Mál nr. 96/2019 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 15. janúar 2020

í máli nr. 96/2019

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða sóknaraðila leigu vegna september 2019 og tryggingarfé að fjárhæð 250.000 kr.

Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 28. september 2019, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 1. október 2019, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Ódagsett greinargerð varnaraðila ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd 10. október 2019. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dagsettu sama dag, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. apríl 2019 til 31. mars 2020, um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C. Ágreiningur er um leigu vegna september 2019 og endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að hún hafi flutt úr hinu leigða 1. september 2019 að loknum uppsagnarfresti. Ástæða flutninganna hafi verið hávaðasamt umhverfi. Varnaraðili hafi sýnt skilning og hugðist koma til móts við hana. Aðilar hafi komist að samkomulagi um að sóknaraðili myndi greiða leigu fyrir september að fjárhæð 198.000 kr. en tæma íbúðina 1. september og að nýr leigutaki myndi gera nýjan samning í september og greiða sóknaraðila hlutfallslega til baka þá leigu sem hún hefði greitt fyrir þann mánuð.

Varnaraðili hafi gefið sóknaraðila meðmæli og sóknaraðili fundið nýjan leigjanda eins og samkomulag hafi verið um. Varnaraðili hafi aftur á móti dregið að hitta eða svara nýja leigjandanum. Íbúðin hafi staðið auð frá 1. september og vegna tafa á því að hitta nýja leigjandann hafi hann þurft að finna aðra íbúð. Sóknaraðili telji að það hafi verið brot á samkomulagi aðila og hún tapað umtalsverðri fjárhæð af þeim sökum.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að sóknaraðili hafi skilað íbúðinni 1. október 2019. Aðilar hafi undirritað samkomulag um riftun leigusamningsins og tryggingarféð verið endurgreitt í kjölfarið.

Varnaraðili hafi upphaflega heyrt af því 28. júlí 2019 að sóknaraðili væri að leita að nýrri íbúð. Hún hafi spurt hvort það væri möguleiki að losna fyrr undan leigusamningi. Varnaraðili hafi sagt að hann væri opinn fyrir þriggja mánaða uppsagnarfresti. Að kvöldi 28. júlí 2019 hafi varnaraðili fengið tölvupóst þess efnis að sóknaraðili væri búinn að finna aðra íbúð og að hún myndi flytja út þremur dögum síðar. Varnaraðili hafi sagt að það væri ekki hægt með svo stuttum fyrirvara og nefnt þriggja mánaða uppsagnarfrest. Hann hafi þó sagt að hann myndi gera allt sem hann gæti til að stytta þann tíma fyndust nýir leigjendur. Hann hafi verið í ferðalagi á þessum tíma en auglýst íbúðina til leigu 6. ágúst 2019. Þegar varnaraðili hafi óskað eftir leyfi til að sýna íbúðina hafi sóknaraðili sagt að hún væri hætt við að flytja.

Þann 22. ágúst 2019 hafi sóknaraðili beðið um meðmæli en sagt að hún myndi ekki segja íbúðinni upp aftur með svo stuttum fyrirvara en að hún væri að leita að hentugra húsnæði. Varnaraðili hafi gefið henni meðmæli í góðri trú um að fyrirvarinn yrði þrír mánuðir eins og rætt hafi verið um. Varnaraðili hafi einnig sagt að hann væri opinn fyrir styttri fyrirvara að því gefnu að nýir leigjendur fyndust. Þann 23. ágúst 2019 hafi sóknaraðili látið varnaraðila vita að hún væri að flytja og fengi hina íbúðin afhenta 1. september 2019. Varnaraðili hafi sagt að ekki væri unnt að segja leigunni upp með viku fyrirvara, en jafnframt haft samband við þá einstaklinga sem höfðu óskað eftir því að skoða íbúðina. Þann 24. ágúst 2019 hafi sóknaraðili dregið uppsögnina til baka og óskað eftir því að fá að leigja íbúðina áfram. Varnaraðili hafi samþykkt að lækka leiguna frá 1. október 2019 í 183.000 kr. og útbúið nýjan leigusamning til undirritunar. Þann 26. ágúst 2019 hafi sóknaraðili aftur sagt leigunni upp og upplýst að hún vissi um einstaklinga sem væru tilbúnir að taka við leigunni. Varnaraðili hafi þá verið staddur úti á landi og ekki komið í bæinn fyrr en 3. september 2019. Sóknaraðili hafi sagt að nýir leigjendur gætu tekið við leigunni 1. september 2019 og að varnaraðili gæti útbúið leigusamninginn þegar hann kæmi í bæinn. Varnaraðili hafi ekki samþykkt þetta, enda eðlilegt að hitta fólk áður en gerður sé leigusamningur. Þann 4. september 2019 hafi varnaraðili viljað hitta tilvonandi leigjendur en þá hafi engir leigjendur verið. Íbúðin hafi síðan verið auglýst til leigu. Varnaraðili hafi reynt að fá lykla frá sóknaraðila til að sýna íbúðina í september án árangurs. Lyklunum hafi verið skilað 1. október 2019 og leigusamningi hafi þá verið rift.

IV. Niðurstaða            

Óumdeilt er að varnaraðili endurgreiddi sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 250.000 kr. undir meðferð málsins hjá kærunefnd og kemur því aðeins til úrlausnar í máli þessu krafa sóknaraðila um endurgreiðslu leigu fyrir september 2019.

Samkvæmt 1. mgr. 58. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, lýkur tímabundnum leigusamningi á umsömdum degi án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila. Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning með gildistíma til 31. mars 2020, en komust að samkomulagi um að sóknaraðili gæti sagt samningnum upp með þriggja mánaða fyrirvara.

Sóknaraðili segir að íbúðin hafi staðið tóm frá 1. september 2019. Samkvæmt rafrænum samskiptum aðila sagði sóknaraðili samningnum upp í lok ágúst 2019 og lagði til að einstaklingar, sem hún þekkti til, tækju við leigunni frá 1. september 2019. Á þeim tíma var varnaraðili í ferðalagi úti á landi og hafði ekki tök á að hitta tilvonandi leigjendur fyrr en 3. september 2019. Þetta fyrirkomulag sem sóknaraðili lagði til gekk ekki upp, en ekki er unnt að fallast á að það geti haft þær afleiðingar að sóknaraðili teljist hafa losnað undan samningi aðila. Varnaraðili segir að sóknaraðili hafi skilað lyklum að hinu leigða 1. október 2019 og hefur því ekki verið mótmælt af hennar hálfu. Með hliðsjón af framangreindu er það niðurstaða kærunefndar að sóknaraðila hafi borið að greiða leigu vegna september 2019 og er kröfu hennar um endurgreiðslu leigunnar því hafnað.

ÚRSKURÐARORÐ:

Kröfu sóknaraðila um endurgreiðslu leigu vegna september 2019 er hafnað.

Reykjavík, 15. janúar 2020

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson