Nr. 20/2019 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 20. maí 2019

í máli nr. 20/2019

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að bregðast við kvörtunum hennar samkvæmt 9. gr. leigusamnings aðila og 30. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994. Til vara krefst sóknaraðili þess að viðurkenndur verði réttur hennar til að rifta leigusamningi.

Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað og henni verði gert að greiða málskostnað á grundvelli 6. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Með rafrænni kæru, sendri 13. mars 2019, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 14. mars 2019, var óskað eftir kæru sóknaraðila á íslensku og barst hún rafrænt 28. mars 2019. Með bréfi kærunefndar, dags. 3. apríl 2019, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 17. apríl 2019, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 23. apríl 2019, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 17. janúar 2019 til 21. ágúst 2019 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C. Ágreiningur er um viðbrögð varnaraðila vegna kvartana sóknaraðila um truflun frá öðrum leigjendum varnaraðila í nærliggjandi íbúðum og neitun hans á beiðni sóknaraðila um flutning úr hinni leigðu íbúð.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að hún verði fyrir miklu ónæði vegna háværra hljóða og tóbaksreyks frá öðrum leigjendum. Hún geti ekki sofið á næturnar, jafnvel með eyrnatappa, vegna óhljóða. Það sé allt frá því að hurðum sé skellt yfir í stöðugan gang/þramm eftir miðnætti og fyrir klukkan 06:00 með þeim afleiðingum að sóknaraðili fái einungis 2-5 klukkustunda svefn. Þá þurfi sóknaraðili að loka gluggum til að koma í veg fyrir að tóbaksreykur leiti inn í herbergi hennar. Þar sem hún sé með astma sé þetta sérstaklega slæmt. Varnaraðili hafi sagt að leigjendur megi reykja úti á svölum og hann geti því ekkert gert. Þrátt fyrir þetta segi í 9. gr. leigusamningsins að reykingar séu með öllu bannaðar. Samkvæmt sömu grein séu leigjendur jafnframt skyldugir til að trufla ekki svefn annarra leigjenda.

Sóknaraðili hafi sent nokkra tölvupósta til varnaraðila vegna málsins og beðið hann um að minna aðra leigjendur á að vera tillitsamir og hljóðir eftir miðnætti til kl. 07:00, en hann hafi ekki svarað. Á meðan líði heilsa og nám sóknaraðila fyrir þetta tillitsleysi vegna skorts á nægilegum svefni. Sóknaraðili hafi sjálf sett upp miða fyrir þá leigjendur sem væru mögulega með hávaða og beðið þá um að sýna tillitsemi og draga úr óhljóðum á fyrrgreindum tíma.

Sóknaraðili hafi einnig beðið um flutning í annað herbergi í hljóðlátlegri byggingu fyrir um mánuði síðan en þeirri beiðni verið hafnað. Að auki hafi sóknaraðila verið sagt að hún ætti ekki að trufla einkalíf annarra leigjenda með því að hengja upp nótur eða banka á hurðir þeirra. Hún neyðist nú til að gista á hótelum til að geta fengið svefn.

Varnaraðili sé skyldugur til að bregðast við samkvæmt 9. gr. leigusamningsins og 30. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, en hann hafi ekki gert það.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að sóknaraðili hafi sagt íbúðinni upp og óskað eftir því að rýma hana 3. maí 2019. Borist hafi kvartanir frá sóknaraðila í tugi skipta símleiðis, með tölvupóstum og í tilfellum þar sem hún hafi mætt á skrifstofu hans. Kvartanir hennar hafi snúist um hávaða frá öllum íbúðum nálægt íbúð hennar, reykingum á svölum, að hún geti ekki loftað út vegna lyktar úr fötum fólks, vegna poka á svölum, hjóla á útigöngum og fleira.

Eftir að máli þessu hafi verið skotið til kærunefndar hafi sóknaraðili óskað eftir því að fá að segja íbúðinni upp. Hún hafi talið hávaða frá fjölbýlishúsinu vera of mikinn og að reykingar og þvottaefnisvörur annarra íbúa kæmu í veg fyrir að hún gæti opnað glugga og þurrkað föt. Hún hafi ítrekað kvartað yfir því að fólk væri að ganga um íbúðir sínar á of þunnum sokkum og lokað skápum, svo hljóðbært væri milli íbúða. Til þess að koma til móts við sóknaraðila hafi henni verið heimilað að segja íbúðinni upp þrátt fyrir skýrar samningsskyldur hennar um að efna samninginn út samningstímabilið. Með framleigusamningi, dags. 20. mars 2019, hafi sóknaraðili tekið aðra íbúð á leigu.

Í fyrsta lagi byggi varnaraðili á því að kæran sé bersýnilega tilefnislaus þar sem sóknaraðili hafi þegar fengið að segja upp þeirri íbúð sem hún hafi kvartað um. Hún hafi því enga hagsmuni af því að fá álit kærunefndar á ætluðum brotum á umgengnisreglum. Þá hafi verið gerð krafa um riftun vegna heilsufars sóknaraðila. Sú krafa fái enga stoð í raunveruleikanum þar sem sóknaraðila hafi þegar verið heimilað að segja upp íbúð sinni. Í ljósi þessa sé óhjákvæmilegt að gera kröfu um málskostnað að skaðlausu að mati nefndarinnar, sbr. 6. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Í öðru lagi sé á því byggt að hvorki hafi verið brotið gegn 9. gr. leigusamnings né 30. gr. húsaleigulaga. Um reykingar íbúa sé bent á að óheimilt sé að reykja í íbúðum, herbergjum og sameignum. Hins vegar sé ekki bannað að reykja á lóð varnaraðila eða utanhúss, svo sem á svölum. Um meintan hávaða sé bent á að í aðstæðum þar sem íbúar kvarti undan nágrönnum sínum skuli staðfesta hvaðan hávaðinn berist og fái íbúar þá aðvörun. Í að minnsta kosti tvö skipti hafi sóknaraðili kvartað undan hávaða þar sem enginn hafi verið heima. Þá hafi hún tekið upp hljóðbúta fyrir utan íbúðir, skilið eftir miða hjá íbúum og bankað upp á hjá þeim, en íbúar hafi kvartað til varnaraðila vegna þessarar háttsemi hennar.

Eins og sóknaraðili hafi tekið fram í tölvupóstum sínum til varnaraðila sé hún viðkvæm fyrir alls kyns áreiti, lykt, hávaða og öðru þvíumlíku. Ekki sé hægt að koma í veg fyrir eðlileg afnot íbúa af húsnæði sínu vegna viðkvæmni eins íbúa, heldur eigi íbúar að geta gengið um án þess að þurfa að nota þykka sokka svo að ekki heyrist í þeim á milli hæða. Þá skuli þeir geta opnað og lokað skápahurðum þegar þess sé þörf, fengið til sín gesti og notið tónlistar og sjónvarpsáhorfs, án þess að þurfa að þola það að aðrir íbúar kvarti vegna þessa.

Allt húsnæði varnaraðila sé fjölbýli þar sem allt frá tugum til hundrað […]búi í sama húsnæðinu. Það sé því óhjákvæmilegt að sóknaraðili verði vör við umgang, einstaka hávaða og alls kyns lykt. Verði því hvorki séð að brotið hafi verið gegn 9. gr. húsaleigusamnings né 30. gr. húsaleigulaga.

IV. Niðurstaða            

Í 1. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að greini aðila leigusamnings á við gerð og/eða framkvæmd leigusamnings, geti þeir, einn eða fleiri, leitað atbeina kærunefndar húsamála sem kveður upp skriflegan úrskurð svo fljótt sem kostur er og jafnan innan tveggja mánaða frá því að erindi barst henni.

Í kæru segir að ágreiningur snúi að því að varnaraðili hafi neitað beiðni sóknaraðila um flutning úr hinni leigðu íbúð og ekki brugðist við athugasemdum hennar vegna ónæðis frá leigjendum í nærliggjandi íbúðum. Eftir að kæra sóknaraðila var lögð fram stóð henni til boða af hálfu varnaraðila að losna fyrr undan leigusamningi, eða 3. maí 2019, og samkvæmt gögnum málsins hefur hún þegar tekið á leigu aðra íbúð í eigu varnaraðila. Þar sem leigusamningur sem ágreiningur þessa máls varðar hefur nú liðið undir lok og sóknaraðili hefur þegar flutt úr íbúðinni telur kærunefnd að sóknaraðili hafi ekki lengur lögvarða hagsmuni af úrlausn kærunefndar á þeim ágreiningi sem lýst er í kæru. Þegar af þeirri ástæðu er kæru sóknaraðila vísað frá kærunefnd.

Í 6. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að sé kæra bersýnilega tilefnislaus að mati kærunefndarinnar geti nefndin gert kæranda að greiða gagnaðila málskostnað. Varnaraðili fer fram á að sóknaraðila verði gert að greiða málskostnað á grundvelli þessa ákvæðis þar sem kæran hafi bersýnilega verið tilefnislaus.

Í kæru sóknaraðila komu fram upplýsingar um að ágreiningur væri til staðar á milli aðila og því lýst að varnaraðili hefði neitað beiðni hennar um flutning úr hinni leigðu íbúð vegna ónæðis frá leigjendum í nærliggjandi íbúðum. Aðilar komust að samkomulagi um lok leigusamningsins eftir að kæra sóknaraðila var lögð fram og fellst kærunefnd því ekki á að kæran hafi verið bersýnilega tilefnislaus þegar hún var lögð fram. Með hliðsjón af framangreindu er kröfu varnaraðila um málskostnað hafnað.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum er heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur.

ÚRSKURÐARORÐ:

Kæru sóknaraðila er vísað frá kærunefnd.

Kröfu varnaraðila um málskostnað er hafnað.

Reykjavík, 20. maí 2019

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson