Nr. 83/2019 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 26. september 2019

í máli nr. 83/2019

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A. Umboðsmaður sóknaraðila er C.

Varnaraðili:  B

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 350.000 kr.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Með rafrænni kæru, móttekinni 20. ágúst 2019, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 22. ágúst 2019, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 26. ágúst 2019, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 27. ágúst 2019, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með tölvupósti, sendum 29. ágúst 2019, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 30. ágúst 2019. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með tölvupósti, sendum 9. september 2019, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 10. september 2019. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 24. mars 2017 til 31. september 2018 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að D. Aðilar komust að munnlegu samkomulagi um framlengingu leigusamningsins. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að varnaraðili hafi tekið við íbúðinni 2. júlí 2019 og gert kröfu í tryggingarféð 16. júlí 2019. Kröfunni hafi verið formlega neitað 24. júlí 2019. Fjórar vikur séu liðnar síðan varnaraðili hafi borist neitun á kröfunni og engin kæra borist kærunefnd. Sóknaraðili krefjist því endurgreiðslu á tryggingarfénu.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að hann haldi eftir 150.000 kr. vegna ógreiddrar leigu og 200.000 kr. vegna viðgerðarkostnaðar og smíði á nýrri framhlið á uppþvottavél. Sóknaraðili hafi hætt að svara varnaraðila. Varnaraðili hafi sent póst 10. ágúst 2019 um greiðslu en ekki fengið svar. Þá hafi hann endurgreitt sóknaraðila 550.000 kr. 13. ágúst 2019.

Rispur og skemmdir á innréttingum hafi verið til staðar þegar íbúðinni hafi verið skilað. Innihurðir og karmar hafi ekki litið svona út þegar sóknaraðili hafi fengið íbúðina afhenta. Varnaraðili hafi komið uppþvottavél fyrir í bílageymslu þar sem sóknaraðili hafi óskað eftir að nota eigin vél. Það sé eins og framhliðin á uppþvottavél varnaraðila hafi lent með hlutum sem hafi verið hent eða alla vega hafi hann ekki verið á staðnum við lok leigutíma. Einhverjir tímar hafi farið í að spartla skemmdir á veggjum þar sem skarð hafi verið komið í veggi. Það sem hafi valdið þeim skemmdum virðist einnig hafa skemmt innréttingar.

Skemmdir á innréttingum og veggjum hafi mögulega komið eftir barnagöngugrind, eins og nefnt hafi verið í skoðun 2. júlí 2019. Eitthvað hafi verið að strjúkast við veggi og innréttingar, nuddast í gegnum horn veggja og yfirborð. Það geti ekki talist rýrnun heldur sé hér frekar um að ræða óheppilegt áhald í notkun. Segja megi að óvart hafi unnist spjöll, skaði/eyðilegging, á innréttingum.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að ekkert samkomulag hafi verið á milli aðila um greiðslu. Varnaraðili hafi ekki haft rétt til að taka einhliða ákvörðun um bótafjárhæð. Hann hafi ekki sýnt fram á að skemmdirnar séu eftir sóknaraðila þar sem engin úttekt af hálfu þriðja aðila hafi farið fram. Varnaraðili hafi ekki sýnt fram á mat á raunkostnaði skemmda sem hann telji að sóknaraðili hafi valdið, til dæmis með skriflegu tilboði frá þriðja aðila. Krafist sé fullrar endurgreiðslu á eftirstöðvum tryggingarfjárins að fjárhæð 350.000 kr.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að leiga fyrir hálfan júlímánuð, 150.000 kr., hafi ekki verið greidd.  Meðfylgjandi séu rafræn samskipti aðila vegna framlengingar á leigutíma.

Með tölvupósti sóknaraðila 19. júlí 2019 hafi hann boðið að draga mætti af tryggingunni leigu og 100.000 kr. að auki til að koma til móts við varnaraðila með kostnað við lagfæringar.

Þegar þess sé krafist að afgangur af tryggingarfé sé greitt að fjárhæð 350.000 kr. sé ekki verið að taka tillit til þess að það eigi eftir að greiða leigu fyrir júlí. Eftirstöðvarnar séu því 200.000 kr. sem varnaraðili hafi farið fram á sem greiðslu fyrir viðgerðarkostnaði og smíði á framhlið á uppþvottavél.

Þær skemmdir, sem séu til umræðu og aðilar hafi skoðað saman 2. júlí 2019, hafi ekki verið til staðar þegar húsið hafi verið afhent sóknaraðila í apríl 2017. Athugasemdir varnaraðila hafi komið fram við skoðun og hann bent á þessar skemmdir þá. Einnig að framhlið uppþvottavélarinnar væri ekki lengur á staðnum.

Sá kostnaður, sem varnaraðili hafi listað upp í tölvupósti 16. júlí 2019, hafi komið frá tiltekinni trésmiðju eftir að maður á þeirra vegum hafði komið og skoðað innréttingarnar. Um hafi verið að ræða kostnað miðað við að koma því sem hafi átt að laga á verkstæði. Kostnaður við að taka innréttinguna niður, flutningur á henni og uppsetning sé ekki talið með.

Varnaraðili hafi óskað eftir því í nokkrum tölvupóstum að sóknaraðili fengi einhvern til að hitta hann í húsnæðinu til að fara sameiginlega yfir þessi mál þar sem þau hafi verið flutt til útlanda. Því hafi ekki verið svarað.

VI. Niðurstaða            

Deilt er um endurgreiðslu tryggingarfjár. Sóknaraðili greiddi varnaraðila tryggingarfé við upphaf leigutíma að fjárhæð 900.000 kr. til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila. Varnaraðili hefur þegar endurgreitt 550.000 kr. en heldur eftir 150.000 kr. vegna vangoldinnar leigu fyrir júlí 2019 og 200.000 kr. vegna viðgerðarkostnaðar sem hann byggir á að hafi komið til vegna skemmda á hinu leigða á leigutíma.

Samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, má leigusali ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda, nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans.

Í 1. málsl. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skal hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu. Í 5. mgr. sömu greinar segir að geri leigusali kröfu í tryggingarfé innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis samkvæmt 4. mgr. skal leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafnar eða fellst á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Hafni leigjandi kröfu leigusala ber leigusala að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu leigjanda innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skal hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar.

Sóknaraðili segir að varnaraðili hafi tekið við hinu leigða 2. júlí 2019. Varnaraðili byggir á því að leigutíma hafi lokið 15. júlí 2019. Til stuðnings þeirri fullyrðingu sinni leggur hann fram rafræn samskipti aðila þar sem sóknaraðili spyr „hvernig gengi að vera út 15 júlí“ og svaraði varnaraðili því til að það gengi. Þá gerði sóknaraðili ráð fyrir því að varnaraðili héldi eftir 150.000 kr. af tryggingarfénu samkvæmt tölvupósti sendum varnaraðila 19. júlí 2019 og má ætla að það hafi verið vegna leigu fyrir hálfan júlí mánuð. Kærunefnd telur því að aðilar hafi samið um að leigutíma myndi ljúka 15. júlí 2019 og að varnaraðila hafi verið heimilt að halda eftir 150.000 kr. af tryggingarfénu sem leigugreiðslu fyrir þann mánuð, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga,

Samkvæmt tölvupóstsamskiptum aðila gerði varnaraðili kröfu í tryggingarfé sóknaraðila 16. júlí 2019 vegna skemmda á innréttingu og hurðum í hinu leigða og nýrrar framhliðar á uppþvottavél. Í tölvupósti sóknaraðila, sendum varnaraðila 19. júlí 2019, segir að hann væri til í að koma til móts við varnaraðila með því að hann héldi eftir 100.000 kr. af tryggingarfénu og samtals tæki hann þannig 250.000 kr. af tryggingarfénu. Með tölvupósti varnaraðila sendum sóknaraðila sama dag spurði hann hvort einhver frá honum gæti kíkt á umræddar skemmdir. Jafnframt tók hann fram að hann væri að fara fram á að íbúðinni yrði skilað í sama ástandi og hún hafi verið í við upphaf leigutíma. Næst sendi sóknaraðili varnaraðila tölvupóst 24. júlí 2019 þar sem kröfu varnaraðila var hafnað.

Með hliðsjón af framangreindum samskiptum aðila er ljóst að varnaraðili gerði kröfu í tryggingarféð vegna meintra skemmda innan fjögurra vikna frá skilum húsnæðisins. Jafnframt er ljóst að sóknaraðili hafnaði kröfu varnaraðila innan fjögurra vikna frá móttöku hennar. Ljóst er að varnaraðili vísaði ágreiningi um bótaskyldu sóknaraðila hvorki til kærunefndar húsamála né höfðaði mál um bótaskyldu hans innan fjögurra vikna frá þeim degi og ber honum þegar af þeirri ástæðu að endurgreiða sóknaraðila tryggingarféð, að fjárhæð 200.000 kr., ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, án ástæðulauss dráttar. Þá ber honum að endurgreiða tryggingarféð ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Leigutími var samkvæmt samkomulagi til 15. júlí 2019 og reiknast dráttarvextir því frá 12. ágúst 2019.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. einnig lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. sömu greinar eru úrskurðir kærunefndar húsamála aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 200.000 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 12. ágúst 2019 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.

Reykjavík, 26. september 2019

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson