Mál nr. 29/2001

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

Mál nr. 29/2001

Breyting á hagnýtingu séreignar.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 20. júní 2001, beindi A, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið X nr. 105, hér eftir nefnt gagnaðili.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 2. júlí 2001. Áður hafði verið samþykkt að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga, nr. 26/1994, um fjöleignarhús.

Athugasemdir gagnaðila, dags. 29. júní 2001, B, dags. 5. júlí 2001, C, dags. 6. júlí 2001 og D, dags. 17. júlí 2001, voru lagðar fram á fundi nefndarinnar 22. ágúst 2001 og málið tekið til úrlausnar.

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 105, sem skiptist í níu eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi 2. hæðar (15,16%) og hyggst reka þar gistiheimili. Ágreiningur er um fyrirhugaða hagnýtingu á eignarhluta álitsbeiðanda.

Kærunefnd telur að krafa álitsbeiðanda sé eftirfarandi:

Að viðurkennt verði að álitsbeiðanda sé heimilt, án samþykkis annarra eigenda, að breyta hagnýtingu eignarhlutans í gistiheimili.

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi nýlega keypt eignarhluta sinn. Álitsbeiðandi bendir á að hann hafi rekið gistihús í 5 ár við góðan orðstír og mótmælir því alfarið að rekstur gistihúss á þessum stað skapi ónæði fyrir aðra í húsinu. Gestirnir séu eingöngu útlendingar og komi venjulega á milli kl. 17 og 23 og séu farnir snemma á morgnana. Það bendir álitsbeiðandi á að 24 tíma vakt verði í húsnæðinu.

Í athugasemdum gagnaðila kemur fram að húsfélagið telji sig ekki umkomið að rökstyðja afstöðu einstakra eigenda og hafi því sent öllum eigendum hússins afrit af erindinu. Þá er vísað til aðalfundar húsfélagsins sem haldinn var 23. maí 2001 en í fundargerðinni komi fram hverjir hafi greitt atkvæði gegn rekstri gistiheimilis í húsinu.

Í athugasemdum C er vísað til bréfs þess til álitsbeiðanda, dags. 19. júní 2001, en þar komi fram að C leigi B 4. og 5. hæð hússins en að auki hafi B ráðstöfunarrétt yfir 3. hæðinni. C muni ekki taka afstöðu til málsins sem gangi þvert á vilja B enda hljóti afstaða þess sem leigjanda og stærsta rekstraraðila hússins að vega afar þungt við fyrirhugaða breytingu. Þá kemur fram í bréfinu að afstaða C sé því að rekstur gistihúss eigi ekki samleið með rekstri B og munu C leggjast gegn rekstri gistihúss með aðkomu um sama stigahús.

Í athugasemdum B kemur fram að stofnunin hafi áður tilkynnt álitsbeiðanda með bréfi, dags. 18. júní 2001, að hún telji að rekstur gistihúss eigi ekki samleið með rekstri stofnunarinnar og leggist því gegn þessari framkvæmd. B telur að inngangur hússins (aðkoma) þoli ekki þá auknu umferð sem óhjákvæmilega fylgi gestum gistihúss. Hafa beri í huga að ein gömul lyfta sé í húsinu um 1 m² að stærð og án minnis. Þegar hópar gesta koma muni lyftan teppast á meðan gestir flytji farangur sinn upp á 2. hæð. Þeir sem á lyftunni þurfi að halda muni ekki hafa aðgang að henni á meðan. Það sé ljóst að gestir munu koma og fara á öllum tímum sólarhrings.

B telur að gistihús á 2. hæð dragi verulega úr öryggi stofnunarinnar. Ekki verði hægt að loka stigagangi frá gistihúsinu og því verði greiður aðgangur um stigagang og lyftu að B allan sólarhringinn. Í húsnæði stofnunarinnar séu m.a. varðveittir margir mjög verðmætir náttúrugripir sem söfnurum slíkra muna þætti fengur að komast yfir. Um sé að ræða marga af dýrgripum þjóðarinnar. Þá muni gistihúsið einnig óhjákvæmilega tengjast húsakynnum E sem sé með aðkomu frá Y og sé í eigu og rekið af stofnuninni. Þar séu einnig mjög verðmætir náttúrugripir.

B telur ljóst að samþykki allra eigenda þurfi fyrir svo verulega breyttri notkun á 2. hæð hússins, sbr. 26., 27. og 5. tl. A-liðar 41. gr. laga, nr. 26/1994, um fjöleignarhús.

Í athugasemdum D kemur fram að hún hafi þegar komið á framfæri eindregnum mótmælum við þeirri fyrirætlan álitsbeiðanda að reka gistiheimili í húsinu. Mótmæli sín byggi hún á 27. gr. laga nr. 26/1994 og bókun sína á fundargerð aðalfundar húsfélagsins. Í drögum að fundargerð aðalfundar húsfélagsins sem haldinn var 23. maí 2001 komi fram að meirihluti eigenda sé á móti fyrirhuguðum gistihússrekstri. Fundargerðin hafi enn ekki verið samþykkt enda ranglega tilgreint að F hafi stutt tillögu fulltrúa G á fundinum. Einungis G og H hafi stutt tillöguna en þeir séu að hætta starfsemi í húsinu. Engin kynning hafi farið fram á vegum álitsbeiðanda um það hvernig rekstrinum verði háttað né upplýsingar um fjölda gistiherbergja. Af stærð hæðarinnar megi þó ráða að þar sé hægt að koma fyrir a.m.k. 30-40 tveggja manna herbergjum. Þá bendi álitsbeiðandi á að gestir muni venjulega koma á milli kl. 17 og 23 og séu farnir snemma á morgnana. Það hafi hins vegar í för með sér mikla breytingu á notkun sameignarinnar því samkvæmt húsreglum sé útidyr hússins læst frá kl. 17:00-08:00 virka daga. Þá sé hún læst um helgar og aðra frídaga. Einungis íbúar hússins og starfsmenn hafi lykla að sameigninni. Á kvöldin og um helgar sé því nánast engin mannaferð um sameign hússins að frátöldum íbúum 6. hæðar. Því sé ljóst að stöðug umferð um húsið á kvöldin, eldsnemma að morgni og um helgar gjörbreyti nýtingu sameignarinnar og valdi mikilli röskun og óþægindum fyrir eigendur. Þá sé anddyri hússins lítið og þröngt. Þar séu póstkassar og stýritafla þjófa- og brunavarnakerfis. Fara þurfi upp 8 tröppur til þess að komast upp á stigapall þar sem gengið sé inn í u.þ.b. 1 m² lyftu frá árinu 1958. Lyftan þoli á engan hátt meira álag en nú sé vegna tíðra bilana. Við notkun hljótist talsverður hávaði af henni á 6. hæð þar sem lyftuhúsið sé. Því verði að telja að sú breyting sem hér um ræðir á hagnýtingu séreignar hafi í för með sér verulegt ónæði, röskun og óþægindi fyrir íbúa 6. hæðar.

Í málinu liggur fyrir fundargerð aðalfundar húsfélagsins sem haldinn var 23. maí 2001. Þar kemur fram að fulltrúi G hafi kynnt sölu 2. hæðar og sagt frá áformum væntanlegs kaupanda A um reksturs gistiheimilis í húsnæðinu. Jafnframt hafi hann upplýst að byggingarfulltrúinn í R hafi farið fram á það að húsfundur samþykkti fyrirhugaðan rekstur. Fulltrúinn lagði fram svohljóðandi tillögu: "Aðalfundur húsfélagsins að X nr. 105 ályktar að hann geri ekki athugasemd við fyrirhuguð kaup A á 2. hæð hússins og fyrirhuguðum rekstri gistiheimilis þar." Í kjölfarið gerði D kröfu um að eftirfarandi yrði bókað: "Aðalfundur húsfélagsins að X nr. 105 haldinn 23-05 2001 mótmælir harðlega þeirri fyrirætlan að gistihús verið starfrækt á 2. hæð hússins þar sem um er að ræða gjörbreytta nýtingu fasteignarinnar frá því sem verið hefur með tilheyrandi röskun og ónæði með vísan í lög um fjöleignarhús..." Því næst hafi verið kosið um tillöguna og hafi H, F og G verið fylgjandi en aðrir eigendur verið andvígir tillögunni. Sérstaklega er tekið fram að C séu ekki á móti sölu eignarinnar til álitsbeiðanda en setji spurningarmerki við rekstur gistiheimilis þar sem engin kynning hafi farið fram um eðli rekstursins eða hvernig aðkomu og öðru slíku verði háttað og aðlagað að þeirri starfsemi sem fyrir sé í húsinu. Á meðan það sé geti C ekki samþykkt tillöguna.

Samkvæmt 1. mgr. 26. gr. laga, nr. 26/1994, um fjöleignarhús hefur eigandi einn rétt til hagnýtingar og umráða yfir séreign sinni með þeim takmörkunum einum sem greinir í lögunum eða öðrum lögum sem leiðir af óskráðum grenndarreglum eða eðli máls eða byggjast á löglegum ákvörðunum og samþykktum húsfélagsins. Í eignarráðum felst þannig almennt heimild eiganda til að ráðstafa og hagnýta eign sína á hvern þann hátt sem hann kýs innan þess ramma sem vísað er til í greininni.

Í 1. mgr. 27. gr. laganna er áskilið samþykki allra eigenda hússins til breytinga á hagnýtingu séreignar frá því sem verið hafi eða ráð hafi verið fyrir gert í upphafi, sem hafi í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur eða afnotahafa en áður var og gengur og gerist í sambærilegum húsum. Þrátt fyrir ákvæði 1. mgr. getur eigandi ekki sett sig á móti slíkri breytingu ef sýnt er að hún hefur ekki í för með sér neina röskun á lögmætum hagsmunum hans, sbr. 2. mgr. 27. gr. Sé um að ræða breytta hagnýtingu sem ekki er veruleg er nægilegt að samþykki einfalds meirihluta miðað við fjölda og eignarhluta liggi fyrir, sbr. 3. mgr. sömu greinar. Ef breytt hagnýting eignarhluta hefur sérstök og veruleg óþægindi eða truflun í för með sér fyrir suma eigendur, einn eða fleiri, en aðra ekki þá eiga þeir sem sýnt geta fram á það, sjálfstæðan rétt til að krefjast þess að af breytingunni verði ekki, sbr. 4. mgr. greinarinnar.

Samkvæmt greininni er athafnafrelsi eiganda settar nokkrar skorður til að breyta hagnýtingu séreignar á grundvelli reglna nábýlisréttar. Vegast þar á hagsmunir eiganda, að geta hagnýtt eign sína á þann veg sem hann kýs og hagsmunir annarra eigenda af því að fá notið sinna eigna í friði og án truflunar og í samræmi við það sem í upphafi var ráðgert og þeir máttu reikna með, svo sem segir í greinargerð með 27. gr. í frumvarpi því sem varð að lögum nr. 26/1994.

Í þessu sambandi þarf að skoða hvert tilvik fyrir sig til að unnt sé að meta hvort breyttri hagnýtingu fylgi einhver röskun á lögmætum hagsmunum annarra eigenda hússins. Í dæmaskyni má nefna að daggæsla barna í fjölbýlishúsi er leyfisskyld og flokkast undir atvinnurekstur í eignarhluta sem einvörðungu er ætlaður til íbúðar. Þessari starfsemi getur fylgt ónæði, röskun og óþægindi fyrir aðra íbúa hússins. Engu að síður komst kærunefnd að því í álitsgerð í máli nr. 3/1998 að daggæsla barna í fjölbýlishúsi í því tilviki sem þar var til skoðunar félli undir 2. mgr. 27. gr. og útheimti því ekki samþykki meðeigenda.

Gagnaðilar byggja kröfu sína m.a. á því að gestum gistihússins muni fylgja aukin umferð um sameign hússins sem muni koma niður á annarri starfsemi þess. Sérstaklega er bent á að lyfta sé gömul og þoli ekki það álag sem breytingin muni leiða af sér. Kærunefnd fellst ekki á þessi sjónarmið gagnaðila. Bendir nefndin á að húsið sé atvinnuhúsnæði að meginstefnu til og geti gagnaðilar ekki skert nýtingamöguleika álitsbeiðanda á nýtingu eignarhluta síns af þeim sökum. Áréttað skal að allir eigendur hafa jafnan rétt til afnota af sameigninni óháð hlutfallstölum, sbr. 3. mgr. 34. gr. laga nr. 26/1994.

Af hálfu B er sérstök áhersla lögð á að breytingin muni draga úr öryggi stofnunarinnar einkum vegna verðmætra muna sem þar eru varðveittir. Á þessa röksemd getur kærunefnd á engan veginn fallist enda ekki augljóst samhengi á milli fyrirhugaðrar starfsemi álitsbeiðanda í húsnæðinu og þeirra sérstöku öryggisráðstafanna vegna starfsemi B.

Af hálfu álitsbeiðanda er bent á að 24 tíma vakt verði í húsnæðinu. Með þeirri ráðstöfun álitsbeiðanda er ekki að sjá að húsreglur verði ekki virtar þannig að útidyr hússins verði læstar á þeim tímum eins og ráð er fyrir gert.

Fyrirhuguð breyting álitsbeiðanda á hagnýtingu húsnæðisins sætir ekki sérstakri takmörkun hvorki í lögum nr. 26/1994, sérstökum þinglýstum húsfélagssamþykktum, öðrum þinglýstum gögnum né aðalskipulagi. Þá þykir ekki hafa verið sýnt fram á það í málinu að umrædd breyting mun hafa í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir gagnaðila en ráð hafi mátt gera fyrir í upphafi við nýtingu húsnæðisins. Ber því að fallast á með álitsbeiðanda að honum sé heimilt að ráðast í breytingu á eignarhluta sínum í gistiheimili, án samþykkis gagnaðila.

Kærunefnd telur að álitsbeiðanda sé heimilt, án samþykkis annarra eigenda, að breyta hagnýtingu eignarhlutans í gistiheimili.

Reykjavík, 22. ágúst 2001

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson