Mál nr. 15/2001

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

Mál nr. 15/2001

Eignarhald: Bílastæði.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 28. mars 2001, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, C, D og E, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 4. apríl 2001. Samþykkt var að gefa gagnaðilum kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga, nr. 26/1994, um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 11. apríl 2001, var lögð fram á fundi nefndarinnar 26. apríl sl. Á fundi nefndarinnar 9. ágúst 2001 var málið tekið til úrlausnar.

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 17, sem byggt var á árinu 1966. Húsið skiptist í sjö eignarhluta, þ.e. 0001 (B), 0002 (álitsbeiðandi), 0003 (C), 0101 (álitsbeiðandi), 0103 (C), 0201 (D) og 0202 (E). Ágreiningur er um bílastæði.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að eignarhluta álitsbeiðanda fylgi réttur til hagnýtingar bílastæða í sameign hússins X nr. 17, til jafns við aðra eigendur hússins, fyrir utan eignarhluta 0202, 0103 og 0003.

Í álitsbeiðni kemur fram að húsið hafi upphaflega verið í eigu R og S. Eiginmaður álitsbeiðanda, T, hafi keypt eignarhluta nr. 0002, 0101 og 0105 af R á árinu 1983 og með viðbótarkaupsamningi á árinu 1984.

Við gerð eignaskiptayfirlýsingar fyrir húsið hafi komið í ljós ágreiningur á milli álitsbeiðanda og gagnaðila um það hvaða rétt álitsbeiðandi hafi til notkunar á bílastæðum á lóð og við húsið. Gagnaðilar haldi því fram að gert hafi verið ráð fyrir því að álitsbeiðandi notaði einungis þau bílastæði sem séu í séreign hans, þ.e. í bílskýli, og hafi því ekki rétt til notkunar á öðrum bílastæðum á lóð X nr. 17 og við húsið X nr. 17.

Álitsbeiðandi bendir á að hann hafi upphaflega keypt bílskýli á lóð hússins og sé það þinglesin séreign hans. Þessu bílskýli hafi verið lokað, að öllum líkindum á árinu 1983, og hafi álitsbeiðandi því notað önnur bílastæði á lóðinni frá þeim tíma. Formlegt samþykki byggingarfulltrúans í Reykjavík fyrir lokuninni hafi þó ekki fengist fyrr en á árinu 1995 og hafi álitsbeiðanda þá verið gert að greiða fyrir 4,8 bílastæði. Um svipað leyti hafi bílastæðum fyrir framan húsið verið fjölgað úr 8 í 12 og þannig sé heildarfjöldi bílastæða á lóð og við húsið samtals 22. Sé það í samræmi við reiknireglu embættis byggingarfulltrúans í Reykjavík. Í október 2000 hafi gagnaðilar kært þessa samþykkt embættis byggingarfulltrúans í Reykjavík til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála. Kæran hafi enn ekki hlotið meðferð hjá úrskurðarnefndinni.

Álitsbeiðandi bendir á að gagnaðilar hafi við gerð eignaskiptayfirlýsingar krafist þess hann afsalaði sér rétti til notkunar bílastæða í sameign á grundvelli þess að með lokun bílskýlis hafi þeir misst þann bílastæðafjölda sem hafi tilheyrt þeim fyrir lokunina. Í ljós hafi komið að með eignaskiptayfirlýsingu frá 25. júlí 1984 hafi bílskýlið verið gert að séreign álitsbeiðanda. Í samningnum sé að öðru leyti ekki fjallað um bílastæði í sameign. Í skiptayfirlýsingu frá 9. desember 1992 sé gerður samningur allra húseiganda um skiptingu á 10 bílastæðum sem nú tilheyra eignarhlutum 0202, 0103 og 0003. Á teikningu sem fylgi eignaskiptayfirlýsingunni og þinglesin sé hjá embætti sýslumannsins í Reykjavík komi fram að bílastæði á lóð hússins og við húsið hafi verið 18. Samkvæmt núverandi teikningu af X nr. 17 séu sýnd bílastæði alls 22. Álitsbeiðandi bendir á að eignaskiptayfirlýsing frá árinu 1983 hafi ekki fundist hjá sýslumanninum í Reykjavík.

Álitsbeiðandi byggir kröfu sína á 33. gr., sbr. 8. tl. A-liðar 41. gr. og 34. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Eigendur X nr. 17 hafi einungis gert með sér einn þekktan samning um ráðstöfun bílastæða í sameign, sbr. eignaskiptayfirlýsingu, dags. 8. desember 1992, þar sem eignarhlutum nr. 0202, 0103 og nr. 0003 (eigendur C og E), hafi verið úthlutað 10 stæðum. Samkvæmt 34. gr. laga nr. 26/1994 hafi séreignareigandi ásamt og í félagi með öðrum eigendum rétt til hagnýtingar sameignar og jafnframt hafi allir eigendur jafnan hagnýtingarrétt sameignar óháð hlutfallstölum. Álitsbeiðandi telur því að eignarhluta hans í X nr. 17 fylgi jafn réttur til hagnýtingar þeirra bílastæða sem ekki hafi verið ráðstafað með samningnum frá 8. desember 1992 enda sé lóðin óskipt að öðru leyti og því sameiginleg eigendum þess, sbr. 3. tl. 12. gr. laga nr. 26/1994.

Álitsbeiðandi byggir jafnframt á því að lokun bílskýlisins hafi átt sér stað á árinu 1983. Þótt formlegt leyfi hafi ekki fengist fyrir lokuninni fyrr en á árinu 1995 er bent á að með eignaskiptayfirlýsingu eigenda frá árinu 1992, þar sem samið var um bílastæði þriggja eignarhluta, fylgi teikningar sem sýndu bílskýli álitsbeiðanda lokað. Eignaskiptayfirlýsingin hafi verið undirrituð af öllum eigendum hússins án athugasemda og þinglýst með umræddum reyndarteikningum. Verði því að telja að eigendur hússins hafi með því samþykkt núverandi fyrirkomulag bílastæða við X nr. 17.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að X nr. 17 hafi upphaflega skipst í tvo hluta, þ.e. SA-hluta í eigu S (36,065%) og NV-hluta í eigu R (63,935%). Samkomulag hafi verið á milli þessara aðila um að hvor þeirra fengi "afnotarétt af bílastæðum þeim er tengjast með eðlilegum hætti notkun þess hluta fasteignarinnar er hann eignast, og eru að fjölda til í samræmi við nefnd eignarhlutföll". S hafi þannig fengið fjögur austustu bílastæðin götumegin, tvö við bakhús og fjögur austustu bílastæðin á lóðarmörkum í baklóð, alls 10 bílastæði. Útreikningur leiðir til þess að heildarfjöldi stæða hafi þá verið talinn 29. Ekki hafi þó verið nema 18 stæði við húsið utandyra. Af þessu leiðir að 11 stæði í bílageymslu hafi verið reiknuð með í þessum útreikningi. Samþykktar byggingarnefndarteikningar, sem giltu allt til ársins 1995, beri þessu vitni en þar komi stæðin fram.

Með yfirlýsingu um skiptingu eignar, dags. 16. september 1983, hafi eigendur lýst yfir skiptingu á eignarhluta R í 4 eignarhluta með eftirfarandi hætti: "1. Önnur hæð hússins ásamt öllu stigahúsi og fjórum bílastæðum á baklóð, þeim er standa lengst í SA af bílastæðum sem fylgja þessum húshluta. Þessi eignarhluti telst vera 26,3% af húsinu (16,815% af allri fasteigninni) 2. Fyrsta hæð ásamt svokölluðu bræðsluhúsi og fimm bílastæðum undir SV-hluta steypuskála. Þessi eignarhluti telst vera 27,66% af húsinu (17,684% af allri fasteigninni) 3. Kjallari ásamt svokölluðu klapparskoti og rými undir bræðsluhúsi á 1. hæð og sex bílastæðum undir NA-hluta steypuskála. Þessi eignarhluti telst vera 20,7% af húsinu (13,235% af allri fasteigninni) 4. Steypuskáli ásamt fjórum bílastæðum á baklóð, þeim sem liggja NVast í bílastæðaröð sem fylgir þessum húshluta. Þessi eignarhluti er talinn 25,34% af húsinu (16,201% af allri fasteigninni)". Að mati gagnaðila taki þessi skiptasamningur af skarið um efnisatriði. Af þessu sé ljóst að til eignarhluta R hafi talist 19 bílastæði og hafi bílageymsla reiknaðist með. Alls hafi því talist 29 bílastæði til hússins en krafa samkvæmt forsendum skipulags hafi verið 15,97 stæði (1 stæði pr. 100 m²). Í kjölfar þessarar skiptingar hafi nýjum hlutfallstölum verið þinglýst í samræmi við ofanritað 25. júlí 1984.

Þann 9. desember 1992 hafi verið gerð eignaskiptayfirlýsing fyrir eignarhluta S en þá hafði hluti hans verið færður milli eignarhluta (hluti 1. hæðar). Eignarhlutinn hafi þá talist 32,7% hússins en samt hafi enn verið tiltekið að 10 bílastæði tilheyrðu honum. Fram komi að eignaskiptayfirlýsingin taki einungis til SA-hlutans en sé áritaður um samþykki af öðrum eigendum, þ.á m. álitsbeiðanda. Athygli veki að ef ætlast hafi verið til þess að bílageymslan væri ekki lengur bílageymsla, hefði 67,3% eignarhlutur hússins ekki átt nema 44% bílastæða, en það hefði undir öllum kringumstæðum krafist sérstakra skýringa.

Gagnaðilar benda á að umþrættum bílastæðum hafi verið lokað á sínum tíma án nokkurrar heimildar. Með bréfi byggingarfulltrúa, dags. 1. desember 1982, til fyrirrennara álitsbeiðanda hafi þess verið krafist að skýlið yrði opnað á ný og 11 bílastæðum í kjallara komið aftur í notkun að viðlögðum dagsektum. Ekki hafi orðið af þeirri opnun. Ágreiningur hafi staðið um þessi stæði síðan og hafi eiganda verið það ljóst eins og öðrum. Það hafi því verið furðulegt að hann skyldi, í umsókn sinni til byggingaryfirvalda á árinu 1995, lýst því yfir að hann væri með umboð allra lóðarhafa þegar sótt var um að loka þeirri geymslu sem hýsa átti bílastæði eignarhlutans samkvæmt ofansögðu. Leyfið hafi fengist á þessum grunni en leyfisveitingin sé nú í kærumeðferð hjá úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála.

Til frekari áréttingar á þörf samþykkis annarra húseigenda megi nefna að í byggingarleyfi sé gert ráð fyrir að umsækjandi einn fénýti sér þau stæði sem húsið hafði umfram kröfur skipulagsyfirvalda. Gjald fyrir viðbótarstæði miðist þannig við heildarhúsið en ekki eignarhluta umsækjanda eins og eðlilegt hefði verið. Þetta hafi þó ekki komið til skoðunar því yfirvöld hafi talið að umsækjandi hefði umboð meðeigenda.

Gagnaðilar telja að skiptayfirlýsing frá 16. september 1983 og skiptasamningur frá 2. janúar 1984, sem útskýri yfirlýsinguna frá 1983, varpi ljósi á málið og staðfesti skilning gagnaðila. Þá hafi álitsbeiðandi ekki neitað því að umsóknin 1995 hafi verið gerð í umboðsleysi meðeigenda. Ganga verði út frá að leyfið verði afturkallað og verði að líta á málið í því ljósi. Í bréfi álitsbeiðanda sé því lýst að ekki hafi fengist "formlegt leyfi" fyrr en 1995. Staðreyndin sé hins vegar sú að yfirvöld hafi hafnað öllum tilburðum í þá átt að loka skýlinu fyrr en að fenginni yfirlýsingu um "í umboði lóðarhafa" þar sem málið snerti einmitt þá.

Í álitsbeiðni sé gert mikið úr því að bílageymslan hafi verið gerð að "séreign" á árinu 1984 en láðst sé að geta að efnisatriðum í sameignarsamningi frá árinu 1983 og 1984 að öðru leyti. Bílageymslan hafi talist til þess sem í dag nefnist sameign sumra því tveir aðilar áttu rétt til að geyma bíla þar. Þessir eignarhlutar hafi svo komist á hendi eins aðila sem gat því með réttu lagi kallað þetta sína eign. Það að ímynda sér, eftir að hafa kynnt sér áðurgreinda samninga og yfirlýsingar, að "bílskýli" skuli eiga rétt til bílastæða í sameiginlegri lóð sé hrein fjarstæða. Þarna hafi aðallega verið um hlutfallstölur að ræða en efnisatriðin komi fram í samningum frá 16. september 1983 (gerður af sama aðila og hlutfallsútreikningur 25. júlí 1984) og 2. janúar 1984.

Gagnaðilar benda á að úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála muni fjalla um það hvort byggingarleyfi frá 1995 sé gilt eða hvort fella beri það niður á þeim grundvelli að álitsbeiðandi þessa máls hafi beitt svikum í umsókn sinni. Að fenginni niðurstöðu kunni að vera tilefni til að fjalla um þennan ágreining fyrir kærunefnd fjöleignarhúsamála. Sé það mat kærunefndar fjöleignarhúsamála að unnt sé að fella úrskurð í máli þessu er þess krafist að viðurkennt verði að frá útreiknaðri hlutdeild álitsbeiðanda í bílastæðum hússins verði dregin þau 11 bílastæði sem hann eigi í kjallara en tekin voru til annarrar notkunar.

Samkvæmt 4. gr. laga, nr. 26/1994, um fjöleignarhús telst séreign afmarkaður hluti húss eða lóðar eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið. Í lögunum kemur enn fremur fram sú meginregla að rými sem ekki er ótvírætt í séreign telst til sameignar, sbr. 1. mgr. 6. gr. og athugasemdir með 6. og 7. gr. frumvarps til fjöleignarhúsalaga. Í 7. gr. laganna er fjallað um sameign sumra. Sameign sumra er undantekning frá meginreglunni um sameign allra íbúðareigenda. Ber að túlka slíka reglu þröngri lögskýringu.

Samkvæmt 5. tl. 8. gr. laga nr. 26/1994 fellur öll lóð húss og mannvirki, búnaður og tilfæringar á henni, þar með talið bílastæði, undir sameign fjöleignarhúss nema þinglýstar heimildir kveði á um að það sé séreign eða það byggist á eðli máls, sbr. einnig 9. tl. 5. gr. sömu laga.

Í málinu liggur fyrir undirritaður skiptasamningur, dags. 2. janúar 1981, milli S og R, sem þá eru einu eigendur hússins, þar sem húseigninni er skipt milli þeirra í hlutföllunum 63,935% eign R og 36,065% eign S. Fram kemur að lóðarréttindi skiptast eftir sömu hlutföllum. Tekið er fram að S fái einkaafnotarétt af þeim bílastæðum er tengjast hans húshluta, þ.e. "fjögur austustu bílastæðin austan megin, tvö við bakhús og fjögur austustu bílastæðin á lóðarmörkum í baklóð."

Einnig liggur fyrir í málinu yfirlýsing um skipti, dags. 16. september 1983, milli sömu aðila. Í samningnum er vísað til áður þinglýstan samning milli sömu aðila en að öðru leyti fjallar hann um eingöngu um innbyrðis skiptingu eignarhluta R, þ.e. NV-hluta hússins og bakhúss. Þar segir að 2. hæð hússins fylgi fjögur bílastæði á baklóð er standa lengst í SA af bílastæðum. Fyrstu hæð ásamt bræðsluhúsi fylgi fimm bílastæði undir SV-hluta steypuskála. Kjallara ásamt svokölluðu klapparskoti og rými undir bræðsluhúsi á 1. hæð fylgi sex bílastæði undir NA-hluta steypuskála. Steypuskála fylgi fjögur bílastæði á baklóð sem liggja norðvestast í bílastæðaröð. Samtals er því um að ræða samtals 19 bílastæði. Eintak af samningnum sem liggur fyrir í málinu er óundirritað. Hins vegar var þinglýst samningi dagsettum sama dag samkvæmt því sem fram kemur í veðbókayfirliti en þinglýst eintak samningsins hefur ekki fundist hjá sýslumanninum í Reykjavík.

Með skiptasamningi, dags. 25. júlí 1984, er eignarhluta R skipt upp í sex eignarhluta, þar sem m.a. er sagt að bílskýli teljist 5,398%. Í samningnum kemur ekkert fram um bílastæði á lóðinni.

Í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, dags. 9. desember 1992, kemur fram að með skiptasamningi útgefnum 2. janúar 1981 hafi fasteigninni verið skipt í tvo hluta eins og áður hefur verið rakið. Tekið er fram að eignaskiptayfirlýsingin taki einungis til þess hluta sem S átti og fylgi honum fjögur austustu bílastæðin götumegin, tvö við bakhús og fjögur austustu bílastæðin á lóðarmörkum í baklóð. Kærunefnd telur að með þessari síðastnefndu eignaskiptayfirlýsingu hafi allir eigendur hússins að sínu leyti staðfest að þau 10 bílastæði sem upp eru talin séu séreign þriggja eigenda austurhluta hússins sem telst 32,7% hússins. Hins vegar eru hvergi til gildar og þinglýstar heimildir um skiptingu á öðrum bílastæðum á lóð hússins. Með vísan til þess telur kærunefnd að þau bílastæði séu í óskiptri sameign allra eigenda hússins.

Kærunefnd vill taka fram að ágreiningur þessi lýtur ekki aðeins að túlkun laga um fjöleignarhús heldur einnig og ekki síður að sönnun á eignarrétti. Nefndin telur hins vegar rétt að veita álit í málinu á grundvelli þeirra laga og fyrirliggjandi gagna, enda brýnt fyrir aðila að réttarstaða þeirra sé upplýst eftir megni. Kærunefnd telur ekki loku fyrir það skotið að unnt sé að sýna fram á með hefðbundinni sönnunarfærslu sem fram færi fyrir dómi að R hafi við upphaflega skiptingu bílastæða hússins eignast stæði í séreign.

Það er álit kærunefndar að 10 tilgreind bílastæði hússins teljist í séreign þriggja eignarhluta í austurhluta en önnur bílastæði séu í sameign allra eigenda hússins.

Reykjavík, 9. ágúst 2001

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson