Mál nr. 61/2013

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í málinu nr. 61/2013

Endurgreiðsla tryggingarfjár.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 22. ágúst 2013, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 15. september 2013, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 23. september 2013, athugasemdir gagnaðila, dags. 29. nóvember 2013, auk viðbótargagna gagnaðila, dags. 28. nóvember 2013, lögð fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar þann 13. janúar 2014.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Með leigusamningi, dags. 31. janúar 2013, tók álitsbeiðandi á leigu íbúð í eigu gagnaðila að C. Um var að ræða tímabundinn leigusamning frá 1. febrúar 2013 til 1. ágúst 2014. Ágreiningur er greiðslu húsaleigu á leigutíma og uppgjör í kjölfar þess að samningssambandi aðila lauk.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

1. Að viðurkennt verði að gagnaðila hafi verið óheimilt að ganga að bankaábyrgð álitsbeiðanda.
2. Að viðurkennt verði að álitsbeiðandi eigi rétt á endurgreiðslu leigugreiðslna á leigutímanum að hluta eða öllu leyti vegna ástands húsnæðisins.
3. Að fagaðila verði gert að taka út húsnæðið og meta hvort það sé íbúðarhæft.   

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi ásamt kærustu sinni tekið á leigu íbúð að C og skrifað upp á eins og hálfs árs leigusamning. Samið hafi verið um það munnlega að unnt væri að rifta samningnum ef eitthvað skyldi koma upp á. Mánaðarleiga hafi verið 117.000 kr. auk rafmagns. Þá hafi álitsbeiðandi greitt andvirði þriggja mánaða leigu í tryggingu. Álitsbeiðandi og kærasta hans hafi flutt inn 1. febrúar 2013. Þau hafi ákveðið að taka myndir af því sem hafi verið að íbúðinni áður en þau hafi málað ef ske kynni að þeim yrði kennt um það þar sem gagnaðili hafi ekki viljað gera úttekt á ástandi íbúðarinnar. Álitsbeiðandi hafi tilkynnt gagnaðila hvað hann hafi fundið að íbúðinni með tölvupósti þann 4. febrúar 2013.

Eftir að hafa dvalið í íbúðinni í skamman tíma hafi álitsbeiðandi og kærasta hans farið að finna fyrir ýmiss konar óþægindum sem þau hafi ekki haft neinar skýringar á eins og þunglyndi, þyngslum í höfði, skapbrestum, óþægindum í öndunarfærum, tíðum veikindum, vanlíðan, þreytu og slappleika. Einnig hafi þau fundið silfurskottur á baðherbergi. Þann 25. maí 2013 hafi þau tekið eftir því að svartir blettir á kaldavatnsröri hafi verið byrjaðir að koma í gegnum málninguna á ný. Þá hafi álitsbeiðandi áttað sig á því að ekki hafi verið um ryð að ræða heldur myglusvepp. Í framhaldinu hafi álitsbeiðandi uppgötvað að það hafi verið risastórt gat á aftanverðum svefnherbergisveggnum úti við þar sem vatn hafi getað streymt inn í vegginn og valdið miklum raka inni í íbúðinni.

Álitsbeiðandi hafi tilkynnt gagnaðila þetta með tölvupósti stuttu síðar og beðið um álit fagaðila frá heilbrigðiseftirlitinu. Gagnaðili hafi sagst ætla að fá smið til þess að kíkja til álitsbeiðanda en sá hafi ekki komið. Álitsbeiðandi hafi verið búinn að bíða í rúmlega tvær vikur þegar annar smiður kemur loks að álitsbeiðanda fjarstöddum. Þegar álitsbeiðandi hafi komið heim eftir helgarferð úr bænum hafi gagnaðili verið í íbúðinni að mála sturtubotninn. Þá hafi gagnaðili og smiður komið yfir helgina að álitsbeiðanda fjarstöddum. Gagnaðili hafi sagt smiðinn nýfarinn, hann hafi þrifið sveppinn, sett sveppadrepandi efni og málað yfir. Einnig hafi verið búið að mála í ýmsar sprungur vegna rakaskemmda o.fl.

Í kjölfarið hafi álitsbeiðandi og kærasta hans ákveðið að þau vildu ekki búa þar lengur og látið gagnaðila vita af því. Gagnaðili hafi sagt það vera í lagi og að hún myndi ekki gera neinar athugasemdir þó álitsbeiðandi rifti samningnum.

Síðar hafi álitsbeiðandi fengið þær fréttir að gagnaðili hafi gert kröfu í bankatrygginguna sem nemi þriggja mánaða leigu eða 351.000 kr. sem bankinn ætli að greiða. Álitsbeiðandi hafi skilað íbúðinni í betra ástandi en hún var við upphaf leigutíma. Gagnaðili hafi ásakað álitsbeiðanda um skemmdir sem hafi verið fyrir í íbúðinni. Álitsbeiðandi og kærasta hans hafi bætt fyrir þær sem hafi orðið af þeirra völdum þegar þau hafi flutt út.

Álitsbeiðandi telji gagnaðila ekki eiga rétt á að fá greitt úr tryggingunni þar sem íbúðin hafi verið óíbúðarhæf frá upphafi og við það falli leigusamningurinn úr gildi samkvæmt húsaleigulögum.

Álitsbeiðandi hafi fengið samþykki gagnaðila fyrir uppsögn hans í tölvupósti þann 14. júní 2013 þar sem hún segi að álitsbeiðandi mætti flytja út án nokkurar athugasemda vegna riftunar. Svo geri hún tilkall í trygginguna vegna lögbundins uppsagnarfrests samkvæmt samningi sem séu þrír mánuðir og hafi bankinn samþykkt þá beiðni.

Álitsbeiðandi sé mjög ósáttur við þau vinnubrögð bankans að tilkynning um að greitt verði úr tryggingunni hafi borist sama dag og greitt hafi verið úr tryggingunni án þess að álitsbeiðandi hafi fengið að tjá sig um kröfuna.

Álitsbeiðandi fari því fram á að viðurkennt verði að gagnaðili fái ekki trygginguna greidda út þar sem samþykki fyrir riftun liggi fyrir án frekari athugasemda. Hafi verið greitt úr tryggingunni fari álitsbeiðandi fram á að gagnaðila verði gert að endurgreiða tryggingu bankans. Álitsbeiðandi hafi verið tilneyddur til að segja upp leigusamningnum vegna heilsu og ástands íbúðarinnar og hefði því ekki getað dvalið þar á meðan uppsagnarfrestinum stóð.

Álitsbeiðandi krefst þess að fá þær leigugreiðslur sem hann hafi innt af hendi endurgreiddar að hluta eða öllu leyti þar sem íbúðin hafi verið óíbúðarhæf frá upphafi og valdið álitsbeiðanda og kærustu hans heilsutjóni.

Þá krefst álitsbeiðandi þess að fagaðili taki út húsnæðið og meti hvort það geti talist íbúðarhæft.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að álitsbeiðandi hafi þekkt fyrri leigjanda og því hafi gagnaðili beðið fyrri leigjanda að lýsa kostum og göllum íbúðarinnar. Samið hafi verið við fyrri leigjanda um að skila íbúðinni vel af sér og afhenda svo álitsbeiðanda lyklana. Álitsbeiðandi myndi svo hafa samband við gagnaðila ef fyrri leigjandi stæði ekki við sitt. Gagnaðili hafi ekki séð neitt athugavert við íbúðina að undanskilinni hurð sem hafi verið aðeins sigin á lömum auk þess sem herða hafi þurft upp skrúfur á lömum á vaskaskáp í eldhúsi og nýlegum fataskáp. Álitsbeiðandi hafi sagst með glöðu geði laga þetta ásamt innstungu sem þurfti að gera við.

Íbúðin hafi verið máluð 17 mánuðum áður af fagmanni en álitsbeiðandi og kærasta hans hafi óskað eftir að mála og velja liti. Þeir leigjendur sem hafi tekið við af álitsbeiðanda hafi talið þörf á að mála aftur. Töluvert hafi skort á almennan þrifnað. Óeinangrað vatnsrör hafi verið þakið ryki sem síðan hafi myglað.

Í tölvupósti, dags. 28. maí 2013, hafi álitsbeiðandi sagt að hann hafi tekið eftir myglusveppi í íbúðinni tveimur dögum áður og með tölvupósti, dags. 11. júní 2013, hafi álitsbeiðandi tilkynnt að hann sjái sig tilneyddan að segja upp húsnæðinu af heilsufarsástæðum. Með tölvupósti, dags. 28. júní 2013, hafi álitsbeiðandi tilkynnt gagnaðila að þau hafi klárað að ganga frá húsnæðinu og að lyklar séu á sínum stað, en hann hafi þurft að skipta um brotna hurð.

Gagnaðili hafi krafist greiðslu úr ábyrgð álitsbeiðanda þar sem hún hafi talið það eðlilegt að hann greiði leigu þann tíma sem hafi tekið að finna nýja leigjendur þar sem hann hafi í raun farið út fyrirvaralaust þrátt fyrir að farið hafi verið í eðlilegar viðgerðir á húsnæðinu. Þá telji gagnaðili að álitsbeiðandi hafi haldið partí sem hafi farið úr böndunum. Baðherbergishurð hafi verið brotin, bruni eftir sígarettur verið á eldhúsborði, klósettsetu og þvottavél, skápur í svefnherbergi hafi verið í rúst, vaskaskáp og blöndunartækjum í eldhúsi hafi verið skipt út, eldhússtólum hafi verið skipt út fyrir eldri, eldhúsborð skemmt, frístandandi hillurekki á baði verið fjarlægður, nýlegum viðarrimlagluggatjöldum skipt út fyrir hvít plasttjöld auk þess sem gera hafi þurft við hurðarhún á útihurð, en það síðastnefnda gæti talist til eðlilegs viðhalds. Þá hafi álitsbeiðandi talað um að parket á gólfum líti illa út, eins og vatn hafi legið yfir öllum gólfum. Að mati gagnaðila gæti það hafa orsakast af því að flætt hafi inn í íbúðina ef álitsbeiðandi hefur ekki passað að hreinsa frá niðurfalli framan við útihurð.

Gagnaðili telji sig því hafa orðið fyrir eftirfarandi tjóni: Plastparket ásamt undirlagi og listum að fjárhæð 168.578 kr. Kostnaður vegna parketlagnar að fjárhæð 79.800 kr. Húsaleiga fyrir júnímánuð að fjárhæð 117.000 kr. Húsaleiga fyrir júlímánuð að fjárhæð 117.000 kr. Viðgerð á eldhúsborði að fjárhæð 25.000 kr. Hillurekki að fjárhæð 25.000 kr. Auk tveggja stórra sléttofinna teppa, stóla, fataskáps o.fl. sem gagnaðili hafi ekki látið verðmeta enda myndi tryggingin ekki nægja fyrir því.

Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að gagnaðili hafi aldrei farið með álitsbeiðanda að skoða íbúðina heldur hafi fyrri leigjandi sýnt álitsbeiðanda og kærustu hans húsnæðið. Þar sem ákveðið var að gera ekki úttekt á húsnæðinu hafi kærasta álitsbeiðanda ákveðið að taka myndir af því sem hún hafi séð athugavert í íbúðinni áður en þau hafi flutt inn.

Álitsbeiðanda hafi verið tilkynnt að farið hafi verið fram á að greitt yrði úr tryggingunni sama dag og til stóð að greiða hana út. Álitsbeiðandi hafi tilkynnt viðskiptabanka sínum í tölvupósti, dags. 14. ágúst 2013, að álitsbeiðandi hafi lagt málið fyrir kærunefnd húsamála og óskað eftir því að beðið yrði með að greiða úr tryggingunni. Engu að síður hafi verið greitt úr tryggingunni stuttu síðar. Fullt traust hafi verið lagt á að krafan hafi verið réttmæt og átt við rök að styðjast.

Á vefsíðu Neytendasamtakanna segi um bankaábyrgð að sameiginleg skilyrði allra bankanna séu að fram komi skrifleg krafa frá leigusala þar sem skýrt sé greinilega frá því hvaða kröfu hann geri og af hvaða tímabili. Gerð sé krafa um að leigusali sýni fram á að hann eigi þá kröfu sem hann geri. Hafa verði í huga að bankaábyrgð sé sjálfstæður samningur sem tengist húsaleigusamningnum aðeins óbeint. Bankinn sem gefi út bankaábyrgðina geti ekki skipt sér af ágreiningi sem sé á milli aðila leigusamnings. Þó verði að telja eðlilegt að bankinn hafi samband við leigjanda þegar komin sé krafa frá leigusala í ábyrgðina, og geri leigjanda grein fyrir því og gefi stuttan frest svo aðilar geti reynt að komast að samkomulagi. Takist það ekki sé bankanum þó skylt að greiða ef leigusali hafi sýnt fram á vanefndir leigjanda á leigusamningnum.

Gagnaðili hafi sagt í bréfi sínu til viðskiptabankans, dags. 27. júlí 2013, að stuttu eftir að álitsbeiðandi hafi kvartað yfir raka hafi verið múrað upp í skemmd á útvegg og gengið í að þurrka vegginn innan frá með hitablásara og síðan málað. Álitsbeiðandi hafi tekið myndir af bakhlið hússins þar sem umrædd skemmd hafi verið þann 23. september 2013 og þá hafi enn átt eftir að grunna og mála vegginn. Því blotni steypan og dragi í sig vatn og raka. Viðgerðin sé því enn ókláruð 119 dögum eftir að gagnaðila hafi verið tilkynnt um skemmdirnar og 58 dögum eftir að gagnaðili hafi sent framangreint bréf til viðskiptabanka álitsbeiðanda.

Álitsbeiðandi mótmælir því að hann hafi brotið upp sparsl og sýnt gagnaðila að þar hafi leynst sveppir. Það sem rétt sé að álitsbeiðandi hafi komið heim eftir að hafa verið í burtu yfir helgi og fundið gagnaðila að mála sturtubotn í íbúðinni. Álitsbeiðandi hafi þá bent gagnaðila á sprungu í vegg við útidyr og spurt hvort þar væri um vatnsskemmdir að ræða og velt því upp hvort þar gætu einnig leynst sveppir. Gagnaðili hafi þá plokkað málninguna upp sjálf og sagt allt þurrt og engin sveppur. Gagnaðili hafi svo tekið eftir öðrum vatnsskemmdum á sama vegg sem hvorki álitsbeiðandi né gagnaðili hafi tekið eftir áður og brotið upp þar smá sparsl til að sjá í vegginn.

Gagnaðili hafi talið upp það tjón sem hún telji sig hafa orðið fyrir af þeirra völdum. Varðandi plastparket þá hafi gagnaðili brýnt vel fyrir álitsbeiðanda að gæta þyrfti þess að niðurfall framan við útidyr myndi ekki stíflast og það hafi álitsbeiðandi gert. Það hafi aldrei stíflast og aldrei hafi flætt inn í íbúðina. Gagnaðili hafi hins vegar sagt álitsbeiðanda að það hafi flætt einhvern tímann og varað við þessu. Vatnsskemmdir hafi verið greinilegar á veggjum og parketi þegar álitsbeiðandi og kærasta hans hafi flutt inn þann 1. febrúar 2013. Þá hafi raki átt greiða leið inn um bakhlið hússins vegna skemmda á utanverðum veggnum, en sá veggur liggi að svefnherberginu. Álitsbeiðanda gruni því að vatnsskemmdir í því herbergi séu vegna raka í bakhlið hússins. Umræddar vatnsskemmdir séu á svefnherbergisgólfi og breiðist þaðan út. Þá hafi þvottavél lekið þegar hún hafi verið í gangi en álitsbeiðanda tekist að gera við það. Það hafi verið vatnsskemmdir á veggnum við hliðina á þvottavélinni, líklega vegna þessa leka og/eða raka sem myndist vanalega inni á baðherbergjum, en veggurinn sé úr við. Álitsbeiðandi hafi tilkynnt gagnaðila um lekann með tölvupósti þann 4. febrúar 2013 og fengið þau svör að álitsbeiðandi mætti gera það sem hann vildi við vélina en hún ætli ekki að kosta upp á hana.

Varðandi brunagöt þá muni hvorki álitsbeiðandi né kærasta hans eftir brunagötum á klósetti eða þvottavél.

Rimlagardínur hafi álitsbeiðandi skilið eftir uppi á fataskápnum, gleymst hafi að láta gagnaðila vita af því á sínum tíma en úr því hafi verið bætt.

Varðandi húsaleigu þá hafi gagnaðili fallist á það með tölvupósti þann 30. maí 2013 að álitsbeiðandi hafi ekki þurft að greiða á gjalddaga fyrir júní. Þá hafi hún einnig sagt í tölvupósti þann 14. júní 2013 að hún geri ekki athugasemdir þó álitsbeiðandi rjúfi samninginn og að það væri í lagi að þau færu. Gagnaðili hafi svo skrifað undir riftun á samningnum þann 12. júlí 2013. Vegna heilsufarsástæðna og myglusvepps sem hafi verið í íbúðinni við afhendingu telji álitsbeiðandi að samningurinn hafi fallið úr gildi.

Varðandi teppi þá hafi þau verið þrjú, tvö stór og eitt minna. Teppin hafi verið orðin ljót og skítug, blettótt og illa lyktandi. Álitsbeiðandi hafi sagt gagnaðila að hann hafi ekki viljað hafa þau. Álitsbeiðandi hafi ekki getað komið þeim í geymslu líkt og gagnaðili hafi óskað eftir svo hann hafi gefist upp og hent þeim.

Eldhússtólar hafi verið tveir þegar álitsbeiðandi hafi tekið við íbúðinni. Álitsbeiðandi hafi gert aðeins við þá með því að skrúfa þá saman. Álitsbeiðandi og kærasta hans hafi svo fengið aðra stóla gefins sem hafi verið eins og þeir stólar sem hafi verið fyrir. Þegar álitsbeiðandi og kærasta hans hafi flutt úr íbúðinni hafi þau tekið þá stóla sem þeim hafi verið gefnir. Þannig hafi þeir stólar sem hafi fylgt íbúðinni verið skildir eftir.

Brunafar eftir sígarettu á eldhúsborðplötu sé eftir kærustu álitsbeiðanda og viðurkenni hún það fúslega. Rispur á kanti eldhúsborðsins kannist álitsbeiðandi ekki við en það gæti hafa verið eftir alla þá leigjendur sem hafi notað borðið í gegnum tíðina. Gagnaðili hafi áætlað 25.000 kr. vegna viðgerða á borðinu og því mótmæli álitsbeiðandi. Hann hafi ráðfært sig við smið sem hafi sagt lítið mál að gera við þetta. Álitsbeiðandi bjóðist til þess að gera við brunagatið á borðplötunni sé þess óskað.

Varðandi fataskáp þá hafi gagnaðili sjálf sagt að hann væri í lélegu ásigkomulagi. Neðri lömin öðrum megin á speglahurð hafi verið laus. Gagnaðili telji að partístand hafi orðið til þess að skápurinn skemmdist en því mótmæli álitsbeiðandi.

Álitsbeiðandi hafi keypt nýjan vaskaskáp í Rúmfatalagernum. Farið hafi verið með hurð af eldri skápnum og beðið um nákvæmlega sama skáp. Eftir að álitsbeiðandi hafi sett nýja skápinn upp hafi hann séð að ekki hafi verið um nákvæmlega eins skáp að ræða, en lítill munur sé á skápunum. Sami vaskur hafi verið settur í nýja vaskaskápinn. Sé þess óskað sé álitsbeiðandi reiðubúinn að greiða fyrir nýjan skáp gegn framvísun kvittunar.

Vegna blöndunartækja segir álitsbeiðandi að þau blöndunartæki sem fyrir hafi verið hafi verið orðin léleg og ekki blandað nægilega vel. Minna rennsli hafi verið frá heita vatninu auk þess hafi kraninn á heita vatninu verið brotinn. Álitsbeiðandi hafi sett upp ný blöndunartæki að verðmæti 24.995 kr. Sé gagnaðili ósátt við þau geti álitsbeiðandi tekið þau aftur.

Vegna spjalda yfir lamir á baðhurð þá hafi einungis verið skipt um hurðarfleka. Ekki sé hægt að kaupa spjöldin öðruvísi en með lömunum líka. Þegar álitsbeiðandi hafi keypt flekann hafi lamir og spjöld ekki verið til, annars hefði hann keypt þau líka. Hurðin virki jafn vel hvort sem spjaldið sé á eða ekki. Álitsbeiðandi sé reiðubúinn að greiða fyrir spjöld og lamir sé þess óskað, en pakki með einni löm og einu spjaldi kosti 990 kr.

Þó ekki hafi verið staðfest af fagaðilum þá bendi allt til þess að myglusveppur sé í húsnæðinu. Mikill raki og léleg loftræsting sé í húsnæðinu. Þegar álitsbeiðandi hafi flutt út hafi eigandi kaffihússins á móti upplýst álitsbeiðanda um að hann hafi grunað að það væri myglusveppur í íbúðinni þar sem myglusveppur hafi fundist í geymslu sem sé við hliðina á íbúðinni fyrir nokkru síðan sem gagnaðili hafi verið upplýst um en ekkert gert í.

