Mál nr. 104/2019 - Úrskurður
KÆRUNEFND HÚSAMÁLA
ÚRSKURÐUR
uppkveðinn 15. janúar 2020
í máli nr. 104/2019
A
gegn
B
Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.
Aðilar málsins eru:
Sóknaraðili: A. Umboðsmaður sóknaraðila er C.
Varnaraðili: B. Lögmaður varnaraðila er D.
Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að greiða 734.611 kr. vegna vangoldinnar húsaleigu, bætur fyrir afnotamissi hins leigða í einn mánuð, kostnað vegna matsskýrslu, kaupa á lögfræðiþjónustu, brots og vanefnda varnaraðila sem og málskots til kærunefndar húsamála, auk dráttarvaxta. Sóknaraðili óskar einnig viðurkenningar á rétti hans til að fá greiddar 541.000 kr. úr ábyrgðartryggingu banka.
Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verið vísað frá kærunefnd. Einnig krefst hún þess að sóknaraðila verði gert að greiða henni málskostnað þar sem kæran sé bersýnilega tilefnislaus, sbr. 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.
Með rafrænni kæru, dags. 23. október 2019, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 29. október 2019, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Leiðrétt greinargerð barst frá sóknaraðila 30. október 2019 og var hún send varnaraðila með tölvupóstum sama dag. Greinargerð varnaraðila barst kærunefnd með tölvupósti, sendum 13. nóvember 2019, ásamt gögnum. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 19. nóvember 2019, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 26. nóvember 2019, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dagsettu sama dag. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með tölvupósti, sendum 3. desember 2019, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dagsettu sama dag. Frekari athugasemdir bárust frá sóknaraðila með tölvupósti, sendum 5. desember 2019, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi, dags. 13. desember 2019. Með tölvupósti, sendum 17. desember 2019, bárust frekari athugasemdir varnaraðila og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dagsettu sama dag. Þá barst tölvupóstur frá sóknaraðila 19. desember 2019 þar sem fyrri sjónarmið voru ítrekuð.
I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Aðilar gerðu ótímabundinn leigusamning, dags. 3. maí 2017, um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila að E frá 1. júní 2017. Um var að ræða endurnýjun á fyrri leigusamningi aðila. Ágreiningur er um uppgjör í kjölfar slita á leigusamningi aðila.
II. Sjónarmið sóknaraðila
Sóknaraðili segir að varnaraðili hafi lagt fram ábyrgðaryfirlýsingu banka að fjárhæð 541.000 kr., útgefna 17. maí 2017, til tryggingar á efndum hans á leigusamningi aðila. Samkvæmt 5. gr. samningsins hafi sérstaklega verið samið um ástand húsnæðisins við skil þess við lok leigutíma og í 6. gr. hafi verið ítarleg ákvæði um húsreglur fjölbýlishússins.
Í desember 2018 hafi sóknaraðili sent varnaraðila bréf og minnt á húsreglur vegna umgengni hennar um bílastæði hússins. Varnaraðili hefði lagt þar atvinnutækjum og númerslausum bifreiðum sem aðrir íbúar hafi kvartað undan. Þann 4. mars 2019 hafi sóknaraðili sent varnaraðila bréf með áminningu um brot á ákvæðum leigusamningsins og húsreglum. Í bréfinu hafi eftirfarandi meðal annars komið fram: „Ca. fimm tonna flutningabíll hefur staðið um langa hríð óhreyfður á bílastæðinu og frá honum hefur legið rafmagnskapall upp á fimmtu hæð. Einnig hafa verið þarna minni bílar, pallbílar og kerrur með beitningarbjóðum og útgerðardóti, með tilheyrandi sjónmengun.“ Varnaraðili hafi haldið uppteknum hætti og ástandið ekki komist í eðlilegt horf fyrr en í júní þegar hún flutti úr húsnæðinu. Sóknaraðili hafi orðið fyrir miklum óþægindum og þurft að greiða kostnað vegna lögfræðiþjónustu vegna samskipta við varnaraðila í kjölfar brota hans á húsreglum.
Sóknaraðili hafi sagt leigusamningnum upp með tölvupósti, sendum 27. maí 2019. Í framhaldinu hafi aðilar gert samkomulag, dagsett 29. mars 2019, um lok leigusamningsins. Þar komi meðal annars fram að leigusamningi ljúki á hádegi 1. júlí 2019 og varnaraðili skuli skila hinu leigða í sambærilegu ástandi og við upphaf leigutíma með vísan í ákvæði 5. gr. leigusamningsins. Jafnframt hafi verið tekið fram að ástand íbúðarinnar hafi verið óaðfinnanlegt við upphaf leigutíma.
Sóknaraðila hafi borist bréf frá Heilbrigðiseftirliti E 8. apríl 2019. Þar komi fram að heilbrigðiseftirlitið hafi skoðað íbúðina 12. febrúar 2019 að beiðni varnaraðila og aftur 4. apríl 2019 og komist að þeirri niðurstöðu að íbúðin væri heilsuspillandi og sóknaraðili þyrfti að framkvæma á henni viðgerðir. Honum hafi verið gefinn mánaðarfrestur til úrbóta. Sóknaraðili hafi samdægurs óskað eftir úttekt og skýrslu F á ástandi hússins vegna athugasemda heilbrigðiseftirlitsins. Þá hafi hann leitað til Húseigendafélagsins sem hafi ritað bréf til heilbrigðiseftirlitsins 7. maí 2019. Með bréfinu hafi fylgt skýrsla F. Varnaraðili hafi einnig fengið þessi gögn send. Í skýrslunni komi fram að mygla hafi verið í íbúðinni við skoðun, tilkomin vegna notendatengdra vandamála þar sem ekki hafi verið gætt að því að tryggja örugg loftskipti og svo framvegis.
Við skoðun F hafi maki varnaraðila verið viðstaddur. Í máli hans hafi komið fram að hann hefði fyrst tekið eftir myglublettum fyrir tveimur til fjórum árum. Hann hefði málað yfir þá en þeir jafnan myndast aftur. Augljóst sé af þessu að varnaraðili hafi þekkt vandamálið en kosið að upplýsa sóknaraðila ekki um það fyrr en eins seint og raun var.
Áréttað sé að hvorki fyrr né síðar á um fjögurra ára leigutíma hafi varnaraðili upplýst eða kvartað við sóknaraðila undan myglu- eða rakavanda í íbúðinni. Sóknaraðila hafi því ekki verið kunnugt um slík vandamál fyrr en við móttöku bréfs heilbrigðiseftirlitsins.
Samið hafi verið um að íbúðinni yrði skilað 1. júlí 2019. Varnaraðili hafi sent sóknaraðila tölvupóst 27. maí 2019 og tilkynnt að íbúðin yrði tóm og þrifin. Sóknaraðili hafi svarað póstinum degi síðar og samdægurs ítrekað umsamda þriggja mánaða uppsögn með vísan til samkomulags aðila um skil 1. júlí 2019. Hann hafi jafnframt boðist til að hitta varnaraðila og hafi þau hist í íbúðinni 31. maí 2019 í votta viðurvist. Varnaraðili hafi viljað skila íbúðinni þá og í þáverandi ástandi, auk þess sem hún hafi viljað að sóknaraðili myndi fella niður leigu vegna júní 2019. Sóknaraðili hafi hafnað þessari beiðni og varnaraðili því haldið lyklunum. Skömmu síðar hafi varnaraðili tilkynnt að hún hefði skilið eftir lykla í póstkassanum. Við skoðun á íbúðinni 28. maí 2019 hafi hún verið illa þrifin og með rakaskemmdum. Sóknaraðili líti svo á að skil varnaraðila á lyklum í byrjun júní breyti ekki greiðsluábyrgð hennar á leigu fyrir júní eins og sérstaklega hafi verið samið um. Þá blasi við að varnaraðili hafi ekki staðið við að skila íbúðinni í umsömdu ástandi.
Sóknaraðili hafi þrifið og málað íbúðina í júlí 2019 og íbúðin verið leigð út á ný í ágúst 2019. Sóknaraðili hafi þannig reynt allt sem í hans valdi hafi staðið til að takmarka tjón sitt. Krafa um kostnað vegna þrifa, viðgerða og málningar hafi verið stillt í hóf og sé langt undir þeim kostnaði sem hefði orðið með tilkomu verktaka.
Sóknaraðili hafi skorað á varnaraðila að greiða vangoldna húsaleigu sem hann hafi ekki enn gert. Sóknaraðili hafi skorað á bankann að greiða úr ábyrgðartryggingunni. Vegna mótmæla varnaraðila hafi bankinn hafnað greiðslu á þeirri forsendu að vafi væri í málinu vegna mótmæla varnaraðila. Varnaraðili hafi ekki boðið greiðslur og brotið gegn ákvæðum leigusamningsins sem og samkomulagi þeirra. Sóknaraðili hafi því þurft að kaupa lögfræðiþjónustu sem hafi aukið tjón hans.
Krafa sóknaraðila vegna tjóns hans sundurliðist með eftirfarandi hætti:
Vangoldin húsaleiga vegna júní 2019 – 190.857 kr.
Þrif íbúðar – 25.000 kr.
Vinna við lagfæringu rakaskemmda, undirvinna, spartl, málning og fleira – 150.000 kr.
Kostnaður vegna skýrslu F – 110.590 kr.
Kostnaður vegna lögfræðiþjónustu Húseigendafélagsins – 134.164 kr.
Áætlaður kostnaður vegna vinnu við málskot til kærunefndar húsamála – 124.000 kr. með vsk.
Samtals nemur krafan 734.611 kr.
III. Sjónarmið varnaraðila
Varnaraðili gerir kröfu um að málinu verði vísað frá kærunefnd, enda sé ekki um að ræða ágreiningsefni sem varði gerð og/eða framkvæmd leigusamnings, sbr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994. Ágreiningsefnið sé aðallega það að umrædd íbúð hafi verið óíbúðarhæf sökum myglu en sóknaraðili hafi gert tilraunir til að kenna varnaraðila um það. Staðreyndin sé sú að þessi mygla hafi einnig verið hjá fyrri leigjanda og því verið haldið frá varnaraðila við gerð leigusamnings aðila. Þá sé öllum málsatvikum og fullyrðingum sóknaraðila hafnað sem röngum og ósönnuðum.
Varnaraðili telji að hún eigi rétt á bótum vegna myglunnar og ljóst sé að mál á milli aðila eigi heima hjá dómstólum, enda margt sem þurfi að skýra betur og upplýsa um. Sóknaraðili hafi einhliða aflað mats á myglu og kostnaði við viðgerðir hjá aðilum sem varnaraðili telji að séu honum tengdir. Sönnunargildi þessara mata sé ekkert og sé þeim mótmælt sem röngum.
Þá telji varnaraðili að kæran sé bersýnilega tilefnislaus og krefst þess að sóknaraðila verði gert að greiða henni málskostnað að mati kærunefndar, sbr. 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga. Mál þetta sé þannig vaxið að eini rétti vettvangur deilu málsaðila sé fyrir dómstólum.
IV. Athugasemdir sóknaraðila
Í athugasemdum sóknaraðila segir að málið varði framkvæmd samnings og uppgjör hans sem sé hluti framkvæmdar. Kröfu varnaraðila um frávísun sé mótmælt.
Óumdeilt sé að mygla hafi verið í íbúðinni við skoðun í apríl og maí 2019. Bréf heilbrigðiseftirlitsins hafi komið fram eftir að aðilar höfðu komist að samkomulagi um lok leigusamnings. Í þeim samningi hafi hvergi verið minnst á mygluvandamál eða gerður fyrirvari um bætur.
Varnaraðili haldi því fram að mygla hafi verið í íbúðinni sem sóknaraðili hafi gert tilraunir til að kenna varnaraðila um. Þetta séu rakalausar dylgjur.
Bent skuli á að í fyrirliggjandi skýrslu segi: „Fyrir um tveimur árum fór að sjást rakablettur í horni lofts við SA horn hjónaherbergis sem reynt var að mála yfir í fyrstu.“ Það liggi fyrir að þessi staðhæfing sé höfð eftir varnaraðila. Ljóst sé af þessu að varnaraðili hafi vitað af myglumyndun í rúmlega tvö ár og freistað þess að mála yfir rakabletti en látið ógert að tilkynna sóknaraðila um vandamálið. Lögmaður varnaraðila hafi nefnt í tölvupósti, sendum sóknaraðila 12. júní 2019: „Það sem hefur hinsvegar verulegt sönnunargildi er skýrsla Heilbrigðiseftirlits E þar sem niðurstaðan er að íbúðin sé heilsuspillandi og það ekki af þeirra völdum heldur að einangrun sé að gefa sig.“ Í skýrslu F sé rækilega fjallað um skýrsluna og niðurstöður hennar um myglumyndun hraktar á ítarlegan hátt.
Þá hafni sóknaraðili kröfu varnaraðila um málskostnað á þeirri forsendu að kæran hafi verið bersýnilega tilefnislaus. Hann telji einsýnt að varnaraðili hafi vanefnt leigusamning aðila.
V. Athugasemdir varnaraðila
Í athugasemdum varnaraðila eru fyrri sjónarmið ítrekuð.
VI. Athugasemdir sóknaraðila
Sóknaraðili segir að samkvæmt skoðunarskýrslu frá árinu 2014 hafi rakaskemmdir, sem hafi komið upp sama ár, verið vegna ófullnægjandi loftræstingar en ekkert haft með ástand hússins að gera.
VII. Niðurstaða
Í 39. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að áður en afhending hins leigða fari fram sé leigusala rétt að krefjast þess að leigjandi setji honum tryggingu fyrir réttum efndum á leigusamningnum, þ.e. fyrir leigugreiðslum og skaðabótum vegna tjóns á hinu leigða sem leigjandi ber ábyrgð á samkvæmt ákvæðum laga þessara eða almennum reglum.
Í 40. gr. húsaleigulaga er kveðið nánar á um tryggingu fyrir réttum efndum á leigusamningi. Þar segir í 1. tölul. 1. mgr. að trygging geti verið ábyrgðaryfirlýsing banka eða samsvarandi aðila (bankaábyrgð). Í 6. tölul. sömu málsgreinar segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða má og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingu eða ábyrgð samkvæmt 1.-3. og 6. tölul. 1. mgr. eða hefur uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. laganna.
Í 7. mgr. 40. gr. húsaleigulaga segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingu eða ábyrgð samkvæmt 1.-3. og 6. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. falli trygging eða ábyrgð úr gildi. Þegar trygging eða ábyrgð sé niður fallin samkvæmt þessari málsgrein skuli leigusali skila leigjanda viðskiptabréfum eða öðrum skilríkjum sem hann hafi afhent fyrir tryggingunni og leigjandi hafi lögvarða hagsmuni af að fá aftur. Í 8. mgr. sömu greinar segir að geri leigusali kröfu í tryggingu eða ábyrgð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 7. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Hafni leigjandi kröfu leigusala beri leigusala að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu leigjanda innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella fellur trygging eða ábyrgð úr gildi.
Í 1. mgr. 64. gr. húsaleigulaga segir að bótakröfu sinni á hendur leigjanda verði leigusali að lýsa skriflega, eða hafi uppi áskilnað þar að lútandi, innan fjögurra vikna frá skilum húsnæðisins. Í 2. mgr. sömu greinar segir að hafi slíkir ágallar ekki verið sýnilegir við skil húsnæðisins skuli þeim lýst með sama hætti innan fjögurra vikna frá því að þeirra hafi orðið vart. Í 3. mgr. segir að sé þessara tímamarka ekki gætt falli bótaréttur leigusala niður nema leigjandi hafi haft svik í frammi.
Krafa sóknaraðila lýtur að því að varnaraðila beri að greiða kostnað að fjárhæð 734.611 kr. vegna vangoldinnar húsaleigu fyrir júní 2019, bætur fyrir afnotamissi hins leigða í júlí 2019, kostnað vegna matsskýrslu, þrifa, málningarvinnu, kaupa á lögfræðiþjónustu og málskots til kærunefndar húsamála. Einnig krefst sóknaraðili dráttarvaxta. Sóknaraðili gerði kröfu í bankaábyrgð varnaraðila með bréfi, dags. 7. júní 2019.
Samkvæmt 3. tölul. 1. mgr. 56. gr. húsaleigulaga er uppsagnarfrestur ótímabundins leigusamnings sex mánuðir af beggja hálfu. Aðilar gerðu hins vegar samkomulag 29. mars 2019 um styttri uppsagnarfrest þannig að leigutíma skyldi ljúka 1. júlí 2019. Óumdeilt er að varnaraðili skilaði hinu leigða aftur á móti í lok maí 2019 og greiddi ekki leigu fyrir júní 2019. Kærunefnd telur að með hliðsjón af samkomulagi aðila beri varnaraðila að greiða sóknaraðila leigu vegna júní 2019 og honum beri þannig að fá kröfuna greidda úr bankaábyrgð varnaraðila.
Sóknaraðili fer jafnframt fram á að viðurkennt verði að varnaraðila beri að greiða kostnað vegna matsskýrslu F, lögfræðiþjónustu og málskots til kærunefndar húsamála. Kærunefnd fellst ekki á að varnaraðila beri að greiða sóknaraðila kostnað vegna öflunar á matsskýrslu F sem hann tók einhliða ákvörðun um að afla vegna athugasemda heilbrigðiseftirlitsins við hið leigða húsnæði, en ekki er um að ræða úttekt sem aflað var eftir ákvæðum XIV. kafla húsaleigulaga. Þá telur kærunefnd ekki unnt að fallast á kröfu sóknaraðila um að varnaraðila beri að greiða kostnað vegna lögfræðiþjónustu, enda gera húsaleigulög ekki ráð fyrir að leigjanda beri að standa straum af kostnaði sem af því hlýst að leigusali kýs að kaupa þjónustu lögfræðings við að setja fram kröfur sínar. Þá eru engin efni til að verða við kröfu sóknaraðila um að varnaraðila beri að greiða kostnað hans vegna málskots til kærunefndar.
Þá gerir sóknaraðili kröfu um viðurkenningu á því að varnaraðila beri að greiða kostnað vegna þrifa á hinu leigða og málningarvinnu. Jafnframt að varnaraðila beri að greiða leigu vegna afnotamissis á hinu leigða í júlí 2019. Ekki verður annað ráðið en að krafa sóknaraðila um leigu vegna júlí 2019 og kostnað vegna þrifa hafi fyrst komið fram í kæru í máli þessu. Þegar af þeirri ástæðu er ljóst að þær voru ekki settar fram innan lögbundins frests, sbr. 7. mgr. 40. gr. og 1. mgr. 64. gr. húsaleigulaga, og er þeim því hafnað.
Krafa um að varnaraðila beri að greiða kostnað vegna málningarvinnu var gerð í ábyrgðartryggingu varnaraðila með bréfi Húseigendafélagsins, fyrir hönd sóknaraðila 7. júní 2019. Varnaraðili hafnaði kröfunni með tölvupósti, sendum 12. júní 2019, og barst kærunefnd húsamála kæra sóknaraðila 23. október 2019. Þannig er ljóst að frestur til þess að vísa ágreiningi um bótaskyldu varnaraðila til nefndarinnar var liðinn, sbr. 7. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þegar af þeirri ástæðu er þessari kröfu sóknaraðila hafnað.
Varnaraðili krefst þess að sóknaraðila verði gert að greiða henni málskostnað á þeirri forsendu að kæra hafi verið bersýnilega tilefnislaus, sbr. 6. mgr. 85. gr. húsaleigulaga. Þegar af þeirri ástæðu að kærunefnd hefur fallist á kröfu sóknaraðila um að varnaraðila beri að greiða leigu vegna júní 2019 er ljóst að kæra í máli þessu var ekki tilefnislaus. Kröfu varnaraðila um málskostnað úr hendi sóknaraðila er því hafnað.
Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum er heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. sömu greinar eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.
ÚRSKURÐARORÐ:
Varnaraðila ber að greiða sóknaraðila leigu vegna júní 2019 að fjárhæð 190.857 kr.
Öðrum kröfum sóknaraðila er hafnað.
Kröfu varnaraðila um að sóknaraðila beri að greiða málskostnað er hafnað.
Reykjavík, 15. janúar 2020
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson Eyþór Rafn Þórhallsson