Mál nr. 102/2022-Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 102/2022

Krafa eiganda vegna vanskila fyrri eigenda á hússjóðsgjöldum.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 12. október 2022, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 1. nóvember 2022, athugasemdir álitsbeiðanda, mótteknar 7. nóvember 2022, og athugasemdir gagnaðila, dags. 23. nóvember 2022, lagðar fyrir nefndina.

Með bréfi, dags. 3. janúar 2023, óskaði nefndin eftir frekari gögnum og skýringum frá álitsbeiðanda. Svar álitsbeiðanda ásamt gögnum barst í vefgátt nefndarinnar 10. janúar 2023 og var það sent gagnaðila með tölvupósti kærunefndar sama dag. Athugasemdir gagnaðila bárust með tölvupósti 15. janúar 2023 og voru þær birtar álitsbeiðanda í vefgátt nefndarinnar 17. janúar 2023.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 13. febrúar 2023.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls fjóra eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar í kjallara en gagnaðili er eigandi íbúða á 1. og 3. hæð. Ágreiningur er um kröfu álitsbeiðanda á hendur húsfélaginu vegna vangreiddra húsgjalda fyrri eiganda íbúðar gagnaðila.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að hann eigi kröfu á hendur húsfélaginu að fjárhæð 140.800 kr. vegna láns til húsfélagsins vegna vanskila fyrri eigenda íbúða gagnaðila á húsfélagsgjöldum.

Í álitsbeiðni segir að gagnaðili hafi keypt íbúðir á 1. og 3. hæð 7. febrúar 2022. Fyrri eigendur hafi verið í fjárhagsörðugleikum og ekki greitt í hússjóð í langan tíma. Hússjóður hafi verið uppurinn og því hafi ekki verið hægt að greiða hitaveitureikninga. Álitsbeiðandi og eigendur íbúðar á miðhæð hafi því í nokkur skipti brugðið á það ráð að lána húsfélaginu fjármuni til að koma í veg fyrir lokanir. Eigendur íbúðar á miðhæð hafi lánað 129.340 kr. og álitsbeiðandi 140.800 kr. Gagnaðili neiti að viðurkenna þessa skuld húsfélagsins og segi að honum hafi ekki verið sagt frá henni við kaup hans á íbúðunum.

Álitsbeiðandi sem gjaldkeri á þessum tíma hafi gefið út yfirlýsingu húsfélagsins 3. febrúar 2022 þar sem skuldin hafi verið tiltekin og hún verið send á fyrri eiganda. Gagnaðili hafi mótmælt kröfunni á húsfundi.

Í greinargerð gagnaðila segir að hann og kona hans hafi undirritað kaupsamning um íbúðir þeirra 3. febrúar 2022. Ágreiningur snúist um fjármuni sem álitsbeiðandi telji fyrri eigendur íbúðar gagnaðila skulda húsfélaginu. Gagnaðili hafi fengið staðfest að reikningar hússjóðs vegna hita- og rafmagns hafi verið greiddir. Hann hafi fengið yfirlit yfir kröfur innheimtufyrirtækis, sem tengist þessum deilum á milli álitsbeiðanda og fyrri eigenda, þar sem fram hafi komið að fyrirtækið hafi vísað hluta af málinu frá og fellt suma reikninga niður þar sem kröfurnar hafi verið taldar ofáætlaðar og óskýrar. Fyrri eigandi hafi greitt aðra reikninga til húsfélagsins og þar af leiðandi hafi öll lögveð verið greidd samkvæmt upplýsingum fyrirtækisins.

Húsfundur hafi verið haldinn 27. september 2022 og þar hafi álitsbeiðandi viljað ræða meinta skuld hússjóðs við hann persónulega vegna útlagðra greiðslna hans í hússjóð þar sem fyrri eigendur hafi verið í fjárhagserfiðleikum og til hafi staðið að loka fyrir hita en samkvæmt innheimtufyrirtækinu séu allir þeir reikningar greiddir. Þegar húsfundurinn hafi verið haldinn hafi gagnaðili aftur á móti ekki enn verið búinn að fá fullnægjandi gögn frá álitsbeiðanda, þrátt fyrir beiðni þar um. Síðar hafi borist gögn frá álitsbeiðanda en þau hafi tengst gluggaskiptum sem hafi átt sér stað áður en gagnaðili hafi keypt íbúð sína og honum þar af leiðandi óviðkomandi.

Gagnaðili hafi óskað eftir því á húsfundi að húsfélagið færi í húsfélagsþjónustu og hafi allir eigendur verið sammála um að fá fagaðila til þess að fara yfir öll mál og sé fyrirtækið að taka þau skref. Á húsfundinum 27. september 2022 hafi komið í ljós að ársreikningi frá fyrirtækinu hafi ekki borið saman við drög álitsbeiðanda að ársreikningi.

Gögn hafi loks fengist 25.-27. október 2022 en í þeim sé ekkert sem styðji kröfu álitsbeiðanda, enda hafi innheimtufyrirtækið greitt allar lögveðskröfur. Þess utan sé ósamræmi í gögnunum sem þarfnist frekari skýringa en þar á meðal sé búið að taka fram aðra liði sem hafi ekki verið til umræðu á húsfundinum og séu gagnaðila óviðkomandi. 

Ágreiningur álitsbeiðanda við fyrri eigendur sé gagnaðilum óviðkomandi. Fasteignasali hafi staðfest að þau væru að koma að hreinu borði.

Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að gagnaðili sé að rugla saman kröfum og skuldum húsfélagsins. Allar kröfur sem hafi verið ógreiddar af fyrri eigendum hafi verið stofnaðar af húsfélagaþjónustu banka og þegar þær hafi ekki verið greiddar hafi þær farið til innheimtufyrirtæksis. Fyrirtækið hafi þurft að fella niður nokkrar kröfur vegna aldurs þeirra.

Einnig hafi verið gerðar kröfur á fyrri eigendur vegna kostnaðar við nauðsynlegt viðhald, svo sem brotnar rúður, og kostnað sem hafi fallið til af þeirra hálfu, svo sem vextir frá orkufyrirtæki. Að sögn innheimtufyrirtækisins þurfi húsfélagið að fara í einkamál við fyrri eigendur til að fá það greitt.

Krafa álitsbeiðanda nemi 140.800 kr. Fasteignasalanum hafi verið kunnugt um stöðu mála.

Í athugasemdum gagnaðila segir að þetta snúist um bókhald húsfélagsins sem illa virðist hafa verið haldið utan um. Hér sé verið að gera kröfur á húsfélagið vegna reikninga sem séu ekki inni í reikningsyfirliti. Ekki hafi gengið að fá frumgögn bókhaldsins, þótt beðið hafi verið um þau. Það sé því ekki til nein staðfesting á þessum reikningum, einungis upplýsingar sem álitsbeiðandi hafi sent með tölvupósti.

Í þeim gögnum sem álitsbeiðandi hafi lagt fram sé misræmi á tölum og upphæðum á kröfum. Álitsbeiðandi hafi upphaflega sent gagnaðilum tölvupóst um að hann ætti inni 172.099 kr. og þá séu aðrar tölur í drögum að ársskýrslu. Krafan hafi nú lækkað í 140.800 kr. en álitsbeiðandi hafi upplýst í tölvupósti að lækkunin væri tilkomin vegna þess að hann hygðist ekki krefja húsfélagið um kostnað vegna myndavélakerfis sem hann hafi sett upp.

Í tölvupósti álitsbeiðanda hafi hann sagst hafa greitt 31.299 kr., en í tölvupósti til fasteignasölunnar fyrr á árinu hafi hann viljað krefja húsfélagið um 62.698 kr. fyrir sama myndavélakerfi. Í tölvupósti hans til fasteignasölunnar sé í tvígang getið um gluggaviðgerð og í bæði skiptin upp á nákvæmlega 63.648 kr. Hvorugur þessara reikninga sé í reikningsyfirlitinu. Þetta séu reikningar sem þetta mál snúist um meðal annars. Hægt sé að staðfesta að tveir reikningar gangi upp í þessa tölu sem eigandi miðhæðar hafi sagst hafa greitt, en ekki hvernig krafa álitsbeiðanda hafi lækkað niður í 40.000 kr. í þessu máli úr 63.648 kr. Þessir reikningar séu ekki greiddir af húsfélaginu og ekki hægt að staðfesta að þeir séu í bókhaldinu þar sem ekki hafi gengið að fá frumgögn. Eini reikningurinn sem hægt sé að staðfesta að hafi verið greiddur af húsfélaginu snúi að gluggaviðgerðum og nemi 94.744 kr. sem álitsbeiðandi hafi viljað meina í sama tölvupósti til fasteignasölunnar að fyrri eigendur hefðu eingöngu átt að greiða fyrir.

Sé bókhald húsfélagsins rétt sjái gagnaðili ekki ástæðu fyrir þessari álitsbeiðni. Það þurfi að fara í gegnum bókhaldsmöppur síðustu fimm ára til að staðfesta færslur og taka saman fundargerðir um hvað hafi farið fram í húsinu.

Þetta mál sé á milli álitsbeiðanda og fyrri eigenda íbúða gagnaðila.

III. Forsendur

Álitsbeiðandi kveður fyrri eigendur íbúða gagnaðila ekki hafa staðið í skilum með hússjóðsgjöld og til að koma í veg fyrir að húsfélagið gæti ekki greitt reikninga vegna orkunotkunar hafi álitsbeiðandi og eigandi miðhæðar lagt til fjármuni í húsfélagið. Hann hafi lagt til samtals 140.800 kr. og krefst viðurkenningar á því að húsfélagið skuldi honum téða fjármuni en gagnaðili hefur ekki fallist á það. Samkvæmt tölvupósti álitsbeiðanda 25. október 2022 er krafan sundurliðuð þannig að hann hafi átt inneign að fjárhæð 5.800 kr. frá árinu 2018, þá hafi hann millifært 20.000 kr. 9. september 2021, 40.000 kr. 18. október 2021, greitt 40.000 kr. vegna gluggaskipta 20. nóvember 2021 og millifært 35.000 kr. 13. janúar 2022. Í yfirlýsingum húsfélags, dagsettum 3. febrúar 2022, vegna kaupa gagnaðila á eignarhlutum sínum er tekið fram að erfiðlega hafi gengið að innheimta húsgjald til að borga hitaveitu og að staða hússjóðs sé neikvæð vegna láns frá íbúum og ógreiddra reikninga. Gagnaðili byggir á því að við kaup hans á eignarhlutum sínum í febrúar 2022 hafi hann verið upplýstur um að allar lögveðskröfur hefðu verið greiddar.

Með tölvupósti 27. október 2022 var gagnaðili upplýstur um að inneign álitsbeiðanda í hússjóði að fjárhæð 5.800 kr. frá árinu 2018 hafi komið til þar sem hann hefði verið með sjálfvirka millifærslu á húsgjaldi en síðan hafi húsfélagið breytt fyrirkomulagi á innheimtu í hússjóð þannig að bankinn sendi eigendum kröfur. Því hafi hann bæði millifært og greitt kröfu bankans einn mánuð. Kærunefnd óskaði frekari gagna frá álitsbeiðanda vegna þessarar kröfu og barst þá yfirlit sem sýnir tólf millifærslur í hússjóð vegna ársins 2018. Þá kveður hann innheimtukröfu sem greidd var 15. janúar 2019 vera vegna húsgjalda í desember 2018. Verður því að fallast á að álitsbeiðandi eigi kröfu að fjárhæð 5.800 kr. vegna þessa.

Kærunefnd telur að skilja beri málatilbúnað álitsbeiðanda svo að vegna vanskila fyrri eigenda á hússjóðsgjöldum hafi ekki verið til nægir fjármunir í hússjóði til að greiða reikninga vegna orkunotkunar og því hafi hann tekið upp á því að leggja til aukalega fjármuni í hússjóð svo að unnt væri að greiða reikningana. Gögn málsins sýna millifærslur álitsbeiðanda inn á reikning húsfélagsins dagana 9. september og 18. október 2021 og 13. janúar 2022. Sjá má á þeim gögnum sem álitsbeiðandi hefur lagt fram að sama dag og téðar millifærslur hans inn á reikning hússjóðs voru gerðar var reikningur vegna orkunotkunar greiddur. Óumdeilt er að fyrri eigendur eignarhluta gagnaðila voru í vanskilum með greiðslu hússjóðsgjalda. Gagnaðili hefur haldið því fram að allar lögveðskröfur hafi verið gerðar upp við kaup hans á íbúðunum. Það breytir því þó ekki að álitsbeiðandi lánaði húsfélaginu fé til að það gæti staðið við skuldbindingar sínar og á þar með kröfu á hendur húsfélaginu sem því láni nemur. Sú krafa nýtur ekki lögveðsréttar.

Í ljósi framangreinds er fallist á með álitsbeiðanda að hann hafi á árunum 2021 og 2022 greitt aukalega í hússjóð í eftirfarandi skipti: 20.000 krónur þann 19. september 2021, 40.000 kr. þann 18. október 2021 og 35.000 kr. þann 13. janúar 2022. Verður því að leggja til grundvallar að álitsbeiðandi eigi kröfu á hendur húsfélaginu að fjárhæð 95.000 kr.

Krafa álitsbeiðanda snýr einnig að kostnaði að fjárhæð 40.000 kr. vegna gluggaskipta sem hann kveður sig hafa greitt 20. nóvember 2021. Kærunefnd óskaði upplýsinga um hvernig ákvörðunartöku hefði verið háttað innan húsfélagsins vegna gluggaskiptanna. Álitsbeiðandi segir að þegar glugginn hafi verið búinn að vera brotinn í nokkra daga hafi hann ákveðið að kalla til smið til að laga gluggann og þar sem hússjóður hafi verið tómur hafi álitsbeiðandi greitt kostnaðinn og það hafi hann gert með seðlum. Engin gögn styðja þessa kröfu álitsbeiðanda og ekki verður ráðið að málið hafi komið til umfjöllunar innan húsfélagsins. Er því ekki unnt að fallast á þennan hluta kröfu álitsbeiðanda.

Með hliðsjón af framangreindu er fallist á að álitsbeiðandi eigi kröfu á hendur húsfélaginu samtals að fjárhæð 100.800 kr.

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðandi eigi kröfu að fjárhæð 100.800 kr. á hendur húsfélaginu. 

Reykjavík, 13. febrúar 2023

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                     Eyþór Rafn Þórhallsson