Mál nr. 10/2023-Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 10/2023
Frístundabyggð: Lögmæti aðalfundar. Kostnaður vegna snjómoksturs.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með álitsbeiðni, dags. 1. febrúar 2023, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnt gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 1. mgr. 25. gr. laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, sbr. og 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.
Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, móttekin 21. febrúar 2023, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 2. mars 2023, og athugasemdir gagnaðila, dags. 16. mars 2023, lagðar fyrir nefndina.
Kærunefnd óskaði frekari gagna frá álitsbeiðanda með tölvupósti 1. júní 2023 sem bárust sama dag. Gögnin voru kynnt gagnaðila með tölvupósti kærunefndar 5. júní 2023 og jafnframt óskaði nefndin eftir frekari gögnum sem bárust sama dag. Gögnin voru kynnt álitsbeiðanda með tölvupósti kærunefndar 8. júní 2023. Með bréfi, dags. 8. júní 2023, bárust frekari athugasemdir frá álitsbeiðanda sem voru kynntar gagnaðila 9. júní 2023. Með tölvupósti sama dag bárust frekari athugasemdir frá gagnaðila sem voru sendar álitsbeiðanda 12. júní 2023.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 6. júlí 2023.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Álitsbeiðandi er eigandi frístundahúss á Frístundasvæði C en gagnaðili er B á svæðinu. Ágreiningur er um lögmæti aðalfundar sem haldinn var 30. janúar 2023 og ákvörðun fundarins um hækkun árgjalds.
Kröfur álitsbeiðanda eru:
- Að viðurkennt verði að aðalfundur sem haldinn var 30. janúar 2023 sé ólögmætur.
- Að viðurkennt verði að ákvörðun aðalfundarins um hækkun á árgjaldi sé ólögmæt.
Í álitsbeiðni segir að 30. janúar 2023 hafi gagnaðili haldið aðalfund. Boðað hafi verið til fundarins með tilkynningu á facebook og með tölvupósti 16. janúar 2023. Þar hafi verið greint frá dagskrá fundar með ófullkomnum hætti. Ýmsum skylduliðum hafi verið sleppt í dagskrá, svo sem kosning varamanna og framlagning rekstrar- og framkvæmdaáætlunar fyrir næsta ár. Til fundar hafi mætt 35 af 276 lóðarhöfum, sem hafi ritað nafn sitt við framliggjandi lóðaskrá á borði stjórnar. Enginn mætingarlisti hafi verið látinn ganga um salinn en margir makar hafi einnig verið mættir og því engin gögn til um fjöldra mættra á fundinum. Fyrirsjáanlegt hafi verið að þessi þátttaka hafi verið of lítil til að fundurinn gæti talist lögmætur, en þar sem gul og appelsínugul veðurviðvörun hafi verið á öllu höfuðborgarsvæðinu þetta kvöld hafi margir ekki átt heimangengt. Þrátt fyrir áskoranir margra félagsmanna hafi stjórninni ekki þótt ástæða til að fresta fundi vegna veðurs. Fundartíminn sé einnig umhugsunarefni en venja hafi verið að boða til aðalfundar að vori til í maí undanfarin ár. Stjórnarmenn hafi talið að þar sem mikil útgjöld hafi verið vegna snjómoksturs í landi sumarhúsanna yrði ekki unnt að fresta aðalfundi af þeim sökum og því nauðsynlegt að halda fundinn í janúarlok.
Formaður gagnaðila hafi stungið upp á D sem fundarstjóra og E sem ritara og hafi það verið samþykkt. Hvorki hafi verið að sjá að fundarstjóri hafi með formlegum hætti tekið við stjórn fundarins né að lögmæti hans hafi verið kannað að nokkru leyti, hvorki hvað hafi snert boðun hans né ályktunarfærni.
Gjaldkeri hafi gert grein fyrir reikningum gagnaðila og þar hafi komið fram að tæpar tvær milljónir hafi farið í snjómokstur og sjái ekki fyrir endann á því. Stjórnin hafi lagt til í fundarboði að árgjöld til gagnaðila yrðu 15.000 kr. á hverja lóð. Breytingartillaga hafi komið úr sal um að hún yrði hækkuð í 20.000 kr. og hún verið samþykkt nánar án nokkurrar umræðu gegn andmælum álitsbeiðanda og fleiri. Fundarstjóri hafi sniðgengið venjuleg fundarsköp, sem séu stunduð á húsfundum samkvæmt lögum um fjöleignarhús, og farið nokkuð frjálslega með þau og ekki stýrt umræðum af nægilegu hlutleysi. Álitsbeiðandi hafi farið yfir 22. gr. laga nr. 75/2008 og varað fundinn við því að hér yrði að fara að lögum. Fundarstjóri hafi reynt að koma í veg fyrir málflutning álitsbeiðanda með framíköllum og þannig hindrað frekari umræðu um þennan lið. Fundarstjóri hafi ekki spurt viðstadda hvort fleiri breytingartillögur hafi verið fyrir hendi og ákveðið að greiða atkvæði um breytingartillöguna án þess að nokkur rökræn umræða hafi farið fram um réttlæti framlagningu hennar eða lögmæti. Fundarstjóri hafi ekki gætt að því að kanna hvort ástæða væri til að halda leynilega atkvæðagreiðslu um þennan mikilvæga lið um stofnun kostnaðar sem leiði til útgjalda, sem séu umfram venjulegan rekstrarkostnað. Jafnframt hafi fundarstjóri ekki gætt að því að telja þá sem hafi setið hjá í atkvæðagreiðslu. Það megi ekki gleyma því að lögveð myndist fyrir umræddu gjaldi í sumarhúsum lóðarhafa og þar af leiðandi skipti máli að löglega sé staðið að ákvörðun þess.
Fundarboðið hafi verið ólöglegt, sbr. 1. og 2. mgr. 20. gr. laga nr. 75/2008. Lögin geri ráð fyrir að aðalfundur sé haldinn að vorlagi, fyrir 1. september og eigi síðar en 1. október. Hér hafi aðalfundur verið haldinn í lok janúar, um það bil sex mánuðum eftir aðalfund ársins 2022. Aðalfund skuli boða bréflega með að minnsta kosti tveggja vikna fyrirvara. Það hafi ekki verið gert með lögmætum og sannanlegum hætti. Það hafi verið hlutverk fundarstjóra að kanna lögmæti fundarins, hvort hann hafi verið löglega boðaður og hvort fundurinn hafi verið bær til að álykta og taka bindandi ákvarðanir eins og um fjárskuldbindingu álitsbeiðanda upp á 20.000 kr., sem nemi 10.000 kr. hækkun frá fyrra ári. Ekki hafi verið á dagskrá öll mál sem tilgreind séu í 3. mgr. 20. gr. laga nr. 75/2008. Þá hafi átt að geta í sérstökum dagskrárlið um svokallað aukagjald að fjárhæð 5.000 kr. í dagskránni en ekki undir liðnum „Önnur mál“. Þá hafi fundarstjóri átt að kanna hvort einhverjir væru með gild umboð á fundinum. Engin umboð hafi verið kynnt á fundinum þrátt fyrir að margir hafi ekki komist á fundinn vegna veðurs. Að öllu þessu hefði fundarstjóri átt að huga áður eða meðan hann hafi farið með fundarstjórn.
Það ríki verulegur vafi um lögmæti ákvarðana samkvæmt 4. mgr. 22. gr. laga nr. 75/2008. Ákvæðið eigi við ákvörðun um hækkun árgjaldsins en hér sé um að ræða afar mikla hækkun. Til þess að binda hendur lóðahafa með jafn afdrifaríkum hætti og nú sé gert hafi þurft að standa lögformlega og rétt að slíkri útgjaldaaukningu.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að ekkert í lögum nr. 75/2008 segi til um að aðalfund megi ekki boða að vetrarlagi, aðeins sé sagt fyrir 1. september. Í lögum gagnaðila segi að aðalfundur skuli aldrei haldinn seinna en í maí á hverju ári. Aðalfundur hafi verið boðaður í janúar vegna sérstakra ástæðna í kjölfar óvenjulegar veðráttu um jól og áramót, mikillar snjókomu og skafrennings sem hafi valdið mikilli ófærð á öllu suðvesturhorni landsins. Umráðamenn frístundahúsaeigenda séu með facebook síðu þar sem boðað hafi verið til aðalfundarins, en þeir sem ekki séu á síðunni hafi fengið netpóst. Tilkynning um aðalfundinn hafi verið send út meira en hálfum mánuði fyrir dagsetningu fundarins. Þessi aðferð við fundarboðun sé í samræmi við lög félagsins. Allir fundarmenn hafi ritað nafn sitt í fundargerðarbók.
Áður fyrr hafi sumarhúsaeigendur komið í húsin sín að sumarlagi. Sá siður hafi skapast að sveitarfélagið G hafi mokað snjó af götum F um páska, hafi verið þörf á því. Einnig hafi komið fyrir að sveitarfélagið hafi mokað snjó um jól svo sumarhúsaeigendur gætu dvalið þar yfir jól og áramót. Með lögum nr. 75/2008 hafi verið viðurkennt að eðlilegt sé að dvelja í húsunum á öllum árstímum.
Samkvæmt lögum nr. 75/2008 beri stjórninni að sinna ýmsu viðhaldi. Stjórn gagnaðila hafi talið viðhald vera hvers konar aðgerðir til að unnt sé að komast um vegina og því sé það verkefni gagnaðila að sjá um snjómokstur þegar á þurfi að halda. Ákvörðun aðalfundar um snjómokstur hafi ekki verið ný af nálinni en sú venja hafi skapast að snjómokstur færi fram ef á þyrfti að halda, en ákvörðun hafi verið lögð í hendur stjórnar. Snjómokstur sé ófyrirsjáanlegur og því þurfi stjórnin að taka ákvarðanir frá degi til dags eða viku til viku um mokstur. Ákvörðun um snjómokstur geti ekki orðið meiriháttar fjárskuldbinding eða ákvörðun umfram venjulegan rekstrarkostnað þegar ekki sé vitað hvort það muni snjóa. Ekki hafi verið gerður samningur við verktaka um fastar greiðslur við snjómokstur heldur hafi stjórnin ákveðið mokstur með tilliti til þess hvort um sé að ræða helgidaga og helgar og hvort nauðsynlegt sé að láta ryðja götur eftir óveður af öryggisástæðum og með tilliti til stöðu félagssjóðs.
Síðustu áramót hafi félagssjóður verið nær tæmdur vegna óvenjulegs veðurfars og snjóar. Því hafi allur snjómokstur verið stöðvaður eftir áramót og ákveðið að boða til aðalfundar til að leiða í ljós hvað félagsmenn vildu gera. Í fundarboði hafi komið fram tillaga um að félagsgjald yrði 15.000 kr. og 5.000 kr. einskiptiframlag. Á fundinum hafi komið fram tillaga um 20.000 kr. félagsgjald sem hafi verið samþykkt og stjórnin í framhaldinu dregið til baka tillögu sína um einskiptiframlagið.
Félagsgjöld megi hækka og lækka frá einu ári til annars. Verði kostnaður vegna snjómoksturs túlkaður sem kostnaður umfram venjulegan rekstrarkostnað þýði það að á hverju ári þurfi að halda framhaldsaðalfund til að útkljá framlag til snjómoksturs þar sem þátttaka á aðalfundi eins og hún hafi verið undanfarin ár hefði venjulega ekki dugað til að taka ákvarðarnir um kostnað sem sé umfram venjulegan kostnað.
Fundinum hafi borist umboð á tölvutæku formi sem hafi verið samþykk hækkun félagsgjaldsins en þau hafi ekki verið lögð fram þar sem 90% fundarmanna hafi samþykkt aðra tillögu og hærri en þá sem stjórnin hafi lagt til í fundarboði.
Mikil aukning hafi verið á komu eigenda bústaða í F á öllum tímum árs með tilkomu laganna árið 2008. Á sama tíma hafi félagið þróað fyrirkomulag snjómokturs og sjái ekki fyrir endann á þeirri þróun. Samkvæmt heimildum gagnaðila flokkist snjómokstur undir venjulegan rekstur hjá húsfélögum.
Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að af orðalagi 1. mgr. 20. gr. laga nr. 75/2008 verði að ætla að halda skuli aðalfundi fyrir 1. september hvert ár. Ekki sé að sjá að boðað hafi verið til fundarins með sannanlegum hætti. Samkvæmt 2. mgr. 20. gr. laga nr. 75/2008 skuli boða aðalfund bréflega með að minnsta kosti tveggja vikna fyrirvara. Netpóstur dugi ekki sé honum ekki svarað til baka um að boðun hafi verið móttekin.
Þá hafi gagnaðili ekki lagt fram þau umboð sem hann hafi sagst hafa með höndum. Í 2. mgr. 22. gr. laga nr. 75/2008 segi að umboðsmaður skuli leggja fram skriflegt og dagsett umboð. Jafnvel þótt gagnaðili hafi lagt fram umboð frá félagsmönnum, þá megi ætla að þau heimili einungis samþykki á 15.000 kr. hækkun. Það hafi komið fram breytingartillaga á fundinum sem hafi gjörbreytt öllum forsendum í umræddum umboðum, hafi þau á annað borð verið lögð fram. Þar með hafi þau öll fallið niður eða úr gildi.
Kostnaður vegna snjómoksturs sé mjög óviss og leiði til útgjalda umfram venjulegan rekstrarkostnað, sbr. 4. mgr. 22. gr. laga nr. 75/2008. Snjómokstur skili engu nema fyrir þá sem taki þá áhættu að fara í bústað í vitlausu veðri, og jafnvel komi það fyrir að þeir hafi stundum farið af stað þótt veðurspá hafi sérstaklega varað við og leggi jafnvel bann við því. Þótt álitsbeiðandi sé að vissu leyti hlynntur hóflegum snjómokstri, til dæmis um jól, áramót og páska eða til að kanna ástand sumarhúss eftir aftakaveður, þá verði snjómokstur aldrei góð fjárfesting því hann taki upp og bráðni. Í honum felist engin gæða- eða verðmætaaukning fyrir lóðahafa almennt. Það sé hvorki sanngjarnt né eðlilegt að allir eigendur séu þvingaðir til að taka þátt í kostnaði með hótun um lögveðskröfu, sem fáir félagsmenn njóti einvörðungu.
Óheimilt sé að hafa lögheimili í sumarbústöðum. Þar sé enga þjónustu að fá frá sveitarfélagi. Þeir sem kjósi að dvelja í sumarhúsum yfir vetrarmánuðina geri það á eigin ábyrgð og áhættu. Á meðan löggjafinn hafi ekki heimilað lögheimilisbúsetu sé heldur ekki forsenda til að sumir njóti snjómokstursþjónustu á kostnað annarra sameigenda og láti þá borga fyrir snjómokstur í tíma og ótíma yfir vetrarmánuðina.
Í athugasemdum gagnaðila segir að eigendur frístundahúsa búi víða á landinu og því geti það gerst að ófært sé fyrir þá suma að mæta á aðalfundi á þeim tímum sem þeir séu haldnir í Reykjavík. Þegar aðalfundurinn hafi verið haldinn hafi verið vont veður og viðvaranir. Á þessum degi hafi gengið tveir éljabakkar yfir suðvesturhorn landsins. Engin ófærð hafi verið á höfuðborgarsvæðinu og engir vegir lokaðir þegar aðalfundurinn hafi byrjað. Seinni éljabakkinn hafi gengið yfir landshlutann á meðan fundinum hafi staðið og hafi þá verið orðið þungfært víða. Fundarsókn hafi þó verið nokkuð góð og ekkert minni en á mörgum fyrri fundum sem hafi verið haldnir við betri aðstæður. Það sé ábyrgðarhluti að aflýsa aðalfundi.
Sökum lélegrar stöðu félagssjóðs um áramót hefði orðið erfitt að standa við skuldbindingar vegna annarra liða, svo sem rekstur öryggishliðs. Stjórn gagnaðila hafi enga aðkomu að dvöl fólks á svæðinu til lengri eða skemmri tíma. Verkefni gagnaðila séu aftur á móti nokkuð ljós samkvæmt lögum.
III. Forsendur
Samkvæmt 1. mgr. 20. gr. laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, nr. 75/2008, skal halda aðalfund árlega fyrir 1. september. Hinn umdeildi aðalfundur var haldinn 30. janúar 2023, sem álitsbeiðandi gerir athugasemdir við þar sem aðalfundir séu yfirleitt haldnir að vori. Kærunefnd telur að þrátt fyrir að í athugasemdum við ákvæðið í frumvarpi því er varð að lögum nr. 75/2008 sé að finna umfjöllun um að aðalfundir í félögum séu yfirleitt haldnir að vori og að eðli málsins samkvæmt séu eigendur mest í húsum sínum yfir sumartímann og á þeim tíma kunni að vera auðveldast að boða til fundar í félaginu. Þá komi ekkert í veg fyrir að aðalfundir séu haldnir í janúar uppfylli þeir skilyrði laganna að öðru leyti.
Í 2. mgr. 20. gr. laga nr. 75/2008 segir að aðalfund skuli boða bréflega með að minnsta kosti tveggja vikna fyrirvara. Geta skuli þeirra mála sem eigi að ræða og meginefni tillagna þeirra sem leggja eigi fyrir fundinn. Þá er í 3. mgr. sömu greinar tilgreint hvaða mál skuli að minnsta kosti vera á dagskrá á aðalfundar.
Í 6. gr. í samþykktum gagnaðila segir að boða megi fund með tölvubréfi á það póstfang sem forráðamaður hefur látið stjórninni í té og telst það fullnægjandi svo fremi að ekki komi boð um það til sendanda að tölvubréfið hafi ekki komist til skila.
Fram kemur í framangreindu lagaákvæði að aðalfund skuli boða bréflega en kærunefnd telur það engu breyta í þessu tilliti hvort fundarboð sé sent félagsmönnum með tölvupósti á þau netföng sem þeir hafa gefið upp eða með póstsendingu á lögheimili þeirra. Þá verður ekki talið að það sé óhjákvæmileg þörf á því að þeir sem móttaki fundarboð með tölvupósti staðfesti sérstaklega móttöku þess líkt og álitsbeiðandi byggir á. Í greinargerð gagnaðila kemur fram að boðað hafi verið til fundarins á facebook síðu félagsins en að fundarboð hafi verið sent á netfang þeirra sem ekki séu meðlimir á síðunni. Telur nefndin að slík tilkynning geti ekki talist fullnægjandi fundarboðun, enda ekki í samræmi við téð ákvæði í samþykktum félagsins þar sem gert er ráð fyrir því að hver og einn félagsmaður fái sent fundarboð. Boðun fundar á facebook er ekki fullnægjandi boðunarháttur hvorki á grundvelli laganna né samþykkta félagsins. Stjórnin þarf því að tryggja að aðrir en þeir sem hafa gefið stjórninni upp tölvupóstfang sitt séu boðaðir til fundarins með lögmætum hætti, svo sem með bréfpósti.
Að framangreindu virtu fellst kærunefnd á kröfu álitsbeiðanda um ólögmæti aðalfundarins.
Þrátt fyrir að framangreind niðurstaða leiði til þess að ákvörðunartökur fundarins séu ólögmætar telur nefndin rétt að taka til úrlausnar hluta af kröfum álitsbeiðanda þeim tengdum til leiðbeiningar enda skýr ágreiningur til staðar.
Samkvæmt fundarboði fyrir aðalfundinn 30. janúar 2023 var á dagskrá ákvörðun árgjalds og var tekið fram að stjórnin legði til að árgjald yrði hækkað í 15.000 kr. í ljósi fjárhagsstöðunnar. Einnig var tekið fram að undir liðnum „önnur mál“ kæmi fram tillaga um heimild til að leggja á aukagjald að fjárhæð 5.000 kr. sem yrði innheimt samhliða árgjaldinu. Um væri að ræða einskiptisgjald til að koma til móts við þær óvenjulegu aðstæður sem veðrið um veturinn hefði valdið. Þá kom fram breytingartillaga á fundinum frá einum félagsmanna um hækkun árgjaldsins í 20.000 kr. Var sú tillaga borin undir fundinn og samþykkt með öllum atkvæðum að þremur undanskildum. Samhliða var tekin ákvörðun um að falla frá atkvæðagreiðslu um 5.000 kr. einskiptisgjaldið.
Kærunefnd telur að þar sem í fundarboði var tilgreint sérstaklega að lagt yrði til að árgjald yrði hækkað í 15.000 kr. hafi fundinum ekki verið stætt á því að taka ákvörðun um hækkun gjaldsins umfram þá fjárhæð. Verður því fallist á kröfu álitsbeiðanda um að ákvörðunartakan sé ólögmæt einnig á þessari forsendu. Í ljósi framangreindrar niðurstöðu um ólögmæti fundarins telur nefndin ekki þörf á að fjalla frekar um athugasemdir álitsbeiðanda vegna fundarins.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að fallast beri á kröfur álitsbeiðanda.
Reykjavík, 6. júlí 2023
Auður Björg Jónsdóttir
Víðir Smári Petersen Eyþór Rafn Þórhallsson