Nr. 60/2017 - Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 60/2017
Kostnaðarskipting. Bílskúrar á lóð.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 7. september 2017, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við bílskúrsfélagið B 6–8, hér eftir nefnt gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 25. september 2017, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 10. október 2017, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 29. nóvember 2017.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Álitsbeiðandi er gjaldkeri húsfélagsins B 6–8 en gagnaðili er bílskúrsfélag eignarinnar. Ágreiningur er um kostnaðarþátttöku eigenda bílskúra í kostnaði vegna sameiginlegrar lóðar.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að taka þátt í kostnaði við framkvæmdir og umhirðu lóðar og bílastæða á sameiginlegri lóð.
Í álitsbeiðni kemur fram að B 6–8 sé 16 íbúða hús með tveimur stigagöngum og sérstæðri bílskúrslengju með átta bílskúrum. Um þrjá matshluta sé að ræða samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu; B 6, B 8 og bílskúra B 6–8. Húsfélögin hafi þó ein skipt með sér kostnaði vegna lóðar og bílastæða frá því að húsið var byggt 1998.
Í greinargerð gagnaðila segir að álitsbeiðandi hafi ekki umboð til að óska eftir álitsgerð kærunefndar þar sem ekki liggi fyrir samþykki meirihluta íbúa þar um. Þá hafi ekki allir í húsinu verið upplýstir um að leitað yrði til kærunefndar. Aldrei hafi verið ágreiningur vegna hlutfallsskiptingar kostnaðar. Ef um nýframkvæmdir á lóð eða bílastæði hafi verið að ræða hafi kostnaðarþátttaka gagnaðila verið 13,92% á grundvelli eignaskiptayfirlýsingar. Ágreiningur hafi aðeins verið um sameiginlegan kostnað á lóð, þ.e. garðslátt og snjómokstur. Álitsbeiðandi hafi talið að skipta ætti þeim kostnaði í þrjá hluta. Því sé gagnaðili ekki sammála. Samkvæmt B-lið 45. gr. sé sá kostnaður sem skiptist jafnt á eigendur talinn upp í sjö liðum og í 5. lið sé meðal annars fjallað um umhirðu lóðar. Ef kostnaði er skipt jafn á eigendur geti ekki verið að þeir eigendur sem bílskúra eigi þurfi að greiða kostnað vegna lóðar bæði úr húsfélagssjóðnum og bílskúrssjóðnum.
Athugasemdum álitsbeiðanda fylgdi skjal frá hluta íbúðareigenda um að þeir óski álits kærunefndar vegna þessa ágreinings.
III. Forsendur
Reglur um skiptingu sameiginlegs kostnaðar er að finna í 45. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994. Þar segir í 5. tölul. B-liðar að öllum sameiginlegum rekstrarkostnaði, svo sem vegna umhirðu lóðar, skuli skipt jafnt á eigendur. Ágreiningur er um hvort þeim íbúum sem eiga eignir sem bílskúr fylgir beri að greiða hlutdeild í kostnaði vegna viðhalds á lóð vegna bílskúra auk kostnaðarhlutdeildar þeirra vegna íbúða. Í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu hússins, dags. 11. nóvember 1997, kemur fram að bílskúrarnir á lóð myndi sjálfstæða eign sem sé matshluti 03. Þrátt fyrir að bílskúrarnir myndi sjálfstæðan matshluta í eignaskiptayfirlýsingu og að hlutfallstala þeirra í kostnaði vegna lóðar sé þar tiltekin þá miðast jafn kostnaður í skilningi B-liðar 45. gr. við fjölda eignarhluta þar sem íbúð og bílskúr telst einn eignarhlutur. Er þannig ekki hægt að fallast á kröfu álitsbeiðanda um að sérstakt húsfélag, sem stofnað var um bílskúra hússins, taki þátt í þeim kostnaði sem skiptist jafnt varðandi framkvæmdir og umhirðu lóðar og bílastæða á sameiginlegri lóð.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar húsamála að hafna beri kröfu álitsbeiðanda um að viðurkennt verði að gagnaðila beri að taka þátt í þeim kostnaði sem skiptast skal jafnt varðandi framkvæmdir og umhirðu lóðar og bílastæða á sameiginlegri lóð.
Reykjavík, 20. desember 2017
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson Eyþór Rafn Þórhallsson