Mál nr. 11/2001

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 11/2001

Lagnir.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 16. mars 2001, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B og C, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 27. mars 2001. Samþykkt var að gefa gagnaðilum kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 6. apríl 2001, var lögð fram á fundi nefndarinnar 26. apríl 2001 og málið tekið til úrlausnar.

Um er að ræða ágreining milli eigenda X nr. 2, sem skiptist í sex eignarhluta, þ.e. kjallari (7%), 1. hæð (25,5%), 2. hæð (25,5%), 3. hæð t.v. (13,1%), 3. hæð t.h. (13,1%) og ris (15,8%) sem er í eigu gagnaðila. Ágreiningur er um kostnað vegna lagnaframkvæmda.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að gagnaðilar beri allan kostnað af uppsetningu á nýrri skolplögn frá rishæðinni.

Í álitsbeiðni kemur fram að frá íbúð gagnaðila liggi skolplögn utan á húsinu og inn í vegg í kjallara og þaðan í lögn í gólfi. Íbúðin í risinu hafi verið gerð síðar og hafi lögnin verið ólögleg frá upphafi. Álitsbeiðandi telur að kostnaðurinn sem hljótist að af því að setja lögnina á löglegan hátt inn í húsið sé sérkostnaður gagnaðila, enda eigi hver eignarhluti fyrir sig að standa straum af grunnbyggingarkostnaði þó svo að viðhaldskostnaður sé sameiginlegur.

Álitsbeiðandi bendir á að hin nýja skolplögn fyrir risið verði að liggja á öðrum stað í húsinu en aðrar lagnir þess, þ.e. niður um gamalt stromprými, þar sem ekki sé gert ráð fyrir lögnum á þessum stað og muni ekki sameinast öðrum lögnum í húsinu fyrr en í kjallaragólfi. Ágreiningur sé um hver eigi að fjarlægja gömlu lögnina sem liggi utan á húsinu, gera teikningar af nýju uppsetningunni og hver eigi að láta framkvæma og bera kostnaðinn.

Af hálfu gagnaðila er þess krafist að kærunefnd hafni kröfum og sjónarmiðum álitsbeiðanda. Telja gagnaðilar að frárennslisrör séu í sameign og allur kostnaður við endurnýjun á þeim sameiginlegur kostnaður allra eigenda. Í því felist að allur kostnaður vegna rasks í séreign sinni vegna endurnýjana og nýrrar staðsetningar á frárennslisröri sé sameiginlegur öllum eigendum.

Gagnaðilar benda á að þeir hafi keypt eignarhlut sinn í húsinu með kaupsamningi, dags. 28. nóvember 2000, og hafi afhending eignarinnar farið fram 1. mars 2001. Af kaupsamningnum megi sjá að ekkert brýnt hafi legið fyrir í húsinu.

Heilbrigðiseftirlit Reykjavíkur hafi sent húsfélaginu bréf, dags. 5. janúar 2001, þar sem fram komi að kvörtun hafi borist um að úrgangur læki út um utanáliggjandi fráveitulögn frá efstu hæð hússins og að við skoðun þann 3. janúar 2001 hafi komið í ljós að töluvert magn hafi komið út um fráveituna sem hafi verið frosið niður um alla lögn og á lóðinni fyrir neðan. Í bréfinu veki Heilbrigðiseftirlitið athygli á 1. mgr. 33. gr. og 3. mgr. 31. gr. heilbrigðisreglugerðar nr. 149/1990. Gagnaðilar benda á að með bréfinu sé Heilbrigðiseftirlit Reykjavíkur að gera athugasemdir við ófullnægjandi frárennslislögn að X nr. 2. Þá hafi húsfélaginu borist með bréfi, dags. 13. febrúar 2001, athugasemdir frá byggingarfulltrúanum í Reykjavík um að gera þurfi verulegar breytingar á lagnakerfi hússins. Í kjölfarið hafi gagnaðilar ritað fyrri eiganda bréf vegna þeirra atriða sem hafa komið upp í hinni seldu eign og hafi afrit verið sent til fasteignasölunnar R.

Gagnaðilar telja ljóst að brýnt sé að hefjast handa við endurbætur á lagnakerfi hússins. Fyrir liggi að frárennslislögn frá séreign gagnaðila liggi utan á húsinu, niður meðfram því og inn í kjallarann og tengist þar við sameiginlegt lagnakerfi hússins. Engar lagnateikningar séu til af núverandi lagnakerfi hússins. Farið hafi fram mat á því að þörf sé á endurnýjun á frárennslislögninni en hins vegar sé staðsetning lagnarinnar ekki í samræmi við 41. gr. byggingarlaga nr. 37/1997. Gagnaðilar vísa í því sambandi til fyrirliggjandi ljósmynda af húsi og lögnum.

Gagnaðilar telja að lausnin felist í þeim möguleika að tengja lögnina frá rishæðinni niður í gegnum sameiginlegt stromprými í húsinu. Ágreiningur sé hins vegar á milli gagnaðila og álitsbeiðanda um kostnaðarskiptingu á þeim framkvæmdum. Gagnaðilar hafa ekki haft tækifæri á því að bera upp mál þetta á sameiginlegum húsfundi allra eigenda í húsinu né liggi fyrir afstaða meirihluta eigenda í húsinu, hvort samkomulag liggi fyrir eða ekki fyrir nefndum framkvæmdum. Það sé ekki ljóst hvort fullkomið samkomulag ríki í húsinu, fyrir utan álitsbeiðanda, eða ekki, þar sem ekki hafi á það reynt, eins og lög um fjöleignarhús nr. 26/1994 geri ráð fyrir.

Máli sínu til stuðnings vísa gagnaðilar til 7. tl. 8. gr. og 1. mgr. 6. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Samkvæmt fjöleignarhúsalögunum er sameign meginregla sem þýðir að löglíkur séu jafnan fyrir því að umrætt húsrými og annað sé í sameign. Sameignina þarf ekki að sanna, heldur verður sá gerir séreignartilkall að sanna eignarrétt sinn. Takist honum ekki að sanna eignarrétt sinn er um sameign að ræða, sbr. athugasemdir með 6. gr. frumvarpsins til laga nr. 26/1994. Gagnaðilar telja að framlögð gögn í málinu sýni fram á og sanni að umræddar lagnir séu í sameign allra eigenda í húsinu og sé þessi sönnunarfærsla í samræmi við 6.-8. gr. laga nr. 26/1994, sbr. athugasemdir með 6. gr. og 7. gr. frumvarpsins til laganna nr. 26/1994. Gagnaðilar hafna röksemdum álitsbeiðanda í málinu og telja að álitsbeiðandi hafi ekki sýnt fram á neinar sannanir eða röksemdir þess efnis að umræddar lagnir séu séreign gagnaðila en ekki sameign allra eigenda í húsinu né hafi álitsbeiðandi sýnt fram á að nauðsynlegar tilfæringar á lögnum eigi að vera í séreign gagnaðili sem þjóni eingöngum sérþörfum þeirra og þar með sérkostnaður þeirra. Um sé að ræða framkvæmdir sem séu húsinu og öllum eigendum þess til hagsbóta og séu nauðsynlegar enda sé um að ræða uppsetningu á nýrri lögn inni í sameign hússins þar sem ekki sé gengið löglega frá lögnunum. Því sé hafnað að hér sé um að ræða lagnir í séreign og tilfæringar sem þjóna gagnaðilum eingöngu, sbr. 7. tl. 5. gr. laga nr. 26/1994. Gagnaðilar gera þær kröfur að allur frágangur vegna lagna inni í séreign þeirra sé sameiginlegur kostnaður allra eigenda. Um sé að ræða eðlilegt og nauðsynlegt rask í baðherbergi gagnaðila. Eðlilegt og sanngjarnt sé að gagnaðilar fái það tjón bætt úr hendi húsfélagsins enda greiði þau sinn hlut í sameiginlegum kostnaði. Um bótaábyrgð húsfélagsins sé vísað til 52. gr. laga nr. 26/1994. Gagnaðilar telja að nýjar lagnateikningar á nýjum frárennslislögnum sé sameiginlegur kostnaður allra eigenda í húsinu, sbr. 43. gr. laga nr. 26/1994. Vísað sé til álita kærunefndar um rökstuðning og niðurstöðu vegna skiptingu kostnaðar á sameiginlegum lögnum, sbr. álit kærunefndar í málunum nr. 1/1999 og 48/1999.

Í 7. tl. 8. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús segir, að til sameignar fjöleignarhúss teljist allar lagnir sem þjóna sameiginlegum þörfum og þörfum heildarinnar, án tillits til þess hvar þær liggja í húsinu. Jafnan eru líkur á því að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra. Hér er um meginreglu að ræða.

Í 2. tl. 7. gr. laganna segir, að um sameign sumra sé að ræða þegar lega sameignar eða afnot hennar eða möguleikar til þess eru með þeim hætti að sanngjarnt og eðlilegt er, að hún tilheyri aðeins þeim sem hafa aðgang að henni og afnotamöguleika. Á þetta meðal annars við um lagnir. Er hér um að ræða undantekningu frá meginreglu 7. tl. 8. gr. laganna og ber að skýra þröngt.

Lagnir í fjöleignarhúsi eru eðli sínu samkvæmt bæði viðameiri og flóknari en gerist í annars konar byggingum. Má ætla, að slíkt lagnakerfi miðist fyrst og fremst við hagkvæmni og kostnað þar sem ákvörðun er tekin út frá aðstæðum og hagsmunum hússins í heild, en ekki með sérstöku tilliti til þess að lega eða afnot lagna gagnist beinlínis fleiri eða færri eignarhlutum hússins. Ráða þannig aðstæður og hagkvæmni því oft hvort fleiri eða færri eru um tiltekna lögn. Slík ákvörðun þjónar sameiginlegum þörfum heildarinnar.

Kærunefnd telur að túlka beri ákvæði laga um fjöleignarhús þannig að sem sanngjarnast sé fyrir heildina þegar til lengri tíma er litið, þannig að íbúar fjöleignarhúsa búi að þessu leyti við réttaröryggi sem búseta í fjöleignarhúsi getur veitt. Nauðsyn beri til að reglur um atriði sem þessi séu einfaldar og skýrar, þannig að þær séu sem flestum skiljanlegar. Þá beri að stuðla að samræmingu á úrlausnum ágreiningsmála hvað þetta varðar, þannig að íbúar búi við sambærilega réttarstöðu innbyrðis. Annað býður upp á "rugling ef ekki öngþveiti ef sinn siður myndaðist í hverju húsi og eigendur sambærilegra húsa byggju við mismunandi réttarstöðu" " svo notuð séu ummæli í greinargerð með 2. gr. laga nr. 26/1994.

Það er því álit kærunefndar, með vísan til þess sem hér hefur verið rakið, að jafnan séu yfirgnæfandi líkur á því, að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra, sbr. 7. tl. 8. gr. laga um fjöleignarhús. Beri aðeins að líta til ákvæða 2. tl. 7. gr. laganna, um sameign sumra, í undantekningartilvikum, svo sem þegar ótvíræð skipting er milli hluta fjöleignarhúsa.

Af ljósmyndum, sem liggja fyrir í málinu, má sjá að frárennslislagnir þær sem hér um ræðir liggja að hluta til utan á húsinu og því auðsýnilegar. Því verður að gera ráð fyrir að þær hafi verið lagðar með þessum hætti á sínum tíma með samþykki annarra eigenda hússins. Það er álit kærunefndar að umrædd frárennslislögn sé hluti af sameiginlegu lagnakerfi og kostnaður vegna umræddrar framkvæmdar þar til inn fyrir vegg séreignar sé komin sé sameiginlegur kostnaður. Samkvæmt því sem hér hefur verið rakið ber að hafna kröfu álitsbeiðanda.

Það er álit kærunefndar að kostnaður vegna uppsetningar á nýrri frárennslislögn sé sameiginlegur kostnaður þar til inn fyrir vegg séreignar er komið.

Reykjavík, 26. apríl 2001

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson