Mál nr. 37/2001

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 37/2001

Skipting kostnaðar.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 23. júlí 2001, beindu A og B, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C og D, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 2. ágúst 2001. Samþykkt var að gefa gagnaðilum kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga, nr. 26/1994, um fjöleignarhús.

Greinargerð C, dags. 2. september var lögð fram á fundi nefndarinnar 17. september 2001. Á fundi nefndarinnar 4. október 2001 var lögð fram greinargerð D, mótt. 25. september 2001, og málið tekið til úrlausnar.

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 8 og 8a. Húsið skiptist í þrjá eignarhluta, þ.e. neðri hæð að X nr. 8, efri hæð að X nr. 8 og hæð í viðbyggingu að X nr. 8a. Álitsbeiðandi er eigandi efri hæðar að X nr. 8. Ágreiningur er um skiptingu kostnaðar.

Kærunefnd telur að kröfur álitsbeiðenda séu:

Að kostnaður við flísar og flísalögn á þaksvölum sé sameiginlegur.

Að kostnaður við einangrun og klæðning í loft viðbyggingar sé sérkostnaður eiganda hennar.

Að kostnaður við skjólvegg sé sameiginlegur.

Í álitsbeiðni kemur fram að íbúð álitsbeiðanda fylgi 52 m² svalir sem jafnframt sé þak viðbyggingar. Viðbyggingin hafi verið byggð árið 1987 og þakið notað sem svalir frá árinu 1998. Eina vörn þaksins hafi verið tjörulag. Í janúar 2001 hafi byrjað að leka frá svölunum niður í stofu viðbyggingar og hafi eigendur verið sammála um að gera þyrfti við lekann. Ágreiningur sé hins vegar um það hvaða kostnaður sé sameiginlegur. Þakið hafi verið fræst og tjörulag fjarlægt. Ný steypa hafi verið lögð í gólf og réttur vatnshalli fenginn. Ný renna hafi verið sett í eitt horn þaksins, gólf grunnað og undirbúið fyrir flísalögn. Flísar hafi verið lagðar og fúað með epoxi. Ný einangrun og klæðning hafi verið sett í loft viðbyggingar. Þá hafi skjólveggur svalanna skemmst vegna viðgerðarinnar og hafi þurft að setja upp nýjan.

Álitsbeiðendur benda á að flísarnar og fúan sem notuð var hafi verið sett til að þétta þakið og gera það vatnshellt.

Í greinargerð gagnaðila, C, kemur fram að ákvörðun hafi ekki verið tekin á formlegum húsfundi. Á húsfundi í janúar 2001 hafi verið samþykkt að leita leiða til að koma í veg fyrir frekari leka og hafi ætlunin verið að halda annan fund síðar. Álitsbeiðendur hafi hins vegar einir ráðist í framkvæmdir. Gagnaðili bendir á að hann hafi áður bent á að best væri að nota þakdúk til viðgerðar og hafi hann talið að álitsbeiðendur hafi einir ætlað að bera kostnað af flísum og flísalögn.

Í greinargerð gagnaðila, D, kemur fram að hann telji að kostnaður vegna niðurrifs skjólveggjar og viðgerðar á skemmdum í íbúð viðbyggingar, þ.e. einangrun og klæðning lofts, sé sameiginlegur enda tjónið rakið til þess þegar platan fór að leka. Gagnaðili dregur hins vegar í efa að nauðsynlegt hafi verð að grípa til jafn kostnaðarsamra aðgerða og flísalagnar til þess eins að tryggja vatnsheldnivatsheldni plötunnar til frambúðar. Þá bendir gagnaðili á að lagning slíks varanlegs gólfefnis á svalagólf aukist notagildi þeirra og þar með íbúðarinnar og því telur hann eðlilegt að álitsbeiðendur beri stærri hluta kostnaðarins við flísalögnina en hlutfallstalan segi til um.

Allir hlutaðeigandi eigendur eiga óskoraðan rétt á að taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innan húss og utan, sbr. 39. gr. laga, nr. 26/1994, um fjöleignarhús. Sé ákvörðun tekin án samráðs við alla eigendur eða án þess að öllum sé gefinn kostur á að vera með í ákvarðanatöku, getur sá aðili, sem ekki var með í ákvarðanatökunni, krafist þess að framkvæmd verði stöðvuð og neitað að greiða hlutdeild í kostnaði vegna hennar, sbr. 2. mgr. 40. gr. laganna.

Í málinu er óumdeilt að eigendur hússins hafi verið sammála um að gera þyrfti við lekann sem upp kom í janúar 2001. Ekki virðist hafa verið haldinn húsfundur um frekari framkvæmdir en álitsbeiðendur ráðist í þær á eigin spýturspítur. Engu að síður er að sjá af greinargerðum gagnaðila að þeir geri ekki athugasemdir við kostnað sem leiddi af því að stöðva lekann og koma þaksvölunum í það horf sem þær höfðu verið í fyrir viðgerðina. Enn fremur mótmæla þeir ekki þeim kostnaði sem leiddi af viðgerðum á einangrun og klæðningu sem lekinn olli. Hins vegar gera þeir athugasemdir við kostnað vegna flísalagnar þaksvalanna. Kærunefnd telur þegar af þeirri ástæðu að formlegs samþykkis húsfundar var ekki leitað fyrir þeirri framkvæmd þá sé hann gegn mótmælum gagnaðila sérkostnaður álitsbeiðenda. Um annan kostnað er ekki sýnilegur ágreiningur.

Það er álit kærunefndar að kostnaður vegna flísa og flísalagnar þaksvala sé sérkostnaður álitsbeiðenda.

Reykjavík, 4. október 2001

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson