Mál nr. 17/2001

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 17/2001

Eignarhald: lóð.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 26. mars 2001, beindu eigendur að X nr. 37, hér eftir nefndir álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við A, X nr. 43, hér eftir nefnd gagnaðili.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 26. apríl 2001. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga, nr. 26/1994, um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 30. apríl 2001, var lögð fram á fundi nefndarinnar 16. maí 2001. Á fundi nefndarinnar 17. september 2001 var málið tekið til úrlausnar.

Samkvæmt eignaskiptasamningi fyrir X nr. 37, 39, 41 og 43 sem þinglýst var 21. nóvember 1996 kemur fram að X nr. 37-43 er fjórar hæðir og kjallari, ásamt viðbyggingu nr. 43, sem eigi sameiginlegan gafl með raðhúsunum nr. 45, 47 og 49. Ágreiningur er um sérafnotarétt fyrir framan X nr. 43 svo og aðgang að kjallara.

Kröfur álitsbeiðenda eru:

Að viðurkennt verði að X nr. 43 fylgi ekki sérlóð fyrir framan húsnæðið.

Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að afhenda lykil að kjallara.

Í álitsbeiðni kemur fram að gagnaðili hafi innréttað íbúð í húsnæðinu sem sé verslunarhúsnæði og girt af svæði fyrir framan húsnæðið sem garð. Gagnaðili hafi hvorki fengið heimild til að breyta verslunarhúsnæðinu í íbúð né verði séð af teikningum og þinglýstum heimildum að hann hafi rétt til að afmarka sér lóð fyrir framan húsnæðið. Lóðinni hafi verið skipt í fjóra hluta. Einn tilheyri X nr. 37-41 en hinir þrír raðhúsunum að X nr. 45, 47 og 49. Engin sérlóð fylgi X nr. 43. Þá telur gagnaðili sig eiga hlutdeild í kjallara að X nr. 43, þ.e. undir séreign hans. Samkvæmt eignaskiptasamningi eigi gagnaðili ekkert í kjallaranum. Álitsbeiðendur telja að steypta lóðin fyrir framan gangstétt við húsnæði gagnaðila sé sameiginleg og hafi þeir nýtt hana sem bílastæði. Með því að girða af svæðið hafi gagnaðili takmarkað aðgengi álitsbeiðenda að þessum bílastæðum. Álitsbeiðendur telja að gagnaðilum sé óheimilt að skerða aðgengi þeirra um svæðið og krefjast þess stólparnir verði fjarlægðir sem gagnaðili noti til að afmarka sér garð fyrir framan húsnæðið. Þá hafi gagnaðili undir höndum lykil að sameiginlegu rými X nr. 37-41. Eðlilegt sé að gagnaðili hafi samband við stjórn húsfélagsins ef hann þurfi að komast að lögnum í rýminu.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að húsnæðið hafi frá upphafi verið notað sem verslunarhúsnæði. Gagnaðili hafi beint fyrirspurn til byggingarfulltrúans í Reykjavík í desember sl. hvort heimilað yrði að breyta verslunarhúsnæðinu í íbúð og afmarka lóð til jafns við raðhúsin við hliðina. Erindið hafi verið afgreitt jákvætt. Í febrúar sl. hafi verið sótt um formlegt leyfi fyrir breytingunum og því fylgt teikningar og skráningartafla. Umsóknin hafi ekki verið talin fullnægjandi vegna formgalla. Í undirbúningi sé ný umsókn. Gagnaðili bendir á að honum hafi ekki verið kunnugt um eignaskiptasamning frá 1996 enda sé hann ekki undirritaður af eiganda X nr. 43 sem telja verði óeðlilegt. Frá upphafi hafi X nr. 43 átt aðgengi að húsnæðinu bæði fyrir vöruflutninga og viðskiptavini um lóðina og komi það fram á teikningum. Til að hafa aðgengi að húsnæðinu og forðast mengun og önnur óþægindi hafi gagnaðili sett þrjá stólpa tengda með kaðli í beinni línu frá X nr. 45 og að dyrum X nr. 43. Engin athugasemd hafi verið gerð um það fyrr en nú af eigendum X nr. 37. Gagnaðili telur að honum hafi verið þetta heimilt enda sé lóðin teiknuð jafnlangt fyrir framan X nr. 43 og raðhúsin við hliðina samkvæmt eldri uppdráttum.

Þá sé þeirri fullyrðingu álitsbeiðenda mótmælt að gagnaðili hafi talið sig eiga hlutdeild í kjallaranum. Lykill að kjallaranum hafi frá upphafi verið í vörslu eigenda X nr. 43 því aðgangsréttur sé að kjallara. Í kjallaranum sé hitaveitugrind og vatnsinntak, ásamt mæli. Þá sé í kjallaranum millihitari og upphitunarkerfi fyrir húsnæðið. Aðgengi sé nauðsynlegt til að lesa af mæli og ef bilanir komi upp í hitakerfi eins og gerst hafi. Hafi aðgangur að kjallaranum eingöngu verið nýttur í þessu skyni.

Samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga, nr. 26/1994, um fjöleignarhús teljast allir þeir hlutar húss og lóðar sem ekki eru ótvírætt í séreign vera sameign. Þannig er öll lóð húss sameign nema þinglýstar heimildir kveði á um að hún sé séreign eða það byggist á eðli máls, sbr. 5. tl. 8. gr. laga nr. 26/1994. Í þessu sambandi er sameign meginregla samkvæmt lögunum og þeir sem halda fram séreignarrétti sínum bera fyrir því sönnunarbyrði. Af hálfu gagnaðila hafa engin slík gögn verið lögð fram í málinu.

Samkvæmt þinglýstum eignaskiptasamningi fyrir X nr. 37, 39, 41 og 43 kemur ekki annað fram en að öll lóðin sé í óskiptri sameign. Ekkert kemur þar fram um einkaafnotarétt ákveðinna eignarhluta. Það hefði þó verið rétt og skylt ef ætlunin var að veita tilteknum eigendum slíkan einkaafnotarétt, sbr. 3. tölul. 1. mgr. 17. gr. laga nr. 26/1994. Með vísan til þess telur kærunefnd að húsnæði gagnaðila fylgi ekki sérlóð og honum sé því óheimilt að afmarka sér lóð fyrir framan húsið með þeim hætti sem hann hefur gert.

Fyrir liggur að í kjallara X nr. 43 er rými í sameign X nr. 37-41 þar sem m.a. er hitaveitugrind, inntak fyrir vatn, ásamt mælum, fyrir X nr. 37-43. Ljóst er að gagnaðili á aðgangsrétt að lögnum og mælum. Með hliðsjón af fyrirkomulagi í kjallara telur kærunefnd að túlka beri aðgangsrétt gagnaðila að kjallaranum á þann veg að hann sé ekki víðtækari en nauðsynlegt er til að hann geti komist að mælum sínum og lögnum eftir þörfum. Með hliðsjón af því að hér er um sameignarrými að ræða telur kærunefnd rétt að gagnaðili hafi lykil að eigninni sem hann hefur aðgangsrétt um.

Það er álit kærunefndar að X nr. 43 fylgi ekki sérlóð fyrir framan húsnæðið. Það er álit kærunefndar að gagnaðili hafi aðgangsrétt að lögnum í kjallara og hafi lykil að honum.

Reykjavík, 17. september 2001

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Benedikt Bogason