Mál nr. 64/2013
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í málinu nr. 64/2013
Tímabundinn leigusamningur. Riftun.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 17. desember 2012, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála erindi vegna ágreinings við Íbúðalánasjóð, hér eftir nefndur gagnaðili. Með bréfi, dags. 29. ágúst 2013, framsendi úrskurðarnefndin erindi álitsbeiðanda til kærunefndar húsamála.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum.
Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 23. maí 2013, lögð fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 9. september 2013.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Með leigusamningi, dags. 6. september 2012, tók álitsbeiðandi á leigu íbúðarhús að B í eigu gagnaðila. Um var að ræða tímabundinn leigusamning frá 1. október 2012 til 30. september 2013. Ágreiningur er um gildi leigusamnings og riftun á honum.
Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:
Að viðurkennt verði að gagnaðila hafi verið óheimilt að líta svo á ekki væri í gildi leigusamningur milli aðila og að gagnaðila beri að gera nýjan leigusamning við álitsbeiðanda sem gildi frá og með 1. desember 2012.
Í álitsbeiðni kemur fram að forsaga málsins sé sú að umrædd húseign hafi verið seld nauðungarsölu þann 17. júlí 2012. Álitsbeiðandi hafi fengið þær upplýsingar frá gagnaðila að hann ætti rétt á að halda sínu heimili áfram á sama stað í samræmi við 28. gr. laga um nauðungarsölu, nr. 90/1991, og 8. gr. uppboðsskilmála auglýsingar nr. 572/2010. Fulltrúi gagnaðila hafi sagt álitsbeiðanda að vera róleg því gagnaðili myndi bjóða henni leigusamning þegar nauðungarsala hefði gengið yfir. . Þann 23. ágúst 2012 hafi verið haft samband við álitsbeiðanda og henni boðinn húsaleigusamningur frá og með 1. september 2012. Álitsbeiðandi hafi samþykkt að leigja húsnæðið áfram og fengið þær upplýsingar að samningur yrði gerður og sendur álitsbeiðanda. Álitsbeiðandi þyrfti að því loknu að undirrita samninginn, þinglýsa honum og koma samningnum til gagnaðila.
Álitsbeiðandi hafi skrifað undir samninginn og reynt að þinglýsa honum í þrígang, sem ekki hafi verið hægt þar sem ekki hafi borist afsal frá gagnaðila til þinglýsingar. Þann 27. nóvember 2012 hafi álitsbeiðandi fengið bréf þess efnis að hún ætti að rýma húsnæðið þar sem ekki hafi verið séð að neinn leigusamningur hafi verið í gildi vegna eignarinnar. Rýming hafi átt að eiga sér stað í síðasta lagi 7. desember 2012. Álitsbeiðandi hafi ítrekað reynt að ná í lögfræðing gagnaðila en hann hafi verið veikur. Að lokum hafi álitsbeiðandi fengið þær upplýsingar að svo hægt væri að gera nýjan leigusamning yrði álitsbeiðandi að greiða öll vanskil sín við gagnaðila.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að nauðungarsala á húsnæðinu hafi farið fram þann 17. júlí 2012. Á uppboðinu hafi komið fram ósk álitsbeiðanda um að leigja húsnæðið og 22. ágúst 2012 hafi álitsbeiðanda verið boðin áframhaldandi leiga og henni sendur húsaleigusamningur til undirritunar. Þann 6. september 2012 hafi verið óskað eftir því að álitsbeiðandi yrði skráð leigjandi í stað eiginmanns hennar og hafi gagnaðili orðið við því. Þann 22. nóvember 2012 hafi samningur ekki enn verið kominn til gagnaðila auk þess sem engin greiðsla hafði borist. Álitsbeiðanda hafi því verið sent bréf með stefnuvotti þess efnis að rýma bæri eignina fyrir 7. desember 2012. Ekkert samband hafi verið haft við gagnaðila fyrr en 4. desember 2012 en þá hafi álitsbeiðandi kvartað yfir því að geta ekki þinglýst samningnum þar sem afsal til gagnaðila hafi ekki verið komið. Henni hafi verið bent á að greiða þyrfti húsaleigu óháð þinglýsingu samningsins. Aftur hafi verið rætt við álitsbeiðanda um miðjan desember 2012 og áréttað að álitsbeiðandi yrði að greiða húsaleiguna en hún hafi verið ósátt við að fá ekki húsaleigubætur.
Afsali hafi verið þinglýst af sýslumanni í nóvember og því ekkert í vegi því að þinglýsa húsaleigusamningi aðila. Þann 15. janúar 2013 hafi útburðarbeiðni verið send Héraðsdómi C. Álitsbeiðandi hafi haft samband við lögfræðing sjóðsins um frestun útburðar gegn greiðslu en ekki hafi orðið efndir á því.
Úrskurður hafi verið kveðinn upp í Héraðsdómi C þann 13. maí 2013. Ljóst sé að álitsbeiðandi hafi í engu efnt leigusamning og dráttur á þinglýsingu, sem alfarið hafi verið á hendi sýslumanns, hafi ekki verið ástæða til vanefnda. Álitsbeiðandi hafi greitt 200.000 kr. þann 8. mars 2013 en hafi að öðru leyti ekki greitt af samningnum og þar áður ekki af lánum gagnaðila frá 1. júlí 2011. Vanskil á leigusamningi séu um 875.000 kr. miðað við 1. maí 2013. Þá hafi þinglýstum samningi ekki enn verið skilað til gagnaðila.
III. Forsendur
Í máli þessu er deilt um hvort gagnaðila hafi verið heimilt að líta svo á að leigusamningur hafi ekki verið í gildi milli aðila.
Í málinu liggur fyrir tímabundinn leigusamningur aðila, frá 1. október 2012 til 30. september 2013. Samkvæmt 1. tölul. 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, er leigusala rétt að rifta leigusamningi ef leigjandi greiðir ekki leiguna eða framlag til sameiginlegs kostnaðar skv. V. kafla á réttum gjalddaga og sinnir ekki innan sjö sólarhringa skriflegri áskorun leigusala um greiðslu, enda hafi slík áskorun verið send eftir gjalddaga og leigusali tekið fram að hann muni beita riftunarheimild sinni. Í gögnum málsins liggur fyrir bréf gagnaðila til álitsbeiðanda, dags. 22. nóvember 2012, um rýmingu eignarinnar. Þar kemur fram að ekki hafi verið skilað til gagnaðila undirrituðum leigusamningi líkt og óskað hafi verið eftir auk þess sem ekki hafi borist leigugreiðslur fyrir október- og nóvembermánuð. Í bréfinu segir eftirfarandi: „Vinsamlegast greiðið ofangreinda skuld og skilið inn samningi eða komið lyklum af eigninni til [gagnaðila].“
Kærunefnd telur að bréf gagnaðila, dags. 22. nóvember 2012, geti ekki talist greiðsluáskorun í skilningi 1. tölul. 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga og heimild til riftunar á grundvelli ákvæðisins hafi því ekki stofnast. Að mati nefndarinnar var riftun gagnaðila því ólögmæt.
Þá krefst álitsbeiðandi þess að gagnaðili geri nýjan leigusamning við sig frá og með 1. desember 2012. Álitsbeiðandi setti fram, í beiðni dagsettri 17. desember sama ár, kröfu um nýjan leigusamning með gildistíma frá 1. desember 2012. Þegar kærunefnd húsamála barst erindi álitsbeiðanda með bréfi frá úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsanæðismála dagsettu 29. ágúst 2013 hafði Héraðsdómur C úrskurðað um að álitsbeiðandi skyldi borin út úr íbúðinni og rýming hennar farið fram. Álitsbeiðandi hefur því ekki lengur lögvarða hagsmuni af því að kærunefnd taki kröfu hennar til efnislegrar afgreiðslu. Ber því þegar af þeirri ástæðu að hafna þessari kröfu álitsbeiðanda.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að riftun gagnaðila á leigusamningi aðila hafi verið ólögmæt. Kærunefnd hafnar þeirri kröfu álitsbeiðanda að gagnaðila verði gert að gera nýjan leigusamning við álitsbeiðanda frá 1. desember 2012.
Reykjavík, 9. september 2013
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson
Fjóla Guðrún Sigtryggsdóttir