Mál nr. 75/2022-Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 75/2022
Húsgögn og munir í einkaeigu á sameiginlegum gangi.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með álitsbeiðni, dags. 28. júlí 2022, beindi Húsfélagið A, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Greinargerð barst ekki frá gagnaðila, þrátt fyrir ítrekaða beiðni kærunefndar þar um.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 20. október 2022.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið C. Álitsbeiðandi er húsfélagið en gagnaðili er eigandi íbúðar í húsi nr. 58. Ágreiningur er um hvort gagnaðila sé skylt að fjarlægja húsgögn og aðra muni sem hún hefur komið fyrir á sameiginlegum gangi hússins.
Kröfur álitsbeiðanda eru:
Að viðurkennt verði að gagnaðili hafi brotið gegn húsreglum, ákvörðun húsfundar og ákvæðum fjöleignarhúsalaga með geymslu húsgagna og annarra muna á gangi hússins og að henni beri að fjarlægja þau hið fyrsta.
Í álitsbeiðni segir að gagnaðili hafi geymt húsgögn og aðra muni í sameiginlegu húsrými í andstöðu við ákvæði fjöleignarhúsalaga um hagnýtingu sameignar. Annars vegar með því að hafa komið húsgögnum og öðrum munum í einkaeigu fyrir í sameigninni þvert gegn skráðum umgengnisreglum og hins vegar með því að hafa virt að vettugi löglega ákvörðun húsfundar frá 5. nóvember 2021 um að fara eftir umgengnisreglum um að húsgögnum og öðrum munum í einkaeign, sem hafi verið komið fyrir í sameign, skyldu fjarlægðir fyrir 1. desember 2021.
Á stjórnarfundi 8. október 2021 hafi verið ákveðið að halda húsfund 5. nóvember 2021 þar sem meðal annars yrðu rædd ákvæði húsreglna um að engan skófatnað eða aðra muni mætti geyma á göngum hússins. Á húsfundinum 5. nóvember 2021 hafi aðgerðir stjórnarinnar verið kynntar vegna brota á 4. og 7. gr. umgengisreglna hússins en samkvæmt reglunum sé óheimilt að nota lóð og sameiginlegt rými til annars en því sé ætlað og engan skótfatnað eða aðra muni megi geyma á göngum hússins. Í kjölfar fundarins hafi stjórnin sent öllum eigendum tilkynningu þar sem farið hafi verið yfir þær aðgerðir sem farið yrði í til að framfylgja umgengnisreglunum. Fram hafi komið að öll húsgögn í einkaeign skyldu fjarlægð fyrir 1. desember 2021.
Á húsfundi 11. febrúar 2022 hafi formaður álitsbeiðanda rakið samskipti stjórnar við gagnaðila sem hafi ekki brugðist við ákvörðun húsfundar. Gagnaðili hafi fengið sent bréf með ábyrgðarpósti sem hún hafi neitað viðtöku. Þá hafi lögmaður álitsbeiðanda sent bréf með ábyrgðarpósti 22. mars 2022 sem gagnaðili hafi móttekið. Í bréfinu hafi þess verið óskað að gagnaðili fjarlægði húsgögnin ásamt því að boðin hafi verið aðstoð við að koma þeim fyrir í geymslu álitsbeiðanda.
Í fyrsta lagi byggi álitsbeiðandi á því að geymsla húsgagnanna á sameignargangi, hvort sem það sé til eiginlegrar geymslu eða fegrunar á rýminu, brjóti gegn 4. og 7. gr. umgengnisreglna álitsbeiðanda. Í öðru lagi brjóti afnotin á ganginum í bága við 4. tölul. 1. mgr. 13. gr. laga um fjöleignarhús, enda fari þónokkuð fyrir húsgögnunum. Í þriðja lagi beri gagnaðili ótvíræða skyldu samkvæmt 1. mgr. 35. gr. laga um fjöleignarhús til að hlíta ákvörðun álitsbeiðanda frá 5. nóvember 2021 og fjarlægja húsgögnin, sbr. einnig tilkynningu húsfélagsins frá 8. nóvember 2021. Í fjórða lagi brjóti nýting gagnaðila á sameigninni í bága við 2. mgr. 35. gr. laga um fjöleignarhús. Þá sé í fimmta lagi á því byggt að geymsla húsgagnanna brjóti í bága við ákvæði 3. mgr. 35. gr. en settar umgengnisreglur þurfi að ganga jafnt yfir alla eigendur og ljóst sé að gangar hússins yrðu alls ófærir tækju aðrir upp á því að geyma húsgögn sín á göngum sameignar.
Enn fremur sé vísað til 2. mgr. 34. gr. um að réttur gagnaðila til hagnýtingar sameignar takmarkist án vafa af þeim ákvæðum fjöleignarhúsalaga, samþykktum og reglum álitsbeiðanda líkt og að framan hefur verið rakið.
III. Forsendur
Gagnaðili hefur ekki látið málið til sín taka fyrir kærunefnd og verður úrlausn málsins því byggð á þeim sjónarmiðum og gögnum sem álitsbeiðandi hefur lagt fram.
Í 1. mgr. 35. gr. laga um fjöleignarhús segir að sérhverjum eiganda og afnotahafa beri skylda til að taka sanngjarnt og eðlilegt tillit til annarra eigenda og afnotahafa við hagnýtingu sameignar og fara í hvívetna eftir löglegum reglum og ákvörðunum húsfélagsins varðandi afnot hennar. Í 4. mgr. sömu greinar segir að einstökum eigendum verði ekki fenginn aukinn og sérstakur réttur til hagnýtingar sameignar umfram aðra eigendur nema allir eigendur ljái því samþykki, sbr. þó 33. gr. b og 33. gr. c. Í 1. mgr. 36. gr. sömu laga segir að eiganda sé upp á eigin spýtur óheimilt að framkvæma nokkrar breytingar á sameign, sbr. þó 33. gr. b, eða helga sér til einkanota tiltekna hluta hennar.
Gagnaðili hefur komið fyrir húsgögnum og munum í einkaeign fyrir framan íbúð sína á sameiginlegum stigagangi hússins. Gangurinn tilheyrir sameign, sbr. 6. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús. Kærunefnd hefur áður komist að niðurstöðu um að til þess að slík notkun á sameigninni sé heimil verði ákvörðun þar um að vera tekin á húsfundi með samþykki allra eigenda, sbr. álit nefndarinnar í máli nr. 24/2020. Ljóst er að slík ákvörðun húsfundar liggur ekki fyrir í máli því sem hér er til úrlausnar heldur hefur húsfélagið þvert á móti sérstaklega tekið fram í umgengnisreglum fyrir húsið að engan skófatnað eða aðra muni megi geyma á göngum hússins. Telur kærunefnd því að téð notkun gagnaðila á sameigninni sé óheimil, sbr. 1. mgr. 35. gr. og 1. mgr. 36. gr. laga um fjöleignarhús, og að henni beri þegar af þeirri ástæðu að fjarlægja þau húsgögn og persónulega muni sem hún hefur komið þar fyrir.
Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að fallast beri á kröfur álitsbeiðanda.
Reykjavík, 20. október 2022
Auður Björg Jónsdóttir
Víðir Smári Petersen Eyþór Rafn Þórhallsson