Mál nr. 62/2013
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 62/2013
Hagnýting séreignar.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 27. ágúst 2013, beindi Húseigendafélagið, f.h. A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 9. september 2013, lögð fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 6. janúar 2014.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið C 1-7, alls 66 eignarhlutar. Aðilar eru eigendur einnar íbúðar hvor. Ágreiningur er um hvort gagnaðila sé heimilt að leigja út íbúð sína til einstaklinga yngri en 50 ára.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkennt verði að gagnaðila sé óheimilt að lána eða leigja íbúð sína í húsinu einstaklingum yngri en 50 ára.
Í álitsbeiðni kemur fram að gagnaðili hafi keypt íbúð sína með kaupsamningi, dags. 21. maí 2013. Gagnaðili hafi fram til þessa ekki búið í íbúðinni sjálf en sonur hennar, fæddur 1981, hafi haft þar búsetu. Ágreiningur sé í húsinu um heimild gagnaðila til þess að hagnýta íbúðina með þessum hætti þar sem kvöð hvíli á lóðinni og húsinu um að íbúðirnar séu ætlaðar eldra fólki.
Í kaupsamningi gagnaðila segi að húsið sé fjölbýlishús ætlað fólki 50 ára og eldri. Samkvæmt lóðarleigusamningi séu íbúðir hússins ætlaðar fyrir eldri borgara. Samhljóða texta sé að finna í afsali gagnaðila, dags. 4. júní 2013. Kvaðarinnar sé jafnframt getið í yfirlýsingu húsfélagsins, sem hafi legið frammi við kaup gagnaðila á íbúðinni. Í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu hússins sé húsinu lýst sem fjölbýlishúsi með 66 íbúðum, ætluðum fólki 50 ára og eldri. Einnig komi fram að kvöð sé á lóðinni um að íbúðirnar séu ætlaðar fyrir eldri borgara. Í þinglýstum lóðarleigusamningi fyrir lóð hússins komi einnig fram að kvöð sé á lóðinni um að íbúðirnar á henni séu ætlaðar fyrir eldri borgara. Að lokum megi geta þess að kvaðarinnar sé getið á veðbandayfirlitum og þinglýsingarvottorðum um eignir í húsinu. Samkvæmt þessu megi vera ljóst að gagnaðili hafi verið kirfilega upplýstur um það við kaup á eignarhluta sínum í húsinu að íbúðin hafi ekki verið ætluð fólki yngra en 50 ára.
Ágreiningur um hagnýtingu gagnaðila á íbúð sinni hafi komið til umræðu á vettvangi húsfélagsins á aðalfundi þann 19. júní 2013 og á framhaldsaðalfundi þann 1. júlí 2013. Málinu hafi verið vísað til stjórnar húsfélagsins til frekari skoðunar og tekið upp á ný á framhaldsaðalfundi, en þar hafi því verið vísað frá eftir langa umræðu. Húsfélagið hafi því enn sem komið er hvorki samþykkt né synjað því að beita sér fyrir því að umræddur íbúi flytji úr húsinu. Álitsbeiðandi hafi af þeim sökum tekið ákvörðun um að leggja álitsbeiðni þessa fram í eigin nafni, enda verði að telja að hver og einn eigandi eigi hér hagsmuni að verja.
Krafa álitsbeiðanda lúti eingöngu að því að óheimilt sé að lána eða leigja íbúðir í húsinu út til einstaklinga undir aldursmörkum. Ekki sé í álitsbeiðninni tekin afstaða til einstaklinga undir aldursmörkum sem búi í húsinu ásamt eigendum eða umráðamönnum sem uppfylli skilyrðin, t.d. þegar íbúar sem uppfylli lágmarksaldur eigi börn sem búi enn hjá foreldrum sínum.
Álitsbeiðandi og kona hans hafi gert athugasemdir við gagnaðila vegna hagnýtingar íbúðarinnar og ónæðis sem frá henni hafi borist en þær athugasemdir hafi ekki skilað árangri . Þess megi einnig geta að tvisvar áður hafi komið upp mál í húsinu, þar sem eigendur hafi leigt eða lánað íbúðir sínar fólki undir aldursmörkum. Í báðum tilvikum hafi viðkomandi eigendur sæst á að íbúarnir sem um hafi rætt flyttu úr húsnæðinu eftir að þeim hafi verið bent á kvöð um aldurslágmark íbúa.
Álitsbeiðandi telji að hver og einn eigandi eigi rétt á því að þinglýst kvöð um aldurslágmark sé virt. Eins og fram komi í áliti kærunefndar húsamála nr. 3/2010 sé tilgangur kvaða sem þessarar að tryggja sérstaklega næði og ákveðið sambýlismunstur og í því skyni undirgangist kaupendur skerðingu á afnota- og ráðstöfunarrétti sínum yfir eignum sínum. Það hafi álitsbeiðandi gert, með sama hætti og aðrir eigendur. Kvöð af þessu tagi sé ætlað að tryggja að búseta í húsinu uppfylli þarfir tiltekins aldurshóps og yrði hagnýting og ráðstöfun gagnaðila á eign sinni talin heimil næði kvöðin ekki tilgangi sínum.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að sonur gagnaðila sem hafi haft búsetu í íbúð gagnaðila hafi þegar hafið leit að annarri íbúð og muni því von bráðar flytja úr áðurgreindri íbúð.
III. Forsendur
Í lóðarleigusamningi um lóðina C nr. 1–7 sem þinglýst var 22. febrúar 2005 segir: „Á lóðinni eru ýmsar kvaðir eins og sýnt er á viðfestum uppdrætti. Þá er einnig kvöð í deiliskipulagsuppdrætti og í fylgiriti að íbúðirnar eru ætlaðar fyrir eldri borgara.“ Í eignaskiptayfirlýsingu um húsið sem var samþykkt af byggingarfulltrúanum í Garðabæ þann 7. janúar 2010 og móttekin til þinglýsingar 20. maí 2010 segir um húsið: „C, 1-3-5-7, er fjölbýlishús með 66 íbúðum, ætlaðar fólki 50 ár og eldri.“ Í samræmi við framangreint kemur skýrt fram í kaupsamningi gagnaðila, mótt. til þinglýsingar 23. maí 2012, að um sé að ræða íbúð fyrir 50 ára og eldri. Þá segir einnig í yfirlýsingu húsfélags, dags. 21. maí 2012, að íbúðir hússins séu ætlaðar fólki 50 ára og eldri. Þannig liggur þessi kvöð skýrt fyrir í þinglýstum heimildum sem ber að kanna við kaup á fasteign og getur skjalagerð við fasteignakaup í engu haggað gildi hennar. Tilgangur kvaða sem þessarar er að tryggja sérstaklega næði og ákveðið sambýlismunstur og í því skyni undirgangast kaupendur skerðingu á afnota- og ráðstöfunarrétti sínum. Tilgangi kvaðarinnar verður augljóslega ekki náð með því einu að eignarhald einskorðist við þá sem náð hafa 50 ára aldri. Það er því álit kærunefndar að í kvöðinni felist sú takmörkun að eigendum íbúða í húsinu sé ekki heimilt að leigja eða lána íbúðir sínar til einstaklinga sem uppfylla ekki þetta skilyrði. Það er því álit kærunefndar að gagnaðila sé óheimilt að lána eða leigja íbúð sína í húsinu einstaklingum yngri en 50 ára.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að gagnaðila sé óheimilt að lána eða leigja íbúð sína einstaklingum yngri en 50 ára.
Reykjavík, 6. janúar 2014
Auður Björg Jónsdóttir
Karl Axelsson
Eyþór Rafn Þórhallsson