Mál nr. 31/2020 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 30. apríl 2020

í máli nr. 31/2020

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að honum sé heimilt að ganga að tryggingu varnaraðila að fjárhæð 296.090 kr. vegna skemmda sem hafi orðið á hinu leigða á leigutíma og þrifa.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 21. mars 2020, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 23. mars 2020, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila barst með tölvubréfi, sendu 27. mars 2020, ásamt fylgiskjölum. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 31. mars 2020, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, mótteknu 3. apríl 2020, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 6. apríl 2020. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með tölvubréfi, sendu 8. apríl 2020, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 14. apríl 2020. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. maí 2019 til 1. maí 2020 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C. Aðilar komust síðar að samkomulagi um að leigutíma lyki 29. febrúar 2020. Ágreiningur er um ástand hins leigða við lok leigutíma.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að íbúðinni hafi verið skilað óhreinni og óþrifinni. Mikið hafi verið af stórum borgötum á flestum veggjum. Varnaraðili hafi fjarlægt læsingu af rafmagnstöflu, ekki skilað lykli að pósthólfi og auk þess fært einn skáp í eldhúsinnréttingu og stórskemmt hann.

Varnaraðili hafi verið með tryggingu hjá D. Sóknaraðili hafi gert kröfu í trygginguna en fengið upplýsingar um að varnaraðili hafi hafnað henni, sbr. 8. mgr. 40. gr. húsaleigulaga.

Varnaraðili hafi ekki svarað skilaboðum sóknaraðila eftir að hann hafi flutt út. D hafi bent sóknaraðila á að hafa samband við málarameistara og athuga með verðhugmyndir í viðgerðir, athuga með verð á flutningsþrifum og gera svo kröfu sem yrði borin upp við varnaraðila.

Sóknaraðili hafi haft samband við málarameistara símleiðis og beðið hann um að áætla kostnað við að spartla og mála þá veggi íbúðarinnar sem þurfi að gera við. Samkvæmt mati hans þurfi hann að koma í um fimm til sex skipti og að verkið tæki tvo daga auk efnis og að kostnaðurinn yrði 180.000 kr. Sóknaraðili hafi komist að því hvar rafmagnstaflan hafi verið keypt og fengið verðáætlun vegna nýrrar læsingar. Kostnaður við það sé áætlaður 4.000-5.000 kr. og 8.000 kr. fyrir að koma henni fyrir. Læsingin hafi aldrei verði seld sér og þurfi að sérpanta hana. Sóknaraðili hafi fundið verðskrá á netinu fyrir flutningsþrif. Áætlaður kostnaður við þrif á íbúð af þessari stærð sé 56.800 kr. hjá tilteknu fyrirtæki. Þá hafi hann fengið tilboð í nýjan skáp og fengið uppgefið að verðið á skápnum væri 34.290 kr. og áætlaður kostnaður við að skipta honum út væri 12.000 kr.

Íbúðin sé tveggja ára gömul og hafi dóttir sóknaraðila búið í henni í eitt ár á undan varnaraðila. Ekki hafi séð neitt á íbúðinni þegar varnaraðili hafi fengið hana afhenta. Hún hafi verið hrein og hvergi naglar eða göt á veggjum. D hafi ekki tekið íbúðina út við upphaf leigutíma. Til séu myndir sem sýni ástand hennar áður en hún hafi verið afhent varnaraðila.

Krafa sóknaraðila sundurliðist með eftirfarandi hætti:

1. Viðgerð á veggjum og málun………………………..180.000 kr.
2. Læsing á rafmagnstöflu………………………………13.000 kr.
3. Þrif……………………………………………………56.800 kr.
4. Endurnýjun á læsingu á póstkassa……….………….15.000 kr.
5. Nýr skápur í eldhús ásamt milliplötu…………………46.290 kr.

Samtals………………………………………………311.090 kr.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að sóknaraðili hafi veitt dóttur sinni umboð til að taka íbúðina út þegar varnaraðili hafi skilað henni af sér. Hún hafi engar athugasemdir gert við íbúðina og skrifað undir uppsögn ábyrgðar fyrir hönd sóknaraðila. Krafa sóknaraðila hafi komið fram eftir að dóttir hans hafi tekið út íbúðina og skrifað undir uppsögn ábyrgðar og skilað til D. Höfnun á kröfum sóknaraðila sé tvíþætt.

Í gegnum umboð dóttur sinnar hafi sóknaraðili samþykkt að fella mætti niður leiguábyrgð hjá D. Á þeirri forsendu einni sé rétt að hafna kröfunni. Með því að leggja bótakröfuna fram eftir að búið sé að taka íbúðina út og samþykkja og undirrita yfirlýsingu þess efnis að engar athugasemdir séu gerðar og fella megi ábyrgðina niður, sé varnaraðila gert ómögulegt að bæta meint tjón.

Standi yfirlýsing sóknaraðila ekki sé bent á að við skilin hafi íbúðin verið í sambærilegu ástandi og þegar varnaraðili hafi tekið við henni. Ekkert hafi verið umfram almenn not en einhver slit verði á öllum íbúðin sem búið sé í. Sóknaraðili hafi gert ráð fyrir því að fólk setti ekki upp sjónvarpsskáp, hillur og myndir. Varnaraðili hafi gengið vel um íbúðina og skilað henni af sér hreinni og fínni. Sóknaraðili geti ekki gert kröfu um að fá íbúðina í betra ástandi en hún hafi verið í við upphaf leigutíma.

Varnaraðili sé búinn að afhenda núverandi leigutaka lykil sem hafi fylgt póstkassa en hann hafi gleymst á lyklakippu konu hans.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að með smáskilaboðum 28. febrúar 2020 hafi varnaraðili farið fram á að dóttir hans myndi skrifa undir uppsögn á leigutryggingu hans hjá D, þannig að hann þyrfti ekki að greiða iðgjald lengur. Sóknaraðili hafi beðið dóttur sína um að hitta varnaraðila í íbúðinni og skrifa undir uppsögnina sem hún hafi gert. Hún og sóknaraðili hafi haldið að það sem hún hafi undirritað hafi verið gert fyrir varnaraðila til að spara honum iðgjaldagreiðslur.

Varnaraðili hafi skilað lyklum og yfirgefið íbúðina. Eftir það hafi dóttir sóknaraðila skoðað íbúðina og tekið myndir. Eftir að hafa séð myndirnar hafi sóknaraðili annars vegar sent varnaraðila smáskilaboð sem hann hafi ekki svarað og hins vegar D póst þar sem fyrst hafi verið gerð krafa um bætur. Einnig hafi hann afturkallað undirritun dóttur sinnar á uppsögninni. D hafi svarað og sagt að ekki væri hægt að afturkalla undirritunina en það væri í lagi þar sem hann hefði fjórar vikur frá uppsögn tryggingarinnar til að gera kröfu í hana. Þá sé hann ekki viss um hvort umboðið, sem hann hafi veitt dóttur sinni, haldi fyrir dómi þar sem um hafi verið ræða tölvupóst en ekki vottað umboð.

Það geti ekki talist eðlilegt að leigjandi sem búi í íbúð í tíu mánuði gangi um með borvél og bori næstum því 20 stór göt á veggi þar sem honum detti í hug og haldi því síðan fram að þetta sé eðlilegt. Varnaraðila hafi verið boðið að lagfæra þetta og þrifin með smáskilaboðum 1. mars 2020 en hann hafi engu svarað. Vegna þrifa við skil íbúðarinnar þá tali fyrirliggjandi myndir sínu máli. Þær sanni að varnaraðili fari ekki með rétt mál um að íbúðin hafi verið hrein þegar henni hafi verið skilað.

Lyklum að póstkassa hafi verið skilað og því sé fallið frá kröfu að fjárhæð 15.000 kr. vegna endurnýjunar á læsingu á pósthólfi.

Ekki sé verið að gera kröfu um að fá íbúðina í betra ástandi en þegar varnaraðili hafi fengið hana leigða heldur í sambærilegu ástandi og eftir eðlilegt slit í tíu mánuði.

Vegna skemmda á skápnum telji sóknaraðili líklegt að varnaraðili hafi fært skápinn til í þeim tilgangi að koma fyrir hærri ísskáp en gert hafi verið ráð fyrir í innréttingunni. Ekki sé eðlilegt að leigjandi breyti eldhúsinnréttingu án leyfis þótt hann eigi ísskáp sem passi ekki inn í innréttinguna.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að ítrekað sé að dóttir sóknaraðila hafi undirritað afsögn ábyrgðarinnar eftir að hafa tekið íbúðina út og gert það í umboði varnaraðila, líkt og fram komi í hans eigin svörum. Dóttir hans hafi búið í íbúðinni á undan varnaraðila og því verið í kjöraðstöðu til að meta ástand hennar.

Við upphaf leigutíma hafi hann þurft að þrífa ryk ofan á og inni í innréttingum og óhreint ræsi á sturtu og salernisbotni. Þá hafi sést ummerki um hvar spartlað hafi verið í göt á veggjum. Nú geri sóknaraðili kröfu um að íbúðin sé öll máluð á kostnað varnaraðila. Að sjálfsögðu sé því hafnað. Íbúðin hafi verið þrifin hátt og lágt en að öllu megi finna og eflaust hafi ryk sést einhvers staðar sem ekki hafi verið hreinsað að fullu. Öllum fullyrðingum um að íbúðin hafi ekki verið nægilega vel þrifin sé hafnað.

VI. Niðurstaða            

Deilt er um kröfu sóknaraðila í tryggingu varnaraðila á þeirri forsendu að skemmdir hafi orðið á hinu leigða á leigutíma og þrifum verið ábótavant við lok leigutíma. Samkvæmt leigusamningi aðila lagði varnaraðili fram ábyrgðartryggingu hjá D til tryggingar á réttum efndum á honum.

Í 7. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingu eða ábyrgð samkvæmt 1.-3. og 6. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. falli trygging eða ábyrgð úr gildi. Þegar trygging eða ábyrgð sé niður fallin samkvæmt þessari málsgrein skuli leigusali skila leigjanda viðskiptabréfum eða öðrum skilríkjum sem hann hafi afhent fyrir tryggingunni og leigjandi hafi lögvarða hagsmuni af að fá aftur. Í 8. mgr. sömu greinar segir að geri leigusali kröfu í tryggingu eða ábyrgð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 7. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Hafni leigjandi kröfu leigusala beri leigusala að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu leigjanda innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella fellur trygging eða ábyrgð úr gildi. Leigutíma lauk 29. febrúar 2020, varnaraðili hafnaði kröfunni 11. mars 2020 og vísaði sóknaraðili ágreiningi um bótaskyldu varnaraðila til kærunefndar 23. mars 2020. Því er ljóst að það var gert innan lögbundins frests og kemur málið því til efnislegrar úrlausnar af hálfu nefndarinnar.

Varnaraðili vísar til þess að dóttir sóknaraðila hafi undirritað uppsögn á tryggingu hans hjá D 28. febrúar 2020 og frá þeim tíma sé tryggingin fallin úr gildi. Kærunefnd telur að skjal þetta geti í engu breytt fresti sóknaraðila sem leigusala til að gera kröfu í trygginguna í samræmi við framangreint ákvæði 8. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, enda var hún í gildi á leigutíma.

Sóknaraðili gerir kröfu að fjárhæð 56.800 kr. vegna þrifa á hinu leigða við lok leigutíma. Varnaraðili hafnar kröfunni og segir að íbúðin hafi verið þrifin. Í því tilliti vísar hann til þess að dóttir sóknaraðila hafi tekið við íbúðinni eftir að hafa yfirfarið hana og engar athugasemdir gert. Sóknaraðili leggur fram myndir en ekki er að sjá á þeim slík óþrif að þær sanni að íbúðin hafi verið óþrifin. Gegn mótmælum varnaraðila telur kærunefnd að sóknaraðila hafi ekki tekist að sanna að íbúðin hafi ekki verið þrifin við skil hennar.

Þá gerir sóknaraðili kröfu að fjárhæð 180.000 kr. vegna viðgerða á veggjum og málunar. Krafa þessi er sett fram á þeirri forsendu að mikið hafi verið af borgötum á veggjum, tæplega tuttugu, og leggur sóknaraðili fram myndir því til staðfestingar. Kærunefnd telur að varnaraðila hafi borið að skila eigninni í því ástandi sem hann tók við henni og spartla í göt sem hann boraði í veggi án samþykkis sóknaraðila. Krafa sóknaraðila að fjárhæð 180.000 kr. er hins vegar ósundurliðuð og því er ekki hægt að taka hana til greina.

Sóknaraðili gerir kröfu vegna læsingar á rafmagnstöflu sem hann segir að þörf sé á að kaupa þar sem varnaraðili hafi fjarlægt þá sem hafi verið fyrir. Varnaraðili hvorki mótmælir þessari staðhæfingu sóknaraðila né leggur fram skýringar vegna þessa. Þegar af þeirri ástæðu telur kærunefnd að sóknaraðila sé heimilt að fá greiddar 13.000 kr. úr tryggingu varnaraðila til þess að mæta þeim kostnaði.

Samkvæmt gögnum málsins kom krafa sóknaraðila í tryggingu varnaraðila vegna skemmda á skáp í eldhúsi fyrst fram í máli þessu og því ljóst að hún kom ekki fram innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins, sbr. 7. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þegar af þeirri ástæðu er henni hafnað.

Að öllu því virtu, sem að framan hefur verið rakið, er það niðurstaða kærunefndar að sóknaraðila sé heimilt að fá greiddar úr tryggingu varnaraðila 13.000 kr. vegna kostnaðar við nýja læsingu á rafmagnstöflu. Öðrum kröfum sóknaraðila er hafnað.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að greiða kostnað vegna nýrrar læsingar á rafmagnsskáp að fjárhæð 13.000 kr. Öðrum kröfum sóknaraðila er hafnað.

Reykjavík, 30. apríl 2020

f.h. kærunefndar húsamála

Auður Björg Jónsdóttir