Mál nr. 135/2023-Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 3. júlí 2024

í máli nr. 135/2023

A

gegn

B ehf.

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen prófessor og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B ehf.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 450.000 kr. ásamt vöxtum og dráttarvöxtum.

Varnaraðili fellst á að endurgreiða 180.000 kr. ásamt dráttarvöxtum frá 20. ágúst 2023 en að öðru leyti krefst hann þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Eftirtalin gögn bárust kærunefnd: 
Kæra sóknaraðila, dags. 29. nóvember 2023.
Greinargerð varnaraðila, dags. 29. desember 2023.
Athugasemdir sóknaraðila, dags. 23. janúar 2024.
Athugasemdir varnaraðila, mótteknar 31. janúar 2024.
Viðbótarathugasemdir sóknaraðila, dags. 7. febrúar 2024.
Svar varnaraðila, dags. 6. mars 2024, við fyrirspurn kærunefndar.
Athugasemdir varnaraðila, dags. 18. mars 2024.
Svar varnaraðila, móttekið 22. mars 2024, við fyrirspurn kærunefndar.
Svar varnaraðila, móttekið 26. og 30. apríl 2024, við fyrirspurn kærunefndar.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu ótímabundinn leigusamning frá 20. nóvember 2022 um leigu sóknaraðila á herbergi í eigu varnaraðila að C í D. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár og einnig um lengd uppsagnarfrests.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveðst hafa undirritað leigusamning þar sem kveðið hafi verið á um eins mánaðar uppsagnarfrest. Hann hafi upplýst varnaraðila í byrjun apríl 2023 að hann vildi ljúka leigutíma. Varnaraðili hafi óskað eftir skriflegri uppsögn sem sóknaraðili hafi sent með tölvupósti 2. maí 2023 en þeim pósti hafi ekki verið svarað. Varnaraðili hafi sagt í símtali aðila að tryggingarféð yrði endurgreitt við lok leigutíma. Sóknaraðili hafi síðan ítrekað óskað eftir tryggingarfénu en ekki fengið skrifleg svör. Félagsráðgjafi sóknaraðila hafi fengið upplýsingar frá varnaraðila um að tryggingarfénu yrði skilað 31. ágúst 2023 en af því hafi ekki orðið. Varnaraðili hafi hvorki gert skriflega né munnlega kröfu í tryggingarféð. Þá hafi sóknaraðili upplýsingar um að herbergið hafi þegar farið aftur í útleigu.

Sóknaraðili hafi nú verið upplýstur um að lögum samkvæmt skuli uppsagnarfrestur á herbergi vera þrír mánuðir og að óheimilt sé að semja um verri réttindi leigjenda. Hann sé flóttamaður og enn að læra tungumálið. Hér sé mikill aðstöðumunur milli aðila.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveðst hafa gert ráð fyrir því að samningurinn sem hafi verið gerður á ensku hefði verið á sama formi og sá samningur sem hafi verið á íslensku. Form beggja samninga hafi verið gefið út af velferðarráðuneytinu sem hafi verið og heitið, sem og Húsnæðis- og mannvirkjastofnun.

Innihald samningsins, og þar með hvernig hafi átt að standa að uppsögn og lengd uppsagnarfrestsins, hafi verið útskýrt fyrir sóknaraðila með aðstoð túlks. Rætt hafi verið um þriggja mánaða uppsagnarfrest, enda sá uppsagnarfrestur í samræmi við lögin.

Við gerð samningsins hafi verið horft til þess að sóknaraðili hafi gert ráð fyrir því að vinkona hans kæmi fljótlega til að búa með honum í herberginu. Hafi því verið ákveðið að fara þegar fram á tryggingu sem næði yfir leigu tveggja leigjenda til þess að einfalda málin. Þetta hafi verið gert með samþykki fulltrúa sveitarfélagsins.

Leigjendur hafi ekki orðið tveir þannig að þær 60.000 kr. sem hafi verið aukagjald á mánuði ofan á 90.000 kr. grunngjald hefði því átt að endurgreiðast við lok uppsagnarfrestsins eða samtals 180.000 kr.

Til hafi staðið að leigja herbergið út aftur og endurgreiða sóknaraðila þá leigu sem kæmi inn á uppsagnarfrestinum ásamt grunngjaldinu. Ekki hafi þó tekist að leigja herbergið út innan uppsagnarfrests. Grunntryggingin hafi því verið tekin upp í ógreidda leigu, sem hafi verið samtals 270.000 kr. Þau mistök hafi átt sér stað að endurgreiðsla vegna aukagjalds upp á 180.000 kr. hafi ekki verið framkvæmd og sé varnaraðili tilbúinn að greiða þá fjárhæð með dráttarvöxtum frá lokum uppsagnarfrests eða 20. ágúst 2023. 

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að í fyrsta lagi sé því hafnað að gerðar hafi verið munnlegar leiðréttingar á ákvæðum samningsins og það með aðstoð túlks. Varnaraðili hafi aldrei kallað til túlks heldur hafi þeir notað „Google Translate“ í samskiptum sínum. Þegar sóknaraðili hafi mætt til sóknaraðila í byrjun apríl 2023 og upplýst að hann þyrfti að binda endi á leigusamninginn þar sem hann hafði misst vinnuna hafi varnaraðili ekki leiðbeint honum um að hann þyrfti að skila uppsögn skriflega þrátt fyrir að sóknaraðili hafi samtímis afhent honum lyklana. Fyrst í byrjun maí, þegar sóknaraðili hafi byrjað að vitja tryggingarinnar, hafi varnaraðili tilkynnt að uppsögnin þyrfti að vera skrifleg. Þrátt fyrir að sóknaraðili hafi greitt leigu fyrir maí hafi annar leigjandi þegar verið fluttur í herbergið þegar sóknaraðili hafi sótt eigur sínar í byrjun þess mánaðar.

Einnig sé rangt að komið hafi til tals að vinkona sóknaraðila hygðist leigja herbergið með honum en hún hafi verið í íbúð með barni sínu og ekki staðið til að þau færu að búa saman. Það hafi ekki verið með samþykki sóknaraðila sem tryggingin hafi verið þetta há enda hafi honum verið ókunnugt um að tryggingin mætti ekki nema meira en þriggja mánaða leigu.

Varnaraðili hafi atvinnu af leigustarfsemi og því hafi honum verið heimilt að semja um styttri uppsagnarfrest, sbr. 1. mgr. 2. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994. 

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að hvergi hafi komið fram að gerðar hafi verið munnlegar leiðréttingar á ákvæðum samningsins. Þriggja mánaða uppsagnarfrestur hafi verið útskýrður með aðstoð samlanda sóknaraðila sem hafi túlkað fyrir hann við undirritun samningsins. Sá sem hafi túlkað hafi einnig vottað undirskriftirnar.

Við uppsögnina hafi sóknaraðili fengið aðstoð í gegnum síma til þess að túlka það sem hafi þurft að útskýra. Áhersla hafi verið lögð á að uppsögnin ætti að vera sannanleg og þriggja mánaða uppsagnarfrestur ítrekaður. Jafnframt hafi sóknaraðili verið beðinn um að senda uppsögn með tölvupósti sem hann hafi gert. Einnig hafi verið útskýrt að tækist að leigja herbergið út á uppsagnarfresti fengi hann tryggingarféð endurgreitt sem því næmi. Ekki hafi þó tekist að leigja herbergið.

Sóknaraðili hafi sagt leigusamningnum upp 3. maí 2023. Uppsagnarfrestur hafi þannig byrjað að telja frá 1. júní og honum því lokið 1. september.

Stuðst hafi verið við opinber gögn um leigusamninga frá Stjórnarráði Íslands, velferðarráðuneytinu sem hafi verið og heitið og Húsnæðis- og mannvirkjastofnum við túlkun og ritun þess samnings sem notaður hafi verið. Í samningnum segi að uppsagnarfrestur á einstaka herbergjum af beggja hálfu sé einn mánuður en ekki þrír, sem sé fresturinn samkvæmt húsaleigulögum. Skrifist þetta á þá sem hafi ritað samninginn á ensku, og eftir atvikum á túlkana, en endurspegli ekki misræmi í frásögn varnaraðila. 

VI. Niðurstaða

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði sóknaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 450.000 kr. Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans.

Sóknaraðili kveðst hafa yfirgefið hið leigða í apríl 2023 en greitt leigu vegna maí þar sem uppsagnarfrestur hafi verið einn mánuður samkvæmt leigusamningi aðila. Varnaraðili telur að hann sé ekki bundinn af þessu ákvæði í leigusamningum enda sé kveðið á um þriggja mánaða uppsagnarfrest á einstökum herbergjum í 2. tölul. 1. mgr. 56. gr. húsaleigulaga.

Í 1. mgr. 2. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að óheimilt sé að semja um að leigjandi íbúðarhúsnæðis taki á sig ríkari skyldur og öðlist minni réttindi en lögin mæli fyrir um nema ákvæði laganna hafi að geyma sérstök frávik þess efnis. Um ákvæðið segir meðal annars í frumvarpi því er varð að lögunum að heimilt sé að semja um aukinn rétt og minni skyldur leigjanda en frumvarpið mæli fyrir um en samkvæmt því megi með samningi auka skyldur leigusala og rýra réttindi hans frá því sem frumvarpið segir. Að þessu ákvæði virtu verður að telja að aðilum hafi verið heimilt að semja svo um að uppsagnarfrestur af hálfu sóknaraðila væri einn mánuður, enda í tilviki sóknaraðila ekki um að ræða ríkari skyldur eða minni réttindi. Varnaraðili byggir á því að hann hafi sótt staðlað form af leigusamningum á vefsíðu stjórnarráðsins þar sem ranglega hafi verið gert ráð fyrir eins mánaðar uppsagnarfresti. Kærunefnd telur að þrátt fyrir það verði aðilar að bera ábyrgð á því sem þeir undirrita hverju sinni og geti ekki vikið frá undirrituðum samningi á þeim grunni að staðlað samningsform hafi ekki verið í samræmi við húsaleigulög. Á það sérstaklega við í tilviki varnaraðila sem hefur atvinnu af útleigu húsnæðis. Að öllu framangreindu virtu er það niðurstaða kærunefndar að uppsagnarfrestur hafi verið einn mánuður af hálfu sóknaraðila.

Samkvæmt 2. mgr. 55. gr. húsaleigulaga skal uppsögn vera skrifleg og send með sannanlegum hætti. Sóknaraðili sagði leigusamningi aðila ekki sannanlega upp fyrr en með rafrænum skilaboðum 2. maí 2023. Uppsagnarfrestur byrjaði því að líða 1. júní 2023, en fyrir liggur að sóknaraðili flutti úr hinu leigða eigi síðar en 2. maí sama ár.

Í 1. mgr. 62. gr. húsaleigulaga segir að sé leigusamningi rift af einhverri þeirri ástæðu sem talin sé upp í 61. gr. og skuli leigjandi bæta leigusala það tjón sem leiði beint af vanefndum hans. Hafi leigusamningur verið tímabundinn skuli leigjandi auk þess greiða bætur sem jafngildi leigu til loka leigutímans, en ella til þess tíma sem honum hefði verið rétt að rýma húsnæðið samkvæmt uppsögn. Í 2. mgr. sömu greinar segir að leigusali skuli þó strax gera nauðsynlegar ráðstafanir til að leigja húsnæðið hið allra fyrsta gegn hæfilegu gjaldi og skuli þær leigutekjur, sem hann þannig hefur eða hefði átt að hafa, koma til frádráttar leigubótum. Hefur þessu ákvæði einnig verið beitt með lögjöfnun um tilvik þar sem riftun leigjanda er ólögmæt eða hann án lögmætrar ástæðu flytur út úr hinu leigða.

Sóknaraðili kvaðst með skilaboðum 2. maí 2023 ekki búa lengur í herberginu og með skilaboðum 1. júní spurði hann varnaraðila um afdrif tryggingarfjárins sem aðilar hefðu verið sammála um að yrði greitt inn á reikning sóknaraðila. Sóknaraðili kveðst engin svör hafa fengið frá varnaraðila við þessu. Þá liggur fyrir svar félagsráðgjafa velferðarsviðs E, dags. 3. júlí 2023, um að hann hefði haft samband við varnaraðila sem hafi sagt að tryggingarféð yrði endurgreitt 31. ágúst 2023. Eins og málið liggur fyrir kærunefnd vissi varnaraðili í síðasta lagi í byrjun maí að sóknaraðili væri farinn úr húsnæðinu en það var fyrst með greinargerð varnaraðila í máli þessu, móttekinni 29. desember 2023, sem hann upplýsti sóknaraðila um að tryggingarfénu væri haldið eftir vegna leigu á uppsagnarfresti. Þá hefur varnaraðili verið óljós í svörum við fyrirspurnum kærunefndar um hvenær herbergið hafi verið leigt út að nýju og hvernig varnaraðili hafi reynt að takmarka tjón sitt og ekki stutt svör sín gögnum. Þvert á móti hefur hann sagt að hinum nýja leigusamningi hafi verið fargað. Verður hann að bera hallann af sönnunarskorti hér um. Loks má ætla að talsverð eftirspurn sé eftir leigurými af því tagi sem samningur aðila tók til og hefði því átt að taka skamman tíma að koma því í útleigu á ný og að minnsta kosti fyrir 1. júní 2023. Að öllu þessu virtu telur kærunefnd að fallast beri á kröfu sóknaraðila að fullu.

Að framangreindu virtu ber varnaraðila að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 450.000 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem sóknaraðili greiddi leigu fyrir maímánuð ber að miða við að hann hafi skilað herberginu 31. maí 2023 og reiknast dráttarvextir því frá 29. júní 2023.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORР       

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 450.000 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 29. júní 2023 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.

Reykjavík, 3. júlí 2024

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                       Eyþór Rafn Þórhallsson