Mál nr. 9/2001

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 9/2001

Skipting kostnaðar: Viðhald lóðar. Bílastæði.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 27. janúar 2001, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið X nr. 37, hér eftir nefnt gagnaðili.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 23. febrúar 2001. Áður hafði verið samþykkt að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 22. febrúar 2001, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 7. mars 2001, voru lagðar fram á fundi nefndarinnar 27. mars sl. Á fundi nefndarinnar 26. apríl 2001 var málið tekið til úrlausnar.

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 35-37. Ágreiningur er á milli eigenda í X nr. 37 sem skiptist í fjóra eignarhluta, þ.e. kjallara (16,7%), 1. hæð (33,8%), 2. hæð (33,8%) og ris (15,7%). Álitsbeiðandi er eigandi kjallara. Á lóðinni eru bílskúrar sem tilheyra 1. og 2. hæð. Ágreiningur er um skiptingu kostnaðar og bílastæði.

Kærunefnd telur að kröfur álitsbeiðanda séu eftirfarandi:

1. Að viðurkennt sé að viðhaldskostnaður lóðar skiptist á milli eigenda eftir hlutfallstölum eignarhluta eða eftir nýtingu hennar.

2. Að viðurkennt sé að álitsbeiðandi geti lagt bifreið í aðkeyrslu að bílskúrum á lóð hússins.

Í álitsbeiðni kemur fram að öllum íbúðunum fylgi jafn réttur til lóðar. Samkvæmt upplýsingum frá sýslumanninum í Reykjavík sé ekkert utan bílskúranna sem teljist séreign á lóðinni. Þrátt fyrir jafnan afnotarétt hafi eigendur ekki sömu möguleika á að nýta lóðina jafnt vegna bílskúra 1. og 2. hæðar. Hluti lóðar sé undir bílskúrum og nýti eigendur bílskúra innkeyrsluna mest, ásamt svæðinu fyrir framan þá. Á húsfundi sem haldinn var 17. maí 2000 hafi verið ákveðið að stofna hússjóð og safna 10.000 kr. á mánuði. Í hússjóðinn hafi eigendur átt að greiða samkvæmt hlutfallstölu eignarhluta og hafi svo verið samkvæmt fyrsta greiðsluseðlinum í ágúst 2000. Síðan hafi verið innheimt jafnt til viðhalds lóðar en samkvæmt eignarhluta til viðhalds sameignar. Eðlilegt og sanngjarnt hljóti að teljast að bílskúrseigendur greiði viðhald lóðar í samræmi við nýtinguna enda noti þeir hana meira en kjallari og ris. Hljóti því að þurfa að skipta lóðinni í svæði þar sem möguleiki á nýtingu sé lagður til grundvallar.

Álitsbeiðandi bendir á að við mörk götu og lóðar séu merkt fjögur bílastæði. Í húsinu á móti séu fjórar íbúðir og sé þar eitt bílastæði á lóðinni. Í bílskúrum séu tvö stæði sem tilheyra 1. og 2. hæð. Þetta gera sjö stæði fyrir átta íbúðir. Á kvöldin sé fimmtu bifreiðinni ávallt lagt við hlið stæðanna fjögurra við götuna. Þannig hafi allar íbúðirnar möguleika á stæði fyrir einn bíl. Á mörkum lóðanna X nr. 37 og 39, megi koma fyrir lítilli bifreið. Álitsbeiðandi bendir á að íbúar í X nr. 37 séu með sjö bifreiðar og sé hann ósáttur við hvernig íbúar 2. hæðar leggi bifreiðum sínum. Þeir noti ekki bílskúrinn heldur leggi einni bifreið fyrir framan hann þar sem koma megi tveimur bifreiðum fyrir og einni út við götu. Þetta geri fjögur pláss fyrir tvo bíla. Þetta hafi leitt til þess að álitsbeiðandi hafi einstökum sinnum lagt bifreið sinni á gangstétt inni á lóðinni og hafi því verið mótmælt. Eigendur 1. og 2. hæðar hafi 5,7 m til að komast framhjá lítilli bifreið sem lagt sé við lóðarmörk. Margir íbúar X leggi á almenningsgangstétt á kvöldin. Þröngt sé að bakka út úr stæðum við götu og út úr heimskeyrslum.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að í fundargerð húsfundar 17. maí 2000 komi ekkert fram um það hvernig greiðslum í hússjóð skuli skipt milli eigenda en ákveðið hafi verið að láta Íslandsbanka sjá um innheimtu hússjóðsins. Bankinn hafi bent á að skipta sjóðnum annars vegar í viðhald lóðar og hins vegar í viðhald sameignar eins og þessir liðir séu nefndir á greiðsluseðlum sem sendir séu eigendum mánaðarlega. Þeim hafi verið afhent ljósrit af leiðbeiningum um skiptingu kostnaðar þar sem ýmsir kostnaðarliðir séu flokkaðir eftir því hvort um hlutfalls- eða jafnskiptan kostnað sé að ræða. Álitsbeiðandi bendir á það að eignarhluti eigenda í lóð sé jafn. Gagnaðili telur að hins vegar hljóti aðkeyrslan að bílskúrum að falla undir aðra skiptingu. Fyrsti greiðsluseðillinn hafi gert ráð fyrir að allir greiddu hlutfall að 10.000 krónur kr. eingöngu eftir eignarhlutfalli þó svo að upphæðinni væri skipt undir liðina viðhald lóðar og viðhald sameignar. Eigendur hafi rætt sín á milli um að þetta væri ekki raunhæf skipting þar sem greitt greiddur yrði úr hússjóðnum ýmis kostnaður sem eigi að skiptast jafnt á milli eigenda, t.d. hreinlætisvörur fyrir þvottahús. Þá hafi verið rætt um að mála þyrfti gólf í þvottahúsi, kaupa garðáhöld og gera eitthvað fyrr garðinn. Samkvæmt 49. gr. laga nr. 26/1994 sé gert ráð fyrir árlegu heildaruppgjöri á reikningum húsfélags og sé þá hægt að ákveða hvernig rétt sé að skipta greiðslum næsta árs í sjóðinn til að jafna út hugsanlegar skekkjur milli útgjalda og innistæðu í jöfnum hluta og hlutfallsskiptum hluta sjóðsins.

Í fyrstu tveimur innheimtuseðlunum hafi verið villur sem nú sé búið að leiðrétta og sé nú innheimt bæði miðað við jafnskiptan og hlutfallskiptan kostnað.

Gagnaðilar telja að mörgu leyti óljóst hvað álitsbeiðandi eigi við varðandi bílastæðamál á lóð. Óljóst sé hvar málsetning sé fengin á lóð og hvað átt sé við með lítilli bifreið í innkeyrslu. Gagnaðilar séu ekki sáttir við að álitsbeiðandi leggi bifreið sinni á gangstétt meðfram innkeyrslu og hafi ítrekað óskað eftir því við álitsbeiðanda að bifreiðin sé færð. Þessum óskum hafi hingað til verið fálega tekið. Óheimilt sé að leggja bifreið á þessum stað. Innkeyrslan sé þröng og halli niður að gangstétt og geti skapast talsverð hætta þegar bifreið sé bakkað frá bílskúr í myrkri eða þegar innkeyrslan sé ísi lögð. Á meðfylgjandi teikningu komi fram fyrirkomulag innkeyrslu að bílskúrum 1. og 2. hæðar. Svæðið fyrir framan bílskúra sé skilgreint sem séreign 1. og 2. hæðar og teljist innkeyrsla því sérnotaflötur bílskúrseigenda, sbr. 9. tl. 5. gr. laga nr. 26/1994. Óheimilt sé að leggja bifreiðum á lóð þar sem ekki sé merkt bílastæði eða þar sem bifreið skerði aðgengi að íbúðum og bílskúrum. Máli sínu til stuðnings benda gagnaðilar á álit kærunefndar í málinu nr. 21/1999. Hvað varði bílastæði út við götu þá sé um að ræða almenningsbílastæði sem ekki séu merkt einstökum húsum við götuna og sé því öllum heimilt að nota þau.

1. Í málinu liggur fyrir fundargerð húsfundar sem haldinn var 17. maí 2000. Í fundargerðinni kemur fram að ákveðið var að stofna hússjóð og láta bankann sjá um innheimtuna. Varðandi skiptingu kostnaðar er vísað til lista "Leiðbeiningar um skiptingu kostnaðar í fjöleignarhúsum" nóvember 1994, Magnús I. Erlingsson, lögfræðingur. Á listanum kemur fram að kostnaður vegna viðhalds lóðar sé jafnskiptur kostnaður, sbr. 5. tl. B-liðar 45. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Meginreglan um skiptingu sameiginlegs kostnaðar í fjöleignarhúsi er skipting eftir hlutfallstölum eignarhluta, sbr. A-lið 45. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Í B- og C-lið 45. gr. er að finna undantekningar frá þessari meginreglu. Samkvæmt B-lið 45. gr. skiptist tiltekinn kostnaður sem þar er talinn upp að jöfnu og samkvæmt C-lið 45. gr. skal kostnaði þó jafnan, hver sem hann er, skipt í samræmi við not eigenda ef unnt er að mæla óyggjandi not hvers og eins. Kostnaður við gerð, viðhald og rekstur sameiginlegra óskiptra bílastæða, svo og slíkur kostnaður við sameiginlegar aðkeyrslur skiptist að jöfnu, sbr. 1. tl. B-liðar 45. gr. Þá skiptist kostnaður við umhirðu lóðar að jöfnu, sbr. 5. tl. B-liðar 45. gr. Ákvæði C-liðar er undantekning frá meginreglu og ber því að skýra þröngt, sbr. athugasemdir við ákvæðið í greinargerð þar sem segir svo: "Þessi regla kemur aðeins til álita í algerum undantekningartilvikum. Hún byggist á því, að ef fullljóst er um not hvers og eins, þá séu notin eðlilegasti og sanngjarnasti skiptagrundvöllurinn. Rétt er að ítreka að þessi undantekningarregla myndi hafa mjög þröngt gildissvið." Ákvæði C-liðar verður þannig t.d. beitt til að deila niður rafmagnskostnaði í samræmi við nýtingu einstakra íbúðareigenda á þvottavélum. Kostnaður vegna viðhalds lóðar fellur hins vegar ekki hér undir enda ekki unnt að mæla not hvers eiganda af lóðinni svo óyggjandi sé. Hins vegar telst einkabílastæði fyrir framan bílskúr séreign, sbr. 9. tl. 1. mgr. 5. gr. laga nr. 26/1994. Í því felst í þessu tilviki að öll aðkeyrslan að bílskúrunum verður að teljast sérnotaflötur bílskúrseigenda enda bera þeir af honum allan kostnað, svo sem stofnkostnað, viðhald, umhirðu o.fl. Það er álit kærunefndar að öðrum kostnaði vegna viðhalds lóðar en þeim sem talinn er upp í 1. tl. B-liðar 45. gr. laga nr. 26/1994 beri að skipta eftir hlutfallstölu eignarhluta, sbr. A-lið 45. gr. laga nr. 26/1994.

2. Í málinu liggur fyrir teikning af bílskúrum 1. og 2. hæðar samþykkt af byggingarnefnd 29. janúar 1959. Samkvæmt henni standa bílskúrarnir á bak við húsið og þrengir húsið að. Eins og áður hefur verið rakið í lið 1 telst einkabílastæði fyrir framan bílskúr séreign og aðkeyrsla að bílskúrum sérnotaflötur bílskúrseigenda. Eins og hér háttar til þrengir húsið að aðkeyrslunni þannig að ekki er unnt að leggja þar með eðlilegum móti þremur bifreiðum hlið við hlið. Ljóst er að skýlaus réttur eigenda bílskúranna stendur til þess að leggja bifreiðum í stæðin, sbr. 9. tl. 5. gr. laga nr. 26/1994. Með hliðsjón af því telur kærunefnd að álitsbeiðandi eigi ekki rétt til að leggja bifreið í aðkeyrslu að bílskúr 1. og 2. hæðar.

Það er álit kærunefndar að kostnaður vegna viðhalds lóðar skiptist eftir hlutfallstölum eignarhluta og að álitsbeiðanda sé óheimilt að leggja bifreið í aðkeyrslu að bílskúrum á lóð hússins.

Reykjavík, 26. apríl 2001

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson