Mál nr. 12/2001

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

Mál nr. 12/2001

Hugtakið hús.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 20. mars 2001, beindi A f.h. eigenda að Birtingakvísl 52, 54, 58 og 60, hér eftir nefndir álitsbeiðendur, erindi til nefndarinnar vegna ágreinings við B og C, Birtingakvísl 56, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 27. mars 2001. Samþykkt var að gefa gagnaðilum kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Athugasemdir gagnaðila hafa ekki borist en frestur var veittur til 1. júní 2001. Á fundi nefndarinnar 2. júlí 2001 var málið tekið til úrlausnar.

Um er að ræða sambygginguna Birtingakvísl 52, 54, 56, 58 og 60 í Reykjavík. Álitsbeiðendur eru eigendur nr. 52, 54, 58 og 60 og gagnaðilar nr. 56. Ágreiningur aðila stendur um það hvort um eitt hús sé að ræða í skilningi laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús og um kostnað vegna viðgerða á Birtingakvísl 56.

Krafa álitsbeiðenda er:

Að aðallega verði viðurkennt að Birtingakvísl 52, 54, 56, 58 og 60 teljist ekki eitt hús í skilningi laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Til vara er þess krafist, ef sambyggingin telst eitt hús, að álitsbeiðendum beri ekki að greiða kostnað vegna viðgerða á Birtingakvísl nr. 56.

Í álitsbeiðni kemur fram að húsin nr. 60, 58, 56 séu sambyggð og sömuleiðis nr. 54 og 52. Milli sambygginganna séu þrír bílskúrar og tveir við enda nr. 52. Á árinu 1992 hafi lokið deilumáli eigenda Birtingakvíslar 52, 54, 56, 62, 64 og 66 við byggingameistara þann sem seldi húsin. Matsmenn hafi verið dómkvaddir og gallar á viðkomandi húsum metnir. Þegar niðurstaðan lá fyrir hafi byggingameistarinn greitt eigendum húsanna í samræmi við niðurstöðu matsins, auk málskostnaðar. Bætur til þáverandi eigenda húss nr. 56 til viðgerða á göllum hafi numið 235.000 krónum. Með kaupsamningi, dags. 13. nóvember 1997, hafi þeir selt gagnaðilum húsið og hafi afsal og lokagreiðsla farið fram 15. janúar 1998. Síðan þá hafi gagnaðilar og seljendur hússins átt í ágreiningi vegna galla og hafi álitsbeiðendur dregist inn í þennan ágreining kaupenda og seljenda á nr. 56. Fyrir liggi skoðunarskýrsla R, dags. 20. nóvember 1998, vegna leka. Samningsumleitanir gagnaðila og seljenda hússins vegna galla hafi verið í gangi en upp úr slitnað þegar gagnaðilar hafi fengið vitneskju um gallamálið frá 1992. Matsgerð dómkvadds matsmanns hafi legið fyrir 8. maí 2000. Í kjölfarið hafi komið fram krafa um að álitsbeiðendur tækju þátt í kostnaði við utanhússviðgerð á húsi gagnaðila eftir hlutfallstölu eignarhluta.

Álitsbeiðendur styðja aðalkröfu sína með þeim rökum að frá meginreglunni um að sambyggingar teljist eitt hús séu undantekningar. Komi þar til skoðunar ýmis atriði, svo sem úthlutunarskilmálar, lóðarleigusamningar, hönnun (m.a. burðarþol og lagnakerfi), byggingaraðilar, bygginga- og viðhaldssaga, þinglýstar heimildir (m.a. eignaskiptasamningar), útlit húss og eðli máls. Lóðin nr. 52-60 sé heildarlóð en gerðir hafi verið sérstakir lóðarleigusamningar um hvert hús fyrir sig. Sami arkitektinn hafi teiknað húsin en þau séu ekki að öllu leyti eins. Fjórir húsasmíðameistarar hafi komið að byggingu þeirra, þ.e. sá sami byggði nr. 52, 54 og 56, annar nr. 58 og tveir hafi komið að byggingu nr. 60. Húsin séu algjörlega sjálfstæð og hvert þeirra nákvæmlega skilgreint í þinglýsingabók. Burðarvirki sé sjálfstætt fyrir hvert hús, tvöfaldir veggir á milli húsa, þök aðskilin og lagnir sérgreindar fyrir hvert hús. Þá hafi bygginga-, viðhalds- og viðgerðarkostnaður frá upphafi verið algjörlega aðskilinn og greiddur af hverjum eiganda fyrir sig, þar með talið í gallamálinu frá 1992. Einu samráðin sem höfð hafa verið séu samræming á útliti garða við framhlið húsanna og litaval vegna utanhússmálningar á árinu 1996.

Þá rökstyðja álitsbeiðendur varakröfu sína með þeim hætti að fyrri eigendur húss nr. 56 hafi fengið bætur vegna leka frá byggingameistara hússins í gallamálinu frá 1992 og hafi þeim borið að verja þeim fjármunum til viðgerða. Það hafi þeir hins vegar ekki gert. Af þeim sökum geti gagnaðilar ekki vísað á álitsbeiðendur um greiðslu kostnaðar vegna utanhússviðgerða.

Gagnaðilar hafa hvorki sent kærunefnd athugasemdir sínar né komið á framfæri sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga, nr. 26/1994, um fjöleignarhús þrátt fyrir að þeim hafi verið gefinn kostur á því.

Í 1. gr. laga nr. 19/1959 um sameign fjölbýlishúsa sagði að fjölbýlishús teldist hvert það hús sem í væru tvær eða fleiri íbúðir. Í þeim lögum var enn fremur sérstaklega lögfest að allt viðhald ytra byrðis húss væri sameiginlegt.

Í lögum um fjölbýlishús nr. 59/1976 var bætt við framangreinda skilgreiningu eldri laga, en í 1. mgr. 2. gr. laganna sagði að þau giltu um fjölbýlishús þar sem íbúðirnar væru í eigu fleiri en eins aðila. Einnig giltu þau um raðhús og önnur samtengd hús eftir því sem við gæti átt.

Á gildistíma laga nr. 59/1976 mótaðist sú meginregla að sambyggingar voru skoðaðar sem eitt hús í þessum skilningi. Nokkrir héraðsdómar hafa gengið sem allir hafa rennt stoðum undir þessa meginreglu, sbr. dóm Héraðsdóms Reykjavíkur frá 27. nóvember 1996. Mikilvægastur í þessu sambandi er þó dómur Hæstaréttar frá 26. janúar 1995 í málinu nr. 239/1992.

Með setningu laga, nr. 26/1994, um fjöleignarhús var stefnt að því að festa umrædda meginreglu um víðtæka túlkun hugtaksins húss enn frekar í sessi. Þetta má ráða þegar af 1. gr. laganna, þar sem m.a. er vikið að skilgreiningu hugtaksins fjöleignarhúss, en þar segir í 4. tölul. 3. mgr. 1. gr. að lögin gildi m.a. um raðhús og önnur sambyggð og samtengd hús, bæði eingöngu til íbúðar og að einhverju leyti eða öllu til annarra nota, allt eftir því sem við geti átt. Í greinargerð með 1. gr. er vikið nánar að hugtakinu sambyggð hús þegar segir:

"Með öðrum sambyggðum húsum er átt við hús, sem eru í enn minni eða lausari tengslum hvert við annað en raðhús og sambyggingar. Hér er þó fyrst og fremst verið að undirstrika hið víðtæka gildissvið frumvarpsins og varna gagnályktun."

Í 3. gr. laganna er síðan enn frekari grunnur lagður að skilgreiningu hugtaksins en 2. mgr. 3. gr. er svohljóðandi:

"Þótt sambyggð eða samtengd hús teljist tvö sjálfstæð hús eða fleiri, skv. 1. mgr., þá gilda ákvæði laganna, eftir því sem við getur átt, um þau atriði og málefni sem sameiginleg eru, s.s. lóð ef hún er sameiginleg að öllu leyti eða nokkru og um útlit og heildarsvip ef því er að skipta. Sama gildir einnig ef því er að skipta um sameiginleg málefni sjálfstæðra ótengdra fjöleignarhúsa og/eða annars konar húsa."

Á þessu er síðan hnykkt í 2. mgr. 6. gr. þegar segir:

"Þótt fjöleignarhús samanstandi af einingum eða hlutum (stigahúsum), sem eru sjálfstæðar eða aðgreindar að einhverju leyti og hvort sem þau standa á einni lóð eða fleirum, er allt ytra byrði hússins alls staðar, þak, útveggir og gaflar, í sameign allra eigenda þess."

Kærunefnd telur að með lögfestingu umræddra lagareglna og að teknu tilliti til þeirra sjónarmiða sem fest höfðu sig í sessi í gildistíð eldri laga séu jafnan löglíkur fyrir því að sambyggingar, sem að öðrum skilyrðum uppfylltum, falla undir ákvæði fjöleignarhúsalaganna, teljist eitt hús í skilningi þeirra laga og lúti reglum þeirra, a.m.k. hvað tekur til alls ytra byrðis og eignarumráða yfir því.

Meginregla sú sem hér hefur verið lýst er ekki án undantekninga. Þannig eru vissulega til dæmi um hús í sambyggingu sem skilja sig svo frá öðrum húsum, bæði lagalega og á annan hátt, að með öllu sé óeðlilegt að viðhald á einstökum húsum sé lagt á alla eigendur. Í hverju einstöku tilviki þarf því raunar að fara fram mat þar sem til skoðunar koma fjölmörg atriði, svo sem: Úthlutunarskilmálar, lóðarleigusamningar, hönnun, þar með talið burðarþol og lagnakerfi, byggingaraðilar, byggingar- og viðhaldssaga, þinglýstar heimildir, þar með taldir eignaskiptasamningar, útlit húss og eðli máls. Benda má á 9. gr. laga nr. 26/1994 þar sem kveðið er á um að við aðgreiningu séreignar og sameignar megi m.a. líta til þess hvernig staðið var að byggingu húss og hvernig byggingarkostnaði var skipt.

Ekkert eitt atriði getur ráðið úrslitum í þessu sambandi heldur verður að skoða heildstætt hvert tilvik fyrir sig. Í greinargerð með frumvarpi til laga nr. 26/1994 segir í athugasemdum um 9. gr., að þar sé aðeins tilgreint eitt af fleiri atriðum sem til greina geti komið í þessu efni og á það í sjálfu sér við um þau atriði önnur sem fjallað hefur verið um hér að framan. Þannig er ljóst að reglu 9. gr. laganna hlýtur að verða að túlka mjög þröngt í þessu sambandi þegar litið er til hinna víðtæku ákvæða sem veita meginreglunni stoð og hafa verið tilgreind.

Benda má á að eigendur sambyggðra húsa geti verið skyldugir til að hafa samráð á grundvelli laga um fjöleignarhús varðandi útlitsatriði, enda þótt húsin teljist að öðru leyti sjálfstæð hús í skilningi laganna, sbr. 2. mgr. 3. gr. laga nr. 26/1994. Hins vegar geta útlitsatriði og viðhaldsatriði blandast saman, t.d. hvað varðar klæðningu. Getur sú spurning vaknað hvort allir eigi að ráða útliti viðgerðar en einungis sumir að borga fyrir hana. Þá ber þess að geta að atriðum eins og viðhaldssögu húss er jafnan ekki þinglýst á eignina.

Með hliðsjón af framangreindu og eðlisrökum telur kærunefnd að sem skýrust regla eigi að gilda um það hvenær hús teljist sjálfstæð eining og hvenær sambygging fleiri húsa telst eitt hús. Því beri að túlka þröngt undantekningar frá framangreindri meginreglu. Slíkt stuðlar að samræmingu á úrlausnum ágreiningsmála og leiðir til þess að eigendur fjöleignarhúsa búi við sambærilega réttarstöðu innbyrðis. Annað leiðir til réttaróvissu og öngþveitis, þ.e. ef sinn siður myndast í hverju húsi.

Í 4. tl. 3. mgr. 1. gr. laga nr. 26/1994 segir að lögin gildi um raðhús og önnur sambyggð og samtengd hús allt eftir því sem við geti átt.

Meiri líkur er þó á því að raðhús teljist sérstök bygging en önnur sambyggð hús, enda eru þar að jafnaði til staðar fleiri atriði sem styðja undantekningu frá meginreglunni. Í eldri rétti var þetta óljósara þar sem raðhús féllu ekki óyggjandi undir hugtakið fjölbýlishús svo sem áður hefur verið rakið og ekki er við skýr dómafordæmi varðandi raðhús að styðjast. Í dómi Héraðsdóms Reykjavíkur frá 27. nóvember 1996 varðandi raðhúsið Yrsufell 24 til 34 var komist að þeirri niðurstöðu að húsið félli undir lög nr. 59/1976.

Ekki verður framhjá því litið að ákvörðun um byggingu raðhúsa, líkt og annarra sambyggðra húsa, miðast fyrst og fremst við hagkvæmni við slíkan byggingarmáta út frá hagsmunum heildarinnar. Svo dæmi sé tekið er byggingarkostnaður raðhúss í miðri lengju að jafnaði lægri en kostnaður endaraðhúss og hið sama gildir um viðhaldskostnað. Þetta atriði á hins vegar ekki að ráða skiptingu kostnaðar við viðhald ytra byrðis raðhúsalengjunnar, enda sé því ekki haldið fram að verðmismunurinn grundvallist á mismunandi gæðum byggingarinnar.

Raðhúsalengjan Birtingakvísl 52, 54, 56, 58 og 60 í Reykjavík er teiknuð og hönnuð af sama arkitektinum og myndar eina heild bæði útlitslega og byggingarlega. Það er álit kærunefndar að raðhúsið teljist eitt hús í merkingu laga nr. 26/1994, enda sé ekki um svo veigamikil frávik að ræða, þegar litið er til hinna almennu atriða sem upp voru talin hér að framan, að undantekning verði gerð frá ofangreindri meginreglu.

Af hálfu álitsbeiðenda er því haldið fram að eigendur hússins, þ.á m. þáverandi eigendur eignarhluta gagnaðila, hafi fengið greiddar bætur frá byggingaraðila vegna galla á húsinu sem fram kom á árinu 1992. Þáverandi eigendur nr. 56 hafi hins vegar ekki varið þeirra hluta bótanna til viðgerða á framkomnum göllum. Kærunefnd telur að að því marki sem er óumdeilanlega um sömu galla að ræða beri álitsbeiðendum ekki að greiða kostnað vegna viðgerða á þeim nú. Hins vegar telur nefndin að það sé álitsbeiðenda að sýna fram á að viðgerð hafi ekki farið fram á sínum tíma og að um sömu galla sé að ræða.

Raðhúsið Birtingakvísl 52, 54, 56, 58 og 60 í Reykjavík telst eitt hús í skilningi laga, nr. 26/1994, um fjöleignarhús og kostnaður vegna viðgerðar á ytra byrði hússins sé sameiginlegur samkvæmt reglum III. kafla laganna.

Álitsbeiðendum ber ekki að greiða kostnað vegna viðgerða á Birtingakvísl 56 að því marki sem um sömu galla er að ræða og bættir hafa verið.

Reykjavík, 2. júlí 2001

Valtýr Sigurðsson

Karl Axelsson

Um málsmeðferð, helstu málsatvik, ágreiningsefni og forsendur er vísað til greinargerðar með áliti þeirra Karls Axelssonar og Valtýs Sigurðssonar.

Undirritaður er sammála meirihluta kærunefndar um ýmis meginatriði málsins. Hins vegar er það álit hans að veigamikil rök hnígi að því að telja að sambyggingin Birtingakvísl 52-60 verði ekki felld undir meginreglu laga nr. 26/1994 um eitt hús.

Undirritaður er sammála áliti meirihluta kærunefndar hér að framan sem segir:

"Í hverju einstöku tilviki þarf því raunar að fara fram mat þar sem til skoðunar koma fjölmörg atriði, svo sem: Úthlutunarskilmálar, lóðarleigusamningar, hönnun, þar með talið burðarþol og lagnakerfi, byggingaraðilar, byggingar- og viðhaldssaga, þinglýstar heimildir, þar með taldir eignaskiptasamningar, útlit húss og eðli máls.""Ekkert eitt atriði getur ráðið úrslitum í þessu sambandi heldur verður að skoða heildstætt hvert tilvik fyrir sig."

Í áliti meirihluta kærunefndar segir og:

"Meiri líkur eru þó á því að raðhús teljist sérstök bygging en önnur sambyggð hús, enda eru þar að jafnaði til staðar fleiri atriði sem styðja undantekningu frá meginreglunni."

Fyrir liggur í málinu varðandi úthlutunarskilmála og lóðarleigusamninga að lóðum þessum var úthlutað sérstaklega hverri fyrir sig, þó um eina heildarlóð sé að ræða er sérstakur lóðarleigusamningur fyrir hvert hús. Hver byggingarhluti stendur á sjálfstæðri leigulóð, sem ber sjálfstætt landnúmer. Byggingarhlutarnir voru hannaðir af einum aðila og úthlutunarskilmálar gera ráð fyrir samræmdu útliti.

Byggingarhlutarnir eru í raun 7, þ.e. 5 raðhús og tvær bílskúrasambyggingar, þ.e. Birtingakvísl 60, Birtingakvísl 58, Birtingakvísl 56, bílskúrasambygging, Birtingakvísl 54, Birtingakvísl 52 og bílskúrasambygging. Þeir eru burðarþolslega sjálfstæðar einingar með algerlega aðskilin burðarvirki, sjálfstæðar undirstöður, þök og þakburðarvirki sjálfstæð. Lagnir innan húss sem utan, sími, kalt vatn, heitt vatn, rafmagn og frárennsli eru sjálfstæð kerfi fyrir hvern byggingarhluta fyrir sig. Að því er lýtur að verkfræðilegum hönnunarþáttum eru byggingarhlutarnir algerlega óháðir hver öðrum. Þó einn byggingarhluti væri rifinn stæðu hinir sjálfstæðir.

Byggingaraðilar sambyggingarinnar eru fjórir, sjálfstæðir og framkvæmdir þeirra sjálfstæðar að öðru leyti en að einingar snertast. Byggingarmeistari er þannig ekki sá sami fyrir alla byggingarhluta.

Fram kemur í málinu að viðhald hefur ekki verið sameiginlegt með sambyggingunni.

Birtingakvísl 52-60 hefur ekki haft með sér sameiginlegan hússjóð í þau rúm 10 ár sem liðin eru frá byggingu en samráð hefur verið haft um útlitsleg atriði.

Byggingaraðilar, sem sambygginguna reistu, virðast ekki hafa tekist á við verkefnið með það fyrir augum að burðarvirki sambyggingarinnar, þak, undirstöður, útveggir, berandi innveggir og ytri frágangur o.s.frv. væri sameign allra með sameiginlegri ábyrgð og viðhaldsskyldu. Sameiginleg ábyrgð og viðhaldsskylda leiðir af sér gagnkvæma umsjón og eftirlit. Sameign útveggja, berandi veggja og þaks leiðir af sér spurninguna hvort stofnkostnaði skuli þá ekki skipta eftir eignarhlutföllum.

Ekki liggja fyrir þinglýstar heimildir er styðja það sérstaklega að telja beri sambygginguna eitt hús í skilningi laga, nr. 26/1994, um fjöleignarhús. Þinglýstar yfirlýsingar fyrir einstaka byggingarhluta liggja fyrir.

Krafa skipulags- eða byggingarákvæða, útboðsskilmála, um samræmt útlit sker ekki úr um hvort sambygging skuli teljast eitt hús eða fleiri. Dæmi eru um slíkar samræmingarkröfur ekki einungis fyrir sambyggingar eða húsaþyrpingar heldur og fyrir heil hverfi og nær hún þá til margra sjálfstæðra húsa. Verður að líta svo á að með slíkum ákvæðum sé verið að tryggja samræmt heildarsvipmót fremur en kveða á um eignarrétt, eignaskil eða samábyrgð og sameiginlegt viðhald. Í 3. gr. laga um fjöleignarhús 2. mgr. segir: "Þótt sambyggð eða samtengd hús teljist tvö sjálfstæð hús eða fleiri skv. 1. mgr. þá gilda ákvæði laganna eftir því sem við getur átt um þau atriði og málefni sem sameiginleg eru, svo sem lóð ef hún er sameiginleg að öllu leyti eða nokkru og um útlit og heildarsvip ef því er að skipta. Sama gildir einnig ef því er að skipta um sameiginleg málefni sjálfstæðra, ótengdra fjöleignarhúsa og/eða annars konar húsa."

Verður ekki séð við athugun á ofangreindum atriðum að þau renni stoðum undir það að sambyggingin sé eitt hús.

Í skipulagi getur verið eftirsóknarvert vegna hagkvæmari nýtingar landsvæða, heildarútlits, skjólmyndunar o.fl. að tengja hús í sambyggingar án þess að það leggi kröfur á eigendur um sameiginlegt viðhald eða aðrar þær skyldur sem fylgja því að búa í einu húsi.

Telja verður að ákvörðun um byggingu raðhúsa sé fremur byggð á landnýtingarsjónarmiðum en hagkvæmni slíks byggingarmáta út frá hagsmunum þeirra sem byggja. Ljóst er að bygging endaraðhúss er að jafnaði kostnaðarsamari en bygging raðhúss í miðri lengju. Endaraðhús eru og að jafnaði hærra verðlögð en hús sem inni í lengjunni standa. Ekki er unnt að gera viðhald ytra byrðis sameiginlegt allri raðhúsalengjunni á þeim forsendum að allir skuli njóta hagræðis af hagkvæmni sambyggingar. Rök þess að slík jöfnun hagræðis skuli ná til viðhalds ytra byrðis en ekki stofnkostnaðar og hitunarkostnaðar o.s.frv. eru ekki fyrir hendi. Ekki verður heldur talið að rök standi til þess að útveggir og þak sem byggingaraðili reisir einn og sér á eigin kostnað verði með órökstuddum hætti sameign margra aðila og eignarhlutdeild í sambyggingu síðan ákvörðuð án tillits til þess stofnkostnaðar sem fallið hefur á hina ýmsu eignaraðila eða framlag þeirra. Benda verður á að gallar eða óvönduð vinnubrögð eins byggingaraðila verða á ábyrgð allra hinna, vegna sameiginlegs viðhalds, ef sambygging er talin eitt hús, þó þeir hafi á engan hátt haft afskipti af slíkum byggingaráfanga.

Með dómi Hæstaréttar frá 25. janúar 1995 vegna húsaþyrpingarinnar Hamraborg 14-38 er fallist á röksemdir héraðsdóms um að viðkomandi eining sé sjálfstætt hús í skilningi laga nr. 59/1976. Verður af lýsingu málsins skilið að rök héraðsdóms um að eignin sé sérstaklega aðgreind frá öðrum húseignum með þensluskilum, standi á sjálfstæðum undirstöðum og hafi sjálfstætt lagnakerfi, vegi þyngst í áliti dómsins.

Hinir sjö byggingarhlutar sem hér er fjallað um snertast. Þar eru tvöfaldir veggir og þensluskil milli byggingarhluta, burðarkerfi byggingarhlutanna eru sjálfstæð sem og lagnakerfi bæði innan og utan húss.

Sambyggingin teljist sjö hús í skilningi laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Um er að ræða húsin: Birtingakvísl 52, Birtingakvísl 54, Birtingakvísl 56, Birtingakvísl 58, Birtingakvísl 60 og tvær bílskúrasamstæður. Af því leiðir að kostnaður vegna viðhalds utanhúss er aðeins sameiginlegur innan hvers húss.

Reykjavík, 16. júlí 2001

Guðmundur G. Þórarinsson