Mál nr. 51/2013
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 51/2013
Ákvörðunartaka. Skaðabótaábyrgð húsfélags.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 9. júlí 2013, beindu A og B, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið C, hér eftir nefnt gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 5. ágúst 2013, athugasemdir álitsbeiðenda, dags. 21. ágúst 2013, athugasemdir gagnaðila, dags. 4. september 2013, og viðbótargögn gagnaðila, dags. 4. september 2013, lögð fyrir nefndina. Ný kærunefnd var skipuð þann 18. júlí 2013 og tók í kjölfarið við meðferð þessa máls af fyrri kærunefnd. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 26. nóvember 2013.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls fimm eignarhluta. Álitsbeiðendur eru eigendur einnar íbúðar auk þess sem annar álitsbeiðanda er gjaldkeri gagnaðila og gagnaðili er húsfélagið. Ágreiningur er um greiðslu til eins eiganda hússins úr hússjóði.
Krafa álitsbeiðenda er:
Að viðurkennt verði að samþykkt húsfundar þann 18. júní 2013 um að greiða einum eiganda hússins greiðslu vegna tjóns sé ógild.
Í álitsbeiðni kemur fram að upphaf málsins megi rekja til bréfs frá lögfræðingi eiganda einnar íbúðar í húsinu, dags. 30. nóvember 2011, þar sem farið er fram á skaðabætur samtals að fjárhæð 515.323 kr. Gjaldkeri gagnaðila, annar álitsbeiðanda, hafi svarað þessu bréfi en ekki borist svar. Álitsbeiðendur byggi á því að reikningar þeir sem krafan byggi á hafi ekki verið lagðir fram og því hafi álitsbeiðendur ekki viljað samþykka skaðabótakröfuna. Það sama gildi um tilboð lögfræðings eigandans sem borist hafi síðar um fullnaðargreiðslu að fjárhæð 275.000 kr. Hvergi hafi verið vísað til laga eða reglna sem styðji málið og því líti álitsbeiðendur svo á að réttur til umræddrar greiðslu sé enginn. Álitsbeiðendur hafi auk þess alltaf neitað því að nokkur skaði hafi orðið.
Á húsfundi þann 18. febrúar 2013 hafi verið ákveðið að leita ráða hjá lögfræðingi Húseigendafélagsins vegna skaðabótamálsins. Þrátt fyrir það hafi ekki verið leitað til lögfræðings Húseigendafélagsins. Á húsfundi þann 18. júní 2013 hafi ekki verið fjallað um skaðabótamál heldur ágreiningsmál, þ.e. ekki hafi lengur verið um að ræða skaðabætur. Álitsbeiðendur telji að breytt heiti stafi af því að ekki liggi fyrir að viðkomandi eigandi hafi orðið fyrir einhverju tjóni né heldur hve miklu tjóni.
Tilboð lögfræðings eigandans um 275.000 kr. fullnaðargreiðslu hafi ekki verið stutt neinum rökum eða reikningum. Ekki liggi fyrir staðfesting á því að með slíku samkomulagi yrðu skaðabótakröfurnar afgreiddar. Þar sem ekki sé skýrt hvað liggi á bak við þessi ágreiningsmál eða greiðsluna sjálfa hafi álitsbeiðendur ekki getað annað en litið á greiðsluna sem hreina peningagjöf til eigandans. Slík gjöf sé óvenjuleg greiðsla sem tíðkist ekki í umræddu húsi né öðrum sambærilegum húsum. Í 41. gr. laga um fjöleignarhús segi að greiðslur sem tíðkist ekki í sambærilegum húsum verði allir að samþykka. Þar sem allir eigendur hafi ekki samþykkt umrædda peningagjöf sé samþykkt húsfundar frá 18. júní 2013 ekki gild.
Þá telji álitsbeiðendur einnig óheimilt að undanskilja einn eiganda frá greiðslu en samkvæmt 1. mgr. 15. gr. fjöleignarhúsalaga sé það meginregla að sameiginlegur kostnaður reiknist eftir hlutfallstölum.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að þann 11. nóvember 2011 hafi öllum eigendum hússins borist bréf frá lögfræðingi eigandans þar sem krafist hafi verið greiðslu fyrir útlögðum kostnaði frá gagnaðila vegna máls sem hafi verið í gangi í mörg ár. Til þess að ákveða viðbrögð við þessu bréfi hafi verið ákveðið að leita til Húseigendafélagsins og óska eftir ráðgjöf um lausn málsins. Í kjölfar fundar með Húseigendafélaginu þann 20. ágúst 2012 þar sem allir íbúar hafi verið viðstaddir hafi verið ákveðið að Húseigendafélagið myndi ráðleggja gagnaðila um næstu skref. Þann 5. október 2012 hafi Húseigendafélagið sent niðurstöðu sína þar sem ráðlagt hafi verið að gagnaðili myndi greiða eigandanum sanngirnisgreiðslu vegna útlagðs kostnaðar.
Þann 13. febrúar 2013 hafi verið húsfundur þar sem málið hafi verið rætt að öllum eigendum viðstöddum. Þar hafi lögfræðingur eigandans lagt fram tilboð um að ljúka málinu. Ákveðið hafi verið að leggja tilboðið undir Húseigendafélagið og kanna hvort heimilt væri að taka slíku tilboði. Þann 22. apríl 2013 hafi verið haldinn fundur með lögfræðingi Húseigendafélagsins sem allir eigendur hafi verið boðaðir á. Álitsbeiðendur hafi ekki mætt á þann fund. Á fundinum hafi gagnaðila verið ráðlagt að ljúka málinu með því að taka tilboði lögfræðingsins.
Þann 27. maí 2013 hafi verið haldinn húsfundur þar sem málið hafi enn verið til umræðu og ákveðið að afgreiða það á næsta fundi þar sem lögfræðingur eigandans hafi ekki komist. Fulltrúi álitsbeiðenda hafi mætt á fundinn og samþykkt þá afgreiðslu. Þann 18. júní 2013 hafi verið haldinn húsfundur sem álitsbeiðendur hafi ekki mætt á. Á fundinum hafi verið samþykkt að ganga að sáttatilboði lögfræðingsins.
Húsfélagið hafði leitað álits hjá lögfræðingi Húseigendafélagsins í kjölfar kröfunnar. Hann hafi litið svo á að samkvæmt sanngirnismati væri eðlilegt að gagnaðili greiddi eigandanum 275.000 kr. Sú niðurstaða hafi verið rædd á húsfundi þann 13. febrúar og þá komið tilboð frá lögfræðingi eigandans sem hafi hljóðað upp á 275.000 kr. án hennar hlutdeildar. Sú tillaga hafi verið samþykkt á húsfundi þann 18. júní 2013. Lögfræðingur Húseigendafélagsins hafi aflað gagna frá eigandanum og gagnaðila áður en hann hafi gefið út sitt álit og byggir niðurstaða hans á þeim gögnum. Málið sé flókið og teygi sig langt aftur í tímann. Álitsbeiðendum hafi gefist tækifæri til þess að koma sínum sjónarmiðum á framfæri við Húseigendafélagið og byggði félagið niðurstöðu sína meðal annars á athugasemdum hans. Álitsbeiðendur hafi verið boðuð á fund Húseigendafélagsins en ekki mætt. Þá hafi verið rætt um fund með Húseigendafélaginu svo álitsbeiðendum hafi verið fullljóst að leitað hafi verið til félagsins.
Hvort málið kallist skaðabótamál eða ágreiningsmál í fundarboði eða fundargerðum sé aukaatriði. Ágreiningsefnið sé öllum eigendum hússins kunnugt og hafi verið rakið í fyrri fundargerðum. Fjárhæðin 275.000 kr. fari upp í ýmsan kostnað eigandans vegna málsins og megi það vera ljóst við lestur fundargerða og álits Húseigendafélagsins.
Í athugasemdum álitsbeiðenda kemur fram að þann 26. október 2009 hafi verið ákveðið með samþykki allra að hefja viðgerð á kjallara eigandans. Verkið hafi farið fram og greitt fyrir það. Allir eigendur hafi verið ánægðir með verkið. Þann 30. nóvember 2011 hafi svo komið bréf frá lögfræðingi eigandans sem hafi komið álitsbeiðendum mjög á óvart þar sem þau hafi talið málinu lokið. Sá ágreiningur sem er nú fyrir kærunefnd hafi því byrjað þegar framangreint bréf lögfræðings eigandans hafi verið sent til annarra eigenda hússins.
Álitsbeiðendur mótmæli því að þau hafi vitað um fund með Húseigendafélaginu sem haldinn hafi verið 22. apríl 2013. Þau viti ekki enn hver niðurstaða fundarins hafi verið.
Álitsbeiðendur ítreka það sem fram kom í álitsbeiðni.
Í athugasemdum gagnaðila kemur fram að gagnaðili hafni því að um nýtt deilumál sé að ræða. Deilan snúist um ýmsan kostnað eigandans sem hún hafi greitt vegna áralangs deilumáls sem snúist hafi um viðgerð á geymslu hennar í kjallara hússins. Málið hafi eingöngu verið rætt á löglega boðuðum fundum sem álitsbeiðendum hafi verið boðið að sækja.
III. Forsendur
Af gögnum málsins telur kærunefnd ljóst að krafa eins eiganda sem send var öðrum eigendum hússins með bréfi, dags. 30. nóvember 2011, og síðara tilboð um lægri greiðslu hafi verið skaðabótakrafa með vísan til 52. gr. fjöleignarhúsalaga.
Á húsfundi þann 27. maí 2013, sem fulltrúi álitsbeiðanda sat, var ákveðið að ákvörðun um hvort verða ætti við kröfunni yrði tekin á næsta húsfundi sem haldinn yrði stuttu síðar. Í fundarboði vegna þess húsfundar sem haldinn var þann 18. júní 2013 var skýrlega tekið fram að á dagskrá væri „Umræða og afgreiðsla á ágreiningsmáli D og húsfélagsins – framhald málsins frá síðasta fundi“. Því hefur ekki verið haldið fram í máli þessu að ranglega hafi verið staðið að fundarboðun.
Samkvæmt fundargerð húsfundar þann 18. júní 2013 mættu allir eigendur hússins á fundinn að álitsbeiðendum undanskildum. Tillaga um fullnaðargreiðslu að fjárhæð 275.000 kr. til eins eiganda var samþykkt samhljóða en viðkomandi eigandi sat hjá.
Að mati kærunefndar er framangreind ákvörðun í raun ákvörðun um að samþykkja skaðabótakröfu skv. 52. gr. fjöleignarhúsalaga. Ekki sýnist um það deilt að viðkmandi eigandi hafi í raun orðið fyrir tjóni á séreignarhluta sínum sem hafi verið á ábyrgð húsfélagsins. Hvergi í lögum um fjöleignarhús er sérstaklega mælt fyrir um hve margir og hve hátt eignarhlutfall þurfi til að samþykkja slíka kröfu og því ber að fara eftir D-lið 1. mgr. 41. gr. laganna, en þar er mælt fyrir um samþykki einfalds meiri hluta eigenda miðað við hlutfallstölur á löglega boðuðum húsfundi.
Í máli þessu liggur ekki fyrir eignaskiptasamningur um húsið en óumdeilt virðist að þeir aðilar sem samþykktu framangreinda kröfu á húsfundi þann 18. júní 2013 hafi náð einföldum meirihluta hvað varðar eignarhlutfall. Það er því álit kærunefndar að ákvörðun húsfundar um að greiða einum eiganda hússins 275.000 kr. skaðabætur hafi verið tekin í samræmi við ákvæði fjöleignarhúsalaga.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að samþykkt húsfundar þann 18. júní 2013 um að greiða einum eiganda hússins skaðabætur hafi verið tekin í samræmi við fjöleignarhúsalög og því gild.
Reykjavík, 26. nóvember 2013
Auður Björg Jónsdóttir
Karl Axelsson
Eyþór Rafn Þórhallsson