Mál nr. 50/2013
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í málinu nr. 50/2013
Tímabundinn leigusamningur: Uppgjör við lok leigusamnings.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 5. júlí 2013, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, mótt. 22. júlí 2013, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 2. ágúst 2013, úrbætur álitsbeiðanda á álitsbeiðni, dags. 19. ágúst 2013, athugasemdir gagnaðila, dags. 4. september 2013, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 18. september 2013, lagðar fyrir nefndina. Ný kærunefnd var skipuð þann 18. júlí 2013 og tók í kjölfarið við meðferð þessa máls af fyrri kærunefnd. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 4. nóvember 2013.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Með leigusamningi, dags. 31. október 2012, tók gagnaðili á leigu íbúð að C í eigu álitsbeiðanda. Um var að ræða tímabundinn leigusamning frá 1. nóvember 2012 til 1. nóvember 2013. Ágreiningur er um ógreidda húsaleigu og endurgreiðslu á tryggingarfé.
Kröfur álitsbeiðanda eru:
Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að greiða húsaleigu út uppsagnarfrestinn, samtals að fjárhæð 450.000 kr.
Í álitsbeiðni kemur fram að ágreiningsefnið sé greiðsla tryggingar á leiguíbúð. Gagnaðili hafi yfirgefið íbúðina 14. júní 2013 kl. 16.00.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að þann 14. júní 2013 kl. 13.00 hafi hún skilað íbúðinni og afhent lykla á skrifstofu Húseigendafélagsins. Íbúðinni hafi verið skilað hreinni og í mun betra ástandi en hún hafi fengið hana afhenta við upphaf leigutíma.
Álitsbeiðandi hafi byrjað á því að segja leigunni upp með ólögmætum hætti. Þá hafi gagnaðili leitað til lögmanns sem hafi sent álitsbeiðanda tölvupóst, dags. 2. maí 2013, þess efnis að uppsögnin væri ólögmæt. Þann 3. maí 2013 hafi álitsbeiðandi mætt að heimili gagnaðila óboðinn og ruðst inn um svalahurð sem hafi verið opin. Álitsbeiðandi hafi ausið yfir gagnaðila ókvæðisorðum, hótunum og steytt hnefana að andliti gagnaðila. Gagnaðili hafi beðið hann um að láta sig í friði og fara. Þessi samskipti aðila hafi endað með því að álitsbeiðandi hafi misþyrmt gagnaðila og hent henni í loftköstum út á lóð, læst íbúðinni og tekið lyklana. Gagnaðili hafi endað á slysadeild sama dag og hafi í kjölfarið kært álitsbeiðanda til lögreglu.
Uppsögn á leigusamningi hafi farið í gegnum Húseigendafélagið. Aðalágreiningsefni aðila sé að álitsbeiðandi neiti að greiða gagnaðila tryggingarfé sem gagnaðili hafi lagt inn á reikning hans í upphafi leigutímans, að fjárhæð 300.000 kr. Gagnaðili telji sanngjarnt að álitsbeiðandi dragi frá tryggingarfénu 61.600 kr. þar sem gagnaðili skuldi leigu fyrir 1. til 14. júní að fjárhæð 70.000 kr. en hafi á móti kostað sjálf sílenderskipti að fjárhæð 8.400 kr. Gagnaðili krefjist þess því að álitsbeiðandi endurgreiði henni 238.400 kr. af tryggingarfénu.
Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að álitsbeiðandi hafi sagt upp leigusamningi við gagnaðila. Samkvæmt lögmanni hennar hafi uppsögnin verið ólögmæt og því hafi álitsbeiðandi leitað til Húseigendafélagsins sem hafi sent nýja uppsögn fyrir hönd álitsbeiðanda ásamt greiðsluáskorun. Uppsagnarfresti lauk þann 1. september 2013, sbr. 1. mgr. 57. gr. húsaleigulaga. Gagnaðili hafi greitt leigu til 1. júní og yfirgefi íbúðina þann 14. þess mánaðar. Þar af leiðandi skuldi hún leigu til 1. september 2013, samtals að fjárhæð 150.000 kr. að frádregnu tryggingarfé að fjárhæð 300.000 kr.
Í athugasemdum gagnaðila kemur fram að um tímabundinn leigusamning hafi verið að ræða frá 1. nóvember 2012 til 1. nóvember 2013. Í samningnum hafi verið ákvæði þess efnis að unnt væri að segja samningnum upp með þriggja mánaða uppsagnarfresti ef eignin seldist eða vegna einhverra annarra ástæðna. Einnig hafi mátt segja upp leigusamningi hafi leigufjárhæð ekki verið greidd sem skyldi, þ.e. fyrir 5. dag hvers mánaðar.
Samkvæmt 2. gr. húsaleigulaga sé óheimilt að semja um að leigjandi íbúðarhúsnæðis taki á sig ríkari skyldur og öðlist minni réttindi en lögin mæli fyrir um. Í 1. mgr. 58. gr. sömu laga sé kveðið á um að tímabundnum leigusamningi ljúki án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila. Í 2. mgr. sömu greinar segi að tímabundnum leigusamningi verði ekki slitið með uppsögn á umsömdum leigutíma. Þó sé heimilt að segja slíkum samningi upp á grundvelli sérstakra forsendna, atvika eða aðstæðna sem þá skuli tilgreind í leigusamningi. Í athugasemdum með 58. gr. í frumvarpi til húsaleigulaga, segi að um mjög sérstakar aðstæður verði að ræða svo undanþágan standist lög og sé þar vísað til brottflutnings annars aðilans eða andláts hans. Þau atvik sem upp séu talin í framangreindu undanþáguákvæði um þriggja mánaða uppsagnarfrest, gangi því mun lengra en 2. mgr. 58. gr. heimili. Að öllu ofangreindu virtu sé framangreint ákvæði samningsins því að engu hafandi og uppsögn álitsbeiðanda því ólögmæt.
Samningi aðila hafi ekki lokið með uppsögn álitsbeiðanda heldur riftun gagnaðila í kjölfar refsiverðs verknaðar sem álitsbeiðandi hafi framið gagnvart henni. Sama dag og álitsbeiðandi hafi ráðist á gagnaðila hafi hann sent lögmanni gagnaðila erindi þar sem hann hafi haldið því fram að hann líti svo á að gagnaðili hafi rift samningnum. Gagnaðili hafi ekki mótmælt þeirri fullyrðingu álitsbeiðanda. Þvert á móti hafi hin kærða háttsemi álitsbeiðanda valdið gagnaðila miklu áfalli og hún hræðst álitsbeiðanda í kjölfarið.
Gagnaðili hafi því rift samningnum sbr. 7. tölul. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga og yfirgefið íbúðina 14. júní 2013. Gagnaðili hafi hins vegar einungis greitt leigu út maí og skuldi því leigu fyrir 1. til 14. júní, samtals að fjárhæð 70.000 kr. Gagnaðili geri því kröfu um að álitsbeiðandi greiði henni framlagt tryggingarfé að fjárhæð 300.000 kr. auk kostnaðar vegna sílenderskipti að fjárhæð 8.400 kr. að frádregnum 70.000 kr. vegna vangoldinnar leigu, samtals að fjárhæð 238.400 kr.
Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að samið hafi verið um það að þriggja mánaða gagnkvæmur uppsagnarfrestur væri í gildi myndi eignin seljast eða vegna einhverra annarra ástæðna, sem og ef vanskil yrðu á leigu.
Í samræmi við það hafi leigusamningi aðila verið sagt upp með þriggja mánaða fyrirvara með bréfi, dags. 15. maí 2013. Bréfið hafi verið bæði leiguáskorun og uppsögn leigusamnings. Annars vegar hafi verið skorað á leigutaka að greiða vangoldna leigu að fjárhæð 50.000 kr. vegna apríl 2013 og hins vegar hafi leigusamningi verið sagt upp með þriggja mánaða fyrirvara á þeim grundvelli að álitsbeiðandi hefði framselt búseturétt sinn. Uppsagnarfrestur hafi byrjað að líða fyrsta dag næsta mánaðar eftir að uppsögn hafi verið send, þ.e. 1. júní 2013, og uppsagnarfrestur því liðinn þann 1. september 2013.
Gagnaðili hafi hins vegar kosið að nýta sér ekki húsnæðið út uppsagnarfrestinn, heldur hafi hún rýmt íbúðina þann 14. júní 2013. Hún hafi greitt leigu til 1. júní 2013 og hafi nú krafið leigusala um afhendingu tryggingar.
Í athugasemdum sínum hafi lögmaður gagnaðila virst byggja á því annars vegar að þar sem um tímabundinn samning hafi verið að ræða og álitsbeiðandi því ekki mátt segja honum upp með þriggja mánaða fyrirvara, beri gagnaðila ekki að greiða leigu í uppsagnarfresti og hins vegar hafi hún mátt rifta samningi þar sem álitsbeiðandi hafi beitt hana ofbeldi.
Varðandi fyrra atriðið þá sé því mótmælt að aðilar hafi ekki mátt semja á þann veg sem þau hafi gert. Húsaleigulög kveði skýrt á um að aðilar samnings geti samið um uppsagnarfrest á tímabundnum samningi að uppfylltum skilyrðum skv. 3. mgr. 9. gr. og IX. kafla húsaleigulaga. Skýrlega sé samið um að segja megi samningnum upp með þriggja mánaða fyrirvara og þær aðstæður sem heimili það tilgreindar í samningnum. Kveðið sé á um í 1. mgr. 2. gr. húsaleigulaga að óheimilt sé að semja um að leigjandi íbúðarhúsnæðis taki á sig ríkari skyldur og öðlist minni réttindi en lögin mæli fyrir um nema ákvæði laganna hafi að geyma sérstök frávik þess efnis. Það sé einmitt tilfellið í máli þessu en í 3. mgr. 9. gr. húsaleigulaga segi að tímabundnum leigusamningi ljúki án sérstakrar uppsagnar nema um annað sé samið, en það hafi verið gert í þessu máli. Í 2. mgr. 58. gr. sé mælt fyrir um hvernig staðið skuli að slíku samkomulagi og hafi verið farið eftir því í öllu. Gagnaðili hafi ekki sýnt fram á að umrætt ákvæði sé í leigusamningi aðila á einhvern hátt þess efnis að ýta beri því til hliðar eða ómerkja það eða að þær aðstæður sem tilgreindar séu í uppsagnartilkynningunni séu þess efnis að þær falli ekki undir téða undanþágu.
Um síðara atriðið sé það að segja að skv. 7. tölul. 1. mgr. 60. gr. geti leigjandi rift leigusamningi gerist leigusali sekur um refsivert athæfi gagnvart leigjanda eða fjölskyldu hans. Því sé algerlega hafnað að um refsivert athæfi sé hér að ræða. Kæra gagnaðila á hendur álitsbeiðanda sæti enn meðferð hjá lögreglu, hvorki hafi verið gefin út ákæra né dæmt í málinu.
Þar að auki hafi gagnaðili aldrei rift samningnum, enda hafi hún ekki beint neinni riftunaryfirlýsingu að álitsbeiðanda. Ákvæði 2. mgr. 60. gr. geri ráð fyrir missi riftunarréttar líði tveir mánuði frá því atviki sem varðað geti riftun, án þess að leigutaki neyti réttar síns.
III. Forsendur
Álitsbeiðandi byggir á því að samningnum hafi verið sagt upp með lögmætum hætti þann 15. maí 2013. Uppsagnarfrestur hafi verið þrír mánuðir, þ.e. júní, júlí og ágúst. Gagnaðili skuldi leigu út uppsagnarfrest enda hafi gagnaðili ekki rift samningi aðila og álitsbeiðanda hafi því verið rétt að halda eftir tryggingarfénu.
Gagnaðili byggir á því að henni hafi verið heimil riftun samningsins vegna refsiverðs verknaðar álitsbeiðanda, sbr. 7. tölul. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga, og skuldi því ekki leigu frá þeim degi er hinn refsiverði verknaður átti sér stað.
Í leigusamningi aðila er leigutími skýrlega ákveðinn frá 1. nóvember 2012 til 1. nóvember 2013. Tímabundnum leigusamningi lýkur á umsömdum degi án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila og verður ekki slitið með uppsögn á umsömdum leigutíma. Þó er heimilt að semja um að segja megi slíkum samningi upp á grundvelli sérstakra forsendna, atvika eða aðstæðna sem þá skulu tilgreind í leigusamningi. Slík uppsögn skal vera skrifleg og rökstudd og gagnkvæmur uppsagnarfrestur vera að minnsta kosti þrír mánuðir, sbr. 58. gr. húsaleigulaga.
Í leigusamningi aðila segir eftirfarandi um sérstakar forsendur, atvik eða aðstæður sem legið geta til grundvallar uppsagnar á umsömdum leigutíma: „Höfum samið um 3 mánaða uppsagnarfrest á leigutíma ef eignin selst, eða vegna einhverra annarra ástæðna. Einnig má segja upp leigusamnigi [sic] ef leigufjárhæð er ekki greidd sem skyldi, þ.e.a.s. fyrir 5. hvers mánaðar.“ Í bréfi álitsbeiðanda til gagnaðila, dags. 15. maí 2013, segir að leigusamningnum hafi verið sagt upp frá og með dagsetningu bréfsins á grundvelli framangreinds ákvæðis leigusamnings aðila þar sem hann hafi framselt búseturétt sinn að íbúðinni til þriðja aðila þann 19. apríl 2013. Að mati kærunefndar getur sala eignarinnar ekki talist til sérstakra atvika í skilningi 2. mgr. 58. gr. húsaleigulaga og heimilar því ekki uppsögn. Það er því álit kærunefndar að uppsögn álitsbeiðanda hafi ekki verið í samræmi við ákvæði húsaleigulaga.
Gagnaðili heldur fram að hún hafi rift leigusamningi aðila í kjölfar refsiverðs verknaðar álitsbeiðanda, sbr. 7. tölul. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga. Hugtakið riftun má skýra á þann veg að það sé tilkynning til gagnaðila samningssambands um að sá sem riftuninni lýsir yfir hafi einhliða tekið þá ákvörðun að efna ekki skyldu sína samkvæmt samningi aðila. Ekki er þannig hugtaksatriði að riftun sé lýst yfir með skriflegum hætti. Að mati kærunefndar má jafna þeirri háttsemi gagnaðila að rýma eignina og skila lyklum til lögmanns gagnaðila sem yfirlýsingu um riftun enda mátti álitsbeiðanda ljóst vera að gagnaðili hafði tekið þá ákvörðun að slíta samningssambandi aðila.
Samkvæmt 7. tölul. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga er leigjanda heimilt að rifta leigusamningi ef leigusali gerist sekur um refsivert athæfi gagnvart leigjanda. Óumdeilt er og viðurkennt af álitsbeiðanda að hann hafi farið inn í íbúð gagnaðila í leyfisleysi og læst henni en hann neitar að hafa beitt álitsbeiðanda ofbeldi. Ríkissaksóknari hefur lagt fyrir lögreglustjórann á höfuðborgarsvæðinu að taka málið til ákærumeðferðar. Ekki er unnt að gera þá kröfu að riftun á grundvelli 7. tölul. byggist á sakfellingardómi héraðsdóms eða Hæstaréttar enda yrði riftunarrétturinn þá að engu. Að mati kærunefndar eru skilyrði 7. tölul. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga uppfyllt og gagnaðila því heimil fyrirvaralaus riftun samningsins.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda um að gagnaðila beri að greiða leigu út uppsagnarfrest.
Reykjavík, 4. nóvember 2013
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson
Eyþór Rafn Þórhallsson