Mál nr. 56/2013

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í málinu nr. 56/2013

Ótímabundinn leigusamningur: Lok leigusamnings. Fyrirframgreidd leiga.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, mótt. 19. júlí 2013, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B og C, hér eftir nefnd gagnaðilar.   

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 21. ágúst 2013, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 8. september 2013, athugasemdir gagnaðila, dags. 12. september 2013, viðbótargreinargerð álitsbeiðanda, dags. 22. september 2013, og viðbótargreinargerð gagnaðila, dags. 25. september 2013, lagt fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar þann 9. desember 2013.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Með munnlegum leigusamningi tók álitsbeiðandi á leigu íbúðarhúsnæði í eigu gagnaðila að D. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingar og fyrirframgreiddrar leigu við lok leigutíma.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda fyrirfram greidda leigu og tryggingu að fjárhæð 130.000 kr. ásamt verðbótum.

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi lagt fram fyrirframgreidda leigu og tryggingu að fjárhæð 130.000 kr. þegar hann hafi flutt inn í íbúðina árið 2009. Í byrjun maí 2013 hafi álitsbeiðandi reynt að hafa samband við gagnaðila en ekki náð sambandi. Þegar álitsbeiðandi hafi loks náð sambandi við gagnaðila hafi hann tilkynnt þeim að hann hafi fundið aðra íbúð og að hann myndi flytja í lok maí þar sem hann hafi þá þegar greitt leigu fyrir maímánuð að fjárhæð 65.000 kr. Gagnaðilar hafi samþykkt þetta og sagt álitsbeiðanda að hann væri með íbúðina á leigu þangað til lyklum yrði skilað til þeirra. Um miðjan maí hafi álitsbeiðandi fengið tölvupóst frá gagnaðilum þess efnis að annað hvort vilji þau fá greidda frekari leigu eða álitsbeiðandi fari úr íbúðinni þar sem þau hafi verið að gera plön og ætlað að sýna íbúðina.

Álitsbeiðandi hafi farið úr íbúðinni sunnudaginn 26. maí 2013 þó hann hafi verið búinn að greiða fyrir allan maímánuð. Síðan hafi álitsbeiðandi haft samband við gagnaðila vegna fyrirframgreiddrar leigu og tryggingar sem hann hafi greitt þegar hann flutti inn árið 2009. Nokkrum dögum síðar hafi álitsbeiðandi fengið þau svör frá gagnaðilum að hann ætti ekki rétt á að fá fyrirframgreidda leigu og tryggingu endurgreidda. Gagnaðilar hafi bent á að álitsbeiðandi hafi átt að vera með íbúðina til ársloka þrátt fyrir að gagnaðilar hafi samþykkt að álitsbeiðandi myndi flytja út.

Gagnaðilar mótmæla í greinargerð að erfiðlega hafi gengið að ná sambandi við þau. Annað gagnaðila hafi verið erlendis í byrjun maí 2013 en hitt hafi verið heima, þ.e. í sama húsi og álitsbeiðandi og því hægðarleikur að ná tali af viðkomandi. Álitsbeiðandi hafi gefið gagnaðilum til kynna með færslu á Facebook þann 12. maí 2013 að hann hafi íhugað að flytja úr íbúðinni í lok maí. Gagnaðilar hafi hvorki samþykkt né hafnað því að álitsbeiðandi flytti annað. Um hafi verið að ræða einhliða óformlega tilkynningu um að álitsbeiðandi íhugaði að flytja úr íbúðinni fyrir lok maí. Þann 20. maí 2013 hafi gagnaðilar óskað eftir frekari upplýsingum um meinta uppsögn, hvort álitsbeiðandi hafi ætlað sér að hverfa á brott fyrir maílok eða ekki og þá hvort uppsögnin tæki gildi 1. júní 2013. Jafnframt hafi gagnaðilar gert álitsbeiðanda grein fyrir því að bærust ekki skýr svör litu þau svo á að uppsögnin væri ekki raunveruleg. Þessi samskipti hafi átt sér stað þann 20. og 23. maí 2013. Einnig hafi gagnaðilar minnt álitsbeiðanda á að hann væri með íbúðina á leigu og í sinni umsjón þar til hún væri afhent á formlegan hátt, sbr. 63. gr. húsaleigulaga.

Frá því að krafa álitsbeiðanda um endurgreiðslu fyrirframgreiddrar leigu og tryggingar og þar til gagnaðilar hafi svarað hafi liðið átta dagar. Allt til 11. júní 2013 hafi gagnaðilar ítrekað gert tilraun til að koma á fundi með álitsbeiðanda til að leysa úr ágreiningi aðila. Það hafi verið fyrst þann 12. júní 2013 eftir að álitsbeiðandi hafi neitað að hitta gagnaðila sem gagnaðilar hafi gefið til kynna að í stað samkomulags yrði farið að gildandi lögum og þar með sex mánaða uppsagnarfresti ótímabundins leigusamnings.

Gagnaðilar segja kröfu álitsbeiðanda bæði ósanngjarna, tilhæfulausa og ranga að þeirra mati. Á tímabilinu 12. til 23. maí 2013 hafi álitsbeiðandi gefið það til kynna að hann hyggðist flytja úr íbúðinni. Sunnudagskvöldið 26. maí 2013 hafi hann skilað lyklum. Í raun sé það fyrst þá sem óyggjandi sé að um uppsögn hafi verið að ræða frá og með 1. júní 2013. Það sé svo þann 28. maí 2013 sem álitsbeiðandi fari fram á að fá tveggja mánaða tryggingu fyrir leigugreiðslum endurgreidda. Á tímabilinu 5. til 11. júní 2013 hafi gagnaðilar óskað eftir fundi með álitsbeiðanda til að leysa úr ágreiningsefnum, en að mati gagnaðila sé það fjarstæðukennt að hægt sé að segja upp leigu á íbúð til fjögurra ára með sjö daga fyrirvara.

Frá 1. júní 2013 hafi íbúðin staðið tóm. Þó svo deila megi um réttmæti uppsagnar á leigusamningi líti gagnaðilar svo á að hún hafi átt sér stað frá og með 1. júní. Uppsagnarfrestur sé sex mánuðir og því líti gagnaðilar svo á að leigutaki hafi íbúðina á leigu fram til loka nóvember á meðan ekki semjist um annað.

Gagnaðilar krefjist þess að þeim berist formleg undirrituð uppsögn á leiguhúsnæðinu frá álitsbeiðanda skv. 55. gr. húsaleigulaga. Frá dagsetningu uppsagnar teljist sex mánaða uppsagnarfrestur skv. 56. gr. húsaleigulaga. Dagsetning uppsagnar megi vera 31. maí 2013 og taki því gildi þann 1. júní 2013. Skiladagur álitsbeiðanda á umræddri íbúð sé þar með 30. nóvember 2013 kl. 13.00

Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að honum hafi ekki verið ljóst að annar gagnaðila hafi verið heima í upphafi maímánaðar enda hafi hinn gagnaðila sagt álitsbeiðanda að hún teldi hann vera heima. Strax þann 11. maí 2013 hafi öðrum gagnaðila verið ljóst að álitsbeiðandi hafi ætlað að flytja. Þegar sá gagnaðila sem hafi verið erlendis hafi komið heim hafi þau rætt saman um fyrirætlanir álitsbeiðanda og gagnaðili sagt í lagi að hann flytti út. Álitsbeiðandi hafi fengið skilaboð á Facebook frá öðrum gagnaðila þar sem hún spyr hvort hann sé endanlega farinn eða eigi eftir að þrífa. Gagnaðilar geri ráð fyrir að álitsbeiðandi yrði með íbúðina á leigu þangað til hann komi með lykilinn og afhendi hana formlega. Þetta hafi álitsbeiðandi túlkað þannig að þegar hann afhenti lykillinn hafi samningi þeirra verið lokið. Þetta hafi hann einnig fengið staðfest frá Neytendastofu.

Annar gagnaðila hafi ítrekað tjáð álitsbeiðanda að hann yrði að flytja út fyrir mánaðarmótin maí/júní eða greiða húsaleigu fyrir júnímánuð. Þegar álitsbeiðandi hafi krafist endurgreiðslu fyrirframgreiddrar leigu og tryggingar hafi gagnaðilar tjáð honum að sú fjárhæð væri einmitt til að mæta leigutapi þegar leigjandi flytji út án nægilegs fyrirvara. Álitsbeiðandi mótmælir þessu og telji gagnaðila hafa þurft að vekja máls á þessu í upphafi.

Gagnaðilar hafi viljað hitta álitsbeiðanda en aldrei sagt honum hvers vegna. Álitsbeiðandi hafi verið orðin óttaslegin og ekki viljað hitta gagnaðila vegna ógnandi skilaboða sem honum hafi borist frá þeim.

Álitsbeiðandi telji óeðlilegt að íbúðin hafi ekki verið auglýst til leigu.

Í athugasemdum gagnaðila kemur fram að öll skilaboð þess efnis hvenær álitsbeiðandi hafi ætlað að segja upp íbúðinni og frá og með hvaða degi, hvenær hann hafi ætlað að flytja út o.s.frv. hafi verið mjög óljós og þess vegna hafi ítrekað verið reynt að ná í hann og fá á hreint hvað hann hafi ætlað að gera. Í gegnum tíðina hafi álitsbeiðandi margoft rætt um að hann vilji flytja erlendis, hugsanlega ætla að flytja á annan stað í bænum o.s.frv. án þess að gagnaðilar hafi tekið því sem formlegri uppsögn af hans hálfu.

Gagnaðilar mótmæla því að skilaboð til hans hafi verið ógnandi eða niðurlægjandi. Þau hafi komið fram við álitsbeiðanda af virðingu og kurteisi.

Fyrri sjónarmið og kröfur eru ítrekaðar.

Í viðbótarathugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að annar gagnaðila hafi komið í íbúðina þann 14. maí 2013 þegar álitsbeiðandi og vinur hans hafi verið að tæma íbúðina. Þá hafi álitsbeiðandi sagt gagnaðila skýrlega að hann ætli að vera farin úr íbúðinni fyrir mánaðarmótin maí/júní. Gagnaðili hafi skoðað íbúðina, sagt allt vera í fínasta lagi og að til stæði að auglýsa íbúðina til leigu. Ekki hafi verið minnst einu orði á skriflega uppsögn eða uppsagnarfrest.

Í viðbótarathugasemdum gagnaðila kemur fram að álitsbeiðandi hafi verið í íbúðinni í rúm fjögur ár. Álitsbeiðandi hafi ekki borið upp kvartanir, hvorki skriflega né munnlega, heldur ítrekað tekið það fram hversu ánægður hann væri í húsnæðinu. Álitsbeiðandi haf sagt upp leigu með fárra daga fyrirvara fyrir mánaðarmótin maí/júní 2013. Álitsbeiðandi hafi ákveðið að yfirgefa íbúðina nokkrum dögum eftir að hann ýji að uppsögn og skili lyklum um leið. Eftir að lyklum hafi verið skyndilega skilað hafi gagnaðilar ítrekað reynt að fá álitsbeiðanda á sinn fund til að ganga frá lausum endum, svo sem uppsagnarfresti, ástandskoðun íbúðarinnar og öðru slíku. Álitsbeiðandi hafi alfarið hafnað slíkum fundum. Á meðan það hafi verið ófrágengið hafi gagnaðilar ekki þorað að gera tilraunir til að endurleigja íbúðina enda hafi álitsbeiðandi í raun rétt á því að koma aftur hvenær sem er enda hafi hann ekki sagt íbúðinni á óyggjandi hátt.

III. Forsendur

Í máli þessu er deilt um hvort gagnaðilum beri að endurgreiða álitsbeiðanda fyrirframgreidda leigu að fjárhæð 130.000 kr. Óumdeilt er að aðilar gerðu ekki með sér skriflegan leigusamning. Einnig virðast þau málsatvik óumdeild að álitsbeiðandi hafi tilkynnt gagnaðilum í maímánuði 2013 að hann hyggðist flytja út úr húsnæðinu um mánaðarmótin maí/júní. Virðist þannig einungis deilt um hvort samkomulag hafi komist á með aðilum um að leigusambandi þeirra lyki um mánaðarmótin maí/júní eða hvort uppsögn álitsbeiðanda tæki einungis gildi þann 1. júní 2013 og að honum bæri þannig að greiða leigu út uppsagnartíma.

Samkvæmt 1. mgr. 4. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 skal leigusamningur um húsnæði vera skriflegur. Hafi aðilar vanrækt að gera skriflegan leigusamning teljast þeir hafa gert ótímabundinn leigusamning og gilda öll ákvæði laganna um réttarsamband þeirra, sbr. 1. mgr. 10. gr. húsaleigulaga. Ljóst er að ekki var gerður skriflegur leigusamningur milli aðila þessa máls og verður því að líta svo á að aðilar hafi gert með sér ótímabundinn leigusamning og að öll ákvæði húsaleigulaga gildi um réttarsamband þeirra, líkt og framar greinir.

Álitsbeiðandi sendi öðrum gagnaðila skilaboð dagana 11. og 12. maí 2013 þess efnis að hann væri að fá aðra ódýrari íbúð og að hann myndi hugsanlega flytja. Þann 20. maí 2013 sendi annar gagnaðila álitsbeiðanda skilaboð þar sem hún spyr hvort álitsbeiðandi sé endanlega farinn eða eigi eftir að þrífa. Þá segi einnig að gagnaðilar geri ráð fyrir að álitsbeiðandi sé með íbúðina á leigu þangað til hann skili lyklinum. Sama dag svarar álitsbeiðandi og segist eiga eftir að flytja nokkra muni og þrífa en þá sé allt komið í lag. Þann 22. maí 2013 spyr annar gagnaðila hvenær álitsbeiðandi ætli að skila íbúðinni þar sem mánaðarmót væru að nálgast og þá verði gagnaðili að krefjast leigu fyrir næsta mánuð líka. Álitsbeiðandi svarar að hann muni klára að flytja og skila lyklinum um helgina. Gagnaðili svarar á þá leið að hún sé ánægð með það og þakkar fyrir.

Samkvæmt 2. mgr. 55. gr. húsaleigulaga skal uppsögn vera skrifleg og send með sannanlegum hætti. Uppsagnarfrestur ótímabundins leigusamnings skal vera sex mánuðir af beggja hálfu á íbúðum, sbr. 2. tölul. 56. gr. húsaleigulaga. Þó er aðilum ávallt heimilt að semja um að leigutíma ljúki fyrr.

Af framangreindum samskiptum aðila er ljóst að álitsbeiðandi tilkynnti ekki uppsögn sína fyrr en í maímánuði 2013 og tók hún því gildi 1. júní 2013 og sex mánaða uppsagnarfresti lýkur þannig þann 30. nóvember 2013. Þó er ljóst að mati kærunefndar að gagnaðilar hvöttu álitsbeiðanda til að flytja út og virtust í öllum samskiptum sínum við álitsbeiðanda stefna að því að leigja íbúðina út um leið og álitsbeiðandi flytti út. Þá hafi gagnaðilar aldrei mótmælt því að álitsbeiðandi flytti út. Að mati kærunefndar var komið á samkomulag með aðilum um að álitsbeiðandi þyrfti ekki að greiða húsaleigu út samningstímann og þyrfti ekki að greiða frekari leigu ef hann færi út fyrir mánaðarmót, sem hann gerði.

Óumdeilt er að álitsbeiðandi hefur greitt leigu fyrir maímánuð 2013. Að mati kærunefndar skuldar álitsbeiðandi því ekki leigugreiðslur og gagnaðilum ber að endurgreiða álitsbeiðanda fyrirframgreidda leigu að fjárhæð 130.000 kr. Hvergi í húsaleigulögum er mælt fyrir um að fyrirframgreidda leigu skuli endurgreiða með verðbótum. Það er því álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda um verðbætur á hina fyrirframgreiddu leigu.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að gagnaðilum beri að endurgreiða álitsbeiðanda fyrirfram greidda leigu að fjárhæð 130.000 kr.

Reykjavík, 9. desember 2013

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson