Mál nr. 3/2010 (frá úrskurðarnefnd frístundahúsamála)

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

úrskurður

uppkveðinn 6. desember 2010

í máli nr. 3/2010 (frístundahúsamál)

A

gegn

B.

Mánudaginn 6. desember 2010 var ofangreint mál tekið fyrir í kærunefnd húsamála og kveðinn upp svohljóðandi

ÚRSKURÐUR:

Kærunefndina skipa í þessu máli Arnbjörg Sigurðardóttir héraðsdómslögmaður, Benedikt Bogason héraðsdómari og Ásmundur Ásmundsson verkfræðingur. Karl Axelsson hæstaréttarlögmaður og aðalmaður tilnefndur af Húseigendafélaginu vék sæti við afgreiðslu þessa máls og sæti hans tók Benedikt Bogason.

Aðilar þessa máls eru:

Sóknaraðili:A, lóðarleiguhafi jarðarinnar R. Sjöfn Kristjánsdóttir héraðsdómslögmaður fer með málið fyrir hennar hönd.

Varnaraðili: B, eigandi jarðarinnar R. Guðjón Ármannsson héraðsdómslögmaður fer með málið fyrir hennar hönd.

Kröfur sóknaraðila eru aðallega að kveðið verði á um sanngjarnt kaupverð lóðarinnar en til vara að kveðið verði á um hverjir séu sanngjarnir leiguskilmálar, lengd leigutíma og leiguverð.

Kröfur varnaraðila eru aðallega að kröfu leigutaka um mat á kaupverði verði vísað frá nefndinni en verði því hafnað verði kaupverðið metið 4.000.000 kr.

Þá gerir þá varnaraðili þá kröfu að ársleiga verði metin 200.000 kr. og taki breytingum miðað við vísitölu neysluverðs frá desember 2009.

Með kæru, dags. 30. apríl 2010, beindi lögmaður sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við sóknaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 11. maí 2010, var óskað eftir viðbótarupplýsingum sem bárust með bréfi, dags. 14. maí 2010. Með bréfi kærunefndar, dags. 25. maí 2010, var varnaraðila gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum.

Greinargerð lögmanns varnaraðila, dags. 4. júlí 2010, var send sóknaraðila til kynningar með bréfi nefndarinnar, 6. júlí 2010. Lögmaður sóknaraðila óskaði tvívegis eftir viðbótarfresti til að koma að athugasemdum og voru veittir frestir til 6. ágúst 2010 og til 27. ágúst 2010. Athugasemdir sóknaraðila bárust með bréfi, dags. 26. ágúst 2010, og voru sendar lögmanni varnaraðila með bréfi, dags. 30. ágúst 2010, þar sem gefinn var kostur á að gera athugasemdir við bréf lögmanns sóknaraðila. Frekari athugasemdir bárust ekki.

Með bréfi kærunefndar, dags. 16. september 2010, var óskað eftir frekari gögnum af hálfu varnaraðila. Í kjölfar þess bárust viðbótargögn frá lögmanni sóknaraðila, dags. 15. október 2010, og umbeðin gögn af hálfu varnaraðila voru afhent í vettvangsferð 18. október 2010 þar sem allir aðilar voru viðstaddir ásamt nefndarmönnum. Maki varnaraðila var viðstaddur vettvangsferðina.

Hinn 30. júní 2010 voru kynntar fyrir málsaðilum breytingar sem gerðar voru á lögum um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, nr. 75/2008, og tóku gildi 1. júlí 2010, en með þeim voru kærunefnd fjöleignarhúsamála, kærunefnd húsaleigumála og úrskurðarnefnd frístundahúsamála sameinaðar í eina nefnd, kærunefnd húsamála. Að teknu tilliti til þessa var ljóst að afgreiðsla þessa máls myndi dragast fyrir nefndinni og var aðilum jafnframt tilkynnt um það.

I.

Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Málsatvik eru þau að sóknaraðili leigir lóð nr. X í landinu R í eigu varnaraðila samkvæmt lóðarleigusamningi, dags. 15. desember 1984. Í samningnum er vísað til deiliskipulags C arkitekts, dags. 19. júní 1983, og tekið fram að deiliskipulagið sé hluti samningsins. Í deiliskipulaginu kemur fram að lóð númer X sé 0,33 ha að stærð. Leigan var tímabundin til 25 ára frá 15. desember 1984 til 15. desember 2009 en skyldi framlengjast sjálfkrafa um eitt ár í senn, væri samningnum ekki sagt upp með minnst sex mánaða fyrirvara. Leigugjald skyldi miðast við þrjú lambsverð eins og það væri ákveðið í verðlagsgrundvelli landbúnaðarins á gjalddaga og miðast við lamb í hæsta gæðaflokki. Í ódagsettu bréfi varnaraðila kemur fram að fyrir lægi að árið 1998 yrði horfið frá opinberri ákvörðun afurðaverðs og lagði hún til að leigan skyldi vera 25.236 kr. en fylgja breytingum á vísitölu byggingarkostnaðar og grunnvísitala vera 230,4 stig. Þetta virðist hafa verið samþykkt og leigugjald fylgt því viðmiði.

Í kæru kemur fram að sóknaraðili hafi verið lóðarleiguhafi umræddrar lóðar frá árinu 1987, en upphaflegur leigusamningur við fyrri leigjanda er dagsettur 15. desember 1984. Samkvæmt sóknaraðila er lóðin blaut og því erfitt að hafa þar sumarhús. Sóknaraðili kveðst hafa lagt fé og fyrirhöfn í jarðarbætur og hún vilji, þrátt fyrir ákveðna ágalla, eignast lóðina eða leigja hana áfram, til langs tíma og fyrir sanngjarnt verð. Henni hafi verið tilkynnt um uppsögn samningsins með bréfi, dags. 26. júní 2008, en jafnframt hafi verið óskað eftir viðræðum um áframhaldandi leigu og mögulega sölu á lóðinni. Aðilar hafi hvorki náð samkomulagi um kaupverð né hverjir væru sanngjarnir leiguskilmálar, lengd leigutíma og leiguverð. Sóknaraðili krefst þess að kærunefnd meti sanngjarnt kaupverð umræddrar lóðar og miðað sé við skráða stærð lóðarinnar. Til vara er þess krafist að kærunefnd meti hverjir séu sanngjarnir leiguskilmálar fyrir lóðina; leigutími og leiguverð.

Varnaraðili kveðst hafa boðið sóknaraðila lóðina til kaups á 4.000.000 kr. en hún hafi hafnað því tilboði. Eftir samningaviðræður hafi varnaraðili lækkað tilboð sitt í 2.900.000 kr. sem hún hafi þó talið langt undir markaðsvirði. Sóknaraðili hafi hafnað því lága boði og sé varnaraðili að sjálfsögðu óbundin af því tilboði sem sett hafi verið fram til að ná sátt. Varnaraðili kveðst telja verðhugmyndir sóknaraðila með öllu óraunhæfar.

II.

Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili vísar til þess að samkvæmt heimasíðu Fasteignamats ríkisins sé númer lóðarinnar Y og 3.300 m² að stærð. Hún bendir á að á lóðinni sé nánast ógerlegt, með góðu móti, að hafa sumarhús því hún sé afar blaut. Þrátt fyrir afar umfangsmiklar undirstöðuframkvæmdir hafi húsið sigið og dýrar mótaðgerðir ekki dugað til. Því sé fyrirsjáanlegt að meira þurfi til. Sóknaraðili hafi einnig lagt fé og fyrirhöfn í jarðarbætur og hafi sett niður a.m.k. um 1.000 plöntur. Þrátt fyrir erfiðleika og kostnað sé henni staðurinn kær og vilji hún því gjarnan eignast lóðina eða hafa hana áfram á leigu, en þá til langs tíma og fyrir sanngjarnt verð. Ekki hafi náðst saman með aðilum og sé þess því óskað að nefndin taki til meðferðar mál þetta og ákveði hvert sé sanngjarnt kaupverð lóðarinnar eða, til vara, hverjir séu sanngjarnir leiguskilmálar, lengd leigutíma og leiguverð.

Með bréfi f.h. landeigenda, dags. 26. júní 2008, hafi sóknaraðila verið tilkynnt um uppsögn samningsins og að hann myndi falla úr gildi 15. desember 2009. Þreifingar hafi átt sér stað um kaup eða áframhaldandi leigu en samningar ekki tekist. Varnaraðili hafi á tilteknum tímapunkti boðið áframhaldandi leigu á 125.000 kr. en sóknaraðili sé tilbúin að greiða 50–60.000 kr. Telur sóknaraðili það leiguverð sem varnaraðili hafi krafist við meðferð þessa máls að fjárhæð 200.000 kr. fráleitt.

Sóknaraðili bendir á að landeigendur virðist hafa miðað framboðin verð við þá stærð sem gögn sem gerð hafi verið á þeirra vegum sýndu, þ.e. að lóðin væri 5.350 m², en ekki 3.300 m² eins og hún sé skráð og samskipti þeirra hafi að miklu leyti snúist um stærð lóðarinnar.

Sóknaraðili bendir á að gallar lóðarinnar séu þeir að landið sé mjög blautt, mýrarpollar á stóru svæði ofarlega og leðjukenndir moldarblettir, einnig djúpur skorningur að hluta til undir kjarri og jarðvegi þar sem heyrist í fossi/vatnsrennsli. Landið sé nánast, jafnvel í raun, óhæft til byggingar og notkunar, sem frístundahúsalóð.

III.

Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveður málsatvik vera þau að 15. desember 1984 hafi hún og D undirritað lóðarleigusamning um lóðina R. Síðar hafi D framselt leiguréttindin til sóknaraðila sem sé núverandi leigutaki. Samkvæmt 2. gr. lóðarleigusamningsins hafi leigutíminn verið 25 ár en skyldi framlengjast um eitt ár í senn væri honum ekki sagt upp með sex mánaða fyrirvara. Varnaraðili hafi sagt upp samningnum 26. júní 2008 og samningurinn fallið úr gildi 15. desember 2009. Með bréfi, dags. 20. ágúst 2008, hafi sóknaraðili vísað til 1. mgr. bráðabirgðaákvæðis laga nr. 75/2008. Þar segi að leigutaka sé heimilt að framlengja leigusamning um eitt ár frá samningslokum að telja. Upp úr því hafi hafist viðræður milli aðila um sanngjarnt kaup- eða leiguverð. Upphaflegt tilboð varnaraðila hafi verið 4.000.000 kr., sem hafi grundvallast á verðmati fasteignasölunnar Domus. Sóknaraðili hafi hafnað því tilboði. Í kjölfarið hafi varnaraðili ákveðið að gera úrslitatilraun til að semja við sóknaraðila og lækkað tilboðið í 2.900.000 kr. sem hún hafi þó talið langt undir markaðsvirði. Sóknaraðili hafi hafnað því lága boði og sé varnaraðili að sjálfsögðu óbundin af því tilboði sem sett hafi verið fram til að ná sátt.

Varnaraðili mótmælir með öllu að krafa sóknaraðila um að nefndin ákveði sanngjarnt kaupverð lóðarinnar komist að fyrir nefndinni. Samkvæmt 15. gr. laganna ætti að vera hafið yfir vafa að til að slík krafa komist að þurfi aðilar máls að óska sameiginlega eftir að nefndin meti kaupverðið. Getur leigutaki þannig aðeins krafist einhliða að sanngjarnt leiguverð sé metið, sbr. 8. mgr. 12. gr. laganna. Ljóst sé að það færi gegn 72. gr. stjórnarskrárinnar um friðhelgi eignarréttar ef leigutaki gæti þvingað leigusala til að selja eign sína. Slíka eignarnámsheimild sé ekki að finna í lögum nr. 75/2008. Óeðlilegt væri að leigutaki frístundahúss gæti knúið á um að nefndin myndi veita bindandi álit á kaupverði lóðar í eigu annars manns, sérstaklega í ljósi þess að leigusali hefur lýst sig mótfallna að selja lóðina. Ítrekað er að varnaraðili telur sig ekki bundinn af fyrri tilboðum sínum. Fari svo ólíklega til að nefndin taki framangreinda kröfu til efnislegrar úrlausnar þá krefst varnaraðili þess að kaupverðið verði metið 4.000.000 kr.

Varðandi leigugjald byggir varnaraðili á því að við mat á leigugjaldi verði að taka mið af gæðum lóðarinnar og þeirri staðreynd að lóðin stendur á þekktu og mjög vinsælu frístundahúsasvæði. Krafa hennar um að ársleiga verði metin 200.000 kr. sé mjög hófleg og varfærin. Þannig sé mánaðarleigan einungis 16.600 kr. sem geti í engu tilliti talist hátt leigugjald. Vakin er sérstök athygli á því að um mjög stóra lóð sé að ræða, þ.e. 5.350 m². Þá byggir varnaraðili á því að leiguverðið verði að taka mið af verðmæti lóðarinnar sem hafi verið metið 4.000.000 kr. Samkvæmt kröfu varnaraðila um leiguverð sé ársleigan einungis 5% af heildarverðmæti lóðarinnar. Á vinsælum frístundahúsasvæðum standi nú fyrir dyrum hækkun á leigu fyrir sumarhúsalóðir enda hafi leiguverð á síðustu árum ekki fylgt verðlagsþróun þar sem samningar séu sjaldnast tengdir vísitölu neysluverðs.

IV.

Niðurstaða

Samkvæmt 10. mgr. 12. gr. laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, nr. 75/2008, geta aðilar sameiginlega skotið máli sínu til kærunefndarinnar og haft uppi kröfur um fjárhæð kaupverðs hafi þeir gert samning um kaup leigutaka á lóð en ekki náð samningum um verð.

Í þessu máli liggur ekki fyrir samningur um kaup og varnaraðili hefur mótmælt því að úrskurðarnefndin ákveði kaupverð. Þegar af þeirri ástæðu er kröfu sóknaraðila um ákvörðun kaupverðs vísað frá nefndinni.

Samkvæmt 2. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008 getur leigusali skotið máli til kærunefndar húsamála allt frá því að eitt ár er eftir af leigusamningi. Málskotsréttur leigusala fellur niður hafi málskot ekki verið sent sex mánuðum fyrir lok samnings. Eftir að málskotsréttur leigusala fellur niður getur leigutaki skotið máli til kærunefndarinnar, sbr. 3. mgr. 12. gr. Málskotsréttur leigutaka fellur niður hafi málskot hans ekki verið sent fyrir lok leigusamnings. Í 4. mgr. 12. gr. kemur fram að ef annar hvor aðilinn hefur nýtt sér málskotsrétt sinn skv. 2. eða 3. mgr. framlengist leigusamningur sjálfkrafa um 20 ár frá lokum samnings að telja.

Í 1. mgr. ákvæðis til bráðabirgða í lögum nr. 75/2008 kemur fram að ef tímabundinn samningur um leigu á lóð undir frístundahús falli úr gildi innan tveggja ára frá gildistöku laganna skuli leigutaki hafa rétt til að framlengja leigusamning um eitt ár frá samningslokum að telja en þó aldrei lengur en til 1. júlí 2010. Í 2. mgr. ákvæðis til bráðabirgða segir að leigutaki skuli tilkynna leigusala þessa fyrirætlan sína skriflega innan tveggja mánaða frá því að lögin taki gildi, en að öðrum kosti falli niður réttur hans til að framlengja samning. Lög nr. 75/2008 tóku gildi 1. júlí 2008.

Varnaraðili tilkynnti sóknaraðila um uppsögn leigusamningsins með bréfi, dags. 26. júní 2008, og skyldi samningnum ljúka 15. desember 2009. Var óskað eftir viðræðum um sölu eða áframhaldandi leigu á breyttum kjörum. Með bréfi, dags. 20. ágúst 2008, tilkynnti sóknaraðili varnaraðila um framlengingu samningsins, sbr. 1. og 2. mgr. ákvæðis til bráðabirgða í lögum nr. 75/2008. Framlengdist samningurinn til 1. júlí 2010.

Sóknaraðili skaut málinu til kærunefndarinnar með bréfi dags. 30. apríl 2010. Þá voru eftir tveir mánuðir af framlengdum samningi. Málinu var þannig skotið til nefndarinnar innan tilskilins frests, sbr. 3. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008. Samkvæmt 4. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008 framlengdist leigusamningur aðila þar með um 20 ár frá 1. júlí 2010.

Samkvæmt 1. mgr. 13. gr. laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, nr. 75/2008, skal ákvörðun um ársleigu taka mið af kröfum aðila og því hvað nefndin álítur vera markaðsverðmæti á hverjum tíma. Samkvæmt 2. mgr. 13. gr. skal við mat á markaðsverðmæti meðal annars hafa til viðmiðunar:

1. hver sé ársleiga lóða sem eru svipaðar að stærð og búa yfir svipuðum eiginleikum á sömu jörð eða aðliggjandi jörðum; einnig má líta til ársleigu lóða sem eru svipaðar að stærð og búa yfir sams konar eiginleikum innan þess sveitarfélags sem lóðin er á eða þá eftir atvikum innan sveitarfélaga í nágrenninu,
2. legu, útsýni, gróðursæld, staðsetningu og önnur slík atriði sem áhrif geta haft á fjárhæð ársleigu lóðar,
3. hvert hið eldra leigugjald hafi verið og hvort það hafi fylgt breytingum á vísitölu neysluverðs eða vísitölu byggingaverðs.

Varnaraðili miðar við það í málatilbúnaði sínum að lóðin sé 5.350 fermetrar að stærð. Í lóðarsamningi aðila er lóðinni lýst svo að hún sé lóð undir sumarbústað merkt númer X í R, samkvæmt deiliskipulagi C arkitekts, dags. 19. júní 1983. Skipulagið ásamt texta skuli vera hluti samningsins. Á deiliskipulaginu kemur fram að lóð númer X sé 0,33 hektarar. Er það einnig í samræmi við skráningu hjá Fasteignamati ríkisins. Samkvæmt 4. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008 framlengist leigusamningur um 20 ár hafi annar hvor aðili nýtt sér málskotsrétt sinn. Verður því miðað við að framlengdur sé samningur aðila um þá lóð sem lýst var í upphaflegum samningi og að hún sé 0,33 hektarar.

Leigugjald samkvæmt samningi aðila, uppreiknað samkvæmt umsaminni vísitölu, er nú rúmar 56.000 kr. á ári. Fyrir nefndinni liggja samningar um leigu annarra lóða í R, gerðir á tímabilinu frá 1988 til 2010 og er uppreiknað verð samkvæmt þeim samningnum allt frá um 66.000 til 160.000 kr. á ári.

Nefndin hefur farið á vettvang og skoðað aðstæður. Umrædd lóð er í vinsælli sumarbústaðabyggð og er útsýni ágætt en landið virtist hins vegar nokkuð blautt. Að teknu tilliti til framangreinds er það ákvörðun kærunefndar að ársleiga í framlengdum leigusamningi skuli vera 75.000 kr. á ári. Rétt þykir að árgjaldið taki breytingum í samræmi við breytingu á vísitölu neysluverðs og skal grunnvísitala vera vísitala í júlí 2010, 361,7 stig.

ÚRSKURÐARORÐ:

Leigusamningur um lóð númer X í landi R, dags. 15. desember 1984, er framlengdur um 20 ár, frá 1. júlí 2010 að telja.

Leiguverð er ákveðið 75.000 kr. á ári. Leigugjaldið tekur breytingum í samræmi við vísitölu neysluverðs og er grunnvísitala miðuð við vísitölu í júlí 2010, 361,7 stig.

Reykjavík, 6. desember 2010

Arnbjörg Sigurðardóttir

Benedikt Bogason

Ásmundur Ásmundsson