Nr. 52/2019 - Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 52/2019
Uppsetning fjarskiptamasturs á sameign.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 4. júní 2019, beindu A og B, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Húsfélagið C og D, hér eftir nefnd gagnaðilar.
Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 25. júní 2019, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 6. júlí 2019, og athugasemdir gagnaðila, dags. 8. ágúst 2019, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 26. september 2019.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið E, alls fimm eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á 2. hæð hússins og gagnaðili D er eigandi íbúðar í húsinu. Ágreiningur er um uppsetningu fjarskiptamasturs á útvegg hússins.
Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðanda vera:
Að viðurkennt verði uppsetning fjarskiptamasturs á útvegg hússins sé ólögmæt og að fjarlægja beri það.
Í álitsbeiðni kemur fram að á utanverðum útvegg eignarhluta álitsbeiðenda sé fjarskiptamastur í eigu gagnaðila D. Fjarskiptamastrið nýti hann í einkarekstri sínum og hafi tekjur af notkun þess frá öðrum fjarskiptafyrirtækjum.
Mastrið valdi álitsbeiðendum og þeim sem hafi leigt íbúð þeirra miklum óþægindum. Felist þau ónot í óhljóðum sem berist frá mastrinu, en ýmist sé um bank eða hvin að ræða. Svo mikið hvín í mastrinu að íbúar íbúðar álitsbeiðenda vakni upp. Leigjendur hafi ekki sætt sig við ónotin og horfið frá því að leigja íbúðina. Auk þess hafi mögulegir kaupendur, sem og fasteignasali, bent á að þessi annmarki hafi torveldað sölu íbúðarinnar. Hávaðinn sé slíkur að á stundum hafi þeir sem séu á neðri hæðum ekki farið varhluta af. Vegna mikillar nálægðar mastursins og skaðsemi bylgja séu mögulegir kaupendur eða leigjendur síður en svo ginnkeyptir fyrir því að kaupa eða leigja íbúðina og hafi álitsbeiðendur því ekki getað ráðstafað eigninni með góðu móti og farið á mis við bæði leigutekjur og sölu fasteignarinnar.
Framan af hafi gagnaðili komist upp með að nýta sér vegg hússins fyrir fjarskiptamastrið án nokkurs endurgjalds. Fyrir skemmstu hafi hins vegar af hálfu húsfélagsins verið samið um tiltekið endurgjald því til handa. Þótt álitsbeiðendur hafi stutt gjaldtöku vegna afnota á fyrri stigum telji þeir húsfélaginu óheimilt að standa að slíkri ráðstöfun til framtíðar. Slíkur samningur fái því jafnframt ekki breytt að álitsbeiðendur beri verulega skarðan hlut frá borði, enda hafi þeir orðið fyrir verulegum ónotum og tjóni sem ekki sjái fyrir endann á nema mastrið verði fjarlægt.
Ytra byrði útveggs íbúðar álitsbeiðenda sé sameign allra eigenda samkvæmt 2. tölul. 1. mgr. 10. gr. laga um fjöleignarhús, sbr. 6. gr. og 1. tölul. 1. mgr. 8. gr. laganna. Gagnaðili D hagnýti sér þessa sameign umfram aðra eigendur þrátt fyrir að samkvæmt 4. mgr. 35. gr. laga um fjöleignarhús megi eigendur ekki hagnýta sér sameign allra umfram aðra eigendur án samþykkis allra. Slíkt samþykki hafi gagnaðili ekki, enda leggist álitsbeiðendur gegn þessari hagnýtingu. Auk þess leiði af 3. mgr. 35. gr. laga um fjöleignarhús að slík hagnýting væri aðeins heimil að gættu því skilyrði að álitsbeiðendur hlytu ekki óþægindi eða ónæði af. Samkvæmt framangreindu sé augljóst að sú sé ekki raunin, en slíkur bagi sé af að álitsbeiðendur hafi orðið fyrir fjárhagstjóni sem ekki sjái fyrir endann á, en augljós virðisrýrnun fasteignar álitsbeiðenda leiði jafnframt af þessu.
Í tengslum við framangreint sé bent á að réttur eigenda til að hagnýta sameign sæti einnig þeim takmörkunum að aðrir eigendur verði að geta hagnýtt sameignina á sama hátt, sbr. 3. tölul. 12. gr. laga um fjöleignarhús. Slík sambærileg nýting annarra eigenda komi hins vegar ekki til álita.
Þá komi fram í 4. tölul. 13. gr. laganna að skyldur einstakra eigenda fjöleignarhúss séu meðal annars að virða rétt og hagsmuni annarra eigenda við hagnýtingu sameignar. Rétt eins og önnur ákvæði laga um fjöleignarhús sæki þetta ákvæði stoð í almennar reglur nábýlisréttar og reglur um sérstaka sameign. Af þeim reglum leiði að einstakir eigendur geti ekki hagnýtt sameign þannig að aðrir hafi baga af og hvað þá fjárhagslegt tjón. Gagnaðilar hafi sönnunarbyrði fyrir því að hagnýtingin sem deilt sé um sé bagalaus fyrir álitsbeiðendur, sbr. til dæmis dóm Hæstaréttar í máli nr. 338/2010.
Að þessum sjónarmiðum gættum sé einsýnt að gagnaðila sé óheimilt að færa sér sameign hússins í nyt með því að staðsetja á útvegg hússins umþrætt fjarskiptamastur.
Sú lóð sem húsið standi á sé í opinberum skrám skráð sem íbúðarhúsalóð og hafi verið búið í íbúð þeirra árum saman. Álitsbeiðendur eigi því réttmætar væntingar til þess að geta nýtt fasteignina til útleigu sem íbúðarhús og eftir atvikum selt hana til íbúðarnota. Slíkt sé hins vegar ekki hægt vegna þeirra ónota sem að framan sé lýst. Framangreind notkun gagnaðila og ráðstöfun húsfélagsins sem að þessu lúti standi því í vegi fyrir lögmætri nýtingu álitsbeiðenda og rýri verðmæti fasteignar þeirra.
Það breyti engu um ólögmæti mastursins þótt gagnaðili hafi lagt blessun sína yfir nýtingu gagnaðila með samkomulagi um leigu til framtíðar. Í því sambandi sé lögð áhersla á að það séu eigendur einstakra eigna sem séu eigendur sameignar eftir hlutfallstölum og gagnaðili sé ekki milliliður í þeim efnum heldur einungis rekstraraðili. Af þeim sökum sé ákvæði 1. mgr. 19. gr. laga um fjöleignarhús afdráttarlaust varðandi það að sameign verði ekki ráðstafað nema allir eigendur séu samþykkir.
Ákvæði 2. mgr. 19. gr. sem heimili að leigja óverulegan hluta sameignar eigi allir kost á að eiga hlut að ákvörðun sé undantekningarákvæði og í samræmi við hefðbundin lögskýringarsjónarmið verði það túlkað þröngt. Af því leiði að í tilvikum sem þessum þar sem hagnýting og leiga sameignar sé til baga fyrir einstaka eigendur, fái ráðstafanir gagnaðila ekki stoð í ákvæðinu. Slíkt myndi enda ekki samræmast öðrum ákvæðum, meðal annars þeim sem þegar séu rakin og meginmarkmiðum laganna.
Áhersla sé lögð á að hin mjög svo íþyngjandi hagnýting sameignarinnar sé ekki aðeins andstæð ákvæðum laganna heldur einnig eignaskiptasamningi. Þar vísist til þess að heimild eignarhluta gagnaðila til þess að setja upp búnað vegna fjarskiptareksturs nái eingöngu til lóðar. Sú heimild nái því ekki til hagnýtingar annarra sameignarhluta eins og ytra byrðis fasteignar við svefnherbergisglugga eignarhluta álitsbeiðenda.
Samkvæmt því sem rakið hafi verið leiði hvorki ákvæði laga um fjöleignarhús né samningar sem málið varði til þess að heimilt sé að hafa umþrætt fjarskiptamastur utan á húsinu, heldur þvert á móti. Því séu ekki efni til annars en að fallast á kröfur álitsbeiðenda og gera gagnaðilum að fjarlægja fjarskiptamastrið af fasteigninni, án tafar.
Í greinargerð gagnaðila segir að húsið hafi upphaflega verið byggt sem símstöð og pósthús með íbúðaraðstöðu fyrir stöðvarstjóra. Í tveimur eignarhlutum hússins séu íbúðarrými en í þremur rými fyrir atvinnustarfsemi.
Gagnaðili D hafi haft aðstöðu undir fjarskiptavirki á þessum stað um áratugaskeið allt frá því að E hafi reist það árið 1962 undir starfsemi […] og þar hafi verið gert ráð fyrir íbúðarrými fyrir stöðvarstjóra. Húsið hafi því alla tíð verið nýtt í þágu fjarskipta í almannaþágu á svæðinu. Á húsinu séu tveir staurar með áföstum farsímaloftnetum sem hafi verið á húsinu frá árinu 1996. Einnig séu á húsinu loftnet á vegum F sem hafi umráð yfir einum eignarhluta. Samkvæmt bestu heimildum gagnaðila hafi verið búið í húsinu meira og minna allar götur frá því að það hafi verið tekið í notkun, einnig frá því að umræddir loftnetsstaurar hafi verið settir á húsið árið 1996.
Samkvæmt þinglýstum kaupsamningi, dags. 18. maí 2016, hafi álitsbeiðendur keypt eignarhluta sinn. Í kaupsamningnum sé sérstaklega lýst sem kvöð á eignina eignaskiptayfirlýsing, dags. 8. janúar 2016. Í henni komi fram að eign 0102 hafi rétt til að setja upp þann búnað á lóðinni sem þurfi til fjarskiptareksturs. Á húsfundi 13. febrúar 2017 hafi verið samþykkt að gagnaðili D greiði húsfélaginu mánaðarlega 16.666 kr. fyrir umþrætta staura sem hafi staðið á eigninni frá árinu 1996.
Álitsbeiðendur byggi á því að samþykki allra hefði þurft til að heimila uppsetningu stauranna á útvegg hússins og að staðsetning þeirra sé því ólögmæt. Þessu sé andmælt. Í fyrsta lagi hafi staurarnir þegar verið á húsinu þegar eigandi hafi fest kaup á eigninni og samþykki allra eigenda því þannig legið fyrir. Álitsbeiðendum hafi ekki getað dulist staðsetning þeirra á húsinu. Þegar þau hafi keypt eignarhluta sinn hafi legið fyrir sérstök heimild í eignaskiptayfirlýsingu fyrir fjarskiptabúnaðinum á lóðinni og þar með á húsinu og hafi henni verið sérstaklega lýst sem kvöð í eignaskiptasamningi. Sambærilegt ákvæði hafi verið í eignaskiptayfirlýsingu fyrir húsið allt frá því að því hafi verið skipt upp í fimm eignarhluta með eignaskiptayfirlýsingu árið 1999. Það hafi því engin breyting orðið á hagnýtingu sameignar frá því að álitsbeiðendur hafi fest kaup á eignarhluta sínum og eigi því ákvæði 35. gr. laga um fjöleignarhús ekki við. Með hliðsjón af framangreindu beri að hafna kröfu álitsbeiðenda. Í öðru lagi hafi álitsbeiðendur staðfest það með því að samþykkja að gagnaðili D myndi greiða til húsfélagsins leigugjald fyrir búnaðinn að þau væru samþykk því að búnaðurinn væri staðsettur á húsinu, enda forsenda þess að greiðslur væru inntar af hendi að búnaðurinn væri til staðar. Þá sé öllum fullyrðingum álitsbeiðenda um að eignin sé ósöluhæf vegna staðsetningar búnaðarins hafnað, enda falli slík fullyrðing um sjálfa sig þegar fyrir liggi að þau hafi sjálf fest kaup á eigninni í því ástandi sem hún hafi verið. Þá liggi engin vísindaleg rök að baki fullyrðingum um skaðsemi umræddra fjarskiptavirkja. Þvert á móti sé það niðurstaða samantekinna rannsókna, sem birst hafi í vísindaritum til þessa, að þau sýni ekki skaðleg heilsufarsáhrif frá rafsegulgeislun við þráðlaus samskipti sem séu að styrk fyrir neðan þau viðmiðunarmörk sem tekin hafi verið upp á Norðurlöndum. Þar sem geislun frá farsímasendum og þráðlausum staðarnetum í umhverfi almennings, þar á meðal í umhverfi barna, sé engin þörf á að takmarka sendistyrkinn frekar. Hnattræn þráðlaus samskipti byggi á víðfemu neti senda og móttakara sem noti geislun á fjarskiptatíðnum. Þráðlaus staðarnet (WLAN, Wi-Fi) noti hana einnig. Nýlegar kannanir hafi sýnt að þrátt fyrir mikla aukningu á notkun þráðlausra samskipta hafi slík geislun á svæðinu ætluðum almenningi utandyra, sem og innanhúss í skólum, skrifstofum og híbýlum fólks haldist langt fyrir neðan viðmiðunarmörk. Þá hafi allar festingar verið yfirfarnar vegna kvartana álitsbeiðenda um meintan hávaða frá staurunum.
Í athugasemdum álitsbeiðanda er öllum málsástæðum og lýsingum gagnaðila á atvikum hafnað. Um sé að ræða íbúðarhúsalóð samkvæmt opinberum skrám og íbúðarhlutar séu ekki aðeins í samræmi við það heldur einnig eignaskiptayfirlýsing. Lítil loftnet F séu ekki til umfjöllunar í málinu og hafi ekki, ólíkt mastri gagnaðila, valdið álitsbeiðendum eiginlegum ónotum.
Eignaskiptayfirlýsing frá árinu 1999 skipti ekki máli heldur sú sem sé nú í gildi. Gildandi eignaskiptayfirlýsing og jafnframt sú fyrri séu ekki þess efnis sem gagnaðilar vísi til. Í þeim báðum komi fram að heimild eignar gagnaðila D til að setja upp þann búnað á lóðinni sem þurfi til fjarskiptareksturs, að fengnu byggingarleyfi fyrir byggingarleyfisskyldar framkvæmdir. Með einfaldri orðskýringu sem beitt verði sé alveg ljóst að þarna sé vísað til lóðar, en ekki fjölbýlishússins. Með öðrum orðum þurfi aðrir eigendur að þola að eigandi þessa eignarhluta komi þar fyrir búnaði, kjósi hann svo, og geti það takmarkað hefðbundin not af lóðinni. Sá skilningur sé enn augljósari þegar haft sé í huga að þessi heimild sé háð því skilyrði að byggingarleyfi skuli fengið. Það byggingarleyfi liggi hins vegar ekki fyrir og sé skorað á gagnaðila að leggja það fram. Álitsbeiðendur hafi verið meðvitaðir um þessa heimild og treyst því að gagnaðili D myndi reisa búnað vegna fjarskipta á lóðinni eins og þá hafi verið hafist handa við, en mastur á húsinu yrði eðli málsins samkvæmt fjarlægt. Við kaupin hafi þeim á engan hátt verið ljóst að ónot hlytust af mastri utan á húsinu sem myndi verðfella eign þeirra, valda tekjutapi og rýra möguleika á sölu íbúðarinnar.
Því sé mótmælt að fyrir liggi heimild eða gild ákvörðun húsfélags til þess að mastrið fái að vera utan á húsinu. Vísist þar einkum til fyrri röksemda. Mergur málsins sé sá að aðrir geti ekki heimilað sérstök not til verulegs óhagræðis fyrir álitsbeiðendur, án samþykkis þeirra. Rangt sé að álitsbeiðendur hafi á einhverju tímamarki samþykkt slíkt þótt þau telji rétt að greitt sé vegna þeirra afnota sem hafi átt sér stað á fyrri stigum. Í eðli sínu séu slíkt ekki annað en skaðabætur.
Þá sé því hafnað að sérstakt samþykki allra hafi legið fyrir á fyrri stigum fyrir mastri utan á húsið, þ.e. frá því að mastrinu hafi verið komið fyrir. Slíkt sé í öllu falli ósannað og hvíli sönnunarbyrði þess efnis á gagnaðilum. Hvernig svo sem á málið verði litið geti heimildir gagnaðila í þessum efnum ekki annað en takmarkast við lög um fjöleignarhús og gildandi eignaskiptayfirlýsingu.
Við kaup álitsbeiðenda á eignarhluta sínum hafi legið fyrir að til hafi staðið að koma fjarskiptabúnaði gagnaðila fyrir á lóð og fjarlægja af húsinu. Þá skipti mestu máli að álitsbeiðendur séu nú meðvitaðir um þau miklu ónot sem hljótist af og geti vitaskuld ekki selt eign sína í góðri trú án þess að láta þessa getið.
Burtséð frá hvers kyns hugmyndum um vísindaleg rök að baki skaðsemi bylgja þá hafi möstur af þessu tagi hugræn áhrif á fólk sem almennt leggist ekki í sérstaka rannsóknarvinnu til þess að geta tekið afstöðu til þess hvort tilefni sé til þess að sætta sig við það að sofa upp við slíkan búnað. Fælingarmáttur búnaðarins sé því ótvíræður hvernig svo sem á málið sé litið og hafi vitund fólks gagnvart slíku vaxið verulega síðustu ár.
Í athugasemdum gagnaðila segir að telji álitsbeiðendur að verðgildi eignarinnar hafi verið rýrt vegna fjarskiptabúnaðar, sem þegar hafi verið á húsinu þegar þau hafi fest kaup á því, þá hafi það væntanlega komið fram í kaupverði því sem þau hafi greitt fyrir eignina. Málið snúist hins vegar um lögmæti staðsetningar búnaðarins sem gagnaðilar hafi sýnt fram á að sé fyrir hendi. Því sé jafnframt algerlega mótmælt að möguleg áform um byggingu stórs masturs á lóðinni skipti máli í þessu samhengi.
Varðandi byggingarleyfi hafi farsímaloftnet verið sett upp 16. júlí 1996, í tíð þágildandi byggingarlaga nr. 54/1978. Í 1. gr. þeirra laga segi: „Undanþegin ákvæðum þessara laga eru þó götur og vegir, framræsluskurðir, girðingar á lögbýlum, flugbrautir, holræsi, dreifikerfi rafmagns, síma, hitaveitna og vatns, svo og hafnarmannvirki og virkjunarmannvirki að undanskildum húsbyggingum tilheyrandi þessum mannvirkjum.“ Á þessum tíma hafi eigendur fasteignarinnar, sem farsímaloftnetið hafi verið sett á, verið G, H og Sýslumaðurinn í E. Farsímaloftnetið geti ekki talist húsbygging í skilningi þágildandi laga, á þessum tíma hafi ekki þurft að sækja um byggingarleyfi vegna þess.
Af framangreindu sé ljóst að mannvirki sem þetta hafi ekki verið byggingarleyfisskylt samkvæmt þágildandi byggingarlögum og nýjum lögum verði ekki beitt með íþyngjandi og afturvirkum hætti um atvik sem hafi gerst í tíð eldri laga. Með nýjum skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997 og byggingarreglugerð nr. 441/1998 hafi komið inn nýtt ákvæði um að sækja þurfi um byggingarleyfi vegna mastra, tengivirkja og móttökudiska.
Þann 9. júní 2010 hafi verið sótt um byggingarleyfi á grundvelli þágildandi laga og reglugerðar fyrir 60 sm. Fjarskiptadisk á eigninni. Sú umsókn hafi verið samþykkt í skipulags- og byggingarnefnd 28. júní 2010 og samþykkt í bæjarráði 7. júlí 2010 og hafi diskurinn verið settur upp samkvæmt því leyfi í kjölfarið.
Ákvæði í gildandi eignaskiptasamningi um rétt gagnaðila D til að setja upp [...] á lóð eigi við um staðsetningu á húseign, enda gefi augaleið að fasteignin sé hluti af lóðinni og varanlega skeytt við hana.
Af öllu framansögðu sé ljóst að umþrættir staurar hafi verið settir upp í samræmi við gildandi lög og reglur, eignaskiptasamninga og samþykktir húsfélags.
III. Forsendur
Samkvæmt 1. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, fellur undir sameign allt ytra byrði hússins, þar á meðal útveggir. Á útvegg hússins er fjarskiptamastur í eigu gagnaðila D Álitsbeiðendur eru ósátt við það og greina frá því að ónæði stafi af því, enda sé það staðsett upp við svefnherbergisglugga í eignarhluta þeirra.
Samkvæmt fundargerð húsfundar, sem haldinn var 7. október 2016, var tilefni fundarins ágreiningur um loftnet utan á húsinu. Álitsbeiðandi upplýsti á fundinum að hann teldi gagnaðila D óheimilt að nýta sameign hússins með þessum hætti og tók fram að loftnetin væru að valda töluverðu ónæði. Jafnframt fór hann fram á að mánaðarleg leigugreiðsla yrði greidd fyrir afnotin en að öðrum kosti skyldu þau fjarlægð. Í fundargerð húsfundar, sem haldinn var 20. maí 2019, segir að hátt í 85% eigenda hafi samþykkt að hafa möstur á húsinu og að gagnaðili D greiði mánaðarlegt gjald fyrir það. Í gildandi eignaskiptayfirlýsingu, sem var innfærð til þinglýsingar 22. júní 2016, segir að eignarhluti gagnaðila D hafi rétt á að setja upp þann búnað á lóðinni sem þurfi til fjarskiptareksturs, að fengnu byggingarleyfi fyrir byggingarleyfisskyldar framkvæmdir. Sama ákvæði var jafnframt í fyrri eignaskiptayfirlýsingu fyrir húsið sem var innfærð til þinglýsingar 29. mars 2000.
Með kaupsamningi, innfærðum til þinglýsingar 31. maí 2016, keyptu álitsbeiðendur íbúð sína og samkvæmt honum var gildandi eignaskiptayfirlýsingu lýst sem kvöð á eigninni. Samkvæmt greinargerð gagnaðila hefur húsið verið nýtt í þágu fjarskipta í almannaþágu allt frá byggingu þess og hefur umrætt mastur verið á húsinu frá árinu 1996 með áföstum farsímaloftnetum. Þannig hafi ekki orðið nein breyting á hagnýtingu sameignarinnar frá því að álitsbeiðendur hafi keypt eignarhluta sinn. Þessu hefur ekki verið mótmælt af hálfu álitsbeiðenda, en þau taka fram að við kaupin hafi þeim á engan hátt verið ljóst að ónot hlytust af mastrinu sem myndu verðfella eign þeirra, valda tekjutapi og rýra möguleika til sölu íbúðarinnar.
Álitsbeiðendur fara fram á að viðurkennt verði að uppsetning fjarskiptamasturs á útvegg hússins hafi verið ólögmæt og að fjarlægja beri það. Eins og áður hefur komið fram var fjarskiptamastrið þegar á hússinu þegar álitsbeiðendur festu kaup á eignarhluta sínum. Gagnaðilar greina frá því að ákvörðun um uppsetninguna hafi verið tekin með samþykki allra eigenda á sínum tíma árið 1996, en engin gögn liggja fyrir í málinu sem sýna fram á hið gagnstæða. Þannig telur kærunefnd gögn málsins ekki benda til annars en þess að lögmæt ákvörðun hafi legið fyrir uppsetningu mastursins á sínum tíma. Aftur á móti kemur þar ekkert fram um nánari staðsetningu mastursins en eðlilegt er að það sé þar sem það veldur minnstu ónæði. Með hliðsjón af því sem rakið hefur verið er ekki fallist á kröfur álitsbeiðenda.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfum álitsbeiðenda.
Reykjavík, 26. september 2019
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson Eyþór Rafn Þórhallsson