Mál nr. 36/2020 - Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 36/2020
Merkingar sameiginlegra bílastæða sem skammtímastæði.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 1. apríl 2020, beindi A., hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, lóðafélag, hér eftir nefnt gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 17. apríl 2020, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 27. apríl 2020, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 23. júní 2020.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða sameiginlega lóð að C í Reykjavík. Álitsbeiðandi er eigandi tveggja eignarhluta í D. Ágreiningur er um hvort heimilt sé að merkja hluta af sameiginlegum bílastæðum sem skammtímastæði.
Kröfur álitsbeiðanda eru:
Að viðurkennt verði að ákvörðun gagnaðila á húsfundi 18. febrúar 2020 um ráðstöfun og merkingu tiltekinna bílastæða sem 30 mínútna skammtímastæði sé ólögmæt og ógild þar sem samþykki allra eigenda þurfi til. Jafnframt er þess krafist að þeim tilmælum verði beint til gagnaðila að ákvarðanir hans á sama fundi um málun umræddra bílastæða sem skammtímastæða og heimild tiltekinna einstaklinga til að „aðvara og fjarlægja bíla sem lagt er í óleyfi“ í umrædd bílastæði séu ólögmætar og ógildar af sömu ástæðum.
Í álitsbeiðni kemur fram að á húsfundi gagnaðila 18. febrúar 2020 hafi verið til umfjöllunar tillaga um að ráðstafa og merkja tiltekinn fjölda bílastæða, sem séu í óskiptri sameign, sem skammtímastæði með 30 mínútna hámarkstíma. Þá hafi jafnframt verið til umfjöllunar tillögur sem snúi að málun stæða, meðal annars til samræmis við framangreinda ákvörðun húsfundar og heimild formanns og varamanns gagnaðila til að aðvara og fjarlægja bíla sem sé lagt í óleyfi, meðal annars í framangreind bílastæði, vegna fyrirmæla um hámarkstíma.
Framangreindar tillögur hafi verið lýstar samþykktar á fundinum, þrátt fyrir mótatkvæði álitsbeiðanda sem hafi farið með atkvæði fyrir tvo eignarhluta í D sem samsvari um 27% eignarinnar að D.
Framangreindar ákvarðanir feli í sér verulega breytingu á hagnýtingu og afnotum umræddra bílastæða sem séu í óskiptri sameign. Til þess þurfi samþykki allra eigenda, sbr. ákvæði 7. tölul. A-liðar 1. mgr. 41. gr. laga um fjöleignarhús, sbr. einnig 19. og 31. gr. laganna. Merking og málun bílastæðanna sem skammtímastæði, svo og boðaðar valdbeitingarathafnir, séu ígildi ráðstöfunar og sérmerkingar umræddra bílastæða.
Eignarhlutar álitsbeiðanda séu leigðir til verkfræðistofu. Aðrir eignarhlutar í C séu að mestu hagnýttir af verslunum og þjónustufyrirtækjum. Framangreindar takmarkanir á hagnýtingu bílastæða á lóðinni stríði einar og sér verulega gegn hagsmunum leigutaka álitsbeiðanda. Þær séu jafnframt til þess fallnar að afla öðrum eigendum, eftir atvikum leigutökum þeirra, ótilhlýðilegra hagsmuna á kostnað álitsbeiðanda og leigutaka hans, enda séu 30 mínútna skammtímastæði fyrst og fremst sniðin að hagsmunum verslana og þjónustufyrirtækja sem reiði sig á stuttar heimsóknir viðskiptavina.
Af framangreindu leiði enn fremur að jafna megi téðum ráðstöfunum til eiginlegrar skiptingar bílastæða, sem sé með vísan til 8. tölul. A-liðar 1. mgr. 41. gr., sbr. 33. gr. laga um fjöleignarhús, einnig háð samþykki allra eigenda.
Til viðbótar við framangreindar lagatilvísanir sé vísað til undirstöðuraka nefndra ákvæða laga um fjöleignarhús.
Í greinargerð gagnaðila segir að eignarhlutur álitsbeiðanda í gagnaðila sé um 12%. Heildarfjöldi stæða sem um ræði séu 78, sem geri 9 stæði sem álitsbeiðandi ætti rétt á, en hér sé ekki verið að skipta stæðum niður samkvæmt ákveðnum séreignarhlutum.
Í C séu aðallega verslunar- og þjónustufyrirtæki þar sem viðskiptavinir þurfi greiðan aðgang með stutta viðveru. Starfsmenn í eignarhlutum álitsbeiðanda mæti snemma og hafi greiðan aðgang að stæðum.
Á lóðinni séu engin stæði fyrir fatlað fólk en 19 stæði séu merkt með hóflega stórum skiltum sem 30 mínútna skammtímastæði. Eigendur hafi samþykkt fyrir nokkrum árum að stæðin næst húsunum væru skammtímastæði en sumir starfsmenn og aðrir hafi ekki virt þau tilmæli með þeim afleiðingum að viðskiptavinir verslana og fyrirtækja hafi ekki greiðan aðgang að C.
Á húsfundi hafi verið lagðar fram tillögur um að skerpa á því hvaða stæði séu skammtímastæði og hverjir hafi leyfi gagnaðila til að ávíta ökumenn sem sýni aðstæðum enga tillitsemi og hafi tillögurnar verið samþykktar með meira en ¾ hluta atkvæða.
Þær samþykktir sem gerðar hafi verið á húsfundinum séu í samræmi við lög um fjöleignarhús. Samkvæmt 1. tölul. C-liðar 1. mgr. 41. gr. laga um fjöleignarhús þurfi samþykki einfalds meirihluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta á húsfundi til að samþykkja og setja húsreglur, sbr. 74. gr. laganna. Samkvæmt 6. tölul. 3. mgr. 74. gr. laga um fjöleignarhús hafi verið samþykktar reglur um sameiginleg afnot sameiginlegra bílastæða.
Verði talið að ofangreindar samþykktir falli ekki undir 6. tölul. 3. mgr. 74. gr. laga um fjöleignarhús þá skuli athuga að 3. mgr. 30. gr. laganna sé einnig í takt við samþykktir þessar þar sem þurfi samþykki einfalds meirihluta fyrir smávægilegum breytingum og endurnýjunum, en hér sé ætlunin að mála í eldri línur á bílastæðinu og fjölga skammtímastæðum úr 19 í 27 ásamt því að merkja í stæðið sjálft hvar stæði fyrir fatlað fólk og hvar skammtímastæði eigi að vera. Sé talið að þessar samþykktir teljist verulegar nægi 2/3 hluti atkvæða, sbr. 2. mgr. 30. gr. laganna. Til samanburðar hvað teljist vera smávægilegar eða verulegar breytingar sé vísað til álits kærunefndar í máli nr. 30/2007.
Álitsbeiðandi hafi ekki fært fram viðhlítandi rök fyrir því að undantekningunni skuli beitt og því dugi enn og aftur einfaldur meirihluti fyrir samþykktum þessum því að ekki sé verið að samþykkja að skipta upp bílastæðum samkvæmt ákveðnum séreignarhlutum og ekki sé verið að gera verulegar breytingar á hagnýtingu og afnotum sameignar, enda hafi allir jafnan aðgang að bílastæðunum. Almenn bílastæði séu 49 talsins, sem sé 68% af heildinni, og séu þau til afnota fyrir almenna starfsmenn sem teljist nokkuð góð skipting. Í C séu flest fyrirtækin verslanir og þjónusta sem eðli máls þurfi skammtímastæði fyrir viðskiptavini sína og sé ofantalið liður í því að bæta aðgengi fatlaðs fólks og annarra viðskiptavina að húsunum sem meirirhluti húseigenda telji að sé orðið tímabært að laga.
Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að hið rétta sé að eignarhlutir álitsbeiðenda nemi um það bil 27% í D sem samsvari um 16,8% hlut í hinu sameiginlega félagi þar sem eignarhlutur D í því félagi nemi um það bil 61%.
Ákveðins misskilnings gæti hjá gagnaðila um efni og þýðingu ákvæða laga um fjöleignarhús. Þannig sé því ranglega haldið fram að 2. mgr. 30. gr. laganna feli í sér að eingöngu sé áskilið samþykki 2/3 hluta eigenda fyrir ákvörðunum sem teljist til verulegra breytinga. Í ákvæðinu sé skýrlega mælt fyrir um að slíkt samþykki nægi eingöngu þegar um sé að ræða ákvarðanir sem geti ekki talist verulegar.
Þá geti tilvísun gagnaðila til þess að um sé að ræða reglur um afnot sameiginlegra bílastæða, í skilningi 6. tölul. 3. mgr. 74. gr. laganna, ekki komið að haldi varðandi umþrættar ákvarðanir. Annars vegar snúi ákvarðanirnar ekki að því að setja húsreglur í skilningi 74. gr. og hins vegar feli þær ekki í sér almennar reglur um afnot sameiginlegra bílastæða í skilningi sama ákvæðis.
Telja verði að umræddar ákvarðanir, virtar í heild sinni og að teknu tilliti til fyrirliggjandi aðstæðna, feli í sér verulega breytingu á hagnýtingu og afnotum umræddra bílastæða og þar með ígildi ráðstöfunar og skiptingar þeirra. Umrædd stæði hafi staðið öllum sameigendum til jafnra afnota fyrir umþrættar ákvörðunartökur og muni gera það áfram þó að fallist verði á kröfur álitsbeiðanda. Aftur á móti felist í umræddum ákvörðunum að tiltekinn fjöldi sameiginlegra bílastæða verði svo til eyrnamerktur starfsemi ákveðins hluta sameigenda og þar með skipt, líkt og raunar virðist viðurkennt í niðurlagi svars gagnaðila. Ákvarðanirnar verði því að mati álitsbeiðanda fráleitt skildar sem svo að einungis sé um að ræða einfaldar og almennar reglur um sameiginleg afnot bílastæða, enda myndi það fela í sér að taka mætti slíkar ákvarðanir smám saman þannig að öll sameiginleg bílastæði yrðu undirorpin íþyngjandi kvöðum um hagnýtingu.
Tilvísun gagnaðila til álits kærunefndar í máli nr. 30/2007 hafi enga þýðingu fyrir ágreiningsefni þessa máls.
III. Forsendur
Í 2. mgr. 3. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að þótt sambyggð eða samtengd hús teljist tvö sjálfstæð hús eða fleiri samkvæmt 1. mgr. gildi ákvæði laganna eftir því sem við getur átt um þau atriði og málefni sem sameiginleg eru, svo sem lóð ef hún er sameiginleg að öllu leyti eða nokkru og um útlit og heildarsvip ef því er að skipta. Sama gildi einnig ef því er að skipta um sameiginleg málefni sjálfstæðra ótengdra fjöleignarhúsa og/eða annars konar húsa. Deilt er um hvort heimilt sé að merkja hluta af sameiginlegum bílastæðum sem skammtímastæði en um er að ræða stæði sem standa á sameiginlegri lóð C.
Um er að ræða 78 stæði sem eru í sameign gagnaðila og voru 19 þeirra merkt sem skammtímastæði. Á húsfundi 18. febrúar 2020 var tekin ákvörðun um að fjölga merktum bílastæðum í 27 með samþykki 2/3 hluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta. Deilt er um hvort samþykki allra þurfi til ákvörðunarinnar.
Í 1. mgr. 74. gr. laga um fjöleignarhús segir að stjórn húsfélags skuli semja og leggja fyrir húsfund til samþykktar, sbr. 1. tölul. C-liðar 41. gr., reglur um hagnýtingu sameignar og séreignar að því marki sem lög þessi leyfa. Í 2. mgr. sömu greinar segir að reglurnar skuli hafa að geyma sem ítarlegust ákvæði um sambýlishætti, umgengni og afnot sameignar og skiptingu afnota ef því er að skipta, allt eftir því sem við á og eðlilegt og haganlegt þykir að reglufesta í viðkomandi húsi. Þá segir í 6. tölul. 3. mgr. sömu greinar að í húsreglum fjölbýlishúsa skuli meðal annars fjalla um reglur um afnot sameiginlegra bílastæða. Umdeild ákvörðun gagnaðila tekur til atriða sem fallið geta undir 74. gr. Telur kærunefnd að húsfundur sé þannig bær til að taka ákvörðun um reglur um afnot bílastæða á húsfundi með sama hætti og unnt hefði verið að gera með setningu sérstakra húsreglna. Þá telur kærunefnd eðlilegt að tryggja viðskiptavinum verslana og þjónustu í húsunum stæði við húsin og reglan sé því málefnaleg.
IV. Niðurstaða
Hafnað er kröfu álitsbeiðanda um að ákvörðun húsfundar 18. febrúar 2020 um ráðstöfun og merkingu tiltekinna bílastæða sé ólögmæt.
Reykjavík, 23. júní 2020
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson Eyþór Rafn Þórhallsson