Mál nr. 39/2001
Á L I T
K Æ R U N E F N D A R F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A
Mál nr. 39/2001
Skipting kostnaðar.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 4. september 2001, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.
Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 21. september 2001. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Greinargerð gagnaðila, dags. 1. október 2001, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 26. október 2001, voru lagðar fram á fundi nefndarinnar 6. nóvember 2001. Á fundi nefndarinnar 14. nóvember 2001 voru lagðar fram athugasemdir gagnaðila, dags. 7. nóvember 2001. Á fundi nefndarinnar 21. nóvember 2001 var málið tekið til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið að X nr. 6, sem skiptist í tvo eignarhluta, þ.e. efri hæð í eigu álitsbeiðanda og neðri hæð í eigu gagnaðila. Ágreiningur er um skiptingu kostnaðar.
Kærunefnd telur að kröfur álitsbeiðanda séu eftirfarandi:
1. Að kostnaður vegna einangrunar þaks skiptist á milli eigenda eftir hlutfallstölum eignarhluta.
2. Að kostnaður vegna viðgerðar í kjallara sé sérkostnaður gagnaðila.
3. Að kostnaður vegna drenlagna sé sérkostnaður gagnaðila.
Verður nú gerð grein fyrir sjónarmiðum aðila í hverjum kröfulið fyrir sig.
1. Álitsbeiðandi bendir á að árið 1999 hafi hann farið þess á leit að gagnaðili tæki þátt í kostnaði vegna einangrunar þaks. Fyrir ofan íbúð álitsbeiðanda sé ónothæft ris og þar hafi hvorki loft íbúðarinnar né þak verið einangrað. Gagnaðili hafi hins vegar talið að kostnaðurinn væri sérkostnaður álitsbeiðanda og ekki tekið þátt í honum.
2. Álitsbeiðandi telur að ekki hafi verið staðið nægilega vel að byggingu kjallarans. Gagnaðili hafi bent á að í miklum rigningum leki inn í geymslu í kjallara frá útitröppum og beri álitsbeiðanda að taka þátt í kostnaði vegna viðgerðar. Álitsbeiðandi bendir á að þar sem kjallarinn sé byggður á klöpp og því ekki aðskilinn náttúrunni telur álitsbeiðandi sig ekki eiga að taka þátt í kostnaðinum. Það sé eðlilegt að klappir leki og til að koma í veg fyrir lekann í kjallaranum hefði væntanlega þurft að steypa grunn ofan á klappirnar.
3. Álitsbeiðandi bendir á að gert hafi vart við jarðvatnsleka í gegnum vegg í kjallaranum og búið sé að grafa u.þ.b. 90 cm fyrir drenlögnum í bílskúrsinnkeyrslunni. Klappir liggi í gegnum kjallarann/grunninn og þar hafi verið innréttað svefnherbergi. Kjallarinn sé ekki skilgreindur sem íbúðarhúsnæði og hafi ekki verið samþykktur sem slíkur. Að ósk gagnaðila hafi álitsbeiðandi hins vegar útvegað menn í verkið en ekki talið að með því hafi hann verið að samþykkja að taka þátt í kostnaðinum.
1. Gagnaðili bendir á að álitsbeiðandi hafi einangrað gólf í risi, hins vegar sé gagnaðila ekki kunnugt um að þakið hafi verið einangrað.
2. Gagnaðili bendir á að í þau rúm fjögur ár sem hann hafi búið í húsinu hafi lekið inn í geymslu í kjallaranum og hafi hann ítrekað rætt það við álitsbeiðanda að gera þyrfti við lekann því húsið lægi undir skemmdum því fúi væri kominn í timbrið. Gagnaðili hafi fengið aðila til að skoða þetta og töldu þeir að lekinn kæmi frá þröskuldi útidyra. Tröppur liggi upp að húsinu og séu dyrnar ca 1 metra upp frá lóðinni. Lekinn komi ekki frá neinni klöpp því hann komi ca 1,8 m frá jörðu. Rétt sé að klöpp liggi undir húsinu og í kjallaranum sést hluti þessarar klappar. Það liggi hins vegar ekki klöpp gegnum allan grunninn
3. Gagnaðili bendir á að fyrir nokkrum árum hafi farið að bera á fúkkalykt í kjallaranum. Í marsmánuði síðastliðnum hafi gagnaðili fengið smið til að rífa frá veggnum og hafi þá gosið upp mikil fúkkalykt frá einangrun sem hafi verið fjarlægð af hluta veggsins. Veggurinn hafi slagað og verið rakur. Þótti þá ljóst að ekkert dren væri þarna við húsið og að vatn hafi legið upp við steyptan grunninn og ollið skemmdum á húsinu. Eigendur hússins hafi verið sammála um að leggja þyrfti dren við þennan hluta og hafi álitsbeiðandi útvegað menn í verkið og aðstoðað við það. Gagnaðili bendir á að það þurfi að rífa timbur af öllum veggjum sem liggja við bílastæði álitsbeiðanda, einangra, klæða og mála.
Að lokum bendir gagnaðili á að samkvæmt eignaskiptasamningi sé 55% lóðarinnar í eigu hans 45% í eigu gagnaðila. Gagnaðili óskar eftir því að nefndin gefi álit sitt á skiptingu lóðarinnar, þ.e. hvort innkeyrsla og það svæði sem bílskúr taki og tilheyri 2. hæð reiknist sem hluti af hlutfallstölu lóðar.
III. Forsendur
1. Í málinu liggur fyrir eignaskiptayfirlýsing fyrir húsið, dags. í mars 1987, þar kemur fram að íbúð á 2. hæð fylgi stigauppgangur og geymslurými yfir íbúðinni fylgi 2. hæð.
Samkvæmt 2. tölul. 5. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, telst allt innra byrði umliggjandi veggja, gólfa og lofta, þar á meðal einangrun, vera séreign, sbr. 4. gr. Hver íbúðareigandi ber þannig einn kostnað vegna einangrunar á innra byrði veggja, gólfa og lofta íbúðar sinnar. Í 1. tölul. 8. gr. laganna segir að allt ytra byrði húss, útveggir, þak o.fl. teljist til sameignar. Það er álit kærunefndar að mörkin milli séreignar og sameignar samkvæmt þessum greinum miðist við fokheldisástand. Sameign á þaki miðist þannig við fokheldi, þ.e.a.s. í þessu tilviki klæðningu, pappa og þakefni, en frágangur umfram það teljist sérkostnaður íbúðareiganda. Með vísan til þess að geymslurými yfir íbúð 2. hæðar er séreignarrými álitsbeiðanda telst kostnaður við einangrun þaksins því sérkostnaður álitsbeiðanda, sbr. 50. gr. laga nr. 26/1994.
2. Það er ágreiningslaust í málinu að jarðvatn lekur inn í kjallara hússins. Aðila greinir hins vegar á um orsök lekans. Gagnaðili telur að lekinn komi frá þröskuldi útidyra á meðan álitsbeiðandi telur að lekinn eigi uppruna sinn í klöpp undir húsinu. Kærunefnd telur einu gilda af hvorri ástæðunni lekinn stafar þar sem ljóst sé að um sameiginlegan kostnað sé að ræða sem skiptist eftir hlutfallstölum eignarhluta. Kærunefnd bendir hins vegar á að ákvörðun um framkvæmdir þurfi að taka á lögformlegum húsfundi.
3. Aðilar voru sammála um að nauðsynlegt væri að leggja drenlögn við húsið þar sem vatn hafi legið upp að því og valdið skemmdum. Fram kemur í álitsbeiðni að álitsbeiðandi hafi útvegað menn í verkið en ágreiningur sé hins vegar um kostnaðarskiptingu. Samkvæmt 7. tölul. 8. gr. laga nr. 26/1994 teljast allar lagnir sem þjóna sameiginlegum þörfum og þörfum heildarinnar, án tillits til þess hvar þær liggja í húsinu, til sameignar. Ljóst er því að kostnaður vegna framkvæmdanna er sameiginlegur og skiptist eftir hlutfallstölum eignarhluta enda er ekki ágreiningur um hvort ákvörðun um framkvæmdir hafi verið löglega tekin.
Í niðurlagi greinargerðar gagnaðila er óskað álits nefndarinnar á skiptingu lóðarinnar, þ.e. hvort innkeyrsla og það svæði sem bílskúr taki og tilheyri 2. hæð reiknist sem hluti af hlutfallstölu lóðar. Kærunefnd bendir á að samkvæmt almennum reglum gilda hlutfallstölur lóðar um sameiginlegan hluta hennar, sbr. til hliðsjónar niðurlag 2. mgr. 21. gr. reglugerðar nr. 910/2000.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar:
1. Að kostnaður vegna einangrunar þaks sé sérkostnaður álitsbeiðanda.
2. Að kostnaður vegna afleiðinga leka í kjallara sé sameiginlegur.
3. Að kostnaður vegna drenlagna sé sameiginlegur.
Reykjavík, 21. nóvember 2001
Valtýr Sigurðsson
Guðmundur G. Þórarinsson
Karl Axelsson