólum kemur ekki í veg fyrir að þeir geti skotið máli sínu til nefndarinnar og er kröfu gagnaðila um frávísun því hafnað.
Aðila greinir á um hvort gagnaðili geti leyst til sín framlagða tryggingu álitsbeiðanda vegna tjóns á hinu leigða af völdum álitsbeiðanda. Reglur um skil leiguhúsnæðis og úttektir á hinu leigða eru í XIII. og XIV. kafla húsaleigulaga. Samkvæmt 63. gr. laganna skal leigjandi skila húsnæðinu að leigutíma loknum í hendur leigusala í sama ástandi og hann tók við því. Ber leigjandi óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því, að svo miklu leyti sem slíkt telst ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafar af atvikum sem voru leigjanda sannanlega óviðkomandi. Bótakröfu sinni verður leigusali að lýsa skriflega eða hafa uppi áskilnað þar að lútandi innan tveggja mánaða frá skilum leiguhúsnæðis, sbr. ákvæði 64. gr. laga nr. 36/1994. Í 65. gr. sömu laga segir að komi leigusali og leigjandi sér ekki saman um bótafjárhæð vegna skemmda á hinu leigða húsnæði skuli byggingafulltrúi meta tjónið. Í 1. mgr. 70. gr. laganna segir að þegar úttekt sé gerð á húsnæði í upphafi eða við lok leigutíma skuli aðilar staðgreiða að jöfnu kostnað vegna hennar. Í 71. gr. kemur fram að aðilum leigusamnings sé skylt að láta fara fram úttekt á hinu leigða húsnæði við afhendingu þess eða við skil í lok leigutíma ef annar aðilinn krefst þess. Úttektina framkvæmi byggingarfulltrúi að viðstöddum leigusala og leigjanda eða umboðsmönnum þeirra.
Í máli þessu var ekki gerð úttekt á hinu leigða fyrir afhendingu. Þegar umboðsmenn aðila hittust í húsinu eftir skil var lagt til af hálfu álitsbeiðanda að fenginn yrði matsmaður til að meta skemmdir. Gagnaðili kveðst í greinargerð sinni ekki hafa verið því mótfallinn en neitað að taka þátt í kostnaði við matið. Var því engin úttekt gerð eftir lok leigusamningsins þrátt fyrir að ljóst væri að aðila greindi á um hvort álitsbeiðandi hefði valdið tjóni á húsinu og þá hvert umfang þess væri.
Í málinu liggur fyrir kostnaðaryfirlit gagnaðila vegna málningar, þrifa, viðgerða og leigu til 31. ágúst, alls að fjárhæð 1.009.800 kr. Því fylgja tilboð D ehf., dags. 15. ágúst 2008 í málun hússins, ódagsett kostnaðarmat gagnaðila sjálfs á viðgerðum á gólfi o.fl. og áætlun E um kostnað við þrif, dags. 1. september 2010. Þar sem engar úttektir liggja fyrir er ekki í ljós leitt að mála þurfi húsið eða gera við vegna umgengni álitsbeiðanda. Aðila greinir á um þrif og kveðst álitsbeiðandi hafa látið þrífa húsið 24. júlí. Hann kveðst hafa heimildir fyrir því að E, sem gerði framlagða áætlun um kostnað við þrif, sé dóttir eiginkonu gagnaðila og hefur gagnaðili ekki mótmælt því.
Gagnaðili lét undir höfuð leggjast að láta gera úttekt á húsnæðinu, jafnvel eftir að álitsbeiðandi hafði óskað eftir því, og ljóst var að ágreiningur var um hvort tjón hefði orðið og umfang þess. Verður gagnaðili að bera hallann af því að ekki voru gerðar úttektir á hinu leigða sem lagðar verði til grundvallar ákvörðunar um bótaskyldu. Að auki verður ekki ráðið af gögnum málsins að gagnaðili hafi sett fram formlega afmarkaða bótakröfu á hendur álitsbeiðanda innan tveggja mánaða frá skilum hússins, sbr. 64. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Það er því álit kærunefndar að gagnaðili eigi ekki rétt til bóta úr hendi álitsbeiðanda vegna kostnaðar við málun hússins, viðgerðir eða þrif og eigi því ekki rétt til greiðslu af ábyrgðartryggingu vegna þess.
Gagnaðili gerir þá kröfu að staðfest verði að álitsbeiðanda beri að greiða leigu til 31. ágúst 2010. Fyrir liggur að samningur aðila rann út 15. júlí sl. og hefur álitsbeiðandi greitt leigu til þess tíma. Álitsbeiðandi hefur staðfest að hafa þrifið og skilað hinu leigða 24. júlí sl. Er það því álit kærunefndar að honum beri því að greiða húsaleigu út júlímánuð, þ.e. hálfan mánuð til viðbótar við það sem hann hefur þegar greitt.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að gagnaðili eigi ekki rétt til greiðslu úr ábyrgðartryggingu álitsbeiðanda.
Það er jafnframt álit kærunefndar að álitsbeiðanda beri að greiða gagnaðila húsaleigu fyrir tímabilið 15.–31. júlí 2010.
Reykjavík, 6. desember 2010
Arnbjörg Sigurðardóttir
Benedikt Bogason
Ásmundur Ásmundsson