Nr. 42/2018 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 14. ágúst 2018

í máli nr. 42/2018

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili:  A.

Varnaraðili:  B. C fer með málið fyrir hönd varnaraðila.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að henni beri ekki að greiða húsaleigu að fjárhæð X kr. fyrir marsmánuð 2018.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað og viðurkennt að henni beri að greiða húsaleigu að fjárhæð X kr. fyrir marsmánuð 2018.

Með kæru, dags. 9. maí 2018, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 11. maí 2018, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 4. júní 2018, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd 5. júní 2018. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 6. júní 2018, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 11. júní 2018, og voru sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 12. júní 2018. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Sóknaraðili tók á leigu íbúð í eigu varnaraðila að D á árinu 2015. Í desember 2017 gerðu aðilar tímabundinn samning frá 1. nóvember 2017 til 30. apríl 2018 um leigu íbúðarinnar. Ágreiningur er um hvort sóknaraðila beri að greiða húsaleigu fyrir marsmánuð 2018.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að hún hafi leigt umrædda íbúð frá 1. nóvember 2015 og tveimur árum síðar verið komið að endurnýjun leigusamnings. Um miðjan október 2017 hafi aðilar komist að samkomulagi um áframhaldandi leigu en það hafi dregist fram í desember 2017 af hálfu varnaraðila að gera nýjan samning. Varnaraðili hafi þá nefnt hvort sóknaraðili samþykkti hækkun leigunnar í X kr. en hún hafnað því og sagst vilja gera samning til 6 mánaða. Varnaraðili hafi samþykkt það. Í ljósi þess að samningurinn hafi gilt frá 1. nóvember hafi ekki verið haft samband við E fyrir þá fjóra mánuði sem eftir hafi verið, en samningurinn verið gerður til og með 30. apríl 2018. Stuttu síðar hafi varnaraðili beðið sóknaraðila um ábyrgðarmann fyrir fjárhæðinni X kr. og það sett inn í samninginn eftir á. Móðir sóknaraðila sé umræddur ábyrgðarmaður, eingöngu samkvæmt því eintaki af samningnum sem varnaraðili hafi haldið eftir.

Í febrúar 2018 hafi sóknaraðili fundið aðra íbúð og spurt varnaraðila hvort hún mætti flytja fyrr úr íbúðinni. Það hafi jafnframt hentað vel þar sem til hafi staðið að lagfæra lyftu í húsnæðinu og íbúðin verið á X. hæð og útilokað að flytja á meðan sú viðgerð færi fram. Varnaraðili hafi sagt að það væri ekkert mál og sóknaraðili þyrfti eingöngu að greiða fyrir þann tíma sem hún væri í íbúðinni. Sóknaraðili hafi sagt þeim sem hún nú leigir íbúð af frá þessu sem hafi hringt í varnaraðila og fengið meðmæli þar sem sóknaraðili hafi ætlað að leigja íbúðina frá 3. mars 2018. Þann dag hafi sóknaraðili afhent varnaraðila lykla að íbúðinni, í íbúðinni, í votta viðurvist. Þann 12. mars 2018 hafi sóknaraðili innt varnaraðila eftir reikningsnúmeri til þess að greiða leigu fyrir þrjá daga í mars eins og um hafi verið samið.

Þann 30. apríl 2018 hafi bæði sóknaraðila og móður hennar borist bréf frá Húseigendafélaginu þar sem varnaraðili hafi krafist þess að sóknaraðili greiddi húsaleigu fyrir marsmánuð þar sem hann liti svo á að sóknaraðili hefði rift leigusamningnum. Það hafi sóknaraðili hins vegar ekki gert heldur flutt út 3. mars í samráði við varnaraðila.

Varnaraðili hafi sýnt íbúðina í febrúar í þeim tilgangi að leigja hana út þegar í byrjun mars. Krafa varnaraðila hafi algjörlega komið aftan að sóknaraðila þar sem hann hafi ekki sýnt merki um annað en að hann hafi verið sáttur.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að í byrjun mars 2018 hafi sóknaraðili tilkynnt honum að hún hefði fundið annað húsnæði og í framhaldinu afhent lykla 3. mars 2018 án frekari skýringa. Varnaraðili telji að með því að afhenda lyklana með framangreindum hætti, áður en leigutíma hafi lokið, hafi hún rift leigusamningnum.

Varnaraðili hafni öllum fullyrðingum um að samkomulag hafi náðst á milli aðila um lausn sóknaraðila undan leigusamningi og þeirri fullyrðingu að sóknaraðili hafi einungis þurft að greiða fyrir þann tíma sem hún dveldi í eigninni. Þvert á móti hafi varnaraðili frá upphafi talið að skil á lyklum með framangreindum hætti hafi falið í sér einhliða ólögmæta riftun á leigusamningi. Til að mynda hafi varnaraðili þegar sent greiðsluseðil til sóknaraðila vegna leigu í mars, en hann hafi ekki verið greiddur. Þá hafi varnaraðili sent sóknaraðila reikningsnúmer sitt með tölvupósti 12. mars 2018 í þeim tilgangi að leiga yrði öll greidd í samræmi við útgefinn greiðsluseðil, en það hafi ekki verið gert. Í framhaldinu hafi varnaraðili fengið Húseigendafélagið til þess að senda greiðsluáskorun til sóknaraðila en það hafi verið án árangurs. Þá hafni varnaraðili þeirri fullyrðingu sóknaraðila um að hann hafi sýnt eignina í febrúar í þeim tilgangi að leigja hana þegar út í byrjun mars. Varnaraðili hafi sýnt væntanlegum leigjanda eignina í þeim tilgangi að leigja hana út eftir að leigusamningi lyki, en gert sé ráð fyrir því í 2. mgr. 41. gr. húsaleigulaga að leigusali geti sýnt hið leigða væntanlegum leigjendum á síðustu sex mánuðum leigutímabils.

Þar sem um ólögmæta riftun hafi verið að ræða telji varnaraðili að sóknaraðila beri að bæta það tjón sem hann hafi orðið fyrir vegna hennar og vísi máli sínu til stuðnings meðal annars til 1. mgr. 62. gr. húsaleigulaga og álits kærunefndar í máli nr. 38/2016. Varnaraðili hafi þegar farið í það að finna nýjan leigutaka og afhent eignina nýjum leigjanda 1. apríl 2018. Varnaraðili hafi því eftir fremsta megni reynt að takmarka tjón sitt eins og kostur hafi verið í samræmi við 2. mgr. 62. gr. húsaleigulaga. Þrátt fyrir það sé ljóst að varnaraðili hafi orðið af leigutekjum í marsmánuði vegna hinnar ólögmætu riftunar og nemi tjón hans X kr.

IV. Niðurstaða

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning með gildistíma til 30. apríl 2018. Samkvæmt 1. mgr. 58. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, lýkur tímabundnum leigusamningi á umsömdum degi án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila. Í 2. mgr. sömu greinar segir að tímabundnum leigusamningi verði ekki slitið með uppsögn á umsömdum leigutíma. Þó sé heimilt að semja um að segja megi slíkum samningi upp á grundvelli sérstakra forsendna, atvika eða aðstæðna enda sé ekki fjallað um viðkomandi forsendur, atvik eða aðstæður í lögum þessum og skulu þau tilgreind í leigusamningi.

Óumdeilt er að sóknaraðili skilaði varnaraðila lyklum að hinni leigðu íbúð 3. mars 2018. Sóknaraðili byggir á því að samkomulag hafi náðst á milli aðila um að leigutíma lyki fyrr en leigusamningur gerði ráð fyrir eða sama dag og hún skilaði lyklunum. Varnaraðili neitar því að um slíkt samkomulag hafi verið að ræða. Ágreiningur í máli þessu snýst um hvort sóknaraðila beri að greiða leigu fyrir tímabilið frá 3.-31. mars 2018 en sóknaraðili hefur fallist á að greiða leigu fyrir 1.-3. mars 2018 þótt ekki verði ráðið af gögnum málsins að hún hafi þegar innt þá greiðslu af hendi.

Kærunefnd telur að gegn neitun varnaraðila sé ekki unnt að byggja á því við úrlausn þessa máls að samkomulag hafi verið á milli aðila um að leigutíma myndi ljúka fyrr, enda liggja ekki fyrir gögn sem styðja slíkt samkomulag. Þrátt fyrir að varnaraðili hafi gefið upp reikningsnúmer sitt að beiðni sóknaraðila þar um til þess að greiða leigu fyrir tímabilið 1.-3. mars verður ekki ráðið að hann hafi með því samþykkt fyrir sitt leyti að leigutíma lyki fyrr. Verður því að líta svo á að sóknaraðili hafi rift leigusamningi aðila með því að skila lyklum til varnaraðila 3. mars 2018. Þá verður ekki ráðið að skilyrði hafi verið til riftunar á grundvelli ákvæða 60. gr. húsaleigulaga og því um ólögmæta riftun að ræða. Ljóst er að varnaraðili leigði íbúðina nýjum leigjendum frá 1. apríl 2018 og að sóknaraðila beri að greiða honum bætur sem nema leigu fyrir marsmánuð með vísan til 1. mgr. 62. gr. húsaleigulaga. Varnaraðili kveður leigu vegna marsmánaðar vera X kr. og hefur sóknaraðili ekki mótmælt því.

ÚRSKURÐARORÐ:

Sóknaraðila ber að greiða varnaraðila bætur sem nema leigu fyrir marsmánuð 2018 að fjárhæð X kr.

Reykjavík, 14. ágúst 2018

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson