Mál nr. 22/2001

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 22/2001

Skipting séreignar. Breyting á sameign.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 11. maí 2001, beindu A og B, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C, hér eftir nefnd gagnaðili.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 16. maí 2001. Samþykkt var að gefa gagnaðila og húsfélaginu kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga, nr. 26/1994, um fjöleignarhús.

Greinargerð húsfélagsins, dags. 1. júní 2001, og greinargerð gagnaðila, dags. 2. júní 2001, voru lagðar fram á fundi nefndarinnar 6. júní 2001. Á fundi nefndarinnar 22. ágúst 2001, voru lagðar fram athugasemdir álitsbeiðenda, dags. 20. júlí 2001. Á fundi nefndarinnar 17. september 2001 var málið tekið til úrlausnar.

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 22-24. Húsið er þrjár hæðir, þ.e. jarðhæð, 1. og 2. hæð. Ágreiningur er um breytingar á verslunarhúsnæði í eigu gagnaðila á 1. hæð.

Kærunefnd telur að krafa álitsbeiðenda sé eftirfarandi:

Að viðurkennt verði að gagnaðila sé óheimilt, án samþykkis allra eigenda, að innrétta þrjár íbúðir og breyta útliti hússins.

Í álitsbeiðni kemur fram að gagnaðili ætli að innrétta þrjár íbúðir í eignarhluta sínum. Eignarhlutar álitsbeiðenda séu þar fyrir ofan og neðan. Álitsbeiðendur telja að breyting sem þessi hafi í för með sér mikla röskun fyrir þá og benda á að þeim fjölgi sem afnot hafa af sameign hússins. Þá sé hljóðbært á milli hæða. Álitsbeiðendur benda á að breyta þurfi útliti hússins m.a. verði að saga út fyrir gluggum og gera aðrar verulegar breytingar á útliti, auk þess að skipta eignarhlutanum niður í minni einingar. Álitsbeiðendur telja að um verulegar breytingar sé að ræða sem samþykki allra eigenda þurfi fyrir.

Á húsfundi sem haldinn var 9. maí 2001 hafi málið verið til umfjöllunar. Álitsbeiðendur hafa ýmislegt við fundinn að athuga og telja hann ólögmætan. Meðal annars hafi tillögurnar sem greiða átti atkvæði um ekki verið kynntar fyrir fundinn og reglur um fundarsköp brotnar. Þá telja álitsbeiðendur að framkvæmdin hafi ekki verið samþykkt á fundi húsfélagsins 21. maí 2001.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að eigendum hafi verið kynntar fyrirhugaðar breytingar með bréfi, dags. 11. mars 2001. Í kjölfarið hafi verið boðað til húsfundar sem haldinn var 9. maí 2001. Teikningar hafi legið fyrir fundinn og hengdar upp til sýnis. Allir fundarmenn að undanskildum álitsbeiðendum hafi samþykkt breytingarnar á suðurhlið hússins. Hins vegar hafi komið fram ósk frá eigendum að svefnherbergisgluggar á norðurhlið yrðu færðir fjær útihurðum og hafi verið tekið tillit til þess. Vegna dræmrar fundarsóknar og truflana á fundinum hafi verið ákveðið að boða til annars fundar. Sá fundur hafi verið haldinn 21. maí 2001. Á þeim fundi hafi breytingarnar verið samþykktar af öllum nema álitsbeiðendum.

Samkvæmt 1. mgr. 26. gr. laga, nr. 26/1994, um fjöleignarhús hefur eigandi einn rétt til hagnýtingar og umráða yfir séreign sinni með þeim takmörkunum einum sem greinir í lögunum eða öðrum lögum sem leiðir af óskráðum grenndarreglum eða eðli máls eða byggjast á löglegum ákvörðunum og samþykktum húsfélagsins. Í eignarráðum felst þannig almenn heimild eiganda til að ráðstafa og hagnýta eign sína á hvern þann hátt sem hann kýs innan þess ramma sem vísað er til í greininni.

Samkvæmt 3. mgr. 21. gr. laga nr. 26/1994 er varanleg skipting séreignar í sjálfstæðar notkunareiningar, án þess að sala sé fyrirhuguð, háð samþykki allra eigenda og því að gerð sé ný eignaskiptayfirlýsing og henni þinglýst. Í athugasemdum sem fylgdu frumvarpi því sem varð að lögum nr. 26/1994 kemur fram að hér sé um nýmæli að ræða sem m.a. miði að því að eigendum sé óheimil varanleg skipting eignarhluta nema að samþykki allra eigenda liggi fyrir, sbr. 4. tl. A-liðar 41. gr. Í athugasemdunum segir: "Í þessu efni vógust á tvö grundvallarsjónarmið eða hagsmunir. Annars vegar hagsmunir eiganda af því að geta og mega ráðstafa eign sinni á hvern þann hátt, sem hann telur henta hag sínum best. Eru slíkir hagsmunir studdir og varðir af almennum eignarréttarsjónarmiðum. Hins vegar eru svo hagsmunir annarra eigenda af því, að forsendum þeirra fyrir kaupum á eign, eignarráðum þeirra, búsetu, afnotum af sameign o.fl. verði ekki einhliða og án samþykkis þeirra raskað með því að eignarhlutum fjölgi óheft. Voru þessi sjónarmið vegin saman og varð niðurstaðan sú að þau síðarnefndu væru veigameiri og ættu að ráða reglunni."

Í 1. mgr. 30. gr. laga, nr. 26/1994, um fjöleignarhús segir að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða sem ekki hefur verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu, þá verði ekki í hana ráðist nema allir eigendur samþykki, ef um er að ræða verulega breytingu á sameign, þ. á m. útliti hússins, sbr. einnig 6. tölul. A-liðar 41. gr.

Sé um að ræða framkvæmdir sem hafa breytingar á sameign, utan húss eða innan, í för með sér sem þó geta ekki talist verulegar, þá nægir að 2/3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, séu því meðmæltir, sbr. 2. mgr. 30. gr., sbr. einnig 3. tl. B-liðar 41. gr. laganna.

Til smávægilegra breytinga og endurnýjana nægir þó alltaf samþykki einfalds meiri hluta miðað við eignarhluta, sbr. 3. mgr. 30. gr., sbr. einnig D-lið 41. gr.

Að mati kærunefndar fellst í fyrirhuguðum framkvæmdum veruleg breyting á útliti hússins sem samþykki allra eigenda þarf til, sbr. 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994, sbr. 6. tl. A-liðar 41. gr. laga nr. 26/1994. Þá liggur fyrir að gagnaðili hyggst innrétta í eignarhluta sínum þrjár íbúðir sem seldar verða á almennum markaði. Kærunefnd telur einnig að samþykki allra eigenda þurfi til slíkra breytinga, sbr. 4. tl. A-liðar 41. gr. laga nr. 26/1994.

Það er álit kærunefndar að samþykki allra eigenda þurfi fyrir fyrirhuguðum breytingum á séreign gagnaðila og á sameign hússins.

Reykjavík, 17. september 2001

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Benedikt Bogason