Nr. 114/2018 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 114/2018

Kostnaðarþátttaka: Ákvæði í eignaskiptasamningi.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 29. október 2018, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, C og D, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 11. nóvember 2018, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 20. nóvember 2018, og athugasemdir gagnaðila, dags. 30. nóvember 2018, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 30. janúar 2019.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið E 21-25 í F, alls þrjá eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar í húsi nr. 25 en gagnaðilar í húsum nr. 21 og 23. Ágreiningur er um hvort ákvæði í eignaskiptasamningi um kostnaðarskiptingu vegna sameignar standist ákvæði laga um fjöleignarhús.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

1. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að taka þátt í kostnaði sem hlaust af framkvæmdum til þess að koma í veg fyrir leka í íbúð álitsbeiðanda og sem stöfuðu frá óþéttum þakkanti og ytri gluggaumbúnaði.
2. Að viðurkennt verði að viðgerðir á þaki og ytri gluggaumbúnaði falli undir ákvæði laga um fjöleignarhús um sameign allra.

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi keypt eignarhluta sinn í júlí 2016. Í kjölfar slæms veðurs í mars 2017 hafi hún orðið vör við leka á nokkrum stöðum fyrir ofan glugga á efri hæð hússins. Hún hafi þegar rætt við nágranna sína símleiðis til þess að kanna hvort þau hefðu orðið vör við leka, en svo ekki verið. Hún hafi þá upplýst nágranna sína um að hún myndi fá fagmenn til að meta lekann og í kjölfarið ráðið byggingartæknifræðing og smið til að skoða og meta orsök lekans. Álitsbeiðandi hafi boðað nágranna sína á fund og afhent þeim skýrslu byggingartæknifræðingsins. Þar hafi komið fram að líklegast væri að umræddur leki stafaði frá þaki eða þakkanti. Álitsbeiðandi hafi rætt við nágranna sína um niðurstöðu skýrslunnar og aðkomu þeirra að viðgerð og þátttöku í kostnaði.

Á fundinum hafi einn gagnaðila verið harður á því að þetta væri einkamál álitsbeiðanda og bent á að það hefði á sínum tíma verið gert sérstakt samkomulag í eignaskiptasamningi sem hafi tilgreint að hver og einn matshluti sæi um viðhald á sínu húsi, þannig að þeim bæri ekki að taka þátt í viðgerðarkostnaði. Á þessum tímapunkti hafi álitsbeiðandi því ekki farið lengra með málið gagnvart gagnaðilum og ákveðið að fara ein í framkvæmdir haustið 2017. Hún hafi ráðið smið til að opna þakkantinn og sprautað þar inn kvoðu sem hafi átt að tryggja að ekki læki með fram loftgötum. Jafnframt hafi álitsbeiðandi fengið málara til þess að gera við þar sem vatnsbólur hafi myndast fyrir ofan glugga á efri hæð. Álitsbeiðandi hafi greitt allan kostnað við verkið að fjárhæð 1.133.856 kr.

Álitsbeiðandi hafi talið að komið hefði verið í veg fyrir lekann en í mars 2018, eftir rysjótta tíð, hafi aftur orðið vart við einkenni leka á svipuðum stöðum og fyrr. Álitsbeiðandi hafi þá aftur fengið smið til að koma og meta aðstæður. Hann hafi ásamt samstarfsmönnum grandskoðað aðstæður og þeir talið líklegt að lekinn sem nú væri sýnilegur í glugga hafi stafað af því að kítti með fram þeim væri farið að gefa sig og því verið kíttað með fram öllum gluggum. Álitsbeiðandi hafi greitt kostnað vegna þeirrar vinnu, samtals að fjárhæð 572.810 kr. Eftir síðari viðgerð hafi álitsbeiðandi rætt enn og aftur við nágranna sína um þátttöku þeirra í greiðslu kostnaðar við framangreindar viðgerðir en þeir ekki talið sér það skylt og enn og aftur vísað til umrædds texta í eignaskiptasamningi.

Ágreiningur snúist í fyrsta lagi um hvort gagnaðilum sé skylt að taka þátt í kostnaði vegna viðgerðar á utanaðkomandi leka sem álitsbeiðandi hafi þurft að ráðast í til varnar frekara tjóni á heimili hennar. Í öðru lagi snúist ágreiningur um hvort þær framkvæmdir sem ráðist hafi verið í á þakkanti og ytri gluggaumbúnaði til þess að koma í veg fyrir frekari leka teljist til framkvæmda á sameign allra og þar með séu sameigendur orðnir skyldugir til að greiða hlutdeild í sameiginlegum kostnaði, sbr. 13. gr. laga um fjöleignarhús.

Samkvæmt 2. gr. laga um fjöleignarhús séu ákvæði laganna varðandi íbúðarhúsnæði ófrávíkjanleg og eigendum almennt óheimilt að skipta málum sínum, réttindum og skyldum á annan veg en mælt sé fyrir um í lögunum. Verði því að telja að umræddur texti í eignaskiptasamningi haldi ekki gildi sínu gagnvart ófrávíkjanlegum ákvæðum laganna. Í þinglýstum eignaskiptasamningi fyrir húsið sé skýrt kveðið á um hlutdeild hvers matshluta í heildarhúsi og lóð, þ.e. sameign allra. Í 7. kafla í samningnum segi að öðru leyti leyti en að ofan greini fari um réttarsamband eigenda eftir ákvæðum laga um fjöleignarhús.

Að mati sérfræðinga hafi lekinn verið rakinn til utanaðkomandi þátta, þ.e. fyrst til óþéttra loftgata í þakkanti og síðar til ytri gluggaumbúnaðar, þ.e. smit með fram kítti sem hafi verið farið að gefa sig. Álitsbeiðandi hafi boðað til fundar með gagnaðilum vegna fyrirhugaðra framkvæmda til þess að koma í veg fyrir leka og þeir þannig upplýstir um stöðu mála og nauðsyn þess að ráðist yrði í framkvæmdir.

Í greinargerð gagnaðila segir að sú tilhögun sem tilgreind sé í samþykktum og þinglýstum eignaskiptasamningi skuli standa. Hvorki hafi verið samþykkt að breyta þeim samningi né komið fram rök þess efnis að hann sé ógildur.

Eignaskiptasamningurinn hafi verið gerður eftir gildistöku núverandi laga um fjöleignarhús og aðilum samningsins eigi að vera kunnugt um lögin og ákvæði þeirra. Því sé ekki verið að leiðrétta eldri mál/samning/ákvæði sem ný lög hefðu getað tekið yfir. Það verði að vera hægt að treysta því að þeir sem þannig hafi samið, með vitneskju um ákvæði laga um fjöleignarhús, hafi gert það með réttu. Ekkert bendi til þess að aðilar hafi verið í mismunandi stöðu og/eða að að hægt sé að beita fyrir sig ósanngjörnum samningum. Sama eigi við um þá sem seinna hafi komið að málinu en þetta hafi legið ljóst fyrir þegar álitsbeiðandi hafi keypt sinn eignarhluta.

Það sé ekki fortakslaust bann við því að gera samning sem þennan. Í lögunum segi að almennt skuli ekki víkja frá ákvæðum laganna, en hér sé gerður sérsamningur sem nýti sér að þótt almennt sé óheimilt að skipa málum með öðrum hætti komi ekki fram í lögunum að það sé algerlega óheimilt. Hér hafi verið breytt út af og þess greinilega getið í eignaskiptasamningi. Það sé síðan áskilið að eigendur geti breytt þessu ákvæði.

Það sé seljanda að upplýsa kaupanda um þessar kvaðir í eignaskiptasamningi og kaupenda þá annaðhvort að gera kröfu um að seljandi reyni að fá þessu breytt eða kaupanda að bjóða þeim mun lægra verð í eignina sem þessari kvöð nemi.

Því sé óskað að eignaskiptasamningurinn standi. Hann hafi verið virtur síðan flutt hafi verið í húsið og verið undirstaða góðrar samvinnu og góðs anda á milli íbúa hússins þar til nú. Verði þessari meginkröfu hafnað sé óskað eftir því að kærunefnd rökstyðji það með skýrum dæmum og eftir atvikum með tilvísun í dóma eða önnur fordæmi.

Fallist kærunefnd á kröfur álitsbeiðanda telji gagnaðilar að kostnaður vegna viðgerða sé allt of hár. Þá gera gagnaðilar nánari grein fyrir því fyrir kærunefnd hvers vegna þeir telja kostnaðinn of háan og krefjast ýmissa upplýsinga um þá reikninga sem liggi til grundvallar kröfu álitsbeiðanda.

Gagnaðilar hafi á undanförnum misserum og árum lagt út fyrir kostnaði auk vinnuframlags við viðhald eignarhluta sinna og þannig farið eftir eignaskiptasamningi. Séu þessi ákvæði felld úr gildi með ákvörðun kærunefndar áskilji gagnaðilar sér rétt til þess að krefjast hlutfallslegrar þátttöku annarra eigenda hússins í þeim uppsafnaða kostnaði ásamt kostnaði við áætlað vinnuframlag eigenda.

Í athugasemdum álitsbeiðanda er áréttað mikilvægi þess að úr því verði skorið hvort umræddur texti í þinglýstum eignaskiptasamningi víki fyrir ófrávíkjanlegum ákvæðum laga um fjöleignarhús eða hvort samningnum verði beitt um réttindi og skyldur eigendanna vegna viðhalds hvers matshluta:

Eigendur matshlutanna eru ásáttir um að víkja frá reglu laganna um viðhald matshlutanna, þannig að hver matshluti sjái um viðhald síns matshluta, þar til annað verði ákveðið.

Álitsbeiðandi hafni alfarið kröfu um hlutfallslega þáttöku í uppsöfnuðum kostnaði fyrri ára, enda sé samkvæmt 47. gr. laga um föleignarhús sá ábyrgur fyrir hlutdeild í sameiginlegum kostnaði sem sé þinglýstur eigandi á hverjum tíma.

Í athugasemdum gagnaðila segir meðal annars að þar sem álitsbeiðandi setji fram fjárkröfu sem sé byggð á tilgreindum kostnaði sé talið rétt að kærunefnd taki afstöðu til kostnaðarins þótt á mjög litlu sé að byggja.

Vegna kröfu gagnaðila um að álitsbeiðanda beri að taka þátt í uppsöfnuðum kostnaði við viðhald og lagfæringar gagnaðila telji þau að miða ætti við framkvæmdir sem hafi verið frá því að síðasti kaupsamningur um eignarhluta álitsbeiðanda hafi verið undirritaður.

III. Forsendur

Samkvæmt 1. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, fellur undir sameign ytra byrði húss, útveggir og þak. Samkvæmt 3. tölul. fellur undir sameign allur ytri gluggaumbúnaður, bæði á séreignarhlutum og sameign. Fram fóru viðgerðir á þaki, þakkanti og ytri gluggaumbúnaði á húsi nr. 25 og þannig ljóst að um var að ræða viðgerðir á sameign.

Deilt er um hvort kostnaður vegna umræddra viðgerða sé sameiginlegur eða sérkostnaður álitsbeiðanda. Samkvæmt 43. gr. laga um fjöleignarhús fellur undir sameiginlegan kostnað allur kostnaður, hverju nafni sem hann nefnist, sem snertir sameign fjöleignarhússins, bæði innan húss og utan, sameiginlega lóð þess og sameiginlegan búnað og lagnir, sem leiðir af löglegum ákvörðunum stjórnar húsfélagsins, almenns fundar þess og þeim ráðstöfunum sem einstakur eigandi hefur heimild til að gera. Óumdeilt er að álitsbeiðandi upplýsti gagnaðila um viðgerðirnar áður en þær fóru fram og ekki virðist ágreiningur um nauðsyn þeirra. Hins vegar kemur til álita í máli þessu hvort eigendum hússins hafi verið heimilt að semja um skiptingu á viðhaldi hússins með eftirfarandi hætti, en í eignaskiptayfirlýsingu fyrir húsið, sem var innfærð til þinglýsingar 10. febrúar 2003, segir í kafla 2.1.:

Húsin […] eru steinsteypt tveggja hæða raðhús með innbyggðum bílgeymslum. Hvert hús er sér matshluti, en húsin standa á sameiginlegri lóð. Allt útlit húsanna svo og sameiginlegar lagnir eru sameign allra húsanna. (Eigendur matshlutanna eru ásáttir um að víkja frá reglu laganna um viðhald matshlutanna, þannig að hver matshluti sjái um viðhald síns matshluta, þar til annað verði ákveðið.)

Gagnaðilar byggja á því að samkvæmt framangreindu samkomulagi beri þeim ekki að taka þátt í umræddum kostnaði vegna viðgerða á sameign á húsi nr. 25 og neituðu þeir einnig kostnaðarþátttöku í viðgerðunum á þessari forsendu þegar álitsbeiðandi leitaði til þeirra vegna leka í eignarhluta hennar.

Samkvæmt 1. mgr. 2. gr. laga um fjöleignarhús eru ákvæði laganna ófrávíkjanleg nema annað sé tekið fram í þeim eða leiði af eðli máls. Er eigendum því almennt óheimilt að skipa málum sínum, réttindum sínum og skyldum á annan veg en mælt er fyrir um í lögunum. Hins vegar gildir annað þegar um atvinnuhúsnæði er að ræða en þá er heimilt að víkja frá fyrirmælum laganna með samningi eigenda sín á milli, sbr. 2. mgr. sömu greinar.

Reglur um skiptingu sameiginlegs kostnaðar er að finna í 45. gr. og í 46. gr. er að finna heimildir til frávika frá reglum um kostnaðarskiptingu. Hvað íbúðarhúsnæði varðar er heimild til frávika bundin við að hagnýting séreignar eða breytt hagnýting eða búnaður í henni hafi í för með sér sérstök eða aukin sameiginleg útgjöld. Ekki er þannig að finna heimild í fjöleignarhúsalögum til að semja sig undan reglum þeirra um kostnaðarskiptingu með þeim hætti sem kveðið er á um innan sviga í eignaskiptayfirlýsingu hússins.

Með hliðsjón af því sem rakið hefur verið er það niðurstaða kærunefndar að fallast á kröfu álitsbeiðanda um að gagnaðilum beri að taka þátt í kostnaði vegna viðgerða á sameign hússins sem gerðar voru í þeim tilgangi að koma í veg fyrir leka í eignarhluta álitsbeiðanda.

Þá gera gagnaðilar kröfu um, að því gefnu að kærunefnd fallist á kröfur álitsbeiðanda, að álitsbeiðanda beri að taka þátt í kostnaði í þegar afstöðnum viðgerðum á húsum þeirra. Engin gögn eða nánari útskýringar liggja til grundvallar þessum kröfum og telur kærunefnd því ekki unnt að taka þær til efnislegrar úrlausnar. Þessari kröfu er því vísað frá kærunefnd.

Álitsbeiðandi leggur fram reikninga til stuðnings kröfu sinni í máli þessu. Gagnaðilar gera athugasemdir við reikningana og óska eftir nánari sundurliðun og útskýringum vegna kostnaðarins, fallist kærunefnd á kröfur álitsbeiðanda. Í 5. gr. reglugerðar um kærunefnd fjöleignarhúsamála, nr. 881/2001, segir að áður en kærunefnd taki mál til meðferðar skuli það að jafnaði hafa hlotið afgreiðslu innan húsfélags. Þar sem þessi hluti málsins hefur ekki verið afgreiddur innan húsfélagsins er það niðurstaða kærunefndar að vísa honum frá.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að gagnaðilum beri að taka þátt í sannanlegum kostnaði sem hlaust af framkvæmdum til þess að koma í veg fyrir leka í íbúð álitsbeiðanda og sem stöfuðu frá sameign.

Kröfum gagnaðila er vísað frá kærunefnd.

Reykjavík, 30. janúar 2019

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                                      Eyþór Rafn Þórhallsson