Mál nr. 53/2013

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í málinu nr. 53/2013

Tímabundinn leigusamningur: Riftun.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 12. júlí 2013, beindu A og B, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C, hér eftir nefnd gagnaðili.       

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. í ágúst 2013, athugasemdir álitsbeiðenda, dags. 13. ágúst 2013, og athugasemdir gagnaðila, dags. 23. ágúst 2013, lagðar fyrir nefndina. Ný kærunefnd var skipuð þann 18. júlí 2013 og tók í kjölfarið við meðferð þessa máls af fyrri kærunefnd. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 4. nóvember 2013.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Með leigusamningi, dags. 18. júní 2013, tóku álitsbeiðendur á leigu íbúð að D í eigu gagnaðila. Um var að ræða tímabundinn leigusamning frá 15. júní 2013 til 1. febrúar 2014. Ágreiningur er um hvort álitsbeiðendum hafi verið heimilt að rifta húsaleigusamningi aðila vegna ástands húsnæðisins.

Kröfur álitsbeiðenda eru:

Að viðurkennt verði að heimilt hafi verið að rifta leigusamningi aðila og að gagnaðila beri að endurgreiða fyrirframgreidda leigu og tryggingu samtals að fjárhæð 270.000 kr. auk vaxta.

Í álitsbeiðni kemur fram að ágreiningurinn snúist um ástand íbúðarinnar, þ.e. hvort hún sé íbúðarhæf eða ekki, hvort íbúðin sé samþykkt eða ekki og þar af leiðandi lögmæti riftunar. Álitsbeiðendur óski eftir því að viðurkennt verði að umboðsmönnum þeirra hafi verið heimilt að rifta leigusamningi fyrir þeirra hönd og að gagnaðila beri að endurgreiða fyrirframgreidda leigu og tryggingu samtals að fjárhæð 270.000 kr. auk vaxta.

Tildrög málsins séu þau að umboðsmenn álitsbeiðenda hafi tekið á leigu 40 fm stúdíóíbúð en álitsbeiðendur hafi þá verið erlendis. Íbúðin hafi verið skoðuð af umboðsmönnum álitsbeiðenda þann 15. júní 2013. Sama dag hafi gagnaðili krafist staðfestingar í formi greiðslu. Álitsbeiðendur og umboðsmenn þeirra hafi orðið við kröfunni og greiddu gagnaðila staðfestingu að fjárhæð 30.000 kr. sem skyldi renna upp í umsamda greiðslu.

Þann 18. júní 2013 hafi samningur verið undirritaður af umboðsmönnum álitsbeiðenda og gagnaðila. Þann 20. júní 2013 hafi greiðsla að fjárhæð 240.000 kr. verið innt af hendi og lyklar verið afhentir umboðsmönnum álitsbeiðenda þann 22. júní 2013. Þá hafi komið í ljós ýmislegt sem umboðsmönnum hafi yfirsést eins og ófullnægjandi loftræsting, en einungis sé eitt opnanlegt fag fyrir ofan útihurð í allri íbúðinni. Gagnaðili hafi ekki upplýst umboðsmenn álitsbeiðenda um framangreint. Salerni sé hér um bil í miðri íbúðinni sem þýði að engir gluggar séu á því en hins vegar sé lítil rafknúin vifta sem leiði loftið inn í alrými íbúðarinnar. Auk þess hafi vaknað spurningar varðandi rafmagn og önnur öryggismál en í íbúðinni sé einungis millitafla sem sé án höfuðrofa og hafi álitsbeiðendur ekki aðgang að honum.

Þann 24. júní 2013 hafi annar umboðsmanna álitsbeiðenda haft samband við byggingarfulltrúa E og fengið þær upplýsingar að um ósamþykkta íbúð væri að ræða sem gefi þar af leiðandi ekki rétt til húsaleigubóta, en gagnaðili hafi hvorki upplýst álitsbeiðendur né umboðsmenn þeirra um framangreint.

Þann 25. júní 2013 hafi annar umboðsmanna álitsbeiðenda haft samband við gagnaðila til að ræða málin og lagt fram ósk um riftun og endurgreiðslukröfu álitsbeiðenda en án árangurs. Umboðsmaður hafi upplýst gagnaðila um að hann hafi ætlað sér að afla frekari upplýsinga hjá byggingarfulltrúa E sem hafi ítrekað að um ósamþykkta íbúð væri að ræða auk þess sem hann hafi upplýst umboðsmenn álitsbeiðenda um að aldrei hafi farið fram lokaúttekt á rafmagni í íbúðinni. Byggingarfulltrúi hafi vísað umboðsmönnum álitsbeiðenda til heilbrigðisfulltrúa sem hafi komið þann 26. júní 2013 og metið íbúðina.

Þann 28. júní 2013 hafi umboðsmönnum álitsbeiðenda borist niðurstaðan en mat heilbrigðisfulltrúa hafi verið á þá leið að um óíbúðarhæft húsnæði væri að ræða og að gagnaðila væri óheimilt að leigja það út. Sama dag hafi álitsbeiðendur sent gagnaðila yfirlýsingu þess efnis að umboðsmenn þeirra hefðu nú umboð til riftunar. Gagnaðili hafi aldrei svarað þeirri yfirlýsingu.

Sama dag hafi umboðsmenn álitsbeiðenda sent gagnaðila riftunarbréf fyrir hönd álitsbeiðenda og óskað eftir riftun og fullri endurgreiðslu, auk þess sem gagnaðila hafi verið sent afrit af umboði sem álitsbeiðendur hafi gefið umboðsmönnum til riftunar, útdrátt úr reglugerð um hollustuhætti og afrit af skýrslu heilbrigðisfulltrúa.

Þann 5. júlí 2013 hafi annar umboðsmanna álitsbeiðenda hringt í gagnaðila en þá hafi verið liðnir tíu dagar frá því að óskað hafi verið eftir riftun og fullri endurgreiðslu. Þá fyrst hafi gagnaðili farið fram á að leita réttar síns. Gagnaðili hafi aldrei átt fumkvæði að því að ná sáttum og ganga frá þessu máli. Hún neiti að skilja og viðurkenna að um ósamþykkt og óíbúðarhæft húsnæði sé að ræða og að henni sé ekki heimilt að leigja út umrætt húsnæði.

Þann 10. júlí 2013 hafi álitsbeiðendur komið til landsins og þann 11. júlí 2013 hafi þeim gefist kostur á að skoða íbúðina. Umboðsmenn þeirra hafi verið með þeim en þeir hafi komið auga á að farið hafði verið inn í íbúðina án þeirrar vitundar en gagnaðili haldi því fram að hún hafi ekki haft aðgang að íbúðinni vegna lyklaleysis og þess vegna hafi hún ekki getað gert úrbætur en tekið sé fram að gagnaðili hafi aldrei haft samband við álitsbeiðendur og óskað eftir lyklum eða leyfi til að fara inn í íbúðina vegna úrbóta.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að hið leigða húsnæði hafi verið auglýst þannig að um væri að ræða 40 fm bjarta og vistlega stúdíóíbúð með sérinngangi í einbýlishúsi í E. Tengi væri fyrir þvottavél og snyrting með sturtu. Sérstaklega hafi verið tekið fram að húsnæðið myndi henta vel fyrir lítið fyrirtæki eða hönnunarstofu. Annar álitsbeiðenda hafi sett sig í samband við gagnaðila og umboðsmenn álitsbeiðanda svo skoðað húsnæðið þann 15. júní 2013. Við skoðunina hafi gagnaðili áréttað að um óhefðbundið húsnæði væri að ræða þar sem fyrri eigandi hefði nýtt það sem arkitektastofu enda um að ræða eitt rými með afstúkaðri snyrtingu þar sem jafnframt sé sturta. Umboðsmenn álitsbeiðenda hafi þá upplýst að álitsbeiðendur hafi viljað búa í iðnaðarhúsnæði, lýst ánægju sinni með rýmið og talið það henta álitsbeiðendum vel. Gagnaðili hafi haft orð á að laga þyrfti hurð á skáp í eldhúsi vegna skemmda sem hafi orðið hjá fyrri leigjanda og sagst myndi sjálf ganga í það strax. Umboðsmaður álitsbeiðenda hafi talið það óþarft, hann myndi gjarna vilja gera það sjálfur. Þau hafi lagt fram staðfestingargjald að fjárhæð 30.000 kr. til að festa sér íbúðina.

Gengið hafi verið frá leigusamningi þann 18. júní 2013. Það sem eftir stóð af tveggja mánaða fyrirframgreiddri leigu, þ.e. 150.000 kr., auk 90.000 kr. tryggingar, hafi verið sent af stað þann 20. júní 2013. Fjárhæðin hafi skilað sér inn á reikning gagnaðila þann 21. júní 2013 og lyklar afhentir þann 22. júní. Samið hafi verið um að samningurinn tæki gildi þann 15. júní og væri tímabundinn til 1. febrúar 2014. Í viðauka við samninginn sé kveðið á um að samningsbrot eða forsendubrestur veiti rétt til mánaðar uppsagnarfrests. Við afhendingu lykilsins hafi umboðsmenn gert athugasemdir við pallettur sem notaðar hafi verið sem útitröppur. Gagnaðili hafi sagst myndi ganga í það strax að láta smíða tröppur að útihurðinni en umboðsmaður álitsbeiðenda hafi afþakkað það og sagst myndi smíða þær sjálfur. Gagnaðili hafi þá boðist til að standa straum af kostnaði við það, bæði vinnu og efni.

Umboðsmaður álitsbeiðenda hafi haft samband við gagnaðila þann 28. júní 2013 með því að senda henni umboð til riftunar. Riftunin barst gagnaðila með ábyrgðarbréfi þann 4. júlí 2013 ásamt yfirlýsingu heilbrigðiseftirlits F um að húsnæðið teldist óíbúðarhæft.

Gagnaðili hafi látið smíða tröppur framan við útidyr strax og boðið um leið úrbætur á því sem skýrsla heilbrigðiseftirlitsins hafi gert athugasemdir við. Það boð hafi farið fram símleiðis og verið svarað með skætingi og hótunum af hálfu annars umboðsmanns álitsbeiðenda. Gagnaðili hafi þegar gert ráðstafanir til að gera þær úrbætur á íbúðinni sem leiddu af skýrslu heilbrigðiseftirlitsins. Gagnaðili hafni alfarið yfirlýsingum álitsbeiðenda um annað. Umboðsmenn álitsbeiðenda hafi hins vegar ekki verið til viðræðna um að standa við samninginn óháð því hvort umbeðnar umbætur yrðu gerðar af hálfu gagnaðila. Gagnaðili hafi farið í gang með undirbúning umbóta þrátt fyrir hindranir af hálfu álitsbeiðenda. Haft hafi verið samband við pípara um að koma fyrir vaski á snyrtingu og nýr gluggi pantaður.

Álitsbeiðendur hafi sent gagnaðila lykla að húsnæðinu með pósti og þeir borist gagnaðila þann 17. júlí 2013, mánuði eftir að þeir hafi verið afhentir. Gagnaðili hafi því ekki haft aðgang að húsnæðinu til að gera úrbætur innandyra og gagnaðila hafi því ekki verið kostur á að koma þeim við. Álitsbeiðendur hafi hins vegar haft húsnæðið til umráða í rúman mánuð án þess að gagnaðili gæti sinnt umræddum umbótum né heldur að hún gæti reynt að takmarka tjón sitt með því að koma íbúðinni í leigu annað.

Gagnaðili hafnar því að álitsbeiðendur hafi haft heimild til riftunar og byggir á 16. gr. húsaleigulaga. Þar segi að ef í ljós komi að hið leigða húsnæði sé ekki í því ástandi sem leigusamningur greinir eða leigjandi hlaut að gera ráð fyrir skuli leigjandi innan eins mánaðar frá afhendingu gera leigusala skriflega grein fyrir aðfinnslum sínum og segja til um hverra úrbóta sé krafist. Gagnaðili telji að álitsbeiðendur hafi ekki getað gert ráð fyrir öðru en því sem umboðsmenn hafi séð við skoðun húsnæðisins. Þá sé leigusamningur í samræmi við ástand þess einnig. Engu að síður hafi gagnaðili verið fús til að gera umbeðna úrbætur.

Heilbrigðiseftirlitið hafi gert þrjár athugasemdir við húsnæðið, þ.e. að ekki sé vaskur inni á snyrtingu, loftræstingu sé ábótavant og að útitröppur hafi vantað framan við útidyr. Vaskur hafi verið utan við snyrtingu og loftræsting af snyrtingu sé leidd út úr rýminu og í gegnum bílskúr sem sé á hæðinni fyrir neðan. Þá sé einn opnanlegur gluggi og útihurð sem unnt sé að nota til loftræstingar á aðalrýminu. Nú sé búið að koma fyrir útitröppum framan við útidyr.

Umboðsmenn álitsbeiðenda hafi skoðað húsnæðið og lýst yfir ánægju sinni með það áður en gengið hafi verið frá samningi. Rýmið hafi verið talið henta vel til fyrirhugaðra nota þar sem álitsbeiðendur hafi helst óskað eftir iðnaðarhúsnæði eins og áður sé rakið. Það hafi hins vegar verið auglýst með þeim hætti að fyrirhuguðum leigutökum hafi mátt vera ljóst að um óhefðbundið húsnæði væri að ræða enda hafi auglýsingin borið með sér að það hentaði vel sem vinnustofa. Þá hafi umboðsmenn álitsbeiðenda skoðað húsnæðið í krók og kima áður en skrifað hafi verið undir leigusamninginn. Gagnaðili telji því að umboðsmönnum álitsbeiðenda hafi verið ljóst frá upphafi hvernig skipulagi húsnæðisins hafi verið háttað og með því að skrifa undir samning eftir skoðun hafi þeir sætt sig við ástand þess. Gagnaðili hafi leitast við að vinna að lausn málsins frá upphafi en álitsbeiðendur hafi hins vegar ekki sýnt slíkan vilja.

Í reglugerð um hollustuhætti, sem vísað sé til í málatilbúnaði álitsbeiðenda, segi í 24. gr. að ekki megi leigja út íbúðarhúsnæði eða íbúðarherbergi sé heilsu manna stefnt í hættu, meðal annars vegna hita og raka, hávaða, fráveitu skólps, meindýra, reyks, fasts eða fljótandi úrgangs, mengunar í lofti, jarðvegi eða vatni, gasleka eða geislunar. Ekki verði séð að nokkuð af þessu eða aðrar heilsuspillandi aðstæður séu uppi í umræddu húsnæði. Húsnæðið hafi þvert á móti verið nýtt sem íbúðarhúsnæði og vinnustofa um langa hríð, þó óvenjulegt sé.

Álitsbeiðendur hafi sent gagnaðila riftunaryfirlýsingu án fyrirvara og án þess að gefa gagnaðila tækifæri til úrbóta líkt og kveðið sé á um í 16. gr. húsaleigulaga. Gagnaðili telji skilyrði riftunarheimildar 17. gr. húsaleigulaga því ekki uppfyllt enda hafi umboðsmönnum álitsbeiðenda verið fullkunnugt um sérstöðu húsnæðisins. Það hafi því verið í því ástandi sem álitsbeiðendur hlutu að gera ráð fyrir, sbr. 1. mgr. 16. gr. húsaleigulaga, enda hafi umboðsmenn þeirra þá þegar skoðað það vandlega án athugasemda. Komist kærunefnd hins vegar að þeirri niðurstöðu að húsnæðið hafi ekki verið í því ástandi sem leigusamningur greini og/eða álitsbeiðendur hafi hlotið að mega gera ráð fyrir hafi álitsbeiðendur í öllu falli komið í veg fyrir að gagnaðili gæti ráðist í þær úrbætur sem nauðsynlegar hafi verið til að svo mætti verða.

Álitsbeiðendur hafi virst bera fyrir sig að þau hafi ekki getað fengið húsaleigubætur vegna leigu húsnæðisins þar sem ekki hafi verið um samþykkta íbúð að ræða. Gagnaðili telji sér það með öllu óviðkomandi hvort álitsbeiðendur eigi rétt á félagslegri aðstoð. Ekkert hafi komið fram við samningsgerðina sem hafi gefið tilefni til að ræða sérstaklega um hvort húsaleigubætur fengjust fyrir húsnæðið eða ekki. Þá telji gagnaðili einnig að fyrri leigjendur hafi fengið greiddar húsaleigubætur.

Gagnaðili sé tilbúin að bjóða uppsögn á samningnum og að uppsagnarfrestur sé fram í miðjan september 2013. Í ljósi þess að gagnaðili telji riftunarheimild ekki fyrir hendi og vegna þess uppsagnarfrests sem hún bjóði telji gagnaðili engin rök til að endurgreiða fyrirframgreidda húsaleigu og tryggingarfé það sem álitsbeiðendur hafi lagt fram við upphaf leigutíma.

Í athugasemdum álitsbeiðenda kemur fram að rétt sé að umboðsmenn álitsbeiðenda hafi upplýst gagnaðila um að álitsbeiðendur hafi haft áhuga á að búa í iðnaðarhúsnæði en það hafi hins vegar aldrei staðið til. Álitsbeiðendur hefðu áður skoðað iðnaðarhúsnæði sem þeim hafi litist vel á en ákveðið að sækja ekki um það húsnæði þar sem þau hafi ekki viljað búa í ósamþykktu húsnæði.

Gagnaðili fari með ósannindi varðandi umræddar útitröppur. Umboðsmaður álitsbeiðenda hafi aldrei boðist til að smíða tröppur né hafi gagnaðili boðið honum greiðslu fyrir viðvikið. Umboðsmaður álitsbeiðenda hafi hins vegar boðist til að skipta út hlið í eldhúsinnréttingu auk þess að setja nýja hurð fyrir vaskaskáp í eldhúsi með því skilyrði að gagnaðili myndi útvega efni til vinnunnar. Gagnaðili hafi komið með nýja en ónothæfa hurð en hins vegar hafi aldrei komið til þess að verkið yrði unnið þegar umboðsmenn álitsbeiðenda hafi áttað sig betur á göllum íbúðarinnar þegar lyklar hafi verið afhentir.

Álitsbeiðendur segi að í frásögn gagnaðila gæti ósamræmis um tímasetningar og ítreka álitsbeiðendur þá atburðarás er fram kom í álitsbeiðni. Umboðsmenn álitsbeiðenda hafi reynt að ræða við gagnaðila í góðu í gegnum síma en gagnaðili hafi iðulega skellt á umboðsmennina. Umboðsmenn álitsbeiðenda hafni því að hafa komið fram með skætingi og hótunum líkt og gagnaðili haldi fram. Gagnaðili hafi aldrei haft samband með neinum hætti til að ræða málin eða til að óska eftir lyklum til þess að geta komist inn í íbúðina vegna fyrirhugaðra úrbóta. Hins vegar hafi annar umboðsmanna álitsbeiðenda boðist til að opna fyrir henni hygðist gagnaðili gera einhverjar úrbætur en gagnaðili hafi svarað því fálega. Álitsbeiðendur hafni því að álitsbeiðendur eða umboðsmenn þeirra hafi hindrað gagnaðila í úrbótum.

Gagnaðili hafi borið fyrir sig lyklaleysi sem álitsbeiðendur dragi stórlega í efa þar sem einhver hafi farið inn í íbúðina áður en lyklar hafi verið sendir til gagnaðila. Álitsbeiðendur og umboðsmenn þeirra hafi orðið þess áskynja við skoðun þann 11. júlí að farið hafði verið inn í íbúðina án vitundar þeirra og skápahurðar verið fjarlægðar, en lyklar hafi verið sendir gagnaðila með pósti þann 12. júlí 2013. Þá hafi gagnaðili einnig auglýst íbúðina til leigu á vefnum bland.is dagana þar á eftir. Álitsbeiðendur meti það svo að gagnaðila hafi ekki getað skort lykla hafi hún ætlað að leigja íbúðina út öðrum án þess að upplýsa álitsbeiðendur um það áður.

Álitsbeiðendur telji ljóst að ekki hafi verið hægt að lofta út með góðu móti. Umboðsmönnum álitsbeiðenda hafi yfirsést sú staðreynd þar sem þeir hafi gert ráð fyrir að hægt væri að opna fleiri glugga í íbúðinni en þann sem sé fyrir ofan útidyr. Álitsbeiðendur telji gagnaðila því hafa brugðist varðandi upplýsingaskyldu sína hvað þetta varði auk fleiri atriða. Það geti ekki talist eðlilegt að hafa opna útihurð til loftræstingar, enda þurfi að loftræsta í ýmsum veðrum og á öllum tímum sólarhrings. Það að gagnaðili hafi aflað tilboðs frá Glerborg sýni ekki fram á að gagnaðili hafi látið skipta um glugga. Ekki liggi fyrir verksamningur eða reikningar sem staðfesti að verkið hafi verið unnið og það sama gildi um pípulagnir.

Hvað raflagnir og eldvarnir varði þá hafi byggingarfulltrúi E upplýst umboðsmenn álitsbeiðenda um að aldrei hafi farið fram lokaúttekt á rafmagni í íbúðinni. Þá sé einungis millitafla í íbúðinni sem sé án höfuðrofa, en gagnaðili hafi ekki upplýst umboðsmenn um það fyrr en eftir afhendingu lykla þegar hún hafi verið innt eftir þeim upplýsingum. Ekki sé aðgangur að höfuðrofa. Frágangur á rafmagnssnúrum frá ljósum geti vart talist löglegur eða öruggur og efist álitsbeiðendur stórlega um gæði og öryggi umræddra snúra. Sama gildi um rofa fyrir ljós. Hvorki reykskynjari né slökkvitæki sé sýnilegt í íbúðinni, einungis eitt eldvarnarteppi. Þá telji álitsbeiðendur flóttaleiðum einnig ábótavant. 

Álitsbeiðendur ítreki það sem fram kom í álitsbeiðni.

Í athugasemdum gagnaðila mótmælir gagnaðili málatilbúnaði álitsbeiðenda. Lyklar hafi verið sendir gagnaðila í pósti um miðjan júlí. Gagnaðili hafði þá um nokkra hríð ekki gengið að því gruflandi að álitsbeiðendur hafi ekki ætlað sér að standa við gerðan samning og því hafi gagnaðili talið sér skylt að takmarka tjón sitt með öllum ráðum til samræmis við meginreglur laga á sviði skaðabóta. Gagnaðili hafi auglýst húsnæðið að nýju til að undirbúa hvað verða skyldi um leið og lyklar hefðu borist henni. Gagnaðili hafni því að sú framganga hafi verið með nokkrum hætti óeðlileg enda hafi hann boðið uppsögn á samningi til að losa álitsbeiðendur undan leigusamningi sem þeir hafi ekki viljað vera bundnir af.

Gagnaðili hafni öllum órökstuddum vangaveltum álitsbeiðenda um loftræstingu og önnur öryggismál, svo sem frágang á rafmagni enda hafi ekki verið leitt annað í ljós en að húsnæðið standist kröfur um slíkt. Engar haldbærar mælingar eða rökstuddar athuganir hafi verið gerðar á loftræstingu húsnæðisins. Gagnaðili hafi frá upphafi bent á sérstöðu húsnæðisins og hafi aldrei dregið dul á að um óhefðbundið húsnæði hafi verið að ræða, enda hafi það verið auglýst sem slíkt og að það hentaði vel fyrir vinnustofu. Gagnaðili hafi fengið yfirlýsingu frá heilbrigðiseftirlitinu, dags. 25. júlí 2013, þess efnis að húsnæðið sé hæft til útleigu sem vinnustofa.

Álitsbeiðendur hafi lagt sérstaka áherslu á það í athugasemdum sínum að gagnaðila hafi borið að upplýsa um alla galla og vankanta á húsnæðinu. Gagnaðili hafi sýnt húsnæðið og gefið umboðsmönnum álitsbeiðenda kost á að kynna sér það með eigin augum þannig að ætla mætti að það jafnist á við munnlegar upplýsingar og gott betur. Jafnframt hafi gagnaðili svarað öllum spurningum sem upp hafi verið bornar. Gagnaðili minni á að skv. 2. mgr. 17. gr. húsaleigulaga hafi leigusali tveggja mánaða frest til að ráða bót á göllum sem kunni að koma í ljós og jafnvel þó húsnæðið verði talið gallað verður ekki séð að nokkuð raski þeim rétti leigusala. Álitsbeiðendur hafi hins vegar rift samningnum einhliða og með ólögmætum hætti að mati gagnaðila. Gagnaðili hafi lagt fram málamiðlunartillögu með tilboði um uppsögn á samningnum til að stuðla að farsælli lausn mála.

III. Forsendur

Álitsbeiðendur byggja á því að þeim hafi verið heimil riftun samningsins vegna ástands húsnæðisins. Hið leigða húsnæði hafi ekki verið í ásættanlegu ástandi við afhendingu auk þess sem gagnaðila hafi verið óheimilt að leigja húsnæðið út sem íbúðarhúsnæði samkvæmt skýrslu heilbrigðiseftirlitsins, dags. 27. júní 2013.

Gagnaðili byggir á því að riftun álitsbeiðenda hafi verið ólögmæt, enda ekki uppi þær aðstæður sem heimili riftun samkvæmt húsaleigulögum.

Í 60. gr. húsaleigulaga er mælt fyrir um riftunarheimildir leigjanda. Í máli þessu virðast álitsbeiðendur byggja á því að þeim hafi verið heimil riftun á grundvelli 1. eða 3. tölul. 1. mgr. 60. gr. laganna.

Í 1. tölul. er mælt fyrir um riftunarheimild leigjanda hafi leigusali ekki bætt úr annmörkum á hinu leigða húsnæði skv. 17. gr. Komi í ljós að hið leigða húsnæði er ekki í því ástandi sem leigusamningur greinir eða leigjandi hlaut að mega gera ráð fyrir skal leigjandi þá innan eins mánaðar frá afhendingu gera leigusala skriflega grein fyrir aðfinnslum sínum og segja til um hverra úrbóta sé krafist, sbr. 1. mgr. 16. gr. húsaleigulaga. Hafi leigusali ekki sinnt réttmætri kröfu leigjanda um úrbætur innan tveggja mánaða frá því að hún barst honum og leigjandi ekki neytt réttar síns skv. 1. mgr. 17. gr., um að draga kostnað vegna úrbóta frá leigugreiðslum, er leigjanda heimilt að rifta leigusamningnum, enda sé um verulega annmarka að tefla miðað við fyrirhuguð not leigjanda af húsnæðinu.

Svo skilyrði 1. tölul. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga um riftun vegna annmarka á hinu leigða húsnæði teljist uppfyllt þarf því að vera um að ræða verulega annmarka á húsnæðinu sem leigjandi hefur tilkynnt leigusala um innan mánaðar frá afhendingu og leigusali ekki orðið við áskorun um úrbætur innan tveggja mánaða. Ljóst er að álitsbeiðendur tilkynntu gagnaðila um þá annmarka sem þau töldu vera á húsnæðinu innan mánaðar frá afhendingu þess. Þá telur kærunefnd að líta verði svo á að sú niðurstaða heilbrigðiseftirlitsins að húsnæðið uppfylli ekki kröfur reglugerðar um hollustuhætti og að útleiga á því til íbúðar sé óheimil staðfesti að um verulega annmarka á húsnæðinu sé að ræða. Hins vegar verður ekki séð af gögnum málsins að gagnaðila hafi verið gefinn tveggja mánaða frestur sem framangreind ákvæði húsaleigulaga mæli fyrir um. Það er því álit kærunefndar að skilyrði 1. tölul. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga hafi ekki verið uppfyllt og álitsbeiðendum því ekki unnt að rifta leigusamningi aðila á þeim grundvelli.

Í 3. tölul. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga er mælt fyrir um riftunarheimild leigjanda spillist húsnæðið svo á leigutímanum af ástæðum sem ekki verði raktar til leigjanda að það nýtist eigi lengur til fyrirhugaðra nota eða teljist heilsuspillandi að mati heilbrigðisyfirvalda. Ljóst er af gögnum málsins að riftunarkrafa álitsbeiðenda byggir ekki á fyrri málslið ákvæðisins. Þá liggja ekki fyrir gögn sem staðfesta að húsnæðið teljist heilsuspillandi að mati heilbrigðisyfirvalda, einungis að útleiga þess sem íbúðarhúsnæðis sé óheimil en útleiga húsnæðisins sem vinnustofu sé heimil. Það er því álit kærunefndar að skilyrði 3. tölul. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga hafi ekki verið uppfyllt og álitsbeiðendum því óheimilt að rifta leigusamningi aðila á þeim grundvelli.

Í leigusamningi aðila er leigutími skýrlega ákveðinn frá 15. júní 2013 til 1. febrúar 2014. Tímabundnum leigusamningi lýkur á umsömdum degi án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila og verður ekki slitið með uppsögn á umsömdum leigutíma. Þó sé heimilt að semja um að segja megi slíkum samningi upp á grundvelli sérstakra forsendna, atvika eða aðstæðna sem þá skuli tilgreind í leigusamningi. Slík uppsögn skuli vera skrifleg og rökstudd og gagnkvæmur uppsagnarfrestur vera að minnsta kosti þrír mánuðir, sbr. 58. gr. húsaleigulaga.

Samkvæmt því sem framar greinir var riftun álitsbeiðenda því ólögmæt og þeim ekki unnt að segja samningnum upp einhliða. Gagnaðili hefur lýst sig reiðubúna til uppsagnar á samningnum þar sem álitsbeiðendur vilji augljóslega ekki vera í húsnæðinu, gegn uppsagnarfresti til miðs septembermánaðar 2013. Að mati kærunefndar ber álitsbeiðendum því að greiða leigu frá 15. júní 2013 til 15. september 2013.

Af gögnum málsins verður ekki séð að leiga hafi verið greidd að undanskilinni fyrirframgreiddri leigu að fjárhæð 180.000 kr. auk tryggingar að fjárhæð 90.000 kr., samtals að fjárhæð 270.000 kr. Það er því álit kærunefndar að gagnaðila hafi verið heimilt að nýta fyrirframgreidda leigu auk tryggingar til greiðslu vangoldinnar leigu fyrir tímabilið 15. júní 2013 til 15. september 2013.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri ekki endurgreiða álitsbeiðendum fyrirframgreidda leigu eða tryggingu.

Reykjavík, 4. nóvember 2013

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson