Mál nr. 59/2014

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 59/2014

Kostnaður vegna sönnunar á nauðsyn viðgerðar.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 19. desember 2014, beindi A, f.h. B, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið C, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 2. febrúar 2015, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 13. febrúar 2015, og athugasemdir gagnaðila, dags. 13. febrúar 2015, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 17. mars 2015.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið D alls átta eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á jarðhæð hússins. Ágreiningur er um hvort gagnaðila beri að taka þátt í kostnaði vegna öflunar sönnunar á nauðsyn viðgerðar vegna skemmda á parketi í íbúð álitsbeiðanda.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að kostnaður sem álitsbeiðandi hafi þurft að leggja út, að fjárhæð alls 1.121.251 kr., til sönnunar á því að skemmdir sem urðu á séreign hennar sé að rekja til sameignar hússins, skuli teljast sameiginlegur öllum eigendum hússins og greiðast eftir hlutfallstölum. 

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi keypt íbúð í húsinu og flutt inn í nóvember 2009. Við kaupin hafi henni verið tjáð af seljanda að tveir litlir dökkir blettir sem komi fram á afmörkuðu svæði á parketi hefðu alltaf verið til staðar. Álitsbeiðandi hafi látið pússa parketið og svo hafi virst sem vandamálið væri úr sögunni.

Í desember 2010 hafi komið í ljós raki/leki í parketi á holi framan við forstofu. Í kjölfarið hafi verið haft samband við tryggingafélag þar sem gagnaðili hafði húseigendatryggingu. Skoðunarmaður á vegum tryggingafélagsins hafi skoðað aðstæður. Samkvæmt upplýsingum frá tryggingafélaginu hafi skoðunarmaður talið að frágangur undir útihurð væri ekki í lagi og hugsanlega hefði lekið undir flísar í forstofu í vatnsveðrum. Þá hafi komið fram að engar lagnir væru þar sem parket væri bólgið og fullyrt að leki komi að utan undan útidyrahurð án nánari skýringa. Því hafi verið talið að um óbótaskylt tjón væri að ræða og þrátt fyrir að ekkert lægi fyrir um að vatn hefði lekið inn um útidyrahurð álitsbeiðanda hafi hún látið gera endurbætur á dyraumbúnaði. Um tveimur árum síðar, eða í desember 2012, hafi raki/leki ágerst nokkuð og komið fram í vinnuherbergi íbúðarinnar. Álitsbeiðandi hafi haft samband við tryggingafélagið og eftir að skoðunarmaður hafi skoðað skemmdirnar hafi verið talið hugsanlegt að leki sem hafi komið að snjóbræðslulögn væri að koma fram í parketi hjá álitsbeiðanda. Bótaskyldu hafi því aftur verið hafnað þar sem ekki hafi verið talið sýnt fram á að tjónið væri að rekja til atvika sem tryggingin bæti.

Álitsbeiðandi hafi ekki sætt sig við framangreind málalok, enda hafi leki/raki ágerst og ekki vitað hvað væri að valda umræddum skemmdum. Hins vegar hafi verið ljóst að getgátur tjónaskoðunarmanns tryggingafélagsins hafi ekki staðist, þ.e. vatn hafi ekki verið að berast inn um útidyrahurð eða með lekri snjóbræðslulögn marga metra inn í íbúðina. Það hafi því orðið úr að álitsbeiðandi hafi leitað aðstoðar hjá Húseigendafélaginu. Álitsbeiðandi hafi í kjölfarið leitað til formanns gagnaðila og fengið teikningar sem hafi sýnt legu lagnanna. Með bréfi Húseigendafélagins hafi verið óskað aðkomu gagnaðila að málinu og vísað til 52. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, í því sambandi. Nánar tiltekið hafi verið vísað til að raka sem komi fram í íbúð álitsbeiðanda hafi að öllum líkindum verið að rekja til ytra byrðis hússins sem sé sameign allra eigenda í húsinu. Þar hafi þess verið óskað að gagnaðili hlutaðist til um að láta kanna orsök fyrir skemmdunum. Húsfundur hafi verið haldinn 25. mars 2013 þar sem málefni íbúðar álitsbeiðanda hafi verið á dagskrá.

Með bréfi, dags. 2. maí 2013, hafi bréfi Húseigendafélagsins verið svarað af hálfu gagnaðila. Í stuttu máli hafi gagnaðili tekið undir niðurstöðu skoðunarmanns tryggingafélagsins um að orsakir skemmda í parketi hafi verið að rekja til vatns sem hafi lekið inn um útidyrahurð án þess að nokkur sjálfstæð skoðun hafi verið framkvæmd eða hugað að nauðsyn þess. Aðkomu gagnaðila að málinu hafi því verið hafnað. Álitsbeiðandi hafi því ekki haft aðra kosti en að standa ein að því að fá úr því skorið hvað hafi valdið skemmdum á parketinu. Hún hafi fengið matsfræðing til að skoða skemmdir á gólfinu. Áður hafi forsvarsmönnum gagnaðila verið gert viðvart um skoðun og þeim gefinn kostur á að vera viðstaddir hana. Matsmaðurinn hafi skilað matsgerð um skoðun sína þar sem fram komi að parket í holi og vinnuherbergi hafi verið skemmt og mikill raki mælst í parketi þar sem rakaskemmdir hafi verið. Þá hafi hann talið mögulegt að drenlögn undir grunni hússins væri að valda umræddum skemmdum. Forsvarsmönnum gagnaðila hafi verið send skýrslan. Í framhaldinu hafi gagnaðili fallist á að mynda drenlagnir, enda hafi verið bent á þær sem hugsanlegan orsakavald. Myndir af drenlögn hafi gefið til kynna að hún væri heil en vatnsstaðan mögulega á einhverjum tímapunkti verið óvenjulega há. Myndir hafi samt ekki getað skýrt eða sýnt fram á að leka væri að rekja til drenlagnar. Óskað hafi verið eftir því að tryggingafélagið myndi taka málið aftur til skoðunar á grundvelli hinna nýju gagna. Það hafi sent pípulagningameistara til að skoða og þrýstiprófa lagnir og einnig hafi myndir af dreni verið skoðaðar auk þess sem hitamyndavél hafi verið beitt við skoðun á skemmdu parketi. Niðurstaða þess hafi verið að ekki væri um lagnaleka úr frárennslislögnum að ræða heldur utanaðkomandi leka en félagið hafi ekki getað upplýst hvaðan sá leki væri.

Í ljósi þess að enn hafði ekki verið fundið út úr því með óyggjandi hætti hvað orsakaði skemmdir og með vísan til þess að gagnaðili hafi ekki verið tilbúinn að koma að málinu hafi álitsbeiðanda verið nauðugur sá kostur að láta fara fram mun umfangsmeiri skoðun á skemmdunum, meðal annars með því að rífa upp parket af hluta íbúðar sinnar. Af þessu tilefni hafi tiltekin verkfræðistofa verið fengin til að framkvæma skoðun og gera skýrslu.

Þá hafi húsfundur verið haldinn 20. nóvember 2013 til að fara yfir stöðu málsins að beiðni álitsbeiðanda. Þar hafi meðal annars verið upplýst að álitsbeiðandi hygðist fá verkfræðistofu til að framkvæma ítarlega skoðun. Fundarmenn hafi skoðað skemmdir á parketi í íbúð álitsbeiðanda. Í fundargerð hafi verið bókað „Húsfélagið veit þá um hvað málið snýst, nú ef kemur í ljós að húsfélagið eigi að borga, þá er á 100% hreinu og allir sáttir um að húsfélagið borgi sem því ber. Svo kemur í ljós hvort þetta verður 1) [mál álitsbeiðanda], 2) Tryggingamál eða 3) Húsfélagið.“ Því hafi verið ljóst að gagnaðili hafi ekki ætlað að koma að málinu að svo stöddu en ekki lagst gegn því að verkfræðistofan myndi skoða málið.

Verkfræðistofan hafi skilað skýrslu um rannsókn sína 16. janúar 2014. Niðurstaðan hafi einkum verið sú að gólflögn í íbúð álitsbeiðanda sé með samfellda hlykkjótta sprungu í sömu stefnu og skemmdir hafi komið á parketi. Á hluta sprungunnar hafi gólfílögn verið brotin upp að steyptu plötunni. Þar hafi komið í ljós steypuskil um 3−4 mm breið. Einnig hafi verið ljóst að loft streymdi upp úr sprungunni sem hafi myndað mikinn raka. Að mati skýrsluhöfundar hafi plötuskil gengið í sundur vegna rýrnunar í steinsteyptri gólfplötu við útvegg kjallarans. Ástæðu þess að rakablettir á parketi voru ekki samfelldir yfir sprungunni taldi hann vera þá að sennilega hafi rifan verið stífluð af sandi eða salla að hluta þannig að rakur loftstraumur kæmi ekki þar upp. Þá segi að ekki sé augljós skýring á loftþrýstingnum sem komi upp úr raufinni, en að öllum líkindum stafi það frá drenlögn eða rifu í sökkli. Skýrsluhöfundur taldi að blettir í parketi væru afleiðing raka frá grunni sem kæmi í gegnum sprungu í gólfplötu. Einnig lýsti hann hvaða aðgerðir þyrfti að leggja í til að bæta úr þessu ástandi. Í því skyni var lýst að fjarlægja þyrfti ílögn ofan af sprungu, saga rauf í steypuskil fyrir fúgu og þétta sprunguna með teygjanlegu þéttiefni. Að því loknu þyrfti að setja ílögn yfir aftur. Samhliða þessu þyrfti að fjarlægja parket af gólfinu og endurnýja allt parket íbúðarinnar. Kostnaður við viðgerðir og þéttingu á gólfplötu var áætlaður 300.000–400.000 kr. fyrir utan rif og endurnýjun á parketi ásamt því að losa frá lítinn hluta skápa í eldhúsinnréttingu. Áætlaður kostnaður við rif og endurnýjun á parketi var áætlaður 900.000−1.000.000 kr. og ekki gert ráð fyrir að þörf væri á að flytja úr íbúðinni á meðan viðgerð færi fram.

Skýrslan hafi verið send gagnaðila og formaður gert athugasemdir þar sem hann hafi enn talið óljóst hvaðan raki væri að koma og einnig hafi hann ekki keypt skýringu um staðsetningu sprungunnar. Þá hafi hann talið að taka þyrfti allt parketið upp til að finna orsökina og þá væri unnt að ræða næstu skref. Hann hafi nefnt að ef innanhúslögnin væri lek væri málið hjá tryggingafélaginu en ef ekki þyrfti að finna flöt á því. Þessum athugasemdum hafi verið svarað með tölvupósti skýrsluhöfundar og honum dreift á húsfundi 12. mars 2014. Í svarinu hafi verið ítrekað að skýrslan bæri með sér að ekki væri að fullu ljóst hvað valdi lekanum en síðan ítrekað að „[s]taðsetning á sprungu í gólfplötu er augljós því hún er nákvæmlega við sökkulvegg/útvegg í kjallara og kom það fram í skoðun og með samanburði á teikningum. Augljóst er að gólfplatan (á fyllingu) er að rífa sig frá gólfplötu yfir kjallara, líklega vegna þess að hún sígur niður og/eða vegna rýrnunar. Benda skal á að sprungan er bein og rakaskemmdir eru að sama skapi í beinni línu yfir sprungunni þó svo að rakablettir séu misstórir og með mismunandi millibili.“ Þá segir að í ljósi afstöðu formanns gagnaðila og til að fá úr því skorið hvort skýrsla um málið hefði breytt einhverju sem viðkomi tryggingu gagnaðila hafi erindi verið sent á tryggingafélagið. Svar hafi borist frá félaginu þar sem fyrri afstaða var ítrekuð.

Húsfundur hafi verið haldinn 12. mars 2014. Á fundinum hafi mál álitsbeiðanda verið á dagskrá og farið ítarlega yfir forsögu málsins af hálfu umboðsmanns hennar, meðal annars áðurnefnda skýrslu. Umboðsmaður álitsbeiðanda hafi reifað þá skoðun að með hliðsjón af fyrirliggjandi gögnum hafi gagnaðili átt að hafa samráð og samvinnu um viðgerðir í íbúð álitsbeiðanda. Auk þess hafi verið upplýst að allur sá kostnaður sem hafi fallið til vegna málsins, svo sem vegna öflunar sönnunargagna og aðstoðar lögmanns yrði sóttur á gagnaðila. Aðrir félagsmenn hafi hins vegar ekki verið tilbúnir að fallast á að um væri að ræða hagsmuni sem væru á ábyrgð allra íbúa sameiginlega og hafi meiri hluti fundarmanna ákveðið að leita til lögmanns til að fá skorið úr um réttarstöðu aðila. Álitsbeiðandi hafi hins vegar talið réttarstöðu málsins skýra og gert kröfu á gagnaðila um að hlutast til um framkvæmd lagfæringa á skemmdum sem hafi komið fram á íbúð hennar.

Álitsbeiðanda hafi borist greining lögmanns gagnaðila á því álitaefni sem gagnaðili hafi lagt fyrir hann. Þar sé rangt farið með ýmsar staðreyndir en lögmaðurinn hafi komist að niðurstöðu um að verulegur vafi væri á því að gagnaðili bæri ábyrgð á tjóni á parketi í íbúð álitsbeiðanda þar sem ekki hafi legið fyrir að orsök væri að rekja til sameignar eða að gagnaðili hafi vanrækt viðhald sameignar. Engu að síður, og þvert á niðurstöðu hennar, taldi lögmaðurinn að gagnaðili ætti að hlutast til um að láta loka sprungu í botnplötu hússins og mögulega þyrfti gagnaðili að bæta álitsbeiðanda gólfefni á íbúð hennar að hluta.

Á húsfundi 15. apríl 2014 hafi gagnaðili ákveðið að láta gera við sprungu í gólfplötu í íbúð álitsbeiðanda. Þá hafi verið ákveðið að aðilar myndu reyna að ná samkomulagi um kostnaðarskiptingu vegna kostnaðar við að leggja nýtt parket. Gagnaðili hafi hins vegar hafnað kröfu álitsbeiðanda um að taka þátt í þeim kostnaði sem hún hafði lagt út í því skyni að sýna fram á að tjón á séreign hennar stafaði frá sameign hússins. Hafi sú ákvörðun verið byggð á áliti áðurnefnds lögmanns um að gagnaðila væri óskylt að taka þátt í slíkum kostnaði. Umboðsmaður álitsbeiðanda hafi bent á ýmsar rangfærslur sem hafi komið fram í álitsgerð lögmannsins og hafi látið bóka um slíkt á fundinum.

Þá segir að sátt hafi náðst milli aðila um skiptingu kostnaðar vegna nýs parkets á íbúð álitsbeiðanda og fyrir liggi að gagnaðili ætli að hlutast til um viðgerð á sprungu í botnplötu hússins þótt ekkert liggi fyrir um framkvæmdaáætlun eða fyrirhuguð verklok. Um kostnað þann sem álitsbeiðandi hafi haft af sönnunarfærslu í málinu standi enn ákvörðun gagnaðila frá 15. apríl 2014 um að hafna þeirri kröfu á þeim grunni að félagsmönnum gagnaðila sé ekki skylt að bera slíkan kostnað.

Álitsbeiðandi styður kröfu sína við 52. gr. laga um fjöleignarhús og lögjöfnun frá 3. tölul. 1. mgr. 52. gr. laganna þar sem tjón í séreign álitsbeiðanda sem rakið sé til rofs á grunnplötu sem teljist til sameignar hússins, teljist á ábyrgð gagnaðila. Einnig vísar álitsbeiðandi til 6. gr., 2. tölul. 8. gr., 1. tölul. 15. gr., 38. gr. og 47. gr. laganna í þessu sambandi. Þá vísar álitsbeiðandi til almennra reglna skaðabótaréttar til stuðnings því að slíkur sameiginlegur kostnaður skuli teljast til alls sannanlegs tjóns sem álitsbeiðandi hafi orðið fyrir vegna umræddra skemmda, þ. á m. kostnaður við öflun sönnunargagna. Loks vísar álitsbeiðandi til álits kærunefndar í máli nr. 46/2002.

Þá gerir álitsbeiðandi grein fyrir sundurliðun fjárkröfu sinnar sem skiptist í kostnað vegna félagsgjalda Húseigendafélagsins og lögfræðiaðstoðar þess, ástandsmatsskýrslu, þjónustu tiltekins félags, þjónustu verkfræðistofu, ábyrgðarbréfa og þjónustu lögmannsstofu.

Í greinargerð gagnaðila segir að upphaf þessa máls megi rekja til þess þegar álitsbeiðandi hafi greint gjaldkera gagnaðila í febrúar 2013 í óformlegu samtali um skemmdir á parketi í séreign hennar. Þegar í kjölfarið hafi stjórn gagnaðila hafist handa við að kanna málið, meðal annars að skoða teikningar af séreigninni, og leitast við að finna út hver væri orsök blettamyndunar í parketi álitsbeiðanda. Þann 22. mars 2013 eða tveimur dögum fyrir aðalfund þann 25. mars 2013 hafi gagnaðila borist bréf frá Húseigendafélaginu þar sem meðal annars hafi verið skorað á gagnaðila að láta kanna orsök skemmda á parketi í séreign álitsbeiðanda. Þá hafi verið skorað á gagnaðila að láta gera við skemmdir á gólfefnum í séreign hennar og boðað að skaðabóta yrði krafist á síðari stigum vegna skemmda á gólfefni í séreigninni. Á aðalfundinum hafi mál séreignar álitsbeiðanda verið á dagskrá og skráð í fundargerð að stjórn gagnaðila muni taka á málinu sem allra fyrst en þar sé bókað: „5. leki á gólfi hjá [álitsbeiðanda] finna orsök?! Ákveðið að stjórn húsfélagsins taki á málinu sem fyrst. Ákveðið að það verði gert sem allra fyrst.“ Var því ljóst þegar í upphafi málsins og í kjölfar þess að gagnaðili hafi fengið upplýsingar um skemmdir á parketi í séreign álitsbeiðanda að gagnaðili og stjórn hans hafi haft allan vilja til að leysa málið sem fyrst og setja það í eðlilegan farveg. Í kjölfar aðalfundarins hafi stjórn gagnaðila haldið áfram að afla upplýsinga um málið, kanna hver gæti verið orsök skemmda á gólfefni og hvernig væri rétt að bregðast við. Stjórn gagnaðila hafi þá fengið vitneskju um að tryggingafélagið hafi margsinnis, allt frá árinu 2009 í tíð fyrri eiganda, kannað bletti á parketi í séreign álitsbeiðanda en gagnaðili eða stjórn hans aldrei verið upplýst um slíkar skoðanir eða veitt tækifæri til að gæta réttar gagnaðila þeim samfara. Niðurstaða tryggingafélagsins hafi verið sú að orsakir bletta væru utanaðkomandi leki. Þann 2. maí 2013 hafi erindi Húseigendafélagsins verið svarað af hálfu formanns gagnaðila, með bréfi til álitsbeiðanda. Í svarbréfinu hafi verið vísað til þess að niðurstaða sérfræðinga tryggingafélagsins væri sú að orsök skemmda í parketi væri vegna utanaðkomandi leka enda engar aðrar vísbendingar að finna um orsök skemmda eftir skoðun sérfræðinga tryggingafélagsins. Hvergi sé þess getið í bréfinu að gagnaðili sé ekki reiðubúinn að skoða málið frekar komi fram vísbendingar um að orsakir kunni að vera aðrar eða að hafnað hafi verið frekari aðkomu gagnaðila að málinu.

Stjórn gagnaðila hafi ekki verið veitt frekara ráðrúm til að skoða málið áfram eða ráðrúm til að boða til húsfundar svo unnt væri að fjalla um málið og taka afstöðu til þess í ljósi þeirra upplýsinga sem hafi legið fyrir, því næsta sem hafi gerst hafi verið að gagnaðila barst bréf frá lögmanni álitsbeiðanda um að aflað yrði sönnunar skv. 38. gr. laga um fjöleignarhús. Í þessu sambandi skuli sérstaklega tekið fram að engin tilmæli eða áskoranir um samvinnu höfðu áður verið sendar gagnaðila ef frá sé talið erindi til Húseigendafélagsins. Þessi tilkynning hafi komið stjórn gagnaðila í opna skjöldu enda hefði frá því að álitsbeiðandi greindi fyrst frá skemmdum á parketi í séreign hennar verið leitast við að skoða málið nánar af hálfu stjórnar gagnaðila og þá hafði málið verið tekið fyrir á aðalfundi 29. maí 2013 þar sem bókað hafi verið að tekið yrði á málinu sem fyrst. Þá beri að vekja sérstaka athygli á því að boðuð sönnunarfærsla álitsbeiðanda hafi borist gagnaðila í maí 2013 eða einungis nokkrum vikum eftir að gagnaðila barst í fyrsta skipti erindi um blettamyndun sem hafði verið til staðar á parketi í séreign álitsbeiðanda í mörg ár. Með þessu hafi málið verið tekið úr höndum gagnaðila og því haldið frá málinu að mestu eftir þetta og þannig hafi gagnaðila verið gert ókleift að koma málinu í eðlilegan farveg. Í áðurnefndu erindi lögmanns álitsbeiðanda hafi verið boðað að matsmaður myndi skoða málið fyrir hönd álitsbeiðanda og fulltrúa gagnaðila vera boðið að vera viðstaddur þá skoðun. Bréf lögmannsins hafi verið dagsett 29. maí 2013 og boðað að skoðun matsmanns myndi fara fram 31. maí 2013. Gagnaðila hafi því ekki verið veitt neitt svigrúm til að undirbúa málið fyrir hönd gagnaðila eða boða til fundar svo unnt yrði að upplýsa gagnaðila um fyrirætlan álitsbeiðanda, ræða málið á löglega boðuðum húsfundi og taka ákvörðun í samræmi við ákvæði laga um fjöleignarhús um viðbrögð gagnaðila við umleitan álitsbeiðanda. Á þessu stigi málsins hafi verið ljóst að álitsbeiðandi hafði hafnað samvinnu við gagnaðila þrátt fyrir eindregin vilja gagnaðila til að leitast við að aðstoða álitsbeiðanda við að finna aðra orsök skemmda í gólfefni hennar, þrátt fyrir að ekki væri vísbending um aðra orsök en utanaðkomandi leka. Þá hafi stjórn gagnaðila verið undrandi á því að álitsbeiðandi hafi ekki haft vilja til að veita gagnaðila svigrúm til að skoða málið frekar og setja það í eðlilegan farveg innan gagnaðila, þar sem hún hafi sjálf látið undir höfuð leggjast í þrjú og hálft ár að greina gagnaðila frá því að mögulega væru orsakir bletta á parketi í íbúð hennar að rekja til sameignar. Í þessu sambandi sé rétt að taka sérstaklega fram að frá því að formaður gagnaðila hafi sent svarbréf til álitsbeiðanda við erindi Húseigendafélagsins þar til erindi lögmanns álitsbeiðanda barst, eða 27 dögum síðar, hafi álitsbeiðandi ekki gert neinn reka að því að eiga samskipti við gagnaðila eða óskað samvinnu við gagnaðila um framhald málsins. Boðuð sönnunarfærsla í erindi lögmannsins hafi því hafist án þess að gagnaðila hafi verið gert viðvart um að álitsbeiðandi hygðist láta hana fara fram.

Með öðru bréfi lögmanns álitsbeiðanda hafi síðan verið kynnt að skoðun matsmanns hefði farið fram og skýrsla hans jafnframt afhent gagnaðila. Í erindinu hafi meðal annars verið tekið fram að matsmaður teldi að mynda þyrfti drenlagnir í grunni hússins og gagnaðila veittur sjö daga frestur til að bregðast við. Formaður gagnaðila hafi þegar brugðist við erindinu og boðist í fyrstu til að kanna með hitamyndavél hvort hitalagnir væru í gólfi nálægt umræddum rakablettum í parketi. Sú tillaga hafi verið byggð á því að breytt staðsetning ofns í eldhúsi miðað við samþykktar teikningar gætu bent til að hitalagnir væru í gólfi í dyraopi nálægt rakablettum, en vatnslagnir í gólfi hafi oft orsakað leka. Tillagan hafi einnig verið byggð á því að erfitt kynni að vera að komast að drenlögninni, sem og reyndist vera, eða 1,6 metra niður á brunn. Væri leki með hitalögnum í gólfi væri líklega orsök fundin og því skoðun á drenlögn varla þörf. Þessari málaleitan formanns gagnaðila í leit að orsök umræddra skemmda á parketi hafi verið svarað fálega af hálfu álitsbeiðanda og gagnaðili sakaður um að hafa í frammi ólíðandi stapp vegna kröfu um myndun drenlagnar. Niðurstaða á skoðun drenlagnar hafi síðan leitt í ljós að hún væri í lagi.

Í matsgerð, dags. 2. júlí 2013, segir: „Fjarlægja þarf allt parket af gólfunum gera við sprungur …“ sem höfundur matsskýrslu telji að kunni að vera til staðar í gólfi. Það hafi þó ekki verið gert. Hefði það verið gert hér, eða það a.m.k. opnað við rakabletti, hefði komið í ljós sprunga í ílögn, að steypuskil hefðu opnast undir ílögninni og 3−4 mm rifa hafi myndast. Við opnun á parketi á þessu stigi málsins hefði þessu ferli lokið og viðgerð á rifunni gerð í framhaldinu. Bútur úr parketi hafi hins vegar ekki verið tekinn úr fyrr en í lok ársins 2013 og allt ferlið þannig látið áfram safna á sig síauknum kostnaði fram á árið 2014.

Í byrjun ágúst 2013 hafi gagnaðila borist afrit af erindi lögmanns álitsbeiðanda til tryggingafélagsins. Þess hafi verið óskað að félagið tæki afstöðu til bótaskyldu. Mánuði síðar, eða 13. september 2013, hafi formanni gagnaðila borist tölvupóstur þar sem upplýst hafi verið að pípulagningamaður frá tryggingafélaginu hefði staðfest að hitalagnir væru ofan dyraops inn í eldhús en ekki í gólfi og sérfræðingar tryggingafélagsins teldu enn á ný að orsakir blettamyndunar væru vegna utanaðkomandi leka. Áfram sama meginniðurstaða hjá tryggingafélaginu um að um utanaðkomandi leka væri að ræða.

Á húsfundi 20. nóvember 2013 hafi verið leitast við að fara yfir málið og finna lausn á því. Fulltrúi álitsbeiðanda hafi sérstaklega verið innt eftir því hvers vegna ekki væri fyrir löngu búið að opna parketið yfir blettum/skemmdum til að sjá hvað væri undir því, í stað þess að leggja í allan þennan kostnað og tíma sem fram að þessu hefði engu skilað. Umræðan á fundinum hafi hvergi öll verið skráð en í fundargerðabók hafi eftirfarandi verið bókað: „…voru flestir hissa að ekki væri búið að fjarlægja gólfefnið“. Á fundinum hafi meðal annars komið tillaga frá ritara gagnaðila um að gagnaðili fengi iðnaðarmann með sérþekkingu á þessu sviði til að opna parketið og halda þannig kostnaði niðri, en þessu boði hafi líka verið hafnað af fulltrúa álitsbeiðanda. Fulltrúi álitsbeiðanda hafi á hinn bóginn boðað að álitsbeiðandi hygðist fá tiltekna verkfræðistofu til að framkvæma skoðun á séreign álitsbeiðanda en ekki hafi verið leitað eftir samvinnu eða samþykkt gagnaðila fyrir slíkri skoðun og kostnaði henni samfara. Á hinn bóginn hafi verið ljóst á þessu stigi málsins, sé litið til bókunar í fundargerð, að álitsbeiðandi hafi hvorki haft áhuga á samvinnu við gagnaðila né að hleypa því að málinu og ákveðið þvert á vilja gagnaðila að óska eftir aðkomu verkfræðistofunnar vegna máls séreignar hennar. Hér hafi það gerst í annað skipti að álitsbeiðandi brást ekki við tillögu um að opna parketið, en áður hafi slík tilmæli komið fram í matsgerð frá 2. júlí. Einnig hefði verið hægt að ljúka þessu ferli með því að opna parketið og halda þannig kostnaði í lágmarki. Það hafi ekki verið gert heldur hafi málið verið látið halda áfram með sívaxandi kostnaði fram á næsta ár.

Í skýrslu verkfræðistofunnar hafi komið fram að parket hafi verið losað af á um 80x100 cm kafla og ílögn á minna svæði. Í ljós hafi komið að steypuskil í steyptri botnplötu hafi opnast og 3−4 mm rifa myndast og bletti á parketi mætti rekja til rakastreymis upp úr rifunni. Í skýrslunni hafi verið tekið sérstaklega fram að ekki væri nein skýring á rakastreymi upp úr rifunni en því varpað fram að rakinn hafi líklega komið frá drenlögn eða rifu á sökkli. Formaður gagnaðila hafi óskað eftir frekari skýringum á rakastreyminu upp úr rifunni og einnig lagt fram ósk þess efnis að parketið yrði tekið upp af stærra svæði til að fá gleggri mynd af málinu. Í svari frá verkfræðistofunni hafi verið tilkynnt um að ekki væri áhugi á því að svo stöddu. Í sama svari hafi einnig verið varpað fram fleiri mögulegum skýringum á rakastreyminu en engin niðurstaða um það efni kynnt. Því sé ljóst að álit verkfræðistofunnar á mögulegum orsökum bletta í parketi í séreign álitsbeiðanda hafi verið allt önnur en sérfræðinga tryggingafélagsins. Að mati gagnaðila hafi því ekki verið leitt í ljós hver orsök umræddra skemmda í parketinu sé. Þá hafi gagnaðila ekki verið veitt tækifæri til að gæta hagsmuna sinna. Hafi skýrslan því ekkert gildi í máli þessu enda einhliða aflað af álitsbeiðanda. 

Á húsfundi 15. apríl 2014 hafi greinargerð lögmanns gagnaðila verið til umfjöllunar. Niðurstaða fundarins hafi verið sú að því hafi verið hafnað að gagnaðili bæri skaðabótaábyrgð á skemmdum á parketi álitsbeiðanda, þá hafi því verið hafnað að gagnaðila bæri að bera kostnað af ólögmætri sönnunarfærslu álitsbeiðanda. Á hinn bóginn hafi verið tekin sú ákvörðun í ljósi athafnaskyldu gagnaðila að láta loka sprungu í botnplötu í íbúð álitsbeiðanda og taka þátt í kostnaði af lögn nýs gólfefnis því samfara en ekki hafi verið unnt að laga rifuna nema fjarlægja parket af íbúð álitsbeiðanda. Á fundinum hafi verið lagður fram fjöldi athugasemda af hálfu fulltrúa álitsbeiðanda við greinargerð lögmanns gagnaðila sem rétt sé að bregðast við. Gagnaðili segir að álitsbeiðandi hafi sjálf farið fram á skoðun á kjallaravegg að innanverðu. Einnig kveðst gagnaðili hafa lagt fram tillögu um að iðnaðarmaður yrði fenginn til að opna parket í séreign álitsbeiðanda á húsfundi 20. nóvember 2013 en því hafi verið hafnað af hálfu fulltrúa álitsbeiðanda. Sama tillaga hafi verið til umræðu á húsfundi 15. apríl 2014 og í nóvember 2014. Á þeim fundi hafi tillagan ekki verið skráð í fundargerð en engu að síður rædd. Þá segir að engin samskipti hafi verið milli aðila á þeim 27 dögum sem hafi liðið frá því gagnaðili hafi sent svar til álitsbeiðanda við erindi Húseigendafélagsins þar til bréf hafi borist frá lögmanni álitsbeiðanda um að sönnunarferli væri hafið. Þá hafi á sama tímabili engin ósk borist um frekari skoðun eða ósk um samvinnu af hálfu álitsbeiðanda. Sönnunarferli álitsbeiðanda hafi því farið af stað án fyrirvara.

Í ljósi athafnaskyldu gagnaðila hafi verið tekin ákvörðun um að láta loka rifu sem hafði myndast í botnplötu í séreign álitsbeiðanda, sbr. 1. mgr. 57. gr. laga um fjöleignarhús. Ákvörðunin hafi meðal annars verið tekin á þeirri forsendu að með því væri málinu lokið þar sem gagnaðili bæri hvorki bótaábyrgð á skemmdum á parketi í séreign álitsbeiðanda né ábyrgð á kostnaði við ólögmæta sönnunarfærslu sem hún hafi ráðist í án samráðs við gagnaðila.

Gagnaðili vísar til þess að sú meginregla gildi samkvæmt lögum um fjöleignarhús að allar sameiginlegar ákvarðanir beri að taka á löglega boðuðum húsfundi. Lögin mæli þó fyrir um afar þrönga undantekningu frá þessari meginreglu í 38. gr. laga um fjöleignarhús en samkvæmt henni sé einstökum eigendum heimilt að grípa til einhliða ráðstafana í undantekningartilvikum. Sé þar um að ræða heimild til ráðstafana sinni húsfélag ekki skyldu sinni að viðhalda sameign með þeim afleiðingum að einstaka séreignarhlutar liggi undir skemmdum. Í ákvæðinu sé sérstaklega mælt fyrir um að eiganda sé rétt að láta framkvæma nauðsynlegar viðgerðir á sameign á kostnað allra ef hún eða séreignarhlutar liggi undir skemmdum, vegna vanrækslu á viðhaldi og húsfélagið eða aðrir eigendur hafi ekki, þrátt fyrir tilmæli og áskoranir, fengist til samvinnu og til að hefjast handa í því efni. Þá komi fram í 2. mgr. sömu greinar að áður en eigandi grípi til slíkra aðgerða skuli hann afla sönnunar um nauðsyn viðgerðar. Sönnunarbyrði um nauðsyn og umfang framkvæmdar hvíli því alfarið á þeim eiganda sem hyggist grípa til þeirra úrræða sem fyrrnefnd lög mæli fyrir um. Ákvæði 38. gr. laganna um einhliða ráðstafanir eiganda heyri til undantekningar frá meginreglunni um að allir eigendur taki ákvörðun um tilteknar framkvæmdir sameiginlega. Beri því að skýra það þröngt samkvæmt almennum lögskýringarsjónarmiðum. Í framkvæmd hafi verið talið að afar strangar kröfur séu gerðar til þess að heimildinni verði beitt og að sá sem grípi til hennar verði að sanna með ótvíræðum hætti að séreign hans liggi undir skemmdum vegna vanrækslu á viðhaldi sameignar og að nauðsynlegt sé að grípa til viðgerða á sameign til að forðast frekara tjón. Þá sé einnig ljóst að við slíka sönnun sé eiganda ekki falið vald eða réttur til að ákveða einhliða hvernig sönnunar skuli aflað og hverjum skuli fela það verkefni. Í lögum um fjöleignarhús séu fjölmörg ákvæði sem mæli fyrir um töku ákvarðana innan húsfélaga sem varði sameign, um réttarstöðu eigenda og önnur atriði sem varði húsfélög en lögin séu ófrávíkjanleg, sbr. ákvæði 2. gr.

Gagnaðili hafnar því að skilyrði 38. gr. laga um fjöleignarhús séu uppfyllt í máli þessu. Ljóst sé ef litið sé til málavaxta og ferils málsins innan gagnaðila að því fari fjarri að gagnaðili hafi vanrækt viðhald á sameigninni og ekki fengist til samvinnu vegna skemmda á parketi í íbúð álitsbeiðanda. Þá sé skilyrði 48. gr. laganna um að heimild til sönnunarfærslu verði ekki virkt fyrr en við ítrekuð tilmæli og áskoranir til húsfélagsins um viðhald en einungis eitt erindi hafi verið sent gagnaðila þegar álitsbeiðandi hafi ákveðið að fara í afar kostnaðarsama sönnunarfærslu án sýnilegrar ástæðu. Gagnaðili hafi allt frá því málið hafi hafist leitast við að vinna að málinu og þá innan gagnaðila á löglega boðuðum fundum en hafi nánast ekkert svigrúm fengið til þess og að mestu haldið utan málsins. Þá sé það einnig ljóst að téð sönnunarfærsla hafi ekki verið svo brýn að hún þyldi ekki bið og eðlilega umfjöllun og meðferð á fundum gagnaðila, sbr. ákvæði 39. gr. laga um fjöleignarhús, enda blettamyndun afar hæg í parketi álitsbeiðanda en hafði hún verið til staðar um margra ára skeið áður en álitsbeiðandi hafi kosið að upplýsa gagnaðila um málið. Auk þess telur gagnaðili að hann beri ekki skaðabótaábyrgð á meintu tjóni álitsbeiðanda enda engin viðhlítandi sönnun komin fram um orsök þess. Að áliti gagnaðila hefði álitsbeiðanda borið að frá dómkvadda matsmenn til að meta orsök skemmda á parketi og meta meðal annars nauðsyn, umfang verksins og kostnað því samfara. Gagnaðili hefði þá átt kost á að koma að sjónarmiðum sínum og gæta réttar síns. Álitsbeiðandi hafi ákveðið sjálf án samráðs við gagnaðila að afla mats aðila sem geti vart talist óhlutdrægir og á kostnað hennar. Auk þessa geti sá kostnaður sem hún hafi lagt út í vegna málsins ekki talist til sameiginlegs kostnaðar, enda ekki um að ræða ráðstafanir sem eigi undir 37. og 38. gr. laga um fjöleignarhús. Þá verði 38. gr. laganna um athafnaleysi gagnaðila ekki beitt enda aldrei skorast undan ábyrgð eða vanrækt viðhald á sameign eða hafnað óskum um samvinnu við álitsbeiðanda.

Að lokum áréttar gagnaðili að því fari fjarri að álitsbeiðandi hafi ítrekað og með árangurslausum tilmælum og áskorunum leitast við að ná samvinnu við gagnaðila án árangurs og þannig verið rétt að ráðast í dýra og umfangsmikla sönnunarfærslu á skemmdum á parketi í íbúð hennar á kostnað gagnaðila, sbr. ákvæði 38. gr. laga um fjöleignarhús. Þvert á móti hafi gagnaðili, með því svigrúmi sem honum sé gefið til töku ákvarða og málsmeðferðar í lögum um fjöleignarhús, leitast við að leggja málið í eðlilegan farveg en álitsbeiðandi hafi kosið að eiga ekki samvinnu við gagnaðila. Þá hafi ekki verið svo aðkallandi fyrir álitsbeiðanda að afla sönnunar um meint tjón á parketi að málið hafi ekki mátt fara í eðlilega málsmeðferð á fundum gagnaðila enda ekkert sem fram hafi komið um að íbúðin hafi ekki verið íbúðarhæf vegna þessa. Því hafi ekki verið nægar forsendur hjá gagnaðila til að fá tvær dýrar rannsóknir vegna málsins, leggja út í verulegan lögfræðikostnað eða baka gagnaðila með öðrum hætti greiðsluskyldu enda hvorki skilyrði ákvæðis 38. né 52. gr. laga um fjöleignahús fyrir hendi. Í ljósi þessa sé gagnaðila heimilt að neita greiðslu alls kostnaðar álitsbeiðanda og því sé öllum kröfum hennar hafnað.   

Í athugasemdum álitsbeiðanda er því hafnað sem röngu að gagnaðili hafi í febrúar 2013 hafist handa við að kanna meintar skemmdir eftir óformlegt samtal við álitsbeiðanda. Einnig segir að álitsbeiðandi hafi farið fram á að gagnaðili myndi láta kanna orsök rakaskemmda og láta gera við rakaskemmdir eins fljótt og unnt væri með bréfi Húseigendafélagsins, dags. 22. mars 2014. Með bréfi gagnaðila, dags. 2. maí 2013, hafi beiðni álitsbeiðanda um að gagnaðili myndi láta kanna orsök rakaskemmda á skoðun á skemmdum verið hafnað. Álitsbeiðanda hafi verið gert að leggja sjálf út í skoðun og leggja fram vísbendingar fyrir gagnaðila og hann myndi þá hugsanlega endurskoða afstöðu sína.

Fullyrðing gagnaðila um að honum hafi ekki verið veitt frekara ráðrúm til að skoða málið, boða til húsfundar eða að málið hafi verið tekið úr höndum hans telur álitsbeiðanda ranga. Álitsbeiðandi hafi ekki haft neitt með það að gera að gagnaðili hafi ekki boðað til húsfundar eins og álitsbeiðandi hefði helst kosið. Gagnaðili hafi haft nægt svigrúm til þess en ákvæði fjöleignarhúsalaga mæli fyrir um að slíkan fund sé hægt að boða með minnst fjögurra daga fyrirvara, sbr. 60. gr. laga um fjöleignarhús. Augljóst sé að gagnaðili hafi ekki talið þörf á slíkum húsfundi með vísan til þeirrar afstöðu sem komi fram í bréfi húsfélagsins 2. maí 2013. Þá hafi málið ekki verið tekið úr höndum gagnaðila enda ljóst að hann hafi hafnað beiðni álitsbeiðanda um að láta kanna orsakir fyrir rakaskemmdum þar sem gagnaðili hafi talið kröfuna meðal annars of seint fram komna.

Gagnaðili hafi vísað til þess samkvæmt bókun á aðalfundi 25. mars 2013 að tekið yrði á málinu sem fyrst en álitsbeiðandi fái ekki betur séð en að það eina sem gagnaðili hafi gert hafi verið að rita álitsbeiðanda áðurnefnd bréf, dags. 2. maí 2013. Fullyrðing gagnaðila um að honum hafi að mestu verið haldið frá málinu eftir að hún hygðist láta kanna orsakir sjálf með vísan til 38. gr. laga um fjöleignarhús er hafnað. Af gögnum málsins megi ráða að gagnaðila hafi ávallt verið gerð grein fyrir þeim skoðunum sem álitsbeiðandi hafi látið gera á umræddum rakaskemmdum og stjórn gagnaðila boðið að vera viðstödd slíka skoðun. Fullyrðingu um að álitsbeiðandi hafi ekki gert neinn reka að því að eiga samskipti við gagnaðila sé hafnað. Afstaða gagnaðila hafi komið fram í bréfi, dags. 2. maí 2013. Gagnaðili hafi ekki gert neinn reka að því að halda húsfund eða taka ákvarðanir um málið á þeim vettvangi eins og lög bjóði. Það hafi ekki verið fyrr en 20. nóvember 2013 að húsfundur hafi verið haldinn eftir að álitsbeiðandi hafði óskað sérstaklega eftir því. Vegna vísunar gagnaðila til þess að álitsbeiðandi hefði átt að opna parketið eftir að matsgerð, dags. 2. júlí 2013, lá fyrir tekur álitsbeiðandi fram að það hafi ekki verið fyrr en eftir skoðun verkfræðistofu á gólfi álitsbeiðanda sem í ljós hafi komið að hverjar hafi verið líklegar orsakir fyrir umræddum rakaskemmdum og að þeirra væri að leita til sprungu á botnplötu sem teldist til sameignar hússins. Það sé auðvelt fyrir gagnaðila að hafa skoðun á því árið 2015 hvernig rannsókn og athugun á umræddum rakaskemmdum hefði átt að fara fram í ljósi þess að nú liggi fyrir ítarlegar skýrslur sérfræðinga um hvað hafi orsakað umræddar rakaskemmdir. Eins og gögn málsins beri með sér hafi gagnaðili ekki sýnt slíkan áhuga þegar eftir því hafi verið leitað af hálfu álitsbeiðanda árið 2013 að gagnaðili léti kanna hvað væri að orsaka rakaskemmdir í íbúð hennar. Álitsbeiðandi telur einnig rétt að halda því til haga að fyrri skoðanir, sem og afstaða gagnaðila frá 2. maí 2013, hafi byggt á því að lekinn hefði komið að utan með útidyrahurð. Með skoðunum tryggingafélags á árinu 2013 hafi alla vega verið í ljós leitt að ekki hafi verið um að ræða leka með neysluvatnslögnum en einnig að tryggingafélagið hafi ekki getað fullyrt hvaðan lekinn kæmi og þar af leiðandi hafi verið ljóst að sú skoðun að lekann væri hugsanlega að rekja til útidyrahurðar á íbúð álitsbeiðanda hafi engan veginn staðist. Þar sem gagnaðili hafi vísað ítrekað til ýmissa ummæla sem hafi átt að eiga sér stað á húsfundum hafnar álitsbeiðanda því að þau hafi átt sér stað. Ekki verði stuðst við önnur gögn en skriflegar fundargerðir um það sem einstakir félagsmenn hafi tjáð sig um eða látið bóka á slíkum fundum. Ekkert liggi til að mynda fyrir um að gagnaðili hafi boðist til að fá iðnaðarmann til að opna parketið hjá álitsbeiðanda á fundi gagnaðila 20. nóvember 2013 eða öðrum síðari fundum.

Álitsbeiðandi telur að samkvæmt gögnum málsins sé ljóst að gagnaðili eða formaður hans hafi aldrei sætt sig við að staðreynt hafi verið að orsaka umræddra skemmda sé að leita til rofs á grunnplötu hússins sem teljist til sameignar þess og á ábyrgð allra eigenda. Þá komi það álitsbeiðanda á óvart að gagnaðili hafi ákveðið að standa straum af kostnaði við að gera við umrædda sprungu í grunnplötu og á gólfílögn auk þess að taka þátt í að greiða þann kostnað sem álitsbeiðandi hafi haft af því að skipta um parket á íbúð sinni og laga innréttingu sem umræddur raki hafi skemmt, þrátt fyrir að gagnaðili telji að enn hafi ekki verið leitt í ljós hver hafi verið orsök umræddra skemmda á parketi í íbúð álitsbeiðanda. Gagnaðili hafi í því sambandi talið að álitsbeiðanda hafi verið í lófa lagið að afla matsgerðar dómkvaddra matsmanna til að sýna fram á orsakir umræddra skemmda. Álitsbeiðandi telur þann málflutning gagnaðila hjákátlegan. Með honum sé þannig í reynd verið að halda því fram að gagnaðili hafi ákveðið að taka þátt í viðgerð og kostnaði við að gera við gólf og leggja nýtt parket á íbúð álitsbeiðanda og hluta af skemmdri innréttingu, umfram skyldu og án þess að fyrir lægi nokkur sönnun um hvaðan orsaka umræddra skemmda sé að leita. Í þessu sambandi sé að rétt að taka fram að sú viðgerð sem gagnaðili hafi ákveðið að leggja í vegna skemmdanna hafi verið í nákvæmu samræmi við tillögu í þeirri skýrslu sem álitsbeiðandi hafi aflað frá verkfræðistofu. Af því tilefni áréttar álitsbeiðandi að með kröfu sinni til kærunefndar felist einnig krafa um að skorið verði úr um að orsakir skemmda á gólfi og parketi hafi verið að rekja til sameignar hússins og allur kostnaður sem hún hafi haft af málinu hvíli á herðum allra eigenda sameiginlega miðað við hlutfallstölur. Álitsbeiðandi telur þau sönnunargögn sem hún hafi sjálf þurft að bera allan kostnað af að afla, hafi á endanum leitt í ljós hverjar hafi verið orsakir fyrir þeim skemmdum sem hafi komið á íbúð hennar. Þá telur álitsbeiðandi að það yrði með hreinum ólíkindum ef hún þyrfti að afla álitsgerðar dómkvaddra matsmanna miðað við það sem að framan hefur verið rakið og lögskipað hlutverk kærunefndar til að vera vettvangur fyrir deiluaðila til að útkljá ágreiningsefni sín án þess að leggja út í kostnaðarsamt ferli fyrir dómstólum.

Vegna fullyrðingar gagnaðila um að ráðstafanir álitsbeiðanda hafi ekki átt undir 37. og 38. gr. laga um fjöleignarhús segir að þær ráðstafanir sem hafi verið gerðar hafi aðeins snúið að því að finna út hvað hafi valdið umræddum rakaskemmdum eftir að gagnaðili hafði hafnað aðkomu sinni að málinu, sbr. 2. mgr. 38. gr. Ákvæðið verði þannig talið eiga við um þá stöðu sem álitsbeiðandi hafi verið sett í, þ.e. aðrir eigendur hafi ekki viljað hefjast handa með þær skoðanir sem nú hafi komið í ljós að væru nauðsynlegar til að komast að rót vandans og sem nú hafi komið í ljós að varði sameiginlega hagsmuni allra íbúa hússins. Í öllu því ferli hafi gagnaðila verið haldið upplýstum um allan framgang slíkrar sönnunarfærslu, svo sem með því að bjóða forsvarsmönnum gagnaðila að vera viðstadda skoðanir ásamt því sem niðurstöður slíkra skoðana hafi verið sendar gagnaðila. Ljóst sé að það vandamál sem við hafi verið að eiga hafi ekki blasað við. Um hafi verið að ræða rof í grunnplötu hússins, undir gólfílögn í íbúð álitsbeiðanda. Að mati álitsbeiðanda hafi ekki verið gengið lengra í sönnunarfærslu en vandamálið og skemmdirnar hafi gefið tilefni til. Álitsbeiðandi hafni því alfarið að hún hafi gengið lengra en umrætt ákvæði heimili. Í því sambandi sé rétt að ítreka að álitsbeiðandi hafi ekki lagt út í neinar framkvæmdir í tengslum við viðgerðir eftir að ljóst hafi verið hvað um væri að ræða heldur leitað til gagnaðila, líkt og hún hafði gert á fyrri stigum um sönnunarfærslu, og merkilegt nokk, hafi gagnaðili loks verið tilbúinn að taka ákvarðanir um framkvæmdir enda hafi álitsbeiðandi þá lagt út í nauðsynlegan kostnað til að sýna fram á hvar orsaka hafi verið að leita og hvernig hafi þurft að koma í veg fyrir frekari rakaskemmdir.

Vegna fullyrðingar gagnaðila um að álitsbeiðandi hafi ekki leitast eftir samvinnu segir álitsbeiðandi að gagnaðili hafi svarað umleitunum álitsbeiðanda um að láta kanna umræddar rakaskemmdir með því að taka undir getgátur sem höfðu komið fram í skoðun tryggingafélags og vísa til þess að beiðni álitsbeiðanda væri of seint fram komin. Þegar afstaða gagnaðila um beiðni um sönnunarfærslu hafi legið fyrir með þessum hætti hafi álitsbeiðanda verið nauðugur sá kostur að afla nauðsynlegra sönnunargagna á eigin kostnað. Gögn málsins beri með sér að í öllu því ferli hafi ítrekað verið reynt að fá gagnaðila til að koma að öflun slíkra sönnunargagna, sér í lagi þegar allt hafi bent til þess að um hafi verið að ræða skemmdir sem hafi stafað frá sameiginlegum húshlutum hússins. Gagnaðili hafi iðulega vikið sér hjá því að taka nokkra ákvörðun um slíkt heldur látið álitsbeiðanda eina um öflun allra sönnunargagna.

Að lokum telur álitsbeiðandi að staðreyndir málsins tali sínu máli. Álitsbeiðandi hafi vegna afstöðu gagnaðila þurft að leita sjálf eftir því að fá skýringar á því hvaðan rakaskemmdirnar stöfuðu. Ekkert hafi bent til þess að gagnaðili hafi viljað láta kanna hverjar hafi verið orsakir slíkra rakaskemmda. Umleitunum álitsbeiðanda um að láta kanna málið hafi verið hafnað. Þá liggi fyrir að gagnaðili hafi ekki boðað húsfund til að hægt yrði að ræða málið fyrr en 20. nóvember 2013 eða tæplega átta mánuðum eftir að krafa álitsbeiðanda hafi fyrst komið fram. Að sama skapi liggi fyrir að gagnaðili hafi ekki tekið neinar formlegar ákvarðanir í málinu fyrr en álitsbeiðandi hafði aflað allra nauðsynlegra sönnunargagna. Byggt á þeim gögnum hafi síðan verið ákveðið að gera við sprungur á sameiginlegri grunnplötu hússins og gólf og gólfefni í séreign álitsbeiðanda á kostnað allra sameigenda. Álitsbeiðanda sjálfri hafi hins vegar verið gert að standa straum af öllum þeim kostnaði sem til hafi stofnast þrátt fyrir að gögn hafi nýst öllum íbúum hússins til að tryggja að viðhald hússins væri í réttu horfi, að sameign væri ekki að valda skemmdum á einstaka séreignarhlutum og til að koma í veg fyrir frekara tjón en orðið hafði.

Í athugasemdum gagnaðila segir að umboðsmaður álitsbeiðanda hafi greint frá því tvisvar á fundi að hafa rætt við fulltrúa í kærunefnd um málið án þess að getið hafi verði um nafn fulltrúans. Sökum þess sé ekki óeðlilegt að húsfélagið dragi í efa óhlutdrægni þeirra sem í nefndinni sitji og að kærunefnd kanni, með vísan til 10. gr. stjórnsýslulaga, nr. 37/1993, hvort einhver fulltrúa í kærunefnd hafi rætt málið við áðurnefndan umboðsmann. Hafi svo verið sé ljóst að sá nefndarmaður sé vanhæfur til að sitja í nefndinni við meðferð málsins og beri því að víkja sæti, sbr. ákvæði 6. tölul. 3. gr. stjórnsýslulaga.

Álitsbeiðandi hafi hafnað því að gagnaðili hafi hafist handa við að skoða málið eftir óformlegt samtal við álitsbeiðanda í febrúar 2013. Þetta sé ekki rétt. Stjórnarmenn gagnaðila hafi hafið að kanna orsök rakaskemmda eftir óformlegt samtal við eiganda íbúðar 0103 og gjaldkera, meðal annars með skoðun teikninga af húsinu og hafi haldið áfram að afla frekari upplýsinga um málið eftir aðalfundinn 25. mars 2013. Við þá skoðun hafi orsök skemmdanna ekki fundist og hafi því niðurstaðan verið að taka undir álit sérfræðinga frá tryggingafélaginu að um utanaðkomandi leka væri að ræða. Við skoðun sem tryggingafélagið hafi framkvæmt í ágúst á sama ári hafi það enn verið niðurstaða tryggingafélagsins að utanaðkomandi leka væri um að kenna. Í þessu ljósi hafi niðurstaða gagnaðila verið eðlileg.

Gagnaðili hafi talið að búið væri að varpa skýringu á orsök rakaskemmda með skoðun tryggingafélagsins. Engar óskir hafi komið frá álitsbeiðanda um frekari skoðun. Niðurstaða í svarbréfi gagnaðila til Húseigendafélagsins réttlæti engan veginn næstu skref álitsbeiðanda í málinu. Það sé rangt að halda því fram að gagnaðili hafi hafnað aðkomu að málinu, ekki verið fús til samvinnu eða ekki vilja skoða málið eins og gagnaðili sé margsinnis ásakaður um af hálfu álitsbeiðanda. Gögn málsins sýni hið gagnstæða.

Þegar sönnunarferli álitsbeiðanda hafi farið af stað hafi málið verið tekið úr höndum gagnaðila og honum haldið frá málinu. Það sýni meðal annars að þegar formaður gagnaðila hafi óskað eftir að fá að hitamynda hugsanlegar lagnir í gólfinu, í framhaldi af matsskýrslu frá 2. júlí 2013, hafi þeirri ósk í fyrstu verið hafnað en síðan samþykkt með semingi og skilyrðum. Einnig þegar tillaga hafi komið frá ritara gagnaðila á húsfundi 20. nóvember 2013 um að gagnaðili myndi láta opna parket yfir skemmdum hafi því einnig verið hafnað af álitsbeiðanda. Einnig þegar ósk hafi komið frá formanni gagnaðila, eftir að skýrsla verkfræðistofu hafi legið fyrir, um að opna parket af stærra svæði hafi henni verið hafnað. Þetta sýni glögglega að gagnaðila hafi verið haldið frá máli þessu af hálfu álitsbeiðanda eftir að hið fyrirvaralausa sönnunarferli hafi hafist og málið allt rekið fram af stífni af hálfu álitsbeiðanda.

Það sé alveg fráleit skýring hjá álitsbeiðanda að ekki hafi verið ástæða til að fara eftir tilmælum höfundar matsskýrslu frá 2. júlí 2013, en þar segi meðal annars að „fjarlægja þarf allt parket af gólfum og gera við sprungur“ sem höfundur skýrslunnar hafi talið að kynnu að vera til staðar. Vegna þess að fimm mánuðum síðar hafi álitsbeiðandi fengið annan aðila til að skoða málið, verkfræðistofu, sem hafi látið smið opna parketið og ílögn. Ferli með sívaxandi kostnaði. Gagnaðili veltir því upp hver hafi verið tilgangurinn með matsskýrslunni fyrst álitsbeiðandi hafi ekki farið eftir þeim ráðleggingum sem þar hafi komið fram og sem hefðu getað stöðvað málið þá. Álitsbeiðandi reyni að draga athygli frá þessu með því að hefja upp lof um seinni skýrsluna. Komi með þá fráleitu skýringu að það hefði ekki getað komið í ljós hvers eðlis málið hafi verið fyrr en við skoðun þeirrar verkfræðistofu. Að sjálfsögðu hefði komið í ljós hvers eðlis málið hafi verið við opnun á parketi í kjölfar matsskýrslunnar 2. júlí 2013. Þegar gagnaðili hafi látið loka rifunni í janúar 2015 hafi gagnaðili leitað til tveggja byggingaverkfræðinga til að fara yfir mál þetta og hvernig best væri að standa að lokun á rifunni og farið eftir ráðgjöf þeirra. Hliðstæða ráðgjöf hefði gagnaðili leitað sér hefði parketið verið opnað í kjölfar matsskýrslunnar 2. júlí 2013. Engar upplýsingar í skýrslunni frá janúar 2013 hefðu nokkru breytt hefði rifunni verið lokað eftir matsgerðina 2. júlí 2013, enda um að ræða hefðbundna lokun á bili milli tveggja steypuhluta. Máli þessu hefði líka getað lokið með sama hætti strax eftir húsfundinn 20. nóvember 2013.

Álitsbeiðandi hafi reynt að draga í efa að tillaga ritara gagnaðila á húsfundi 20. nóvember 2013 um að smiður yrði fenginn til að opna parketið hafi komið fram. Fulltrúi álitsbeiðanda hafi hafnað þessari tillögu strax en þess í stað kynnt tiltekna verkfræðistofu til verksins.

Þegar í ljós hafi komið að steypuskil höfðu opnast vegna rýrnunar í steinsteypunni og 3−4 mm rifa hafi myndast hafi gagnaðili látið loka rifunni. Það hefði einnig verið hægt að gera á fyrri stigum málsins. Álitsbeiðandi segi: „Sú viðgerð sem húsfélagið ákvað enda að leggja í vegna skemmdanna var framkvæmd með nákvæmlega sama hætti og skýrslan tilgreinir.“ Eins og áður segi hafi gagnaðili leitað til tveggja byggingaverkfræðinga um mál þetta og hafi farið eftir ráðgjöf þeirra við lokun á rifunni. Þá sé rétt að árétta álit gagnaðila um að engin viðhlítandi sönnun hafi komið fram um að orsakir skemmda á parketi í séreign álitsbeiðanda séu vegna títtnefndar sprungu. Ákvörðun gagnaðila um að láta loka sprungunni hafi verið byggð á athafnaskyldu gagnaðila vegna viðhalds á sameigninni, sbr. 57. gr. laga um fjöleignarhús enda viðhald sameignarinnar frá því húsið hafi verið byggt til fyrirmyndar. Einnig segi álitsbeiðandi: „Um er að ræða vandaða skýrslu sérfræðinga á sínu sviði og ítrekað er að forsvarsmönnum húsfélagsins var á öllum stigum málsins boðið að vera viðstaddur skoðun eða koma athugasemdum sínum á framfæri.“ Þetta sé ekki rétt. Gagnaðila hafi aldrei verið boðin nein aðkoma að vinnu verkfræðistofunnar frekar en öðrum þáttum í öllu þessu einhliða ferli álitsbeiðanda öðru en að vera boðið að vera viðstaddur skoðun matsmanns 31. maí 2013 en gagnaðila hafi verið gert viðvart um komu hans einungis tveimur dögum áður en skoðun átti að fara fram.

Þá segi álitsbeiðandi: „Gögn málsins bera það með sér að í öllu því ferli var ítrekað reynt að fá húsfélagið til að koma að öflun slíkra sönnunargagna, sér í lagi þegar allt benti til þess að um var að ræða skemmdir sem stöfuðu frá sameiginlegum húshlutum hússins. Vék húsfélagið sér iðulega hjá því að taka nokkra ákvörðun um slíkt heldur lét álitsbeiðanda eina um öflun allra sönnunargagna.“ Þetta sé ekki rétt. Gagnaðila hafi borist bréf frá Húseigendafélaginu sem gagnaðili hafi svarað og 27 dögum síðar hafi málið verið tekið úr höndum gagnaðila þegar álitsbeiðandi hafi hafið hið ólögmæta sönnunarferli sem hafi gert gagnaðila ókleift að halda áfram með mál þetta.

Að lokum telur gagnaðili að fjarri lagi sé að hann hafi sýnt af sér athafnaleysi eða að viðhald á gólfefni í séreign álitsbeiðanda hafi verið svo brýnt að það hafi ekki mátt bíða eðlilegrar málsmeðferðar á fundum húsfélagsins, sbr. ákvæði 38. gr. laga um fjöleignarhús.   

III. Forsendur

Samkvæmt gögnum málsins er óumdeilt að skemmdir sem urðu á parketi í íbúð álitsbeiðanda megi rekja til sprungu í botnplötu hússins sem fellur undir sameign, sbr. 2. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Gagnaðili hefur fallist á að greiða hlutdeild í öllum kostnaði vegna parkets og lokunar á rifu í botnplötunni. Ágreiningur í málinu snýst um það hvort gagnaðila beri að greiða hlutdeild í kostnaði álitsbeiðanda vegna öflunar sönnunar á því að skemmdir á parketi í íbúð hennar væri að rekja til sameignar hússins. Um er að ræða eftirfarandi kostnaðarþætti: Ástandsmatsskýrslu matsfyrirtækis, skýrslu verkfræðistofu og þjónustu Húseigendafélagsins og lögmanns.

Í 1. mgr. 38. gr. laga um fjöleignahús segir að eiganda sé rétt að láta framkvæma nauðsynlegar viðgerðir á sameign á kostnað allra ef hún eða séreignarhlutar liggja undir skemmdum vegna vanrækslu á viðhaldi og húsfélagið eða aðrir eigendur hafa ekki, þrátt fyrir tilmæli og áskoranir, fengist til samvinnu og til að hefjast handa í því efni. Í 2. mgr. segir að áður en framkvæmdir hefjast skuli viðkomandi eigandi jafnan afla sönnunar á nauðsyn viðgerðarinnar, umfangi hennar og kostnaði við hana og öðrum atriðum sem máli geta skipt. Skal viðgerðin síðan framkvæmd á þeim grundvelli en óveruleg og óhjákvæmileg frávik skipta þó ekki máli. Þá segir í 3. mgr. að með kostnað vegna undirbúnings slíkra viðgerða og framkvæmda þeirra skal fara sem sameiginlegan kostnað samkvæmt lögum þessum. 

Álitsbeiðandi leitaði til gagnaðila vegna skemmda á parketi hennar og fór fram á að orsök vandans yrði fundin, sbr. bréf Húseigendafélagsins, dags. 22. mars 2013. Gagnaðili féllst ekki á það þar sem hann taldi að um væri að ræða leka meðfram útidyrum og kröfu álitsbeiðanda of seint fram komna, sbr. bréf dags. 2. maí 2013. Álitsbeiðandi upplýsti gagnaðila um með bréfi, dags. 29. maí 2013, að hún hygðist afla sönnunar á orsökum skemmdanna og var það skoðað af matsfyrirtæki sem skilaði skýrslu um málið og taldi meðal annars þörf á að mynda drenlagnir. Gagnaðili féllst á að mynda drenlagnir en í ljós kom að þær voru í lagi. Í framhaldi af því var húsfundur haldinn 20. nóvember 2013 að beiðni álitsbeiðanda. Bókað var í fundargerð að ljóst væri að parket í íbúð álitsbeiðanda væri að skemmast og næsta skref að fá tilboð frá verkfræðistofu til að finna út hvaðan lekinn kæmi. Einnig var bókað að gagnaðili viti um hvað málið snúist og komi til með að borga það sem honum beri. Álitsbeiðandi fékk verkfræðistofu til að kanna orsök skemmdanna og samkvæmt skýrslu matsmanns, dags. 16. janúar 2014, taldi hann að blettir í parketi væru afleiðing raka frá grunni sem komi í gegnum sprungu í botnplötu. Álitsbeiðandi fór fram á með bréfi, dags. 3. apríl 2014, að gagnaðili myndi greiða hlutdeild í kostnaði álitsbeiðanda vegna öflunar sönnunargagna og lögmannsaðstoðar. Einnig var gerð krafa um að gagnaðili myndi ráðast í viðgerðir á þeim skemmdum sem höfðu komið fram á botnplötu hússins og þeim afleiddu skemmdum sem fram hafi komið í íbúð álitsbeiðanda. Gagnaðili féllst á greiðsluþátttöku í viðgerðarhluta málsins en ekki vegna sönnunarfærslu álitsbeiðanda.

Í athugasemdum við 38. gr. frumvarps þess sem varð að lögum nr. 26/1994 segir meðal annars: „Tryggast er fyrir eiganda áður en hann leggur út í framkvæmdir að fá dómkvadda sérfróða matsmenn til að meta þau atriði sem tiltekin eru í 2. mgr. Ekki þótti þó fært að lögbinda þá aðferð og getur eigandi tryggt sér sönnun með öðrum hætti, svo sem með mati, vottorðum eða skýrslum tæknifróðra manna og fagmanna, t.d. Rannsóknastofnunar byggingariðnaðarins. […] Er jafnan brýnt að öðrum eigendum sé gefinn kostur á að gæta hagsmuna sinna og koma sjónarmiðum sínum á framfæri ef þeir vilja þá hirða um það.“

Kærunefnd fær ráðið að gagnaðili hafi ekki fengist til samvinnu um að finna orsök skemmda á parketi álitsbeiðanda þrátt fyrir beiðni hennar þar um og vitneskju um skemmdirnar, sbr. bréf gagnaðila til álitsbeiðanda 2. maí 2013. Álitsbeiðandi fékk í framhaldinu tvo fagaðila til að kanna orsök skemmdanna og upplýsti gagnaðila fyrirfram um það í bæði skiptin. Hvorki bárust athugasemdir frá gagnaðila vegna þessa né aðrar tillögur svo ótvírætt sé. Í máli þessu hefur gagnaðili þó haldið því fram að hann hafi lagt til að fenginn yrði iðnaðarmaður með sérþekkingu til að opna parket í íbúð álitsbeiðanda til að lágmarka kostnað en því hafi verið hafnað. Kærunefnd telur hins vegar að þetta atriði hafi ekki þýðingu með hliðsjón af framangreindum málavöxtum og þeirri staðreynd að ekki var bókað um þessa tillögu gagnaðila í fundargerð. Í ljós kom eftir skoðun fagaðila að orsök skemmdanna var að rekja til sameignar hússins. Gögn málsins bera ekki með sér að gagnaðili hafi breytt upphaflegri afstöðu sinni til parketskemmdanna, þ.e. að þær væri að rekja til utanaðkomandi leka, fyrr en með samþykki um greiðsluþátttöku í viðgerðum í íbúð álitsbeiðanda.

Með hliðsjón af framangreindu telur kærunefnd að til að gæta réttar síns hafi álitsbeiðanda verið nauðsynlegt að afla sönnunar á viðgerðinni, umfangi hennar og kostnaði við hana ásamt öðrum atriðum sem máli gátu skipt, sbr. 2. mgr. 38. gr. laga um fjöleignarhús. Að mati kærunefndar fellur í því tilliti kostnaður vegna ástandsmatsskýrslu matsfyrirtækis og skýrslu verkfræðistofu undir sameiginlegan kostnað, sbr. 3. mgr. 38. gr. laga um fjöleignarhús. 

Álitsbeiðandi fer einnig fram á að viðurkennt verði að gagnaðila beri að greiða kostnað vegna þjónustu Húseigendafélagsins en hún leitaði til þess í þeim tilgangi að fá upplýsingar um réttarstöðu sína í málinu samkvæmt því sem segir í álitsbeiðni. Að auki fer álitsbeiðandi fram á að viðurkennt verði að gagnaðila beri að greiða kostnað vegna lögmannsþjónustu og segir að vegna neitun gagnaðila um aðkomu að málinu á fyrri stigum þess hafi hún þurft á aðstoð lögmanns að halda. Kærunefnd telur að ekki sé um að ræða kostnaðarþætti sem falla undir 2. mgr. 38. gr. laganna. Þar að auki telur kærunefnd að afstaða gagnaðila til málsins á þeim tíma sem álitsbeiðandi leitaði til Húseigendafélagsins hafi ekki legið ótvíræð fyrir og ekki nauðsynlegt að afla mats lögmanns til að sýna fram á tjónið. Þá sé ekki heimilt samkvæmt lögum um fjöleignarhús að ákvarða greiðsluþátttöku í málskostnaði fyrir kærunefnd.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri að greiða kostnað vegna ástandsmatsskýrslu og skýrslu verkfræðistofu.

Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri ekki að greiða kostnað vegna þjónustu Húseigendafélagsins og lögmanns álitsbeiðanda.

Reykjavík, 17. mars 2015

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson