Mál nr. 48/2013

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 48/2013

Aðalfundur. Ákvörðunartaka. Hússjóðsgjöld. Kosning stjórnar.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 26. júní 2013, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélag B, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 26. september 2013, og athugasemdir áltisbeiðanda, dags. 21. október 2013, lagðar fyrir nefndina. Ný kærunefnd var skipuð þann 18. júlí 2013 og tók í kjölfarið við meðferð þessa máls af fyrri kærunefnd. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 16. desember 2013.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið B, alls 31 eignarhluti. Álitsbeiðandi er eigandi einnar íbúðar og gagnaðili er húsfélagið. Ágreiningur er um lögmæti aðalfundar. 

Kærunefnd telur að kröfur álitsbeiðenda séu:

1. Að viðurkennt verði að allar ákvarðanir aðalfundar sem haldinn var þann 14. maí 2013 teljist ólögmætar og ógildar og að þær skuldbindi ekki alla íbúðareigendur, þar sem fundurinn var haldinn hálfum mánuði of seint.
2. Að viðurkennt verði að gagnaðila sé óheimilt að ákvarða jafn há húsjóðsgjöld og raun ber vitni.
3. Að viðurkennt verði að ekki hafi fengist tilskilinn meirihluti fyrir ákvörðun um hækkun hússjóðsgjalda.

Í álitsbeiðni kemur fram að aðalfundur hafi verið haldinn þann 14. maí 2013 en samkvæmt 59. gr. fjöleignarhúsalaga eigi að halda aðalfund ár hvert fyrir lok aprílmánaðar. Aðalfundur hafi því verið haldinn hálfum mánuði of seint.

Á fundinum hafi verið kosin stjórn gagnaðila þrátt fyrir að tilskilinn meirihluti íbúðareigenda hafi ekki verið á fundinum. Svo hægt sé að kjósa stjórn þurfi samþykki einfalds meirihluta bæði miðað við fjölda og eignarhluta á húsfundi skv. 5. tölul. C-liðar 41. gr. laganna. Á fundinn hafi aðeins mætt fulltrúar 12 eignarhluta af 31.

Álitsbeiðandi krefjist því viðurkenningar á því að ákvarðanir aðalfundar þann 14. maí 2013 teljist ólögmætar, ógildar og ekki skuldbindandi fyrir alla íbúðareigendur hússins.

Þá krefst álitsbeiðandi þess að fulltrúi tilnefndur af Húseigendafélaginu víki sæti við meðferð málsins, til að tryggja hlutleysi við meðferð þess, þar sem gagnaðili sé aðili að Húseigendafélaginu og fái lögfræðilega aðstoð frá því félagi.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að gagnaðili geti ekki fallist á sjónarmið álitsbeiðanda og krefjist þess að ákvarðanir aðalfundar standi óhaggaðar þar sem að um lögmætan fund hafi verið að ræða. Í fundargerð umrædds aðalfundar þann 14. maí 2013 hafi engar athugasemdir verið gerðar, af hálfu þeirra sem mætt hafi á fundinn, við boðun og lögmæti fundarins og hann því lýstur lögmætur af fundarritara. Það eitt að aðalfundur hafi ekki verið haldinn 14. maí 2013 en ekki fyrir lok aprílmánaðar varði að mati gagnaðila ekki ólögmæti fundarins. Vísar gagnaðili í því sambandi til álits kæruenfndar fjöleignarhúsamála nr. 50/1996.

Hvað varði tilvísun álitsbeiðanda til 5. tölul. C-liðar 1. mgr. 41. gr. fjöleignarhúsalaga og að tilskilinn einfaldur meirihluti hafi ekki verið mættur á fundinn og því hafi kosning formanns og stjórnar verið ólögmæt bendi gagnaðili á að í framangreindum C-lið segi: „Til ákvarðana um neðangreind málefni þarf samþykki einfalds meiri hluta eigenda bæði miðað við fjölda og eignarhluta á húsfundi“, og í 5. tölul. segi svo: „Við kosningu stjórnar húsfélags og til annarra trúnaðarstarfa á vegum þess.“

Þannig sé kveðið á um að samþykki einfalds meiri hluta eiganda miðað við fjölda og eignarhluta þeirra sem mættir séu á aðalfund en ekki einfalds meiri hluta allra eigenda hússins miðað við fjölda og eignarhluta burtséð frá því hvort þeir sitji fundinn eða ekki. Á fundinn hafi verið mætti fulltrúar 12 eignarhluta af 31. Samkvæmt fundargerð hafi formaður og aðrir meðlimir stjórnar kjörnir samhljóða á fundinum. Af því leiðir að stjórn gagnaðila hafi verið kjörin með lögmætum hætti á lögmætum aðalfundi þann 14. maí 2013.

Með vísan til framangreinds telji gagnaðili að hafna beri kröfum álitsbeiðanda og að ákvarðanir aðalfundar standi óhaggaðar.

Í athugasemdum álitsbeiðenda kemur fram að hann geri athugasemdir við að gagnaðila hafi ítrekað verið veittur lengri frestur til andsvara í málinu. Að mati álitsbeiðanda hafi kærunefnd því strax sýnt hlutdrægni í málsmeðferð sinni.

Um sé að ræða óreiðu í bókhaldi og fjárreiðum gagnaðila síðan tiltekinn aðili hafi keypt íbúð í húsinu árið 2005. Æ síðan hafi viðkomandi notað blekkingar, lygar og fjársvik gegn íbúðareigendum í húsinu sem flestir séu eldri borgarar.

Um sé að ræða skuldbindingar að fjárhæð 30.000 kr. á mánuði sem stjórn húsfélagsins ætli að fá íbúðareigendur til að greiða. Ekki sé neinn rökstuðningur í fundargerðinni fyrir því í hvað peningarnir eigi að fara. Ekki sé heimilt samkvæmt fjöleignarhúsalögum að safna háum fjárhæðum á reikning húsfélaga án rökstuðnings fyrir því í hvað peningarnir eigi að fara.

Ársreikningur gagnaðila fyrir árið 2012 sé óundirritaður sem þýði að álitsbeiðandi fái ekki afrit af þeim reikningi. Álitsbeiðandi hafi því ekki fengið að vita hvað peningar síðasta árs hafi farið í, en um sé að ræða tæplega 5.000.000 kr. veltu. Engin lyfta sé í húsinu og viðhald hvers stigagangs sé á ábyrgð viðkomandi eigenda en ekki heildarhúsfélagsins. Útgjöld séu í raun og veru einungis fyrir hita og rafmagn í sameign. Skuldbindingin sem um ræði í þessu máli sé um 7.000.000 kr. í aukagjöld fyrir íbúðaeigendur á árinu. Þessi gjöld séu utan við hefðbundin húsgjöld sem standi straum af nauðsynlegum rekstri í húsinu.

Dæmi um blekkingar gagnaðila sé aukainnheimta stjórnar gagnaðila vegna vanáætlunar orkuveitunnar, en gagnaðili hafi tilkynnt að bakreikningur hafi verið stofnaður til innheimtu 967.000 kr. Álitsbeiðandi hafi kannað hvort það gæti staðist hjá Orkuveitunni en þá hafi komið í ljós að gagnaðili hafi átt inneign fyrir tæpa milljón en ekki skuldað.

Álitsbeiðandi hafi ekki verið á fundinum þann 14. mars 2013 og þar af leiðandi ekki gert athugasemdir við boðun hans og framkvæmd á staðnum. Þrátt fyrir að fundarmenn sem þekki ekki til fjöleignarhúsalaga hafi ekki gert athugasemdir þýði það ekki að fundurinn hafi verið lögmætur. Fjöleignarhúsalög séu ófrávíkjanleg skv. 2. gr. þeirra. Það sé ekki tilviljun að lögin geri ráð fyrir að aðalfundur sé haldinn fyrir lok aprílmánaðar. Sumfrí hefjist í maí og fólk geti ekki verið viðstatt fundi sé það erlendis eða utan höfuðborgarsvæðisins í fríi. Ekki sé hægt að ætlast til þess að fólk sjái fundarboð sem einungis séu hengd uppi í stigaganga á sumarfrístíma. Því sé það ófrávíkjanleg regla að aðalfundi skuli halda fyrir lok aprílmánaðar. Fundurinn hafi verið haldinn hálfum mánuði of seint og sé það næg ástæða til að fundurinn og allar ákvarðanir teknar á honum teljist ólöglegar.

Samkvæmt 13. gr. fjöleignarhúsalaga sé það meðal skyldna eigenda að greiða hlutdeild í sameiginlegum kostnaði. Sameiginlegur kostnaður sé sá kostnaður sem hljótist af nauðsynlegum útgjöldum í húsfélögum. Hann teljist ekki hugsanlegur kostnaður sem komið gæti upp í framtíðinni þannig að safna þurfi háaum fjárhæðum.

Varðandi það hvort hlutfall samþykkis miðist við alla eigendur eða einungis þá sem mætt hafi á húsfund, þá miðist segi álitsbeiðandi að einfaldur meirihluti miðist ávallt við heildarfjölda eignarhluta en sá fjöldi breytist ekki þó fáir mæti á fundi. Atkvæðagreiðslur miðist þannig alltaf við heildarfjölda félagsmanna þegar um fjárhagslegar skuldbindingar sé að ræða, því annars gæti minnihluti eigenda bundið húsfélag fyrir milljónir. Enginn mætingarlisti hafi fylgt aðalfundargerð og hún þar af leiðandi ekki marktæk. Svo gagnaðili geti sýnt fram á að ákvarðanir húsfundarins hafi verið lögmætar verði mætingalisti að fylgja með.

III. Forsendur

Álitsbeiðandi krefst þess að nefndarmaður sem tilnefndur er af Húseigendafélaginu víki sæti við afgreiðslu málsins. Í 3. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 segir að nefndarmaður sé vanhæfur til meðferðar máls sé hann aðili máls, fyrirsvarmaður eða umboðsmaður aðila, sé eða hafi verið maki aðila, skyldur eða mægður aðila í beinan legg eða öðrum lið til hliðar eða tengdur aðila með sama hætti vegna ættleiðingar, tengist hann fyrirsvarsmanni eða umboðsmanni aðila með sama hætti og áður segir, hafi hann áður tekið þátt í meðferð málsins á lægra stjórnsýslustigi, hafi hann sjálfur sérstakra og verulegra hagsmuna að gæta, venslamenn hans eða sjálfseignarstofnun eða fyrirtæki í einkaeigu sem hann sé í fyrirsvari fyrir, næstu yfirmenn hans hjá hlutaðeigandi stjórnvaldi eða ef að öðru leyti eru fyrir hendi þær aðstæður sem séu fallnar til þess að draga óhlutdrægni hans í efa með réttu. Ekki er unnt að fallast á að það eitt að nefndarmaður sé tilnefndur af Húseigandafélaginu leiði til þess að viðkomandi sé vanhæfur til meðferðar máls sé annar aðili máls meðlimur í félaginu. Kröfu álitsbeiðanda um að nefndarmaður sem tilnefndur er af Húseigendafélaginu víki sæti er því hafnað.

Deilt er um hvort aðalfundur sem haldinn var þann 14. maí 2013 og þar með ákvarðanir sem teknar voru á honum teljist ólögmætar. Álitsbeiðandi byggir á því að aðalfundi beri að halda fyrir lok aprílmánaðar og þar sem fundurinn hafi verið haldin hálfum mánuði of seint séu ákvarðanir fundarins ólögmætar. Þá byggir álitsbeiðandi einnig á því að stjórn gagnaðila hafi ekki verið kosin með tilskyldum meirihluta.

Í 59. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús er kveðið á um að aðalfundur húsfélags skuli haldinn ár hvert fyrir lok aprílmánaðar. Umræddur aðalfundur var haldinn 14. maí 2013. Kærunefnd telur hins vegar að það eitt valdi ekki ógildi fundarins.

Í 5. tölul. C-liðar 1. mgr. 41. gr. fjöleignarhúsalaga segir að til kosningu stjórnar húsfélags þurfi samþykki einfalds meirihluta eigenda bæði miðað við fjölda og eignarhluta á húsfundi. Þannig þarf kosning stjórnar samþykki einfalds meirihluta þeirra sem mæta á húsfund, bæði miðað við fjölda og eignarhluta. Í 1. mgr. 42. gr. segir að húsfundur geti tekið ákvarðanir skv. C-, D- og E-liðum 41. gr. án tillits til fundarsóknar enda sé hann löglega boðaður og haldinn. Það er því álit kærunefndar að stjórn gagnaðila hafi verið kosin með lögmætum hætti.

Þá virðist álitsbeiðandi einnig draga lögmæti hússjóðsgjalda í efa. Í 2. mgr. 49. gr. fjöleignarhúsalaga segir að aðalfundur húsfélags skuli ákveða gjöld í hússjóð fyrir næsta ár á grundvelli áætlunar um sameiginleg útgjöld á því ári. Við ákvarðanatöku um fjárhæð hússjóðsgjalda nægir samþykki einfalds meirihluta eigenda miðað við hlutfallstölur á löglega boðuðum húsfundi, sbr. D-lið 1. mgr. 41. gr. fjöleignarhúsalaga. Af fundargerð aðalfundar sem haldinn var þann 14. maí 2013 er ljóst að við ákvörðun um hækkun hússjóðsgjalda var tekið mið af þeim framkvæmdum sem fyrirhugaðar voru. Þá var tillaga um hækkun hússjóðsgjalda samþykkt samhljóða. Það er því álit kærunefndar að ákvörðun um hækkun hússjóðsgjalda og fjárhæð þeirra sé í samræmi við fjöleignarhúsalög.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að aðalfundur sem haldinn var þann 14. maí 2013 sé lögmætur.

Það er einnig álit kærunefndar að stjórn gagnaðila hafi verið kosin með tilskyldum meirihluta.

Það er auk þess álit kærunefndar að ákörðun um hækkun hússjóðsgjalda og fjárhæð þeirra sé í samræmi við fjöleignarhúsalög.

Reykjavík, 16. desember 2013

Þorsteinn Magnússon

Karl Axelsson

Fjóla Guðrún Sigtryggsdóttir