Mál nr. 46/2001
Á L I T
K Æ R U N E F N D A R F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A
Mál nr. 46/2001
Ákvörðunartaka: Gluggar.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 20. september 2001, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B og C, hér eftir nefndar gagnaðilar.
Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 4. október 2001. Samþykkt var að gefa gagnaðilum kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Greinargerð gagnaðila, dags. 30. október 2001, var lögð fram á fundi nefndarinnar 6. nóvember 2001. Á fundi nefndarinnar 3. desember 2001 var málið tekið til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 3. Húsið skiptist í þrjá eignarhluta, þ.e. 1. hæð sem er 37,5%, 2. hæð sem er 37,5% og 3ju hæð sem er 25%. Gagnaðilar eru eigendur 1. og 2. hæðar. Ágreiningur er um viðgerð á gluggum 3ju hæðar.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að kostnaður vegna viðgerðar á gluggum skiptist á milli allra eigenda hússins eftir hlutfallstölum eignarhluta.
Í álitsbeiðni kemur fram að viðvarandi lekavandamál hafi verið í húsinu, einkum í risi. Sumarið 1998 hafi múrari verið fenginn til að laga múrskemmdir og koma í veg fyrir leka. Um leið hafi húsið verið málað að utan, þ.m.t. gluggar og þak. Veturinn á eftir hafi lítið sem ekkert lekið enda engin sérstök vætutíð. Sumarið á eftir og næsta vetur hafi farið að bera á leka og síðastliðinn vetur hafi stundum lekið töluvert einkum úr glugga á stórum kvisti sem snúi í suður. Einnig hafi stundum lekið úr tveimur gluggum sem snúa í austur. Þakkantur hafi verið settur yfir stallaða kvistinn til að reyna hlífa glugganum.
Álitsbeiðandi bendir á að áður en hann seldi íbúðina í sumar hafi hann lofað að láta gera við gluggana tvo í austri og hafi það verið gert. Álitsbeiðandi hafi verið hvattur af öðrum eigendum hússins til að framkvæma viðgerðina enda hafi verið komnar bólgur í steypuna á hæðinni fyrir neðan, beint undir glugganum hjá honum. Álitsbeiðandi telur að um sameign sé að ræða og beri að skipta kostnaðinum á milli eigenda eftir hlutfallstölum eignarhluta.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að reikningar vegna viðgerða á gluggum hafi hvorki borist húsfélaginu né öðrum eigendum og því sé ekki ljóst hvort eitthvað af viðgerðinni falli undir sameign hússins. Í því sambandi vísa gagnaðilar á að einungis ytra byrði glugga falla undir sameign, sbr. 3. tölul. 8. gr. laga nr. 26/1994. Þar sem gagnaðilar hafi ekki sundurliðun yfir kostnaðinn sé erfitt að segja til um hvað nákvæmlega hafi verið framkvæmt en sjá megi að skipt hafi verið um gler í báðum gluggum á austurhlið en ekki verði séð að hreyft hafi verið við ytri gluggaumbúnaði á neinn hátt.
Gagnaðilar fallast ekki á að viðhaldsþörf glugga á austurhlið stafi af orsökum sem falli undir sameiginlegt viðhaldi á ytra byrði hússins. Leki á austurgluggum hafi ekkert að gera með sameiginlegar framkvæmdir og múrviðgerðir þar sem vatn hafi fossað inn um gluggana en ekki í gegnum steypuna. Reyndar hafi verið gert við sár" sem hafði myndast þar sem vatnið úr gluggunum hafði leitað út. Allt frá árinu 1998 hafi gagnaðilar bent álitsbeiðanda á að hann þyrfti að gera við gluggana svo steypan fengi frið fyrir vatninu sem hafði greiðan aðgang í gegnum glerið hjá honum og einnig þegar fór að bera á raka ofarlega á stofuvegg og á lofti í svefnherbergi 2. hæðar, en veggirnir séu beint undir báðum gluggunum á austurhlið.
Aldrei hafi verið litið svo á af hálfu gagnaðila að glerið teldist til sameignar enda hafi eigendur hingað til sjálfir séð um að þétta og skipta um gler hjá sér.
Þá benda gagnaðila á að málið hafi aldrei hlotið afgreiðslu innan húsfélagsins enda hafi ætíð verið litið svo á að viðgerð á glugga væri mál álitsbeiðanda. Með vísan til þess fara gagnaðilar fram á frávísun málsins.
III. Forsendur
Samkvæmt 3. tölulið 8. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, fellur allur ytri gluggaumbúnaður, bæði á séreignarhlutum og sameign, undir sameign fjöleignarhúss. Nefndin telur í þessu sambandi að ytri gluggaumbúnað, sbr. ákvæði 3. tölul. 8. gr., beri að skýra sem þann hluta gluggans sem liggur utan glers. Kostnaður við viðhald á ytra gluggaumbúnaði er sameiginlegur kostnaður allra eigenda hússins, sbr. 1. tölul. 43. gr. laganna. Sá hluti gluggaumbúnaðar sem er inni í séreign, svo og gler í gluggum og hurðum, fellur hins vegar undir séreign viðkomandi íbúðareiganda, sbr. 5. tölulið 5. gr. laganna, og kostnaður við viðhald á honum er með sama hætti sérkostnaður viðkomandi íbúðareiganda, sbr. 50. gr. laga nr. 26/1994. Þetta á þó ekki við ef viðhaldsþörf þar stafar af orsökum sem háðar eru sameiginlegu viðhaldi ytra byrðis hússins, sbr. 52. gr. laga nr. 26/1994.
Allir hlutaðeigandi eigendur eiga óskoraðan rétt á að taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innan húss og utan, sbr. 39. gr. laga nr. 26/1994. Sé ákvörðun tekin án samráðs við alla eigendur eða án þess að öllum sé gefinn kostur á að vera með í ákvarðanatöku, getur sá aðili, sem ekki var með í ákvarðanatökunni, krafist þess að framkvæmd verði stöðvuð og neitað að greiða hlutdeild í kostnaði vegna hennar, sbr. 2. mgr. 40. gr. laganna.
Í málinu liggur fyrir tölvupóstur frá álitsbeiðanda sem sendur var gagnaðilum 17. september sl. Þar kemur fram að smiðirnir sem framkvæmdu gluggaviðgerðina hafi gefið út reikning að fjárhæð 132.000 kr. og séu 44.000 kr. vegna palla. Álitsbeiðandi hafi greitt þá fjárhæð og óskaði eftir því að hvor gagnaðila um sig greiddi 49.500 kr. inn á reikning hans þar sem um sameiginlegan kostnað sé að ræða.
Í málinu er óumdeilt að í framkvæmdir var ráðist án þess að þær væru bornar upp á húsfundi en framkvæmdir þessar voru ekki þess eðlis að þær þyldu ekki bið eftir sameiginlegri ákvörðun húsfélagsins eða stjórnar þess, sbr. 37. gr. laga nr. 26/1994. Þá benda engin gögn málsins til þess að húsfélagið hafi ekki fengist til samvinnu um framkvæmdirnar þannig að álitsbeiðandi hafi mátt ráðast í þær á kostnað allra, sbr. 38. gr. sömu laga.
Þegar til þessa er litið er það álit kærunefndar að þar sem ranglega var staðið að ákvarðanatöku gagnvart gagnaðilum verði að telja að þeir geti neitað greiðslu.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að gagnaðilar geti hafnað að taka þátt í kostnaði vegna viðgerðar á gluggum íbúðar 3ju hæðar.
Reykjavík, 3. desember 2001
Valtýr Sigurðsson
Guðmundur G. Þórarinsson
Karl Axelsson