Í athugasemdum gagnaðila kemur fram að hún hafi farið með álitsbeiðanda að skoða íbúðina. Gagnaðili hafi farið yfir kostnað við úttekt og hvernig hann skiptist en tjáð álitsbeiðanda að það væri í lagi hennar vegna að hann tæki sjálfur myndir og skrifaði niður athugasemdir og sendi sér. Álitsbeiðanda hafi verið valið.

Íbúðin hafi verið máluð 17 mánuðum áður. Nýir leigjendur hafi ákveðið að mála aftur þar sem veggir hafi verið rispaðir auk þess sem ómögulegt hafi verið að losna við reykingalyktina.

Álitsbeiðandi hafi breytt samningnum og síðan skrifað undir hann þegar hann hafi farið með samninginn í bankann vegna tryggingarinnar.

Viðgerðum hafi verið lokið innan húss þann 9. júní 2013 en eftir hafi verið að mála bakhlið hússins.

Álitsbeiðandi hafi talað um að hann hafi komið í íbúðina og séð gagnaðila mála sturtubotn þann 9. júní 2013. Þá hafi viðgerðum, að undanskilinni málun að utan, verið lokið.

Sprunga sem hafi opnast hafi verið vegna viðgerðar sem hafi farið fram fjórum árum áður vegna smávægilegs þaklega. Í kjölfarið hafi allt þakið verið yfirfarið af fagmanni.

Núverandi leigjendur hafi kvartað undan silfurskottum svo nú sé komið í ljós að þær séu staðreynd.

Gagnaðili leyfi sér að efast um að dagsetningar á myndum álitsbeiðanda séu réttar.

Gagnaðili hafi aldrei tekið ábyrgð á þvottavél. Frá upphafi hafi öllum verið ljóst að enginn hafi skyldur eða ábyrgð gagnvart viðhaldi hennar. Hafi einhver löngun til að lengja líftíma hennar þá geri viðkomandi það.

Kærasta álitsbeiðanda hafi tilkynnt gagnaðila að þvottavélin læki og að einhverjar vatnsskemmdir hafi myndast á veggnum við hliðina á henni. Á gólfinu undir vélinni séu flísar en steinveggir á þrjá vegu. Neðst á einum þeirra séu klæddar pípulagnir með málaðri spónarplötu. Platan hafi því blotnað við gólfið. Þetta hafi hljómað sem smávægileg skemmd sem auðvelt yrði að laga með málningu. Gagnaðili hafi gleymt því eða einfaldlega ekki hugsað út í að bjóða álitsbeiðanda greiðslur fyrir viðgerðina þar sem hann hafi þá þegar verið að mála íbúðina.

Gagnaðila finnist allt tal álitsbeiðanda um hættulega myglusveppi úr lausu lofti gripið og notað til þess að losna frá löngum samningi. Gagnaðili hafi reynt að fá álitsbeiðanda til að vera lengur og meðal annars boðist til að láta klæða einn vegginn í íbúðinni til að hylja þær pípur sem þar séu. Álitsbeiðandi hafi verið fullkomlega meðvitaður um að gagnaðili gæti ekki látið íbúðina standa auða og án innkomu.

Gagnaðili sé sammála að 25.000 kr. fyrir viðgerð á eldhúsborði séu miklir peningar og hefði hún leitað fleiri tilboða hefði hún farið í að gera við borðið. Gagnaðili hafi ekki vitað að svefnherbergi hafi ávallt verið lokað þegar partí hafi verið í íbúðinni. Gagnaðili hafi heldur ekki vitað að baðherbergishurð virkaði vel án lamaspjaldanna.

Íbúðin hafi aldrei verið rakasækin að undanskildu þessu tilfelli þegar múrskemmdirnar urðu. Þrátt fyrir að eldhúsglugginn sé ekki stór hafi allir leigjendur talað um að gott loft sé í íbúðinni. Ástæðan sé eflaust sú að lofræsting sé góð þar sem í íbúðinni séu tvær rafmagnsviftur báðar með góðum loftræstirörum gegnum útveggi. Önnur í baðherbergi en hin í svefnrými.

Enginn frá kaffihúsinu á móti hafi talað um myglusvepp við gagnaðila. Hins vegar hafi gagnaðili sagt starfsmanni kaffihússins frá múrskemmdunum.

Viðbótargögn gagnaðila miða einungis að því að sýna fram á að álitsbeiðandi hafi breytt undirritun húsaleigusamnings og ekki þykir ástæða til að reifa það frekar hér.

III. Forsendur

Deilt er um uppgjör við lok leigusamnings. Álitsbeiðandi byggir á því að gagnaðila hafi verið óheimilt að ganga að bankaábyrgð álitsbeiðanda vegna vangoldinnar leigu, þar sem gagnaðili hafi samþykkt að álitsbeiðandi færi fyrr úr íbúðinni. Gagnaðili byggir á því að henni hafi verið heimilt að fá greitt út bankaábyrgð álitsbeiðanda þar sem hún hafi orðið fyrir tjóni bæði vegna skemmda á íbúðinni og vegna þess að álitsbeiðandi og kærasta hans hafi farið fyrirvaralaust úr íbúðinni. Álitsbeiðandi hefur fallist á að tilteknar skemmdir hafi orðið á íbúðinni sem hann ber ábyrgð á en hafnar að bera ábyrgð á öðrum skemmdum.  

Tímabundnum leigusamningi lýkur á umsömdum degi án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila, sbr. 1. mgr. 58. gr. húsaleigulaga. Þó er aðilum ávallt heimilt að semja um að leigutíma ljúki fyrr.

Í gögnum málsins liggja fyrir tölvupóstsamskipti aðila frá júní 2013. Í tölvupósti frá álitsbeiðanda, dags. 11. júní 2013, kemur fram að álitsbeiðandi og kærasta hans sjái sig knúin til að segja upp húsnæðinu af heilsufarsástæðum. Í tölvupósti frá gagnaðila, dags. 14. júní 2013, kemur fram að gagnaðili geri ekki athugasemdir við að álitsbeiðandi rjúfi samninginn og það sé í lagi þó álitsbeiðandi og kærasta hans fari úr húsnæðinu. Þá liggja einnig fyrir tölvupóstsamskipti aðila eftir að íbúðin var rýmd. Þá koma fram í tölvupósti gagnaðila, dags. 20. júní 2013, ýmsar athugasemdir við ástand húsnæðisins án nokkurra athugasemda um leigulok eða leigugreiðslur eftir að álitsbeiðandi og kærasta hans fluttu úr íbúðinni. Af framangreindum samskiptum virtum telur kærunefnd að komist hafi á samkomulag með aðilum um að leigutíma lyki í júní 2013 og þar af leiðandi að álitsbeiðandi þyrfti ekki að greiða frekari leigugreiðslur eftir þann tíma.

Þá er einnig deilt um ástand hins leigða húsnæðis við skil þess. Gagnaðili segir að baðherbergishurð hafi verið brotin, bruni eftir sígarettur hafi verið á eldhúsborði, klósettsetu og þvottavél, skápur í svefnherbergi hafi verið í rúst, vaskaskáp og blöndunartækjum í eldhúsi hafi verið skipt út, eldhússtólum hafi verið skipt út fyrir eldri, eldhúsborð skemmt, frístandandi hillurekki á baði verið fjarlægður, nýlegum viðarrimlagluggatjöldum skipt út fyrir hvít plasttjöld og vatnsskemmdir verið á parketi auk þess sem gera hafi þurft við hurðarhún á útihurð, en það síðastnefnda gæti talist til eðlilegs viðhalds. Þá virðist gagnaðili einnig krefjast bóta vegna tveggja teppa sem álitsbeiðandi hafi hent.

Óumdeilt er að álitsbeiðandi hefur gert við baðherbergishurð og að skápur í svefnherbergi hafi verið í slæmu ástandi við upphaf leigutíma auk þess sem fram kemur í tölvupósti frá gagnaðila, dags. 19. júní 2013, að slæmt ástand skápsins við skil íbúðarinnar komi ekki að sök þar sem hann hafi ekki verið í lagi fyrir. Þá segir álitsbeiðandi að skemmdir á plastparketi hafi verið til staðar þegar hann hafi tekið við íbúðinni. Í gögnum málsins liggja fyrir myndir af íbúðinni við upphaf leigutíma þar sem sjá má rakaskemmdir á parketi. Þá verður einnig að mati kærunefndar að líta til þess að raki hefur átt greiða leið inn um skemmd á bakhlið hússins og því ekki loku fyrir það skotið að rakaskemmdir megi rekja til þess. Gagnaðili hefur því ekki að mati kærunefndar sýnt nægilega fram á bótaábyrgð álitsbeiðanda vegna skemmda á parketi. Álitsbeiðandi mótmælir því að eldhússtólum hafi verið skipt út fyrir eldri stóla og að rispur á eldhúsborði séu vegna hans eða kærustu hans. Gagnaðili hefur ekki lagt fram nein gögn sem sýna fram á að eldhússtólum hafi verið skipt út fyrir eldri stóla eða að rispur á eldhúsborði séu á ábyrgð álitsbeiðanda. Álitsbeiðandi mótmælir einnig að frístandandi hillurekki hafi verið á baðherbergi við upphaf leigutíma en gagnaðili hefur ekki lagt fram gögn sem sýna fram á að svo hafi verið. Þá hefur álitsbeiðandi viðurkennt að hafa skipt út gardínum en gardínurnar sem fyrir hafi verið hafi álitsbeiðandi skilið eftir í íbúðinni við skil. Af þessum sökum fellst kærunefnd ekki á bótaábyrgð álitsbeiðanda vegna skemmda á baðherbergishurð, fataskápi í svefnherbergi, parketi, eldhúsborði eða vegna tjóns vegna eldhússtóla, frístandandi hillurekka á baðherbergi eða gardína.

Gagnaðili hefur ekki lagt fram nein gögn sem sýna fram á skemmdir á klósettsetu og þvottavél og því fellst kærunefnd ekki á bótaábyrgð álitsbeiðanda vegna þessa. Þá hefur álitsbeiðandi viðurkennt að hann hafi skipt út vaskaskáp og blöndunartækjum þar sem vaskaskápur hafi verið í slæmu ástandi og blöndunartæki ekki blandað nægilega vel, og hent tveimur teppum sem voru í eigu gagnaðila.

Álitsbeiðandi hefur viðurkennt að bera ábyrgð á tjóni vegna sígarettubruna á eldhúsborði, tjóni vegna þess að skipt var um vaskaskáp og tjóni vegna þeirra teppa sem hann henti en hann telur tjónsfjárhæð vera litla sem enga. Gegn mótmælum álitsbeiðanda hefur gagnaðili ekki fært sönnur á fjártjón sitt vegna þessa en 65. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, kveður á um að greini aðila á um bótafjárhæð vegna skemmda á hinu leigða við lok leigutíma skuli byggingarfulltrúi meta tjónið. Vilji gagnaðili taka fé af tryggingu álitsbeiðanda verður hann þannig að óska eftir mati byggingarfulltrúa á hinu meinta tjóni.

Álitsbeiðandi krefst þess að viðurkennt verði að gagnaðila beri að endurgreiða þær leigugreiðslur sem álitsbeiðandi innti af hendi á leigutímanum þar sem húsnæðið hafi verið óíbúðarhæft. Í gögnum málsins er hvergi að finna staðfestingu á því að húsnæðið sem um ræðir hafi verið heilsuspillandi eða óíbúðarhæft. Þegar af þeirri ástæðu er ekki unnt að fallast á framangreinda kröfu álitsbeiðanda.

Álitsbeiðandi krefst þess einnig að fagaðili verði fenginn til að gera úttekt á húsnæðinu svo unnt verði að meta hvort húsnæðið sé íbúðarhæft. Hlutverk kærunefndar húsamála er að veita álitsgerð um ágreining aðila leigusamnings við gerð og/eða framkvæmd hans, sbr. 1. mgr. 85. gr. húsaleigulaga. Að mati kærunefndar fellur það því utan valdsviðs hennar að láta framkvæma úttekt á húsnæðinu sem um ræðir. Kröfu álitsbeiðanda er því hafnað.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að gagnaðili eigi ekki kröfu á hendur álitsbeiðanda vegna leigu eftir lok júní 2013.

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðandi beri ábyrgð á tjóni gagnaðila vegna sígarettubruna á eldhúsborði, nýs vaskaskáps og teppa sem hann henti og beri að greiða sannanlegt tjón af þeim völdum.

Það er einnig álit kærunefndar að gagnaðila beri ekki að endurgreiða leigugreiðslur sem álitsbeiðandi innti af hendi á leigutíma fram að 1. júlí 2013.

Kröfu álitsbeiðanda um að fagaðila verði gert að taka út húsnæðið er hafnað.

Reykjavík, 13. janúar 2014

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson