Mál nr. 95/2024-Úrskurður
KÆRUNEFND HÚSAMÁLA
ÚRSKURÐUR
uppkveðinn 12. mars 2024
í máli nr. 95/2023
A
gegn
B
Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen dósent og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.
Aðilar málsins eru:
Sóknaraðili: A.
Varnaraðili: B.
Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að henni sé heimilt að halda eftir tryggingarfé sem varnaraðili lagði fram við upphaf leigutíma að fjárhæð 440.000 kr.
Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.
Með kæru, dags. 29. ágúst 2023, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 11. september 2023, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 15. september 2023, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 19. september 2023. Athugasemdir bárust ekki..
I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Aðilar gerðu tímabundna leigusamninga til eins árs í senn á tímabilinu 1. maí 2019 til 30. apríl 2024 um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila að C í D. Ágreiningur er um kröfu sóknaraðila í tryggingarfé varnaraðila vegna tapaðra leigutekna, málningarvinnu, ferðalags sóknaraðila til landsins og vinnu hennar í íbúðinni, lásasmiðs og múrunar á svalagólfi.
II. Sjónarmið sóknaraðila
Sóknaraðili kveðst hafa samþykkt að varnaraðili myndi losna fyrr undan tímabundnum leigusamningi aðila og hún fengið lykla að íbúðinni afhenda 9. ágúst 2023. Ástand íbúðarinnar hafi verið slæmt og borið hafi þess merki að reykt hefði verið í henni og gæludýr haldin. Þá hafi verið búið að sletta málningu á veggi. Vegna þessa hafi sóknaraðili orðið af leigutekjum fyrir ágúst og september auk þess sem hún hafi orðið fyrir vinnutapi, þurft að greiða ferðakostnað sem og málara um 300.000-350.000 kr. fyrir efni og vinnu. Þá hafi verið búið að eyðileggja þriggja ára gamla ílögn í svalagólfi þar sem hundur hafi gert þarfir sínar á svölunum á leigutíma og sýran losað upp múrinn. Kostnaður vegna þessa nemi 200.000-300.000 kr. Að auki hafi varnaraðili valdið ýmiss konar smátjóni á eigninni. Myndir liggi fyrir í málinu öllu tjóni til staðfestu en tjónið nemi mun hærri fjárhæð en tryggingarféð.
III. Sjónarmið varnaraðila
Varnaraðili kveður aðila hafa komist að samkomulagi um að hann færi úr íbúðinni 1. ágúst 2023 yrði í lagi með íbúðina og að tryggingin yrði endurgreidd. Varnaraðili hafi upplýst sóknaraðila símleiðis að hann gæti útvegað leigjanda frá 1. ágúst. Sóknaraðili hafi ætlað að hugsa málið en næsta dag hafi hún upplýst að hún hygðist leigja dóttur sinni íbúðina en að hún gæti ekki flutt inn fyrr en 1. október þar sem hún væri bundin af öðrum leigusamningi. Með skilaboðum 30. júlí hafi varnaraðili síðan tilkynnt sóknaraðila að íbúðin væri tilbúin til afhendingar. Þegar hann hafi upplýst að íbúðin væri tilbúin, hrein og máluð fyrir afhendingu hafi sóknaraðili orðið hissa og spurt hver hefði málað og hvort að þeir sem hefðu málað væru lærðir.
Við upphaf leigutíma hafi sóknaraðili ekki verið á landinu og starfsmaður E sýnt íbúðina. Íbúðin hafi bæði verið óhrein og ekki nýmáluð. Í fyrstu hafi sóknaraðili ekki verið sammála því að hundurinn yrði í íbúðinni en hún hafi síðan sagt að hefðu nágrannarnir ekki neitt á móti því að hafa hundinn þá væri það í góðu. Varnaraðili hafi rætt við nágrannana og þau upplýst sóknaraðila að það væri ekki vandamál með hundinn. Sumarið 2022 hafi sóknaraðili komið í íbúðina til að laga vatnsleka. Hún hafi þá getað séð að varnaraðili reykti í íbúðinni en hann hafi aðeins reykt í eldhúsinu með opinn glugga þegar það hafi verið kalt úti en annars úti á svölum. Hún hafi engar athugasemdir gert. Þar sem sóknaraðili hafi leyft varnaraðila að hafa hundinn og ekki kvartað vegna reykinganna hafi hann viljað sýna kurteisi og mála íbúðina þrátt fyrir að honum hafi ekki borið skylda til þess. Þegar varnaraðili hafi upplýst að íbúðin væri tilbúin til afhendingar hafi sóknaraðili sagt að enginn gæti skoðað íbúðina fyrr en eftir 7. ágúst og á endanum hafi það verið gert 9. ágúst. Sóknaraðili hafi sent myndir 9. ágúst af því sem hún hafi ekki talið í lagi. Fyrir liggi myndir sem systir varnaraðila hafi tekið eftir að íbúðin hafi verið tilbúin fyrir afhendingu. Í fyrstu samskiptum aðila hafi sóknaraðili þannig verið sammála því að varnaraðili færi úr íbúðinni og tryggingin yrði endurgreidd en síðan hafi hún uppgötvað að hún hafi gert mistök og þá hafi sagan hennar breyst í fjögur skipti.Dóttir og fyrrverandi maður sóknaraðila hafi sagt að allt væri í fínasta lagi við skilin en þremur klukkustundum síðar hafi sóknaraðili sent tölvupóst með myndum af því sem hún hafi ekki talið í lagi. Síðan hafi hún sent kröfu þar sem hún hafi verið ósammála því sem hún hafði áður sagt og dregið allt til baka. Frá 9. ágúst hafi sóknaraðili borið ábyrgð á íbúðinni og hafi hún allt eins getað eyðilagt hvað sem sé í íbúðinni frá þeim tíma. Hafi sóknaraðili verið ósátt við að varnaraðili kláraði ekki leigusamninginn hefði hún getað sagt honum það og hann hefði þá haldið áfram að greiða leigu. Þá hafi borðplata í eldhúsi verið með einhvern hring hjá vaskinum.
IV. Niðurstaða
Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði varnaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 440.000 kr. við upphaf leigutíma. Deilt er um kröfu sóknaraðila í tryggingarféð en hún telur sér heimilt að ganga að því vegna vangoldinna leigutekna vegna ágúst og september 2023. Einnig til að standa straum af kostnaði við málningarvinnu, ferðalagi hennar til landsins, vinnu hennar við lagfæringar í hinu leigða, lásasmiðs, múrunar á svalagólfi, viðgerða á borðplötu og kaupa á slökkvitækjum og reykskynjurum.
Samkvæmt rafrænum samskiptum aðila komust þau að samkomulagi um að leigutíma gæti lokið fyrr en leigusamningur kvað á um. Varnaraðili var tilbúinn að skila íbúðinni 31. júlí 2023 líkt og samskipti aðila höfðu gert ráð fyrir. Sama dag spurði sóknaraðili hvort hann kæmi til með að skilja lyklana eftir í íbúðinni og nefndi varnaraðili þá að réttast væri að gera sameiginlega skoðun á henni. Sóknaraðili var stödd erlendis og nefndi að einstaklingar á hennar vegum gætu ekki tekið við lyklunum fyrr en 9. ágúst. Af samskiptum aðila að dæma mátti varnaraðili þannig gera ráð fyrir því að honum væri heimilt að skila íbúðinni 31. júlí en til stóð að tryggingarféð yrði endurgreitt að lokinni skoðun íbúðarinnar. Ekkert í samskiptum aðila í aðdraganda þess að íbúðinni var skilað gefur til kynna að þess yrði krafist að varnaraðili kæmi til með að halda áfram að greiða leigu eftir að sóknaraðili væri komin með umráð íbúðarinnar. Að öllu þessu virtu verður því ekki fallist á að sóknaraðila sé heimilt að ganga að tryggingarfénu vegna leigu.
Varnaraðili sendi sóknaraðila rafræn skilaboð 9. ágúst og upplýsti að þau sem tóku við lyklunum fyrir hennar hönd hefðu engar athugasemdir gert og fór fram á endurgreiðslu tryggingarinnar. Með tölvupósti 15. sama mánaðar gerði sóknaraðili kröfu að fjárhæð 535.000 kr. vegna málningarvinnu, skráarskipta, kostnaðar vegna ferðalags hennar til landsins vegna ófullnægjandi skila sóknaraðila, slökkvitækja, reykskynjara og þrifa. Í kæru sinni til kærunefndar bætir hún við kröfum vegna vinnu hennar við lagfæringar í hinu leigða, múrunar á svalagólfi og viðgerða á borðplötu. Kröfur sínar styður sóknaraðili með reikningum vegna málningarvinnu og ýmsum efniskostnaði, sem og kaupum á flugmiða hennar til landsins.
Aðilar gerðu ekki sameiginlega úttekt við upphaf leigutíma svo sem gert er ráð fyrir í 1. mgr. 69. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994. Sóknaraðili kveður varnaraðila aðeins hafa skilað einu setti af lyklum og því hafi þurft að skipta um skrá, þá hafi slökkvitæki og reykskynjarar verið horfið við lok leigutíma. Varnaraðili hafnar þessu. Gegn neitun varnaraðila og þar sem úttektir sýna ekki fram á annað verður því ekki fallist á kröfu sóknaraðila að þessu leyti.
Vegna krafna sóknaraðila er varða vinnu hennar við þrif og lagfæringar í hinu leigða þá telur nefndin gögn málsins ekki benda til annars en að varnaraðili hafi mátt ganga út frá því að skilin væru fullnægjandi eftir þá úttekt sem gerð var við lok leigutíma. Í öllu falli virðist sem honum hafi ekki verið gefinn kostur á að bæta úr því sem sóknaraðili taldi síðar ábótavant. Varnaraðili lét mála íbúðina fyrir skil en sóknaraðili kveður þá vinnu hafa verið ófullnægjandi. Engin gögn styðja það með óyggjandi hætti auk þess sem varnaraðili málaði íbúðina umfram skyldu og á sinn kostnað. Verður því ekki fallist á kröfur sóknaraðila hér um.
Vegna krafna sóknaraðila sem varða múrun á svalagólfi og borðplötu þá liggur ekki fyrir hvert ástand þessa var við upphaf leigutíma og engin gögn sem styðja þessar kröfur. Verður þeim því hafnað.
Þá telur nefndin að með hliðsjón af því að tryggingarfé er ætlað að standa undir vangreiddum leigugreiðslum eða skaðabótum vegna tjóns á hinu leigða, sbr. 39. gr. húsaleigulaga, ekki unnt að fallast á að sóknaraðila sé heimilt að ganga að því vegna ferðalags hennar til landsins en þess utan gerir 7. gr. húsaleigulaga ráð fyrir að leigusala beri að hafa umboðsmann sem leigjandi geti snúið sér til sé honum ekki mögulegt að sinna skyldum sínum gagnvart leigjanda vegna langvarandi fjarvista.
Með hliðsjón af framangreindu verður að hafna kröfu sóknaraðila um að ganga að tryggingarfé varnaraðila. Af því leiðir að henni ber að endurgreiða tryggingarféð en ekki er af hálfu varnaraðila höfð uppi sérstök krafa um endurgreiðslu fyrir nefndinni.
Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.
ÚRSKURÐARORÐ:
Kröfu sóknaraðila er hafnað.
Reykjavík, 12. mars 2024
Auður Björg Jónsdóttir
Víðir Smári Petersen Eyþór Rafn Þórhallsson