ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 5/2003

Eignarhald:  Stigagangur. Veitingaaðstaða. Aðstaða húsvarðar.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 15. janúar 2003, mótteknu 18. janúar 2003, beindi A hdl. f.h. B, X nr. 6, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið X nr. 178, hér eftir nefnd gagnaðili.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 21. janúar 2003. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 7. febrúar 2003, ásamt frekari athugasemdum álitsbeiðanda, dags. 7. mars 2003, voru lögð fram á fundi nefndarinnar 13. júní 2003 og málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 178, byggt árið 1961. Húsið er atvinnuhúsnæði, alls fimm hæðir. Á fyrstu hæð hússins er verslunarhúsnæði en skrifstofuhúsnæði á efri hæðum. Álitsbeiðandi er eigandi eignarhluta á jarðhæð en gagnaðili er húsfélagið X nr. 178.

Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:

Að stigagangur, veitingarými og aðstaða húsvarðar sé í sameign sumra.

Í álitsbeiðni kemur fram að samkvæmt aðstöðumynd-grunnmynd teiknistofu eignarhluta álitsbeiðanda sé hann algjörlega afmarkaður, með sérinngangi frá götu, en hvorki með bakútgangi né útgangi inn í sameign, þ.m.t. stigahús. Álitsbeiðandi hafi keypt eignarhluta sinn af  C hf., og skriflegur kaupréttarsamningur hafi verið gerður dags. 27. desember 1999. Afhending hafi farið fram 1. ágúst 2000 en kaupsamningsdrög hafi verið gerð 30. mars 2001 en aldrei undirrituð. Afsal hafi verið útgefið 28. janúar 2001 og síðan endurútgefið óbreytt 14. október 2002. Eignaskiptayfirlýsing hafi verið undirrituð af seljanda 1. október 2000 og þinglýst í febrúar 2001. Álitsbeiðandi segir að eignarskiptayfirlýsingin hafi ekki verið borin undir álitsbeiðanda og hann ekki vitað af henni fyrr en árið eftir. Álitsbeiðandi hafi krafist endurskoðunar á umræddri eignaskiptayfirlýsingu með bréfi, dags. 12. júní 2001, og ítrekað erindi sitt með bréfi dags. 21. nóvember 2002. Þessari beiðni hafi verið hafnað af 97,77% annarra eigenda, dags. 3. desember 2002.

Álitsbeiðandi telur sig eingöngu eiga hlutdeild í ketilhúsi hússins (0115), þakrými (0502), yfirbyggðum tröppum (0116), útigeymslu (0207) og útipalli (0208) en ekki í annarri sameign sem sé anddyri og stigahús (0112), veitingastaður (0113), stigagangur (0205, 0305 0405) og aðstaða húsvarðar (0501). Af teikningum og ljósmyndum sé ljóst að séreignarhluti álitsbeiðanda sé algjörlega sér og skýrt afmarkaður frá stigaganginum, þannig að hvorki hann né viðskiptavinir hans noti eða hafi aðgang að umræddri sameign eða lyftum, veitingaaðstöðu o.fl. Eðlilegt sé því og sanngjarnt að þessi húsrými tilheyri aðeins hinum eigendunum sem hafi einir aðgang að henni og afnotamöguleika, þ.e. teljist sameign sumra.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að hann telji að þrátt fyrir að sérinngangur sé í einingu álitsbeiðanda þá hafi hann áfram aðgang að stigagangi hússins. Fyrir aftan húsið séu starfsmannabílastæði sem álitsbeiðandi hafi aðgang að og frá þeim hafi álitsbeiðandi um tvær leiðir að velja, ganga umhverfis húsið eða fara um stigagang hússins. Sama gildi um aðgang að ruslageymslu hússins. Í stigagangi hússins á fyrstu hæð séu rafmagnstafla og öryggismælar sem álitsbeiðandi þurfi að hafa aðgang að. Eini aðgangur álitsbeiðanda að töflunni sé í gegn um anddyri hússins eða bakinngang.

Gagnaðili bendir á að gert sé ráð fyrir aðkomu á tveimur stöðum frá eignarhluta álitsbeiðanda inn í anddyri hússins. Telur gagnaðili einnig að verði fallist á kröfur álitsbeiðanda geti það rýrt notkunarmöguleika eignarhluta hans og aukið hættu á leiðindum ef notkun á einingunum breytist.

III. Forsendur

Sameign í fjöleignarhúsum skiptist samkvæmt ákvæðum laga um fjöleignarhús nr. 26/1994 í sameign allra, sbr. 6. gr. fjöleignarhúsalaga, og sameign sumra, sbr. 7. gr. sömu laga. Sameign allra er meginreglan, sbr. 3. mgr. 6. gr. fjöleignarhúsalaga, og eru því jafnan líkur á að um sameign allra sé að ræða ef um það er álitamál. Um sameign sumra getur þó verið að ræða þegar það kemur fram eða má ráða af þinglýstum heimildum að svo sé eða þegar lega sameignar, afnot hennar eða möguleikar til þess eru með þeim hætti að sanngjarnt og eðlilegt er að hún tilheyri aðeins þeim sem hafa aðgang að henni og afnotamöguleika. Á það m.a. við þegar veggur skiptir húsi svo að aðeins sumir séreignarhlutar eru um sama gang, stiga, svalir, tröppur eða annað sameiginlegt húsrými, lagnir búnað eða annað, sbr. 7. gr. laganna. Þar sem sameign sumra er undantekning frá meginreglunni um sameign allra ber að túlka slíka reglu þröngri lögskýringagögnum.

Óumdeilt er að ketilhús hússins (0115), þakrými (0502), yfirbyggðar tröppur (0116), útigeymsla (0207) og útipallur (0208) er í sameign allra eigenda. Ágreiningur er hins vegar um eignarhald á veitingastað (0113), stigagangi (0112, 0205, 0305 0405) og aðstöðu húsvarðar (0501).

Í málinu liggur fyrir eignaskiptayfirlýsing fyrir húsið, dags. október 2000, þinglýst 26. febrúar 2001. Um sameign í matshluta 01, sem er sá matshluti þar sem eignarhluti álitsbeiðanda er staðsettur, segir eftirfarandi: ?Í matshluta 01 er stigagangur á hverri hæði sameign (0112, 0206, 0306, 0408). Auk þess er í sameign rými 0113 sem nú er leigt eign 0105 undir veitingastað, ketilhús 0115, yfirbyggðar tröppur 0116, útigeymsla 0207, útipallur 0208, aðstaða húsvarðar 0501 og þakrými 0502.? Eignaskiptasamningurinn er m.a. undirritaður af þáverandi eigendum eignarhluta álitsbeiðanda, C hf. og D ehf.

Afsal af eignarhluta álitsbeiðanda er gefið út 28. janúar 2001 og síðan endurútgefið óbreytt 14. október 2002. Var eignaskiptayfirlýsingin því undirrituð af löglegum eigendum á þeim tíma sem hún var gerð og er því bindandi fyrir álitsbeiðanda.

Í ljósi ótvíræðs orðalags eignaskiptayfirlýsingarinnar er ljóst að þau rými sem þar eru sérstaklega tilgreind séu í sameign allra eigenda matshluta 01. Það er því álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda að umrætt rými séu í sameign sumra.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að anddyri, stigahús, veitingahús, stigagangur og aðstaða húsvarðar sé í sameign allra eigenda matshluta 01.

Reykjavík, 13. júní 2003

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson