Mál nr. 52/2013

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 52/2013

Ákvörðunartaka. Skaðabætur.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 3. júlí 2013, beindi Húseigendafélagið, f.h. A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Húsfélagið B, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 2. september 2013, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 7. október 2013, athugasemdir gagnaðila, dags. 21. október 2013, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 25. október 2013, og athugasemdir gagnaðila, dags. 30. október 2013, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 10. febrúar 2014.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið að B, alls fjóra eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi einnar íbúðar. Ágreiningur er um hvort réttilega hafi verið staðið að ákvarðanatöku í tengslum við framkvæmdir auk þess hvort gagnaðila beri að greiða álitsbeiðanda bætur vegna skemmda á íbúð álitsbeiðanda og afnotamissis.   

Kröfur álitsbeiðanda eru:

1. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að setja aftur upp skorstein á þak hússins.
2. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að setja aftur upp loftnet á þak hússins.
3. Að gagnaðila beri að greiða álitsbeiðanda bætur vegna lekaskemmda í íbúð álitsbeiðanda vegna þakframkvæmda.
4. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að greiða álitsbeiðanda bætur vegna afnotamissis.
5. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að greiða álitsbeiðanda bætur vegna skemmda á innri gluggaumbúnaði.
6. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að færa svalir álitsbeiðanda aftur í fyrra horf.
7. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að greiða bætur vegna skemmda sem hafi orðið á gólfi í íbúð hennar vegna vatns sem flætt hafi inn frá svölum.
8. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að ljúka við endurnýjun á glugga í íbúð álitsbeiðanda.

Í álitsbeiðni kemur fram að á húsfundi árið 2012 hafi verið samþykkt að fara í þakviðgerðir á húsinu. Þann 5. maí 2012 hafi verið auglýst eftir tilboðum samkvæmt auglýsingum sem álitsbeiðandi hafi útbúið og lagt út fyrir. Í kjölfarið hafi verið gengið til samninga við verktaka.

Stuttu eftir að framkvæmdir hófust í júní 2012 hafi skorsteinn verið fjarlægður ásamt því að sjónvarpsloftnet hafi verið tekið niður án nokkurs samráðs við álitsbeiðanda. Engin lögleg ákvörðun hafi legið fyrir um að fjarlægja skorstein eða loftnet eins og fram hafi komið meðal annars í áliti Húseigendafélagsins, dags. 25. ágúst 2012, og á aðalfundi húsfélagsins þann 11. september 2012. Þá hafi á aðalfundi þann 11. september 2012 verið lögð fram tillaga um að loftnet yrði fest aftur á þakið og hún samþykkt. Loftnetið hafi hins vegar ekki enn verið sett upp.

Í kjölfar þakviðgerða hafi komið fram leki sem hafi valdið skemmdum á íbúð álitsbeiðanda. Nánar tiltekið sé um að ræða skemmdir á loftklæðningu og á hvítum stofusófa. Þá hafi álitsbeiðandi ekki getað dvalið í íbúð sinni frá 24. júní 2012 og fram í nóvember 2012 vegna þaklekans sem megi að öllum líkindum rekja til ófullnægjandi vinnubragða við klæðningu þaksins, sbr. úttekt sem hafi verið gerð á verkinu, dags. 5. apríl 2013.

Þá hafi skemmdir orðið á íbúð álitsbeiðanda við gluggaskipti annars verktaka. Í framangreindri úttekt komi fram að frágangur járns að utan á gluggakarmi við svalaglugga sé ófullnægjandi og að lekið hafi inn með glugga og svalahurð. Í úttektinni komi einnig fram að festing glugga sé í öllum tilvikum óviðunandi. Þá séu skemmdir á gólfefni töluverðar vegna leka meðfram glugga.

Með bréfi lögmanns C, dags. 3. desember 2012, hafi bótakröfur álitsbeiðanda á hendur gagnaðila verið settar fram. Þeim hafi ekki enn verið sinnt.

Álitsbeiðandi krefst þess að viðurkennt verði að gagnaðila beri að setja aftur upp skorstein og loftnet á þak hússins. Skorsteinninn hafi verið fjarlægður í tengslum við viðgerðir á húsinu auk loftnets sem hafi verið á skorsteininum. Engin lögleg ákvörðun um að fjarlægja skorsteininn hafi verið tekin. Álitsbeiðandi telji að allir hlutaðeigandi eigendur eigi óskoraðan rétt á að eiga og taka þátt í öllum ákvörðunum er varði sameignina, bæði innan húss og utan, og sameiginleg málefni sem snerti hana beint eða óbeint. Þá telji álitsbeiðandi að hafi ofangreind ákvörðun verið tekin utan húsfundar þurfi samþykki allra eigenda hússins fyrir henni. Álitsbeiðandi telji enn fremur að þar sem engin lögleg ákvörðun liggi fyrir geti hver og einn eigandi krafist þess að húsinu verði komið aftur í fyrra horf, sbr. 40. gr. fjöleignarhúsalaga.

Álitsbeiðandi krefst þess einnig að viðurkennt verði að gagnaðila beri að greiða álitsbeiðanda bætur vegna lekaskemmda í íbúð hennar vegna þakframkvæmda. Skemmdir hafi orðið á íbúð álitsbeiðanda vegna þakframkvæmda, nánar tiltekið á lofti íbúðarinnar og á hvítum stofusófa. Álitsbeiðandi telji að húsfélagið sé ábyrgt gagnvart einstökum eigendum og afnotahöfum þegar tjón, sem verði á eignum þeirra, stafi til dæmis af mistökum við meðferð sameignar og viðhald hennar, sbr. 52. gr. fjöleignarhúsalaga.

Þá krefst álitsbeiðandi þess að viðurkennt verði að húsfélaginu beri að greiða álitsbeiðanda bætur vegna afnotamissis. Að sögn álitsbeiðanda hafi hún ekki getað dvalið í íbúð sinni frá 24. júní 2012 og fram í nóvember 2012 vegna þakleka. Á grundvelli þess telji álitsbeiðandi sig eiga kröfu á hendur gagnaðila vegna afnotamissis fyrir þann tíma sem álitsbeiðandi hafi ekki getað dvalið í íbúðinni, sbr. 2. mgr. 51. gr. fjöleignarhúsalaga.

Þá krefst álitsbeiðandi þess að lokum að viðurkennt verði að gagnaðila beri að greiða álitsbeiðanda bætur vegna skemmda á innri gluggaumbúnaði. Skemmdir hafi orðið á íbúð álitsbeiðanda vegna framkvæmda við gluggaskipti. Álitsbeiðandi telji að gagnaðili sé ábyrgur gagnvart einstökum eigendum og afnotahöfum þegar tjón verður á eignum þeirra og stafi til dæmis af mistökum við viðhald sameignar, sbr. 52. gr. fjöleignarhúsalaga.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að kröfum álitsbeiðanda sem settar hafi verið fram í bréfi, dags. 3. desember 2013, hafi verið svarað. Gagnaðili geri fyrirvara um sönnunargildi úttektar þeirrar sem álitsbeiðandi vísi til enda hafi úttektarinnar verið aflað einhliða af álitsbeiðanda án samráðs við gagnaðila. Aðrir eigendur hafi rekið augun í rangfærslur. Fullyrt sé að áður hafi ekki verið kantur á svölum álitsbeiðanda, það sé rangt. Þá sé í úttektinni ýjað að því að gjaldkeri gagnaðila hafi átt að sinna eftirlitshlutverki gagnaðila en hann hafi aldrei borið þá skyldu samkvæmt fundargerðum húsfélagsins. Hlutverk gjaldkera hafi takmarkast við að vera tengiliður.

Gagnaðili staðfestir að ekki hafi legið fyrir ákvörðun húsfélagsins um að fjarlægja skorsteininn þegar verktakinn hafi gert það. Rif skorsteinsins hafi komið íbúum á óvart en aðrir íbúar hafi þó verið sáttir að álitsbeiðanda undanskilinni. Álitsbeiðandi hafi kallað eftir áliti Húseigendafélagsins um þetta atriði. Í bréfi Húseigendafélagsins, dags. 15. ágúst 2012, hafi verið talið að hægt væri að samþykkja niðurrif skorsteinsins eftirá með atkvæðum 2/3 hluta eigenda. Gagnaðili hafi fylgt þessum ráðleggingum og ákveðið hafi verið að skorsteinninn yrði ekki endurreistur á húsfundi þann 11. september 2012. Ákvörðunin hlaut 80,74% samþykki. Um framangreint vísist til B-liðar 41. gr. fjöleignarhúsalaga. Þá hafi húsið ekki haft nein not haf skorsteininum síðan hætt hafi verið að kynda húsið með olíu. Gagnaðili telji því að lögmæt ákvörðun liggi fyrir um niðurrif skorsteinsins og hafnar því kröfu álitsbeiðanda um að skorsteinn verði endurreistur.

Gagnaðili hafi samþykkt að setja á ný upp loftnet á húsfundi þann 11. september 2012. Álitsbeiðandi hafi þá verið spurð að því hvar loftnetið ætti að vera staðsett. Álitsbeiðandi hafi ekki enn svarað þessu en vegna árekstra innan húsfélagsins hafi verið talið vænlegast að álitsbeiðandi myndi láta í ljós skoðun sína á framangreindu áður en til framkvæmda kæmi. Húsfélagið samþykki því þá kröfu álitsbeiðanda að loftnet skyldi vera sett upp á ný með framangreindum fyrirvara.

Varðandi kröfu álitsbeiðanda um bætur vegna lekaskemmda vegna þakframkvæmda þá telji gagnaðili að sá liður sé verulega vanreifaður af hálfu álitsbeiðanda. Samkvæmt gögnum málsins séu málavextir þeir að þann 4. júlí 2012 hafi tilkynning borist frá álitsbeiðanda þess efnis að hún hafi orðið vör við leka. Verktaka hafi verið tilkynnt um þetta og hann brugðist strax við og gert viðeigandi ráðstafanir. Samdægurs hafi verið send fyrirspurn á álitsbeiðanda um hvort skemmdir hafi orðið en þeirri fyrirspurn hafi ekki verið svarað. Með bréfi, dags. 3. desember 2012, hafi verið farið fram á að gagnaðili myndi bæta tjón álitsbeiðanda vegna leka. Um hafi verið að ræða skemmdir á stofusófa og lofti íbúðarinnar. Gagnaðili hafi svarað með bréfi, dags. 14. desember 2012, og óskað eftir því að sönnur yrðu lagðar fram fyrir meintu tjóni auk reikninga fyrir einstaka liði. Álitsbeiðandi hafi í kjölfarið aflað álitsgerðar, dags. 5. apríl 2013. Í álitsgerðinni segi að á einum stað sé sýnilegur nýlegur rakablettur í lofti stofu sem gefi tilefni til að áætla að pappaklæðning sé ekki í lagi og að þakið leki. Þá sé þessu til stuðnings mynd þar sem fram komi að um sé að ræða rakablett sem komið hafi fram í rigningum í febrúar 2013. Gagnaðili átti sig ekki á samhengi ofangreindra þátta, þ.e. í álitsgerð sé þess sérstaklega getið að um einn rakablett sé að ræða og að hann hafi komið fram í febrúar 2013 en krafa álitsbeiðanda vegna rakaskemmda í lofti hafi fyrst birst gagnaðila í desember 2012. Þá skorti á í framangreindri álitsgerð að þak hafi verið rakamælt. Ekki hafi verið sýnt fram á tjón á sófaáklæði. Gagnaðili hafni því kröfu álitsbeiðanda um bætur þar sem tjón hafi ekki verið fyllilega sannað.

Gagnaðili hafi haft milligöngu um að verktaki skoði og rakamæli íbúð álitsbeiðanda. Það séu hagsmunir allra í húsinu að þakið leki ekki og að frágangur þaksins sé eins og best verði á kosið. Gagnaðili muni beita sér fyrir því gagnvart verktaka. Eftir atvikum verði álitsbeiðanda boðin einhver sátt um þennan lið að framangreindri skoðun lokinni.

Varðandi bótakröfu álitsbeiðanda vega afnotamissis þá hafi álitsbeiðandi lýst því svo að hún hafi ekki getað dvalist í íbúð sinni frá júní 2012 fram í nóvember 2012 og tiltaki ekki aðrar ástæður en þakleka. Það eina sem tengja megi við þakleka í gögnum málsins hafi virst vera rakablettur í lofti sem talið sé að hafi komið í febrúar 2013. Aðrir lekar hafi virst samkvæmt skýrslu tengjast frágangi á gluggum við svalaop og svalahurð. Þá sé með öllu ósannað að íbúðin hafi verið óíbúðarhæf þann tíma sem álitsbeiðandi dvaldi ekki í henni. Álitsbeiðandi beri sönnunarbyrði um þetta atriði en engra gagna því til sönnunar njóti við í málinu. Gagnaðili hafni því kröfu álitsbeiðanda um bætur vegna afnotamissis.

Vegna bótakröfu álitsbeiðanda vegna skemmda á innri gluggaumbúnaði telji gagnaðili mikilvægt að því sé haldið til haga að gagnaðili hafi ekki komið að verksamningi um gluggaskipti. Umrædd gluggaskipti hafi aldrei hlotið samþykki á löglega boðuðum húsfundi auk þess sem efasemdir hafi verið uppi innan gagnaðila um hvort skiptin hafi verið nauðsynleg. Þessar efasemdir hafi síðan reynst réttar þegar gluggum hafi verið skipt út en myndir sýni að tréverk í kringum þá hafi ekki verið slæmt.

Samkvæmt 1. mgr. 39. gr. fjöleignarhúsalaga eigi allir eigendur skýran og óskoraðan rétt til að taka þátt í öllum ákvörðunum er varði sameignina bæði innan húss og utan og um sameiginleg málefni. Í ljósi þess að ekki hafi verið tekin ákvörðun á löglega boðuðum húsfundi geti aðrir eigendur ekki verið bundnir af ákvörðun álitsbeiðanda um gluggaskiptin skv. 1. mgr. 40. gr. fjöleignarhúsalaga. Varla verði talið að álitsbeiðanda hafi verið heimilt að ráðast í framkvæmdirnar á grundvelli 38. gr. laganna þar sem ekki hafi verið gerð könnun á ástandi glugganna fyrir framkvæmd og því sé nauðsyn framkvæmdanna með öllu ósönnuð. Skilyrði 2. mgr. ákvæðisins sé ekki uppfyllt. Af framangreindu fáist ekki séð að gagnaðili geti borið ábyrgð skv. 52. gr. laganna enda um að ræða framkvæmd sem álitsbeiðandi hafi staðið ein að og skort samþykki löglega boðaðs húsfundar. Í þessu samhengi vísi gagnaðili til Héraðsdóms Reykjavíkur frá 26. mars 2009 í máli nr. E-7389/2007.

Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að í þeim framkvæmdum sem deilt er um í máli þessu hafi verið gerðar breytingar á svölum álitsbeiðanda. Svalirnar séu inndregnar í þak hússins og myndi svalagólfið jafnframt þak næstu hæðar fyrir neðan. Brotinn hafi verið niður steyptur kantur framan á svölunum og hann endursteyptur. Þegar kanturinn hafi verið endursteyptur hafi hann jafnframt verið hækkaður auk þess sem op á kantinum sem ætlað er til þess að hleypa vatni af svölunum hafi verið minnkað. Þetta op stíflist í frostum og þá renni vatn af svölunum og inn um svaladyr á íbúð álitsbeiðanda. Eftir að framkvæmdirnar kláruðust hafi safnast snjór fyrir á svölunum og þegar hann bráðnaði hafi lekið vatn inn um svaladyr álitsbeiðanda og ollið þar skemmdum á gólfefni. Álitsbeiðandi telji ljóst að orsök þessa sé frágangur á steypta kantinum en þetta hafi gerst fyrst eftir breytingarnar. Þess megi jafnframt geta að ekkert niðurfall sé í svalagólfinu. Á meðan framkvæmdum hafi staðið hafi svalahandrið verið fjarlægt og þegar það hafi verið sett upp á ný hafi það verið sett upp að innan þannig að svalagólfið hafi minnkað. Þá telji álitsbeiðandi vatnshalla á svölunum vera rangan eftir framkvæmdirnar.

Álitsbeiðandi hafi gert athugasemdir við frágang svalanna frá byrjun. Á húsfundi þann 11. september 2012 hafi frágangur þeirra verið til umræðu og samþykkt að endurbyggja svalirnar í upprunalegri mynd. Það hafi ekki enn verið gert. Núverandi frágangur svalanna hafi ekki einungis áhrif á afnot álitsbeiðanda af svölunum heldur hafi hann beinlínis valdið tjóni á séreign álitsbeiðanda og því telji hún afar brýnt að brugðist verði við og svalirnar lagfærðar meðal annars til að koma í veg fyrir frekara tjón. Tjón á séreign álitsbeiðanda liggi ekki fyrir þar sem stöðva þurfi allan leka og gefa gólfefnum tíma til að þorna og þá fyrst verði unnt að átta sig á hversu mikilla viðgerða sé þörf.

Um gluggaviðgerðir segir álitsbeiðandi að af samantekt D megi ráða að upphaflega hafi verið rætt um þakviðgerð en viðhald og endurnýjun á gluggum hafi komið til umræðu síðar. Fyrst sé rætt um hvort nýta ætti framkvæmdirnar til gluggaskipta í athugasemdum, dags. 4. júní 2012, en ábendingar hafi komið frá verktaka um að gluggar hafi líklega verið komnir á tíma. Í kjölfarið hafi verið fengið tilboð í alla risglugga. Fram hafi komið í minnispunktunum að allir hafi verið sammála um að skipt yrði út gluggum í risi. Sérsmíðaðir gluggar hafi verið útbúnir en þá hafi komið í ljós að aðrir eigendur hafi ekki viljað skrifa undir verksamning um endurnýjun á gluggunum nema fyrst yrði samið um uppgjör á kostnaði við þá framkvæmd, þ.e. skiptingu kostnaðarins milli álitsbeiðanda og húsfélagsins. Ágreiningur um kostnaðarskiptingu hafi verið afgreiddur á húsfundi þann 11. september 2012, þar sem samþykkt var að gagnaðili greiddi þann kostnað sem teldist sameiginlegur samkvæmt lögum um fjöleignarhús. Gluggar hafi ekki enn verið settir upp þrátt fyrir allt framangreint. Álitsbeiðandi telur að húsfélaginu beri að sjá til þess að framkvæmdinni verði lokið og að nýju gluggarnir verði settir upp hið fyrsta.

Varðandi úttekt sem álitsbeiðandi hafi aflað vill álitsbeiðandi koma því á framfæri að tilgangur úttektarinnar hafi meðal annars verið að varpa skýrara ljósi á frágang og vinnubrögð verktaka við viðgerðir á þaki, svölum, vinnu við glugga og fleira og sé úttektin lögð fram í málinu til upplýsingar. Varðandi athugasemdir gagnaðila þá byggi álitsbeiðandi ekki sérstaklega á því að gjaldkeri hafi verið eftirlitsmaður vegna framkvæmdanna. Þá hafi gagnaðili einnig gert athugasemd við að í úttektinni segi að ekki hafi verið kantur á svölunum. Rétt sé að kantur hafi verið á svölunum en álitsbeiðandi telji að hann hafi verið um 10-20% af hæð nýja katsins. Þá hafi opi ætlað til að hleypa vatni af svölunum verið breytt og það minnkað.

Varðandi uppsetningu loftnets sé ljóst að uppsetningin sem slík sé ekki umdeild en álitamál sé hvar skuli staðsetja loftnetið þar sem skorsteininn hafi verið fjarlægður. Verði kröfu álitsbeiðanda um að gagnaðila beri að setja skorsteininn aftur upp hins vegar hafnað lýsir álitsbeiðandi því yfir að hún sé tilbúin til þess að setja loftnetið upp á kostnað gagnaðila og velja því staðsetningu eða sætta sig við þá staðsetningu sem talin verði heppilegust.

Óumdeilt sé að þakið hafi lekið í kjölfar þakviðgerða árið 2012 en deilt sé um hversu mikill lekinn hafi verið og hversu miklu tjóni álitsbeiðandi hafi orðið fyrir vegna þessa. Kröfu sinni til skýringar vilji álitsbeiðandi koma því á framfæri að lekaskemmdirnar hafi fyrst komið fram í þakklæðningu og á sófa sumarið 2012, eftir að verktaki hafi skilið þakið eftir opið yfir heila helgi. Álitsbeiðandi hafi tilkynnt húsfélaginu um lekann og farið fram á bætur vegna hans á húsfundi þann 11. september 2012. Tjónsfjárhæðin hafi þá ekki legið fyrir og af þeim sökum hafi engin ákvörðun verið tekin um greiðslu bóta til álitsbeiðanda. Álitsbeiðandi hafi flutt aftur inn í íbúð sína í nóvember 2012 en íbúðin hafi þá verið þakin ryki og óþrifnaði í kjölfar framkvæmdanna, auk þess sem lekaskemmdirnar hafi verið áberandi. Álitsbeiðandi hafi þá ákveðið að mála íbúðina og þar á meðal loftið. Þegar úttektin hafi farið fram hafi rakablettirnir því ekki verið lengur sýnilegir. Hins vegar hafi myndast nýr rakablettur sem sagt hafi verið frá í úttektinni. Til þess að lagfæra hann þurfi að mála loftið aftur. Álitsbeiðandi telji rétt að gagnaðili standi straum af kostnaði við málun loftsins í bæði skiptin.

Álitsbeiðandi hafi talið sér ófært að dvelja í íbúðinni frá 24. júní 2012 og fram í nóvember sama ár. Ástæðan hafi verið mikill leki frá þaki en einnig hafi álitsbeiðandi fengið þau svör hjá byggingarfulltrúa og eldvarnareftirliti að íbúðin teldist óíbúðarhæf af öryggisástæðum ef ekki væri hægt að nota svalir sem flóttaleið úr íbúðinni.

Varðandi gluggaskipti þá liggi skriflegur verksamningur ekki fyrir en af málsgögnum sé þó ljóst að allir eigendur hafi samþykkt framkvæmdina á sínum tíma og talað við verktaka. Álitsbeiðandi fellst ekki á að hún hafi ein staðið að endurnýjun glugga í íbúð sinni og að gagnaðili geti þannig fríað sig allri ábyrgð á framkvæmdinni á þeim forsendum.

Í athugasemdum gagnaðila kemur fram að í kjölfar fundar þann 11. september 2012 hafi verktaki fengið þau skilaboð frá gagnaðila að byggja svalirnar aftur í sömu mynd og áður. Verktakinn hafi gert það með þeim takmörkunum þó sem ákvæði byggingarreglugerðar geri ráð fyrir. Þannig hafi op í miðjunni á eldri kanti verið breiðari en reglugerð heimili en opið sé hugsað sem niðurfall. Í úttekt sé tiltekið að nýtingarflötur svalanna hafi minnkað um 70-100 mm án þess að vísað sé í teikningar því til stuðnings eða að öðru leyti rökstutt hvernig komist sé að þeirri niðurstöðu. Af myndum að dæma fáist ekki annað séð en að nýr kantur hafi verið steyptur á sama stað og eldri kantur. Þá tekur gagnaðili sérstaklega fram að engar breytingar hafi verið gerðar á svalagólfi álitsbeiðanda og því hafi halli þess ekkert breyst.

Það sé álit gagnaðila að skemmdir á gólfi megi frekar rekja til þess að þröskuldur á svalahurð álitsbeiðanda sé morkinn og ónýtur. Álitsbeiðandi beri sjálf ábyrgð á ástandi svalahurðar sinnar enda teljist hún til séreignar. Hirði álitsbeiðandi ekki um að hreinsa til í niðurfalli sínu sé eðlilegt að snjór safnist þar fyrir og vatn liggi frekar á svalahurð sem augljóslega þoli það ekki.

Gagnaðili ítrekar framkomin sjónarmið varðandi gluggaskipti. Álitsbeiðandi hafi sjálf ákveðið að skipta um glugga. Hafi framkvæmdin átt að vera á vegum húsfélagsins hafi þurft að taka slíka ákvörðun á húsfundi, sbr. 4. mgr. 39. gr. Það hafi ekki verið gert heldur hafi verið ráðinn verktaki til að skipta út þakjárni. Álitsbeiðandi hafi velt fyrir sér hvort rétt væri að nýta framkvæmdina til að skipta um glugga. Þegar framkvæmdir hafi staðið yfir í um þrjár vikur hafi verktaki farið að ýta á álitsbeiðanda um að taka ákvörðun. Þá hafi álitsbeiðandi óskað eftir því að öllu tréverki verði skipt út í gluggum og þeir endurnýjaðir. Álitsbeiðandi hafi óformlega gengið að tilboði verktaka. Álitsbeiðandi hafi skrifað undir samning við verktaka án þess að gagnaðili hafi vitað af þeim samningi. Aðrir eigendur hafi aldrei séð eða undirritað þann samning. Þá hafi gagnaðili hvorki haft afskipti né eftirlit með þeirri framkvæmd. Gagnaðili hafnar því hugmyndum álitsbeiðanda um að húsfélagið hafi staðið að gluggaskiptum.

Vilji gagnaðila sé að tekin verði ákvörðun á húsfundi um staðsetningu loftnets að fenginni tillögu álitsbeiðanda.

Gagnaðili er ósammála því að óumdeilt sé að þak hafi lekið í kjölfar þakviðgerða árið 2012. Í vettvangsferð sem farin hafi verið á dögunum hafi niðurstaðan verið sú að þakið læki ekki eftir framkvæmdirnar. Einu skemmdirnar sem álitsbeiðandi geti sýnt fram á séu rakablettur sem sé minni en 1 cm í þvermál. Húsfélagið telji þetta ekki leka í hefðbundnum skilningi heldur einungis raka sem sé að skila sér eftir þakskiptin en slíkt sé mjög algengt. Þá séu þær bætur sem álitsbeiðandi fer fram á, þ.e. að loft verði heilmálað, heldur óhóflegar að mati gagnaðila, auðveldlega mætti hreinsa upp og bletta í þessa skemmd án mikils kostnaðar.

Gagnaðili telur ósannað að blettur á sófa sé vegna mistaka við umræddar framkvæmdir. Þá telur gagnaðili einnig ósannað að íbúðin hafi verið óíbúðarhæf á þeim tíma sem álitsbeiðandi hafi kosið að dvelja ekki í henni.

Varðandi skemmdir á innri gluggabúnaði haldi gagnaðili sig við fyrri málflutning, þ.e. að gagnaðili hafi ekki verið aðili að þeim samningi. Þá sé við það að bæta að álitsbeiðandi hafi virst vera að leitast við að fá glugga fullfrágengna að innan en fengið þau svör að greitt sé fyrir það sérstaklega. Í vettvangsferð hafi það svo fengist staðfest að gluggarnir séu einfaldlega ófrágengnir að innan.

Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að gagnaðili haldi því fram að svalir hafi verið byggðar í sömu mynd og áður en með þeim takmörkunum sem ákvæði byggingarreglugerðar geri ráð fyrir. Ákvæði það sem gagnaðili vísi til eigi við um frágang handriða en í máli þessu sé ekki verið að fjalla um op á handriði heldur frágang á steyptum kanti sem handrið sé fest ofan á. Þá sé því mótmælt að orsök leka inn um svaladyr álitsbeiðanda sé sú að álitsbeiðandi hafi ekki hreinsað frá niðurfalli á svölum. Orsök lekans hafi verið lýst og sé meðal annars fjallað um í úttekt sem fyrir liggi í málinu. Ótækt sé að láta svalirnar vera áfram eins og þær séu í dag. Álitsbeiðandi geti ekki vaktað svalirnar til að koma í veg fyrir leka þegar líkur séu á köldu veðri og úrkomu. Því sé einnig mótmælt að orsök lekans sé ástand svalaþröskuldar. Gera þurfi við svalirnar og koma þeim í fyrra horf svo forðast megi að vatn safnist fyrir á svölunum. Við þetta megi bæta að gagnaðili gangi út frá því að þröskuldur sé séreign vegna þess að svalahurð teljist séreign. Álitsbeiðandi fallist ekki á það.

Varðandi nýtingarflöt svalanna vísi álitsbeiðandi til úttektar sem hafi verið gerðar, en niðurstöður hennar byggi á mælingu á nýtingarfleti svalanna eftir breytingar og hins vegar á upplýsingum sem fram koma í eignaskiptayfirlýsingu hússins.

Varðandi gluggaskipti hafnar álitsbeiðandi því að hún beri ein ábyrgð á endurnýjun glugga í íbúð sinni. Gjaldkeri húsfélagsins hafi dreift tilboði um gluggaskipti til annarra eigenda og óskað eftir undirskrift þeirra. Undirritað tilboðsblað liggi ekki fyrir í málinu. Verksamningur hafi aldrei verið frágenginn og ekki sé rétt að álitsbeiðandi hafi skrifað undir samning við verktaka. Álitsbeiðandi hafi ekki haft samband við verktaka og gengið að tilboðinu heldur gjaldkeri húsfélagsins. Verktakinn hafi lagt áherslu á að verkið færi í gegnum húsfélagið. Þá hafi gjaldkeri sagt í tölvupósti til álitsbeiðanda að gagnaðili sé í góðri trú um að skipta eigi út risgluggum og sé tilbúið til þess að taka þátt í því eins og fram hafi komið í fyrri póstum.

Af gögnum málsins megi vera ljóst að eigendur í húsinu hafi ekki verið nægilega vel upplýstir um þær reglur sem gildi til að mynda um ákvarðanatöku um gluggaskipti og hafi upphaflega verið rætt um að álitsbeiðandi sæi um framkvæmdina en aðrir eigendur myndu svo endurgreiða henni kostnaðinn að hluta. Þá hafi legið fyrir að allir eigendur hafi verið samþykkir framkvæmdinni og að hluti kostnaðarins við hana teldist sameiginlegur.

Í athugasemdum gagnaðila kemur fram að gagnaðili telji umrætt ákvæði í byggingarreglugerð eiga vel við. Ákvæðið fjalli að meginstefnu til um op á handriðum en þess sé einnig getið í ákvæði reglugerðarinnar að það eigi einnig við um bil milli handriðs og svalar. Þá sé tilgangur ákvæðisins að lítil börn geti ekki smokrað sér í gegnum op á svölum og fallið niður. Af þessu verði ekki leidd önnur túlkun en að kantur þurfi að lúta sömu lögmálum.

Það er álit gagnaðila að svalaþröskuldur teljist séreign með vísan til 5. og 8. tölul. 5. gr. fjöleignarhúsalaga. Enn fremur sé það álit gagnaðila að hlutverk þröskulda almennt sé meðal annars að halda vatni frá. Séu þröskuldar í góðu ástandi eigi þeir ekki að leka.

Tilgangur opsins sé að hleypa vatni af svölunum. Gagnaðili telji álitsbeiðanda skylt að hreinsa frá umræddu opi til þess að það geti þjónað tilgangi sínum.

Um nýtingartölur vísi álitsbeiðandi í brúttótölur samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu. Ljóst sé að brúttótölur gefi ekki rétta mynd af nýtingarfleti svalanna enda eigi þá eftir að draga frá þá fleti sem nýtist ekki vegna hliðarkanta og handriðs. Gagnaðili líti svo á að hann hafi með myndum sýnt fram á með óyggjandi hætti að nýtingarsvæði svalanna hafi ekki minnkað.

Gagnaðili mótmæli þeim málavöxtum sem álitsbeiðandi lýsi um tildrög verksamnings um gluggaskipti. Gjaldkeri hafi óskað eftir tilboði áður en framkvæmdir hófust til upplýsinga fyrir álitsbeiðanda. Þá sé ekki fyrr en um mánuði seinna þegar framkvæmdum sé við að ljúka að álitsbeiðandi ákveði loks að vilja fara í umrædd gluggaskipti. Samkvæmt upplýsingum sem gagnaðili hafi frá verktaka hafi verið gerður samningur um gluggaskiptin sem álitsbeiðandi hafi undirritað ein. Þrátt fyrir að það hafi jafnvel staðið til í fyrstu að gluggaskiptin yrðu á vegum húsfélagsins sé ljóst að engin formleg ákvörðun hafi legið fyrir. Enn fremur hafi aðrir eigendur ekki verið hafðir með í ráðum þegar komið hafi að samningsgerð, undirritun og eftirliti með framkvæmdinni. Þá sé ljóst að gagnaðili hafi á engum tímapunkti framselt vald til álitsbeiðanda til að semja fyrir hönd gagnaðila. Þegar svo hátti sé ótækt að gagnaðili sé dregið til ábyrgðar enda sé álitsbeiðandi ein til frásagnar um framkvæmd sem aðrir hafi ekki komið að.

Varðandi kröfu álitsbeiðanda um bætur vegna tjóns á innri gluggaumbúnaði þá hafi komið í ljós að gluggar hafi ekki skemmst heldur einungis verið ófrágengnir að innan, en því hefur álitsbeiðandi ekki mótmælt. Álitsbeiðandi hafi vitað að ekki væri hægt að skipta um gluggana án þess að hreyfa við innri gluggaumbúnaði. Af þessu verði ekki annað séð en að álitsbeiðandi hafi verið upplýst um að hún þyrfti sjálf að ganga frá gluggum að innan og því sé um haldlausa kröfu að ræða.

III. Forsendur

Samkvæmt 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, geta eigendur fjöleignarhúsa sem greinir á um réttindi og skyldur samkvæmt lögunum leitað álits kærunefndar húsamála. Hlutverk kærunefndar vegna ágreinings í fjöleignarhúsum er því bundið við það að leysa úr málum á grundvelli laga nr. 26/1994. Í 5. gr. reglugerðar um kærunefnd fjöleignarhúsamála, nr. 881/2001, kemur fram að gera skuli skýrar kröfur um tiltekna niðurstöðu fyrir nefndinni og rökstyðja skuli kröfurnar með eins ítarlegum hætti og unnt er. Nefndin veitir ekki umsagnir um fræðilegar spurningar heldur tekur afstöðu til krafna aðila. Kærunefnd telur að kröfugerð álitsbeiðenda í máli þessu lúti að fleiri atriðum en ágreiningi á grundvelli laga nr. 26/1994. Þá eru aðilar sammála um að setja skuli upp á ný loftnet á þak hússins. Kærunefnd telur hins vegar að af gögnum málsins sé ljóst að ágreiningur sé um hvort gagnaðila beri að setja á ný skorstein á þak hússins, hvort gagnaðila beri að greiða álitsbeiðanda bætur vegna lekaskemmda, afnotamissis skemmda á innri gluggaumbúnaði og gólfi í íbúð álitsbeiðanda, hvort réttilega hafi verið staðið að framkvæmdum við svalir álitsbeiðanda og hvort gagnaðila beri að hlutast til um að gluggaskiptum í íbúð álitsbeiðanda verði lokið.

1. Skorsteinn.
   Álitsbeiðandi byggir á því að skorsteinn hússins hafi verið rifinn án þess að ákvörðun þess efnis hafi verið tekin með réttum hætti. Af hálfu gagnaðila er fallist á að ekki hafi verið tekin ákvörðun um að rífa skorstein áður en hann var fjarlægður. Vegna misskilnings hafi verktaki engu að síður gert það. Í kjölfarið hafi þó verið ákveðið á aðalfundi þann 11. september 2012 að láta ekki reisa skorsteininn á ný. Í málinu liggur fyrir fundargerð aðalfundar gagnaðila þann 11. september 2012. Þar kemur fram að álitsbeiðandi hafi krafist þess að skorsteinn yrði endurreistur. Atkvæðagreiðsla hafi farið þannig að þrír voru á móti en einn með.
   Að mati kærunefndar er sú ákvörðun húsfélags að endurreisa ekki skorstein sem rifinn var af húsi án þess að lögmæt ákvörðun þess efnis hafði verið tekin, í raun ákvörðun um að rífa skorsteininn. Rif skorsteins er að mati kærunefndar framkvæmd sem breytir sameign eða útliti hússins ekki verulega, sbr. 2. mgr. 30. gr. fjöleignarhúsalaga. Samkvæmt framangreindu nægir því 2/3 hluti eigenda bæði miðað við fjölda og eignarhluta til að samþykkja slíka framkvæmd, sbr. 3. tölul. B-liðar 1. mgr. 41. gr. laganna. Ljóst er að þrír af fjórum eigendum sem svara til 80,74% af eignarhlutum hússins samþykktu tillöguna. Það er því álit kærunefndar að ákvörðun um að endurreisa ekki skorstein hússins hafi verið tekin með réttum hætti.
2. Lekaskemmdir í íbúð vegna þakleka.
   Álitsbeiðandi byggir á því að vegna mistaka við meðferð og viðhald sameignar hafi hún orðið fyrir tjóni sem gagnaðili sé ábyrgur fyrir, sbr. 52. gr. fjöleignarhúsalaga. Gagnaðili byggir á því að álitsbeiðandi hafi hvorki sýnt fram á sitt tjón né að leki sé vegna mistaka við meðferð og viðhald sameignarinnar.
   Samkvæmt 52. gr. fjöleignarhúsalaga er húsfélag ábyrgt gagnvart einstökum eigendum og afnotahöfum vegna fjártjóns sem verður á eignum þeirra og stafar af vanrækslu á viðhaldi sameignar, búnaði hennar og lögnum, mistökum við meðferð hennar og viðhald eða bilunar á búnaði sameignar og sameiginlegum lögnum þótt engum sem húsfélagið ber ábyrgð á verði um það kennt.
   Í fundargerð húsfundar 11. september 2012 kemur fram að álitsbeiðandi hafi bent á að skemmdir hafi orðið á íbúð sinni vegna leka frá þaki. Ákvörðun hafi ekki verið tekin um greiðsluskyldu húsfélagsins þar sem tjónsfjárhæð lægi ekki fyrir. Að mati kærunefndar er eðlilegt að húsfundur fjalli um kröfu álitsbeiðanda um greiðslu vegna þessa liðar. Það er því álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda að svo stöddu.
   
3. Bætur vegna afnotamissis.
   Álitsbeiðandi byggir á því að hún hafi ekki geta dvalið í íbúð sinni frá 24. júní 2012 og fram í nóvember 2012 vegna þakleka. Þá virðist álitsbeiðandi einnig byggja á því að íbúðin hafi talist óíbúðarhæf á meðan svalir gætu ekki þjónað sem neyðarútgangur.
   Samkvæmt 52. gr. fjöleignarhúsalaga er húsfélag meðal annars ábyrgt fyrir afnotamissi sem leiðir af vanrækslu á viðhaldi sameignar, búnaði hennar og lögnum, mistökum við meðferð sameignar og viðhaldi og bilunar á búnaði sameignar og lögnum þótt engum sem húsfélagið beri ábyrgð á verði um það kennt.
   Í gögnum málsins er hvergi að finna gögn sem sýna fram á að íbúð álitsbeiðanda hafi verið óíbúðarhæf á þeim tíma sem hún kaus að dvelja annars staðar án þess að gera gagnaðila viðvart. Það er því álit kærunefndar að álitsbeiðandi hafi ekki sýnt nægilega fram á að hún hafi ekki getað nýtt íbúð sína á tímabilinu frá 24. júní 2012 til nóvember 2012 og er kröfu hennar því hafnað.
4. Gluggaskipti.
   Deilt er um hvort álitsbeiðandi eigi ein að klára gluggaskipti í íbúð sinni og ganga frá innri gluggaumbúnaði eða hvort gagnaðila beri að taka þátt í þeim kostnaði. Álitsbeiðandi byggir á því að allir eigendur hafi fallist á að skipta hafi þurft um glugga og því beri gagnaðila að taka þátt í kostnaði við gluggaskipti. Vísar álitsbeiðandi um þetta til minnispunkta gjaldkera húsfélagsins auk tölvupósta sem hafi gengið milli eigenda hússins. Gagnaðili byggir á því að aldrei hafi verið tekin ákvörðun um að skipta um glugga í íbúð álitsbeiðanda á húsfundi.
   Allir hlutaðeigandi eigendur eiga óskoraðan rétt á að taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innan húss og utan, sbr. 39. gr. laga nr. 26/1994. Sé ákvörðun tekin án samráðs við alla eigendur eða án þess að öllum sé gefinn kostur á að vera með í ákvarðanatöku, getur sá aðili, sem ekki var með í ákvarðanatökunni, krafist þess að framkvæmd verði stöðvuð og neitað að greiða hlutdeild í kostnaði vegna hennar, sbr. 2. mgr. 40. gr. laganna. Af framangreindum reglum er ljóst að kostnaður vegna viðgerða á sameign telst sameiginlegur kostnaður svo framarlega sem ákvörðun hefur verið tekin sameiginlega á húsfundi. Frá þessu eru undantekningar í 37. og 38. gr. fjöleignarhúsalaga. Af gögnum málsins verður ekki séð að ákvörðun um sameiginlegar framkvæmdir hafi verið tekin svo bindandi sé fyrir aðra eigendur hússins. Framkvæmdir þessar voru ekki þess eðlis að þær þyldu ekki bið eftir sameiginlegri ákvörðun húsfélagsins eða stjórnar þess, sbr. 37. gr. laga nr. 26/1994. Þá benda gögn málsins ekki til þess að húsfélagið hefði ekki fengist til samvinnu um framkvæmdirnar þannig að álitsbeiðandi hafi mátt ráðast í þær á kostnað allra, sbr. 38. gr. sömu laga. Ljóst er af gögnum málsins að aðilar hafa rætt með óformlegum hætti um hvort skipta ætti um glugga í íbúð álitsbeiðanda. Samkvæmt upplýsingum frá þeim verktaka er sá um verkið samdi álitsbeiðandi ein við verktakann án þess að gagnaðili hafi komið að þeim samningi. Það er því álit kærunefndar að ákvörðunartaka um að láta skipta um glugga í íbúð álitsbeiðanda hafi ekki verið tekin með réttum hætti og að gagnaðila beri hvorki að taka þátt í kostnaði vegna umræddra framkvæmda né heldur að hlutast til um að þeim verði lokið.
   Þá krefst álitsbeiðandi einnig viðurkenningar á bótaábyrgð gagnaðila vegna tjóns sem hafi orðið í íbúð álitsbeiðanda við gluggaskiptin. Í máli þessu liggur hvorki fyrir hvaða skemmdir hafi orðið á íbúð álitsbeiðanda né heldur með hvaða hætti þær skemmdir hafi orðið. Það liggur því ekki ljóst fyrir hvort skemmdirnar leiði af vanrækslu á viðhaldi sameignar, búnaði hennar og lögnum, mistökum við meðferð hennar og viðhald, bilunar á búnaði sameignar og sameiginlegum lögnum, sbr. 52. gr., eða einhverju öðru. Það er því álit kærunefndar að álitsbeiðandi hafi ekki sýnt nægilega fram á að ákvæði 52. gr. laganna um bótaábyrgð húsfélags séu fyrir hendi. Það er því álit kærunefndar að gagnaðila beri ekki að greiða álitsbeiðanda bætur vegna tjóns vegna gluggaskipta.
5. Svalir
   Álitsbeiðandi krefst þess að gagnaðili færi svalir hennar aftur í fyrra horf. Álitsbeiðandi byggir á því að steyptur kantur sé hærri en hann hafi verið auk þess sem op á kantinum, sem þjóni sem niðurfall, sé minna en það hafi verið. Þá hafi nýtingarflötur svalanna verið minnkaður. Gagnaðili byggir á því að svalir hafi verið gerðar á nákvæmlega sama hátt og þær hafi verið áður að því undanskildu að op á steyptum kanti hafi verið minnkað til samræmis við byggingarreglugerð. Óumdeilt er að samþykkt hafi verið á aðalfundi þann 11. september 2012 að svalirnar yrðu gerðar eins og þær voru fyrir framkvæmdirnar. Hér virðist því einungis deilt um hvort svalirnar séu eins og þær hafi verið fyrir framkvæmdirnar eða ekki.
   Þær framkvæmdir sem fram fóru á svölum álitsbeiðanda voru að handrið var rifið niður og steyptur kantur undir handriði brotinn upp svo unnt væri að ganga frá bárujárni. Kantur var að því loknu steyptur og nýtt handrið sett upp. Í málinu liggja ekki fyrir gögn sem sýna með nákvæmum hætti hvernig umræddur steyptur kantur var áður en framkvæmdir hófust. Hins vegar verður af gögnum málsins ráðið að gagnaðili hafi óskað eftir því við verktaka að svalirnar yrðu gerðar eins og þær hafi verið fyrir framkvæmdirnar. Ekki hefur verið sýnt fram á af hálfu álitsbeiðanda að kantur og svalahandrið hafi ekki verið sett upp aftur eins og það hafi verið fyrir með þeim breytingum einum sem leitt hafi af núverandi kröfum byggingarreglugerðar. Það er því álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda.
   Þá krefst álitsbeiðandi þess einnig að bótaábyrgð gagnaðila vegna skemmda á gólfi verði viðurkennd. Álitsbeiðandi byggir á því að í kjölfar framkvæmdanna safnist vatn auðveldar fyrir á svölunum en áður og leki svo inn um svalahurð. Ekki liggur fyrir sönnun þess í gögnum málsins að umræddar framkvæmdir hafi leitt til þess að vatn safnist auðveldar fyrir á svölunum. Leki hins vegar inn um þröskuld á svalahurð þarf að kanna hvort ekki þurfi að gera við þröskuld svo koma megi í veg fyrir tjón vegna þess. Þröskuldur á svalahurð svo og dyraumbúnaður allur telst vera sameign, sbr. 1. tölul. 8. gr. laga nr. 26/1994. Ákvörðun um viðhald á sameign ber að taka á húsfundi þar sem allir hlutaðeigandi eigendur geta tekið þátt í ákvörðuninni, sbr. 39. gr. sömu laga. Ekki verður séð að tekin hafi verið afstaða til framangreinds á húsfundi. Það er því álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda að svo stöddu.

IV. Niðurstaða

1. Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri ekki að setja aftur upp skorstein á þak hússins.
2. Kröfu álitsbeiðanda um að loftnet verði sett upp á ný er vísað frá. 
3. Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda um bætur vegna lekaskemmda í íbúð álitsbeiðanda vegna þakframkvæmda að svo stöddu.
4. Það er einnig álit kærunefndar að gagnaðila beri ekki að greiða álitsbeiðanda bætur vegna afnotamissis.
5. Það er jafnframt álit kærunefndar að gagnaðila beri ekki að greiða álitsbeiðanda bætur vegna skemmda á innri gluggaumbúnaði.
6. Það er enn fremur álit kærunefndar að ekki hafi verið sýnt fram á að svalir hafi ekki verið færðar í fyrra horf.
7. Þá er það einnig álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda að svo stöddu um að gagnaðila beri að greiða bætur vegna skemmda sem hafi orðið á gólfi í íbúð hennar vegna vatns sem flætt hafi inn frá svölum.
8. Þá er það jafnframt álit kærunefndar að gagnaðila beri ekki að ljúka við endurnýjun á gluggum í íbúð álitsbeiðanda.

Reykjavík, 10. febrúar 2014

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson