Nr. 62/2018 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 21. september 2018

í máli nr. 62/2018

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða 1/3 hluta af rafmagns- og hitareikningi fyrir X 2018 samtals að fjárhæð X kr. og þar að auki fyrir notkun umfram áætlun að fjárhæð X kr. Einnig að varnaraðila beri að endurgreiða ofgreiðslu umfram leigu sem sóknaraðili greiddi vegna framkvæmdareikninga, samtals að fjárhæð X kr.

Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 18. júní 2018, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 21. júní 2018, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 12. júlí 2018, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 20. júlí 2018, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með tölvupósti, dags. 27. júlí 2018, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dagsettu sama dag. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með tölvupósti, dags. 3. ágúst 2018, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 8. ágúst 2018. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá X 2018 til X 2019 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C. Ágreiningur er um kostnað vegna rafmagns og hita og framkvæmdareikninga sem sóknaraðili greiddi á leigutíma.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að í upphafi leigutíma hafi reikningar vegna rafmagns og hita verið færðir yfir á nafn konu hans. Hann hafi hvorki haft aðgang að bílskúr né sameign. Við upphaf leigutíma hafi verið sett upp leiguíbúð í bílskúr og geymslu en ekki fengnir löggildir mælar frá D, hvorki fyrir rafmagni né hita. Sóknaraðili hafi því greitt rafmagn og hita fyrir geymslur og sameign sem hann hafi ekki haft aðgang að. Aðilar hafi rætt þetta og varnaraðili viljað endurgreiða 1/3 hluta af heildarreikningi á mánuði í stað þess að færa mælana yfir á nafn sitt. Uppgjör hafi átt að fara fram við lok leigutíma, annaðhvort sóknaraðili að greiða varnaraðila það sem upp á hafi vantað eða varnaraðili að endurgreiða ofgreiddan kostnað. Í hverjum mánuði hafi sóknaraðili sent varnaraðila afrit af reikningum frá D ásamt mynd af frádráttarmæli fyrir rafmagni sem íbúð í kjallara hafi notað. Þessir reikningar hafi alltaf verið greiddir strax. Við lok leigutíma hafi hann sent reikning vegna X 2018 en varnaraðili neitað að greiða hann.

Þar sem íbúðin hafi verið tóm í einhvern tíma og varnaraðili sagt að fyrri eigendur hefðu skrúfað fyrir hita, ásamt því að enginn hafi búið í kjallaraíbúðinni, hafi verið vitað að það yrði umframnotkun af bæði rafmagni og hita sem þyrfti að gera upp við lok leigutíma. Þegar sóknaraðili hafi sent varnaraðila uppgjörsreikning hafi hann sagt að það væri frádráttarmælir fyrir rafmagnsnotkun íbúðar á neðri hæð sem hafi sýnt umframnotkun upp á X kr. sem hann hafi greitt. Varnaraðili hafi neitað að greiða meira jafnvel þótt honum hafi verið bent á að mælirinn væri ekki löggildur mælir frá D og að sóknaraðili vissi í raun ekkert hvað væri inni í þessum tölum sem hann hafi sýnt. Eins hafi sóknaraðili bent á að eftir stæði rafmagn og hiti fyrir stiga og bílskúr ásamt hita fyrir íbúð í kjallara.

Í leigusamningi sé skráð að leiga sé X kr. og annað X kr. Þegar [...] varnaraðila hafi verið spurð fyrir hvað síðari fjárhæðin væri hafi hún sagt að um væri að ræða framkvæmdasjóð. Sóknaraðili telji að hann hafi ekki átt að greiða fyrir framkvæmdir á eigninni og vilji fá þessa fjárhæð endurgreidda fyrir þá fimm mánuði sem hann hafi leigt íbúðina. Ekki sé húsfélag í eigninni. Þá hafi sóknaraðili ekki haft aðgang að sameiginlegum rýmum.

Sóknaraðili greinir nánar frá samskiptum aðila vegna athugasemda hans við ástand hins leigða á leigutíma og einnig að aðilar hafi náð samkomulagi um að leigutíma myndi ljúka fyrr.

Þar sem enginn hússjóður sé til staðar telji sóknaraðili að sá kostnaður sem sé tilgreindur sem „annað“ í leigusamningi geti ekki verið greiðsla fyrir afnot af sameign. Sóknaraðili hafi verið með þvottavél frammi á gangi hússins þar sem ekki hafi verið unnt að hafa hana inni í íbúðinni. Sóknaraðili telji að við skiptingu á því hvað hann ætti að greiða fyrir rafmagn og hita hafi þessi notkun þegar verið inni.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að í leigusamningi komi fram að sóknaraðili greiði fyrir rafmagn og hita. Þegar íbúðin hafi verið sýnd hafi verið tekið fram að herbergi væri á neðri hæð við bílskúr sem yrði leigt út og að aðilar yrðu að finna sameiginlega út hvernig best yrði að haga greiðslum fyrir hita og rafmagn.

Aðilar hafi ákveðið að varnaraðili myndi greiða 1/3 hluta af rafmagns- og vatnsreikningi. Það hafi verið ályktað að 1/3 væri líklegt til að vera umfram raunupphæð fyrir herbergi og bílskúr á neðri hæð þar sem bílskúr væri ekki með ofn og aðeins tvær perur auk þess að vera ekki í notkun og að herbergið væri einungis 27 fermetrar. Talið hafi verið að betra væri að varnaraðili myndi greiða 1/3 til að sóknaraðili væri örugglega ekki að leggja umfram út fyrir kostnaði. Hugmyndin hafi verið að þetta yrði gert upp eftir á miðað við mæli sem hafi sérstaklega verið settur upp til að mæla rafmagn á neðri hæð. Mynd af þessum mæli hafi verið send með reikningi um hver mánaðamót svo að varnaraðili gæti fylgst með og uppgjör gæti farið fram við lok leigutíma. Hvergi hafi verið tekið fram í samkomulagi aðila að mælir þyrfti að vera löggildur frá D Ekki hafi komið upp óánægja með þetta fyrirkomulag fyrr en við lok leigutíma.

Við lok leigutíma hafi verið komið að uppgjöri og varnaraðili greitt þá upphæð sem hafi verið útistandandi í X 2018 og tekið inn í það rauntölur miðað við mæli. Miðað við rauntölur hafi sóknaraðili ofgreitt og greiddar hafi verið eftirstöðvar samkvæmt því. Við uppgjör hafi rafmagn verið greitt eftir mæli en 1/3 hluti vegna vatns eins og ákveðið hafi verið þar sem ekki hafi verið settur upp mælir fyrir vatnið. Kostnaður sem sóknaraðili telji að hann eigi ekki að greiða sé hiti í tröppum fyrir utan húsið sem eingöngu nýtist leigutaka á efri hæð, enda hafi hitastigi á honum verið hagað eftir honum.

Samkomulag hafi verið um að varnaraðili greiddi 1/3 af vatns- og rafmagnsreikningi. Sá kostnaður hafi verið fyrir rými sem sóknaraðili hafi ekki haft not af en það hafi verið 42,3 fermetrar sem sé 22,4% af allri eigninni og samanstandi af bílskúr og herbergi í kjallara. Inni í þessum 1/3 hafi einnig verið kostnaður fyrir sameiginlegt svæði sem bæði herbergi og íbúð hafi haft aðgang að.

Nánar um kostnað varnaraðila: Í bílskúr sé enginn ofn, hann sé með 2 perustæði og ekki verið í notkun. Þá sé X fermetra herbergi með 2 ofnum, 4 perustæðum, litlu eldhúsi og baði. Sameiginlegt svæði hafi verið á milli herbergis niðri og íbúðar sem bæði herbergi og íbúð hafi haft afnot af. Kostnaður fyrir þennan gang, sem hafi verið þvottaaðstaða, hafi verið inni í þeim 1/3 hluta af rekstri sem varnaraðili hafi greitt mánaðarlega og sóknaraðili því ekki greitt neitt í hússjóð eða annan sameignarkostnað. Um sé að ræða rúmgott þvottahús í sameiginlegu rými sem sóknaraðili hafi haft til afnota. Þvottahúsið sé með miklum innréttingum, þvottasnúrum og geymsluplássi sem sóknaraðili hafi nýtt.

Varnaraðili hafi fengið að sjá reikning eiganda íbúðar á neðri hæð fyrir rafmagni og hita til samanburðar við þær tölur sem hann hafi greitt mánaðarlega. Eigandi eignar á neðri hæð hafi greitt um það bil X kr. á mánuði fyrir 87 fermetra fyrir bæði vatn og rafmagn. Varnaraðili hafi greitt um X kr. á mánuði fyrir 27 fermetra herbergi, bílskúr sem ekki hafi verið í notkun og sameiginlegan gang/þvottahús. Þannig telji varnaraðili að það hafi frekar hallað á hann.

Þá greinir varnaraðili nánar frá samskiptum aðila vegna athugasemda sóknaraðila við ástand hins leigða á leigutíma.

