Mál nr. 116/2019 - Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 116/2019
Frárennslislagnir: Sameign sumra/allra.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.
Með bréfi, dags. 18. desember 2019, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 23. og 28. desember 2019 og greinargerð gagnaðila, dags. 9. janúar 2020, lögð fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 16. mars 2020.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið C alls fjóra eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á 2. hæð hægra megin í húsinu en gagnaðili er eigandi íbúðar á 1. hæð vinstra megin. Ágreiningur er um kostnaðarþátttöku vegna viðgerða á frárennslislögnum.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkennt verði að álitsbeiðanda og eiganda íbúðar í hægri hluta 1. hæðar beri ekki einum að greiða kostnað vegna viðgerða á frárennslislögn.
Í álitsbeiðni kemur fram að gagnaðili hafi fullyrt að leki hafi komið upp í geymslu hennar vegna stíflu úr frárennslislögnum ofan frá íbúðum á 1. og 2. hæð hægra megin. Gagnaðili segi að stíflan hafi komið upp úr gólfinu en ekki í gegnum ranga tengingu salernisins við frárennslisrörið sem hafi verið gerð án nægrar kunnátta.
Í geymslu gagnaðila sé salerni sem sé tengt við skolprör. Þar hafi farið að leka skolp inn á gólf. Inn á sama skolprör sé tengt frárennslisrör frá baðherbergi álitsbeiðanda og eiganda íbúðar á 1. hæð hægra megin.
Gagnaðili telji að lekinn stafi frá stíflu í frárennslisrörum sem taki við skolpi frá baðherbergjum íbúða hægra megin á 1. og 2. hæð, þrátt fyrir að eigendur þeirra íbúða sjái ekkert óeðlilegt hjá þeim. Gagnaðili fari fram á að álitsbeiðandi og eigandi íbúðar á 1. hæð hægra megin greiði kostnað vegna lagfæringa á íbúðareiningu hennar þannig að hún fái viðgerð sér að kostnaðarlausu.
Gagnaðili hafi ekki viljað leyfa álitsbeiðanda og eiganda íbúðar á 1. hæð hægra megin að skoða geymsluna. Álitsbeiðandi sé með myndir af rörum sem geti sannað að lekinn hafi komið, ef einhver leki hafi verið, vegna tengingarinnar á salerninu.
Í greinargerð gagnaðila segir að snemma árs 2019 hafi flotið skolp yfir gólf í geymslu hennar og fram á gólf geymslugangs hægra megin í kjallara hússins. Skolpið hafi komið úr frárennslislögnum frá baðherbergjum íbúða á 1. og 2. hæð hægra megin í húsinu. Stofnfrárennslislögn húsanna liggi í gegnum C. Úr frárennslislögninni, þ.e. stofnlögninni, liggi greinar, frá eldhúsum og þvottahúsi, og lögn vinstra megin í húsinu frá baðherbergjum íbúðanna vinstra megin og sé hún alfarið nýtt af íbúðunum vinstra megin í húsinu. Lengsta greinin liggi hægra megin og sé alfarið nýtt af íbúðunum sem séu hægra megin í húsinu, þar með talið íbúð álitsbeiðanda. Íbúð gagnaðila sé vinstra megin í húsinu en íbúð álitsbeiðanda sé á 2. hæð hægra megin. Nýti þau þannig sitthvora frárennslislagnar-greinina. Aftur á móti sé geymsla gagnaðila hægra megin, undir svefn- og baðherbergjum íbúðanna hægra megin í húsinu. Beint undir geymslugólfi gagnaðila liggi hægri greinin sem sé alfarið nýtt af íbúðunum hægra megin, ekki gagnaðila.
Svo virðist sem fyrri eigandi íbúðar gagnaðila hafi á einhverjum tímapunkti opnað inn í téða grein, með það í hyggju að setja salerni og eldhúsaðstöðu í geymslu sína. Vegna mótmæla eigenda hafi þær fyrirætlanir aftur á móti aldrei orðið að veruleika og í geymslu gagnaðila sé ekkert salerni og hún nýti ekki greinina sem tilheyri hægri íbúðunum á nokkurn máta.
Flætt hafi frá hægri greininni í byrjun árs í fyrra. Ástæða þess að skolpið hafi flætt inn í geymslu gagnaðila hafi verið þessi opnun fyrri eiganda íbúðar gagnaðila inn á lögnina undir geymslunni. Þessi aðgerð fyrri eiganda sé ekki orsök bilunarinnar í hægri greininni heldur komi lekinn aðeins fram í geymslunni vegna þess að fyrri eigandi hafði áður opnað inn á hana.
Nú hafi þetta ítrekað gerst, þ.e. skemmdir í hægri greininni valdi því að lögnin stíflist og skolp komi upp í geymslu gagnaðila sem þó noti ekki hægri greinina. Myndi gagnaðili loka umræddu tengi sem fyrri eigandi hafi sett á greinina, myndi skolpið ekki koma upp í geymslu gagnaðila heldur inn í íbúð á fyrstu hæð hægra megin, væntanlega með þeim hætti að salernið í íbúðinni hans myndi fyllast og skolpið síðan leka inn á gólf.
Þann 11. desember 2019 hafi D sent álitsbeiðanda bréf um að gera þurfi við greinina hægra megin, hvar bilunin og skemmdirnar á greininni orsaki ítrekaðar stíflur og téðan skolpleka. Bréfið hafi verið sent álitsbeiðanda og hinum eiganda eignarinnar sem sameign sumra, þ.e. þeirra sem eigi íbúðir hægra megin í húsinu og séu einu notendur kvíslarinnar.
Tilgangur bréfsins hafi ekki síst verið að vara við því að gagnaðila væri nauðugur einn kostur að loka fyrir umrædda tengingu inni í geymslu hennar, sem myndi óhjákvæmilega leiða til þess að næsti leki kæmi upp í íbúðum þeirra, hægra megin í húsinu. Til að koma í veg fyrir frekari stíflur í lögninni yrði að ráðast í viðgerðir á greininni sjálfri. Gagnaðili muni ráðst í slíkar viðgerðir í geymslunni hennar og vandamál lekans þannig úr sögunni fyrir hana enda sé henni slíkt nauðugur einn kostur á meðan íbúar hægra megin, eigendur sameignar sumra, þ.e. umræddrar hægri greinar, ráðist ekki í lagfæringar á greininni sjálfri.
D hafi haft milligöngu um að afla sérfræðiálits verkfræðistofu til að greina vandamálið og hafi allar lagnir frá brunni húss númer 19 í brunn húss nr. 21 verið myndaðar. Þ.e. stofnfrárennslislögnin og greinarnar úr henni sitthvoru megin í fjöleignarhúsinu.
Nokkuð sé óljóst af álitsbeiðni hvert umkvörtunarefnið nákvæmlega sé eða hvaða kröfur séu gerðar. Afstaða gagnaðila sé sú að stofnlögn frárennslis fjöleignarhúsanna sé sameign allra en aftur á móti séu umræddar greinar í húsunum sameignir sumra, þ.e. þeirra íbúða sem noti hverja grein. Á C séu greinarnar frá baðherbergjunum tvær, annars vegar fyrir íbúðir vinstra megin, þar með talin íbúð gagnaðila, og hins vegar fyrir íbúðirnar hægra megin, þar með talin íbúð álitsbeiðanda.
Óljóst sé af álitsbeiðni hvort álitsbeiðandi sé að hafna því að ráðast í viðgerðir á greininni. Það breyti því ekki að gagnaðila sé bæði heimilt og í raun nauðugur einn kostur að loka fyrir umrætt tengi til að afleiðingar skemmda á greininni, komi ekki lengur fram í séreign hennar. Þá sé óljóst af álitsbeiðandi hvað það sé sem álitsbeiðandi vilji skoða inni í geymslu hennar. Sérfræðiálit um ástand lagnanna liggi fyrir, með myndum innan úr lögnunum sem sýni bágborið ástand greinarinnar.
Vegna orðalags í álitsbeiðni skuli sérstaklega tekið fram að gagnaðili hafi ekki krafist þess að eigendur íbúða hægra megin greiði kostnað af viðgerðum á geymslunni. Þegar af þeirri ástæðu sé ítrekað að engin rök séu færð fyrir því hvað álitsbeiðandi vilji skoða í geymslunni. Gagnaðili ætli eingöngu að loka tengingu sem fyrri eigandi hafi sett á greinina, og ítrekað sé að ekki sé orsök lekans heldur valdi því að skolplekinn vegna bilananna á lögninni komi fram í geymslunni.
Þá skuli einnig tekið fram að í geymslunni sé ekkert salerni. Þar hafði fyrri eigandi sett stút fyrir salerni með það fyrir augum að koma slíku fyrir í geymslunni en af því hafi aldrei orðið og gagnaðili hafi aldrei sem eigandi geymslunnar sett þar salerni og hyggist loka þessu tengi.
Rétt sé að leiðrétta það sem fram komi í álitsbeiðni að skolp flæði inn í geymsluna undir skolplögninni, þ.e. greininni, sem liggi undir gólfinu og taki við skolpi frá íbúðum á 1. og 2. hæð hægra megin. Því hafi aldrei verið haldið fram að stíflan sé í lögnunum fyrir ofan geymsluna, stíflan myndist í lögninni undir gólfinu. Orsakir lekans séu alveg skýrar og eins hvaðan hann komi.
Þess sé vænst að niðurstaða kærunefndar lúti að því að staðfesta að á meðan stofnlögn frárennslis fjöleignarhúsanna sé sameign allra þá séu umræddar greinar sameign þeirra einna sem noti hverja grein. Kostnaður við lagfæringar á sameign sumra tilheyri þeim sem sameign sumra eigi, þ.e. í þessu tilviki álitsbeiðanda og eiganda íbúðar á 1. hæð hægra megin. Gagnaðili eigi ekki að taka þátt í kostnaði við lagfæringu á sameign sumra sem tilheyri henni ekki.
III. Forsendur
Kærunefnd telur að ágreiningur snúist um hvort frárennslislögn sé sameign allra eigenda eða aðeins sameign sumra.
Um eignarhald á lögnum í fjöleignarhúsum er fjallað í 7. tölul. 1. mgr. 8. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, en þar segir að undir sameign fjöleignarhúss, sbr. 6. gr. laganna, falli allar lagnir, svo sem fyrir heitt vatn, kalt vatn og skolp, sem þjóna sameiginlegum þörfum og þörfum heildarinnar, án tillits til þess hvar þær liggja í húsinu. Í ákvæðinu segir enn fremur að jafnan séu líkur á því að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra. Hér er um meginreglu að ræða.
Í 5. gr. sömu laga er fjallað um séreign. Samkvæmt 7. tölul. þeirrar lagagreinar falla undir séreign fjöleignarhúss lagnir og tilfæringar, hverju nafni sem þær nefnast og hvar sem þær eru, sem eingöngu þjóni þörfum viðkomandi séreignar.
Lagnir í fjöleignarhúsum eru eðli sínu samkvæmt bæði viðameiri og flóknari en gerist í annars konar byggingum. Má ætla að slíkt lagnakerfi miðist fyrst og fremst við hagkvæmni og kostnað þar sem ákvörðun er tekin út frá aðstæðum og hagsmunum hússins í heild, en ekki með sérstöku tilliti til þess að lega eða afnot lagna gagnist beinlínis fleiri eða færri eignarhlutum hússins. Ráða þannig aðstæður og hagkvæmni því oft hvort fleiri eða færri eru um tiltekna lögn. Slík ákvörðun þjónar sameiginlegum þörfum heildarinnar.
Kærunefnd telur að túlka beri ákvæði laga um fjöleignarhús þannig að sem sanngjarnast sé fyrir heildina þegar til lengri tíma er litið, þannig að íbúar fjöleignarhúsa búi að þessu leyti við það réttaröryggi sem búseta í fjöleignarhúsi getur veitt. Nauðsyn beri til að reglur um atriði sem þessi séu einfaldar og skýrar þannig að þær séu sem flestum skiljanlegar. Þá beri að stuðla að samræmingu á úrlausnum ágreiningsmála hvað þetta varði þannig að íbúar búi við sambærilega réttarstöðu innbyrðis. Annað býður upp á „rugling ef ekki öngþveiti ef sinn siður myndaðist í hverju húsi og eigendur sambærilegra húsa byggju við mismunandi réttarstöðu“ svo að notuð séu ummæli í greinargerð með frumvarpi því er varð að lögum nr. 26/1994.
Það er því álit kærunefndar, með vísan til þess sem hér hefur verið rakið, að jafnan séu yfirgnæfandi líkur á því að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra, sbr. 7. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús. Í 2. tölul. 7. gr. laganna segi að um sameign sumra sé að ræða þegar lega sameignar eða afnot hennar eða möguleikar til þess eru með þeim hætti að sanngjarnt og eðlilegt er að hún tilheyri aðeins þeim sem hafa aðgang að henni eða afnotamöguleika. Á þetta meðal annars við um lagnir. Er hér um að ræða undantekningu frá meginreglu 7. tölul. 8. gr. laganna og ber að skýra þröngt.
Frárennslislagnir í húsi nr. 21 tengjast allar í stofnlögn sem liggur að brunni. Lagnirnar mynda þannig sameiginlegt frárennsliskerfi fyrir húsið. Samkvæmt því, sem hér hefur verið rakið, er það álit kærunefndar að frárennslislagnir hússins teljist í sameign sbr. 7. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús.
Sameiginlegur kostnaður er samkvæmt 43. gr. laga um fjöleignarhús allur kostnaður, hverju nafni sem hann nefnist, sem snertir sameign fjöleignarhúss, bæði innanhúss og utan, sameiginlega lóð þess og sameiginlegan búnað og lagnir, sem leiðir af löglegum ákvörðunum stjórnar húsfélags, almenns fundar þess og þeim ráðstöfunum sem einstakur eigandi hefur heimild til að gera. Telur kærunefnd að viðgerð á sameiginlegum lögnum teljist til sameiginlegs kostnaðar, sbr. einnig 3. mgr. 43. gr., þar sem segir að sameiginlegur kostnaður sé meðal annars fólginn í viðbyggingum, breytingum, endurbótum, endurnýjunum, viðhaldi, viðgerðum, umhirðu, hreingerningum, rekstri, hússtjórn, tryggingaiðgjöldum og fleira.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að frárennslislagnir séu í sameign allra.
f.h. kærunefndar húsamála
Valtýr Sigurðsson