Í leigusamningi komi fram að fjárhæð leigu sé X kr. á mánuði. Sóknaraðili hafi hvorki greitt of mikið í leigu né framkvæmdasjóð. Hann hafi greitt X kr. samkvæmt leigusamningi en ekki staðið í skilum á vísitöluhækkun. Hús- og framkvæmdasjóður sé X kr. og sé það kostnaður sem varnaraðili greiði en sé sóknaraðila óviðkomandi.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir meðal annars að við upphaf leigutíma hafi hann samþykkt að greiða fyrir rafmagn og hita af íbúðinni. Sóknaraðili muni ekki hvenær honum hafi verið tilkynnt að það væri verið að gera íbúð í kjallara hússins, enda honum óviðkomandi. Hann hafi hins vegar uppgötvað það fyrir tilviljun að það væri bara einn mælir fyrir hita og einn fyrir rafmagn fyrir eign varnaraðila. Sóknaraðili hafi rætt við varnaraðila sem hafi sagt að hann hefði ekki gert sér grein fyrir því. Þau hafi því samþykkt að sóknaraðili væri að leigja um 2/3 af eigninni og að þau myndu þar af leiðandi greiða 1/3. Sóknaraðili hafi einnig samþykkt að það yrði gert upp í lok leigutíma hvort sem það væri plús eða mínus. Sóknaraðili hafi talið að það yrði mínus þar sem eignin hafi staðið tóm og ekki með neinum hita svo að áætlunin frá D hlyti að vera minni heldur en raunnotkun.

Varnaraðili hafi viljað setja í rafmagnstöflu frádráttarmæli fyrir rafmagni sem íbúðin væri að nota því hann hafi ætlað að láta leigjanda í þeirri íbúð greiða fyrir rafmagn. Það hafi aldrei verið rætt um að þetta yrði of mikið né að frádráttarmælirinn ætti að vera sönnun fyrir því hversu mikið þau ættu að greiða.

Leigjandi íbúðar á neðri hæð hafi aðgang að sameiginlegu rými í gegnum geymslu sína. Það hafi aldrei verið rætt sérstaklega um þvottahúsið eða sameign og sóknaraðili talið að það væri inni í leiguverði og þeirra hluti af rafmagni og hita. Sóknaraðili telji að eina leiðin til að skipta þessum reikningum réttlátt á milli eigna sé að gera það eins og gert hafi verið í upphafi, þ.e. að 2/3 kæmu í hlut sóknaraðila og 1/3 varnaraðila. Samkvæmt söluyfirliti séu um það bil 20 fermetrar í kjallara óskráðir sem þýði að eignin sé yfir 200 fermetrar en ekki 182,4 fermetrar, en það hafi verið notað sem grundvöllur fyrir skiptingu rafmagns og hita. Sóknaraðili hafi því verið að greiða meira en hann hafi haldið.

Í leigusamningi segi að bein greiðsla fyrir leiguafnot sé X kr. á mánuði og þar með eigi ekki að telja með rafmagn og hita. Þegar kona sóknaraðila hafi óskað upplýsinga um fyrir hvað þessi X kr. væru hafi henni verið sagt að um væri að ræða framkvæmdasjóð. Lögum samkvæmt eigi leigjendur ekki að greiða í framkvæmdasjóð.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að sóknaraðili segi að hann hafi ekki samþykkt að gera upp eftir mæli sem sé rangt og ekki í samræmi við orð hans.

Sóknaraðila hafi verið gert skýrt að hiti væri í tröppum við sýningu íbúðarinnar og að þær fylgdu leigueigninni. Sóknaraðili hafi greitt hita og rafmagnsgjöld miðað við það sem aðilar hafi ákveðið í sameiningu í upphafi leigutíma. Hann hafi hvorki greitt rafmagn né hita fyrir aðrar íbúðir. Það hafi aldrei komið upp nein óánægja með þetta samkomulag fyrr en við lok leigutíma þegar gert hafi verið upp eftir samkomulagi og sóknaraðili talið að hann ætti að fá meira greitt.

Varnaraðili hafi aldrei sagt við sóknaraðila að umræddar X kr. myndu fara í framkvæmdasjóð. Hins vegar hafi verið talað um að þessi upphæð væri áætluð í hússjóð. Varnaraðili telji að þetta hafi verið skýrt, enda hafi þetta komið fram í auglýsingu fyrir leigu á íbúðinni.

Sóknaraðili hafi yfirfarið leigusamninginn við upphaf leigutíma þar sem fram hafi komið að leiga væri X kr., án athugasemda við fjárhæð leigunnar. Þá hafi hann greitt leiguna athugasemdalaust á leigutíma og ekki gert athugasemdir fyrr en í máli þessu.

VI. Niðurstaða            

Í 23. gr. a. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigjandi greiði vatns-, rafmagns- og hitunarkostnað í hinu leigða húsnæði. Leigjandi skuli tilkynna viðeigandi veitustofnunum að hann sé nýr notandi. Honum beri þó ekki að tilkynna um slíkt þegar heitavatnsmælir sé ekki sérgreindur fyrir leiguhúsnæðið.

Í leigusamningi aðila kom fram að sóknaraðili greiddi fyrir rafmagn og hita. Auk hinnar leigðu íbúðar er í eigu varnaraðila í húsinu bílskúr, geymsla og sameign en þau rými voru ekki hluti af leiguandlaginu. Þar sem reikningarnir frá veitustofnun vegna hita og rafmagns voru einnig vegna bílskúrs, geymslu og sameignarrýmis komust aðilar að samkomulagi um að sóknaraðili greiddi 2/3 hluta kostnaðar vegna rafmagns og hita en varnaraðili 1/3 hluta, en síðan færi fram lokauppgjör við lok leigutíma.

Ágreiningur málsins snýst um uppgjör við lok leigutíma og kostnað við rafmagn og hita í X 2018. Sóknaraðili greinir frá því að varnaraðili hafi ekki greitt 1/3 hluta af reikningum vegna hita og rafmagns vegna X 2018 og ekki endurgreitt sóknaraðila þá fjárhæð sem hann hafi greitt umfram áætlun. Aðilar sömdu um að varnaraðili myndi greiða 1/3 hluta af rafmagni og hita og telur kærunefnd að það sé í samræmi við fyrirliggjandi gögn. Fullyrðingar varnaraðila um að notast hafi átt við mæli sem hann hafi sett upp í lok leigutíma eru að mati nefndarinnar ósannaðar.

Aðilar eru sammála um að samkomulag hafi verið með þeim um að varnaraðili greiddi sóknaraðila 1/3 hluta reiknings vegna rafmagns og hita á mánuði, og gerði varnaraðili það þar til undir lok leigutíma. Með vísan til þess telur kærunefnd sannað að aðilar hafi lagt nefnt samkomulag til grundvallar í samskiptum sínum og varnaraðila beri því að greiða sóknaraðila 1/3 hluta reiknings vegna X 2018 og kostnað vegna uppgjörs við lok leigutíma. Því er fallist á kröfu sóknaraðila um að varnaraðila beri að greiða honum samtals X kr., en ekki er ágreiningur í málinu um fjárhæðina sem slíka og kemur hún því ekki til sérstakrar endurskoðunar af hálfu nefndarinnar.

Í 2. mgr. 23. gr. húsaleigulaga segir að þegar íbúðarhúsnæði sé í fjölbýlishúsi skuli leigusali greiða sameiginlegan kostnað samkvæmt 43. gr. laga um fjöleignarhús, svo sem framlag til sameiginlegs reksturs og viðhalds sameignar, þar á meðal vegna lyftubúnaðar, hitunar, lýsingar og vatnsnotkunar í sameign, svo og kostnað vegna endurbóta á lóð eða húseign. Í 23. gr. b. segir að heimilt sé að víkja frá skiptingu reksturskostnaðar samkvæmt 23. gr., enda séu slík frávik tilgreind í leigusamningi.

Í leigusamningi kemur fram að mánaðarleg leigugreiðsla sé X kr. og þar af sé bein greiðsla fyrir leiguafnot X kr. Í auglýsingu fyrir leiguíbúðina kom fram að upphæð leigu væri X kr. og að hússjóður væri innifalinn. Þá segir í athugasemdum varnaraðila í máli þessu að hluti leigufjárhæðarinnar hafi verið vegna greiðslu í hússjóð. Leigutímabilið stóð yfir í fimm mánuði og fer sóknaraðili fram á að varnaraðili endurgreiði þann hluta mánaðarlegrar leigufjárhæðar, eða X kr., sem hann hafi greitt vegna hússjóðs þar sem þær eigi að koma í hlut leigusala. Af fyrirliggjandi gögnum er ljóst að aðilar sömdu um X kr. á mánuði sem leigufjárhæð og sóknaraðili greiddi þá upphæð fyrirvaralaust mánaðarlega. Kærunefnd telur að það veiti sóknaraðila ekki rétt til endurgreiðslu þótt í leigusamningi komi fram að varnaraðili hafi kostnað af hinni leigðu eign.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að greiða sóknaraðila kostnað vegna rafmagns- og hita að fjárhæð

X.

Kröfu sóknaraðila um endurgreiðslu vegna ofgreiddrar leigu er hafnað.

Reykjavík, 21. september 2018

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                                      Eyþór Rafn Þórhallsson