Mál nr. 10/2001

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 10/2001

Eignarhald: Þakrými.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 31. janúar 2001, beindu A og B, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C, D og E, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 23. febrúar 2001. Áður hafði verið samþykkt að gefa gagnaðilum kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 23. febrúar 2001, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 6. mars 2001 og athugasemdir gagnaðila, dags. 12. mars 2001, voru lagðar fram á fundi nefndarinnar 27. mars sl. Á fundi nefndarinnar 4. apríl 2001 var málið tekið til úrlausnar.

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 12. Húsið skiptist í þrjá eignarhluta, þ.e. jarðhæð sem er í eigu gagnaðila, E, 1. hæð sem er í eigu gagnaðila, C og D, og 2. hæð og ris sem er í eigu álitsbeiðenda. Ágreiningur er um skilgreiningu og eignarhald á þakrými.

Kröfur álitsbeiðenda eru:

1. Að viðurkennt verði að þakrými sem umlykur þann hluta íbúðarinnar sem sé í risi sé skilgreint sem fylgirými og komi því ekki inn í útreikning á skiptaprósentu.

2. Að viðurkennt verði að þakrýmið teljist sameign.

Í álitsbeiðni kemur fram að verið sé að gera eignaskiptayfirlýsingu fyrir húsið. Við gerð hennar hafi komið fram ágreiningur um hvernig skilgreina eigi þakrými sem merkt sé 03-02 í drögunum. Gagnaðilar telji að rýmið sé séreign 2. hæðar með vísan til þinglýstra eignarheimilda og eigi að reiknast sem slíkt inn í skiptarúmmál við ákvörðun skiptaprósentu. Álitsbeiðendur telja hins vegar að rýmið sé fylgirými en ekki notarými og eigi því ekki að reiknast inn í skiptarúmmál. Þá telja álitsbeiðendur að vafi leiki á um eignarhald þakrýmisins.

Álitsbeiðendur benda á að um sé að ræða óinnréttað þakrými utan afmörkunar íbúðar. Rýmið sé óeinangrað að ofan með glerull á gólfi og óupphitað. Mesta lofthæð sé 1,35 m að ytri brún þaks og minnsta lofthæð 0 m. Mesta lofthæð innan rýmis sé talsvert minni að teknu tilliti til þakklæðningar og sperra. Stærð rýmisins sé um 54 lengdarmetrar, botnflötur um 84 m² og reiknist um 57 m³ samkvæmt drögum að eignaskiptayfirlýsingu. Skiptarúmmál yrði um 48 m³ sem næmi u.þ.b. 2,3 prósentustigs hækkun á eignarhlut 2. hæðar. Eina aðgengið að þakrýminu sé um op úr geymslu í risi. Stærð þess sé um 1 m á hæð og 0,5 m á breidd. Rétt innan við opið séu rör úr gólfi sem áður hafi verið notuð vegna þrýstijöfnunar á hitakerfi og einnig rör sem enn séu í notkun og liggi úr sameiginlegri klóaklögn yfir í skorstein til útloftunar. Með vísan til þess sé ljóst að aðgengi og notkunarmöguleikar rýmisins séu afar takmarkaðir og hafi notkun þess takmarkast við geymslu á spýtum og öðru smádóti sem hægt sé að leggja fyrir innan op rýmisins. Á teikningu megi sjá að þakrýmið sé ekki teiknað sem notarými enda hvorki til þess stofnað að hafa af því not né hafi það verið samþykkt sem slíkt af byggingaryfirvöldum. Þvert á móti sé þetta rými sem einungis verði til vegna þaksins og afmörkunar íbúðarhlutans á rishæð. Þá verði ekki annað séð en að þakrýmið falli algerlega að skilgreiningu á fylgirými eins og hún sé sett fram í reglugerð nr. 910/2000 um eignaskiptayfirlýsingar, útreikning hlutfallstalna o.fl. í fjöleignarhúsum. Þá benda álitsbeiðendur á varðandi yfirlýsingu seljenda eignarinnar um að álitsbeiðendur hafi ein aðgang að rýminu þá komi það fram í álitsbeiðni og leiði af staðsetningu rýmisins.

Álitsbeiðendur benda á að í 16. gr. reglugerðar nr. 910/2000 komi fram hvernig staðið skuli að stærðarútreikningum og sé þar vísað í skráningarreglur Fasteignamats ríkisins og byggingarfulltrúa um mannvirki, sem sé fylgiskjal með reglugerðinni. Í 3. og 4. kafla skráningarreglnanna sé lýsing á uppskiptingu mannvirkis og skilgreiningu rýma. Þar sé ekki hægt að sjá neina tengingu milli flokkunar í höfuðflokk og eignarhalds þannig að annað leiði af hinu. Þess sé þó sérstaklega getið varðandi afgangsrými (V) að þau séu jafnan í sameign í fjöleignarhúsum. Því sé ljóst að fylgirými (F) geti hvort heldur sem er verið í séreign eða sameign. Skilgreining í höfuðflokk sé því byggð á eiginleikum rýmisins og sé óháð eignarhaldi. Þess sé getið varðandi fylgirými (F) og afgangsrými (V) að fyrir þau skuli færa tölur í dálk 5, 10 og 11 í skráningartöflu. Sérstaklega sé tekið fram að í dálk 16 (birtar stærðir) og 17 (skiptarúmmál) skuli færa tölur vegna rýma í höfuðflokknum N, U, T og B en F og V séu þar undanskilin. Því megi ljóst vera að rými í höfuðflokknum F og V séu ekki reiknuð inn í skiptaprósentu.

Álitsbeiðendur benda á að skv. 6. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús séu allir hlutar húss, bæði innan og utan, sameign svo fremi sem þeir séu ekki ótvírætt í séreign. Þinglýstar heimildir séu mjög ónákvæmar hvað varði lýsingu á eigninni. Íbúðinni sé ýmist lýst sem "efri hæð og ris" eða "öll efri hæð og öll rishæð" en einstök rými ekki tilgreind sérstaklega innan íbúðarinnar. Hins vegar sé geymsla í kjallara og útigeymsla tilgreindar sérstaklega. Þá benda álitsbeiðendur á að við kaup á eigninni hafi þau ekki talið sig vera að kaupa umrætt þakrými enda sé það ekki tilgreint í söluyfirliti eignarinnar. Söluyfirlitinu sé að vísu ekki þinglýst en eina heimildin sem álitsbeiðendum sé kunnugt um þar sem efri hæð og ris sé lýst sérstaklega. Ekki verði séð að yfirlýsing seljanda í söluyfirliti um möguleika á að gera séríbúð í risi skipti hér máli. Ef til slíks kæmi hlyti sú breyting að gerast innan þeirrar afmörkunar sem fyrir hendi sé og að fengnu samþykki annarra eigenda hússins og þar til bærra aðila. Álitsbeiðendur benda enn fremur á að umrædd rör í rýminu sem hafi þjónað og þjóna enn hlutverki fyrir sameiginleg not bendi til að litið hafi verið á rýmið sem sameign. Þá telja álitsbeiðendur að líta megi á þakrýmið sem hluta af burðarvirki hússins og sé því hluti af óskiptri sameign, sbr. 8. gr. laga nr. 26/1994.

Á teikningu af húsinu samþykktri af byggingarnefnd 23. febrúar 1950 megi sjá að rishæðin hafi þegar verið afmörkuð. Þessi afmörkun haldist óbreytt á teikningu samþykktri 30. júní 1955 þar sem samþykkt sé bygging kvists og að innrétta megi þakhæðina. Því megi ætla að þessi afmörkun hafi verið grundvöllur makaskiptaafsals, dags. 22. apríl 1952, og við ákvörðun á hlutfallstölum eignarhluta í húsinu. Þar sem talað sé um "alla rishæð" sé því í raun verið að tala um hina afmörkuðu rishæð sem teiknuð sé sem notarými. Álitsbeiðendur telja því að umrætt rými geti engan veginn talist ótvírætt í séreign og teljist því sameign, sbr. 6. gr. laga nr. 26/1994.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að kröfur þeirra séu í samræmi við niðurstöðu húsfundar frá 25. janúar sl. um að umrætt rými, sem skilgreint hafi verið sem geymslusúð í 1. og 2. drögum að eignaskiptayfirlýsingu, verði talin séreign 2. hæðar. Af þessu leiði enn fremur sú krafa að við útreikning á hlutfallstölu fyrir 2. hæð skuli telja með nefnt rými.

Gagnaðilar telja með tilvísun til 4. gr. laga nr. 26/1994 að rýmið sé séreign 2. hæðar. Sú afstaða styðjist einkum við þinglýstar heimildir, gögn frá byggingarfulltrúa, sem sýni að frá upphafi hafi verið litið á rishæðina alla sem eign 2. hæðar og jafnframt hvernig rýmið hafi verið nýtt. Tilvísun álitsbeiðenda til þess að umrætt rými sé fylgirými, sbr. skýringu á dálki 3 í skýringartöflu í fylgiskjali með reglugerð nr. 910/2000, geti ekki ein sér ráðið því hvernig ákveða skuli mörk séreignar og sameignar eða að ekki skuli reikna umrætt rými í hlutfallstölu í eignarhluta 2. hæðar. Af þessum sökum líta gagnaðilar svo á að í álitsbeiðni felist í raun krafa um að rýmið verði talið sameign en ekki séreign 2. hæðar. Verði það á hins vegar niðurstaðan að um sé að ræða sameign hljóti það að vera háð niðurstöðu sérfróðs aðila hvort skrá beri rýmið sem fylgirými eða eitthvað annað.

Gagnaðilar benda á að með lóðarleigusamningi, dags. 13. janúar 1950, sé R, S og T leigð lóðin X nr. 12 til 75 ára frá 1. janúar 1947. Í makaskiptaafsali, dags. 1. september 1950, afsalar R, U, eignarhluta sínum í X nr. 12, þ.e. "efri hæð og risi ásamt þvottahúsi, geymslum og miðstöð í kjallara og tilheyrandi leigulóðarréttindum". Í afsalinu sé ekki getið um eignaskiptaprósentu. Í athugasemdum þinglýsingadómara á afsalið sé skráð: "Skráðir meðeigendur að X nr. 12 eru S og T, en eigi sést hvernig eignin skiptist á milli eigenda." Í makaskiptaafsali, dags. 22. apríl 1952 afsalar U, V, eignarhluta sínum í X nr. 12. Í afsalinu segir: "... nánar tiltekið öll efri hæð hússins og öll rishæð hússins ásamt sérþvottahúsi og sérmiðstöð í kjallara og tilheyrandi útigeymslu, ásamt lóðarréttindum í sömu hlutföllum og þessi eignarhluti er talinn af öllu húsinu, en það er 43%." Með afsali, dags. 1. ágúst 1954, afsalar S, Þ, eignarhluta sínum og er eigninni lýst og eignarhluti tilgreindur 33,5%. Í afsali, dags. 17. september 1973, afsalar T jarðhæðinni til Æ, þar segir að hlutdeild hinnar seldu eignar í húsinu teljist 23,5%. Á þessum tíma hafi R fengið leyfi til þess að hækka risið og 1955 hafi verið veitt leyfi til þess að setja kvist á rishæðina og innrétta. Í afsali, dags. 26. apríl 1979, vegna 2. hæðar segir að um sé að ræða "Efri hæð og rishæð hússins nr. 12 við X, ásamt sérþvottahúsi og sérmiðstöð í kjallara og tilheyrandi útigeymslu ...". Í kaupsamningi, dags. 5. september 1980 og afsali, dags. 28. nóvember 1980, vegna 2. hæðar kemur fram að Ö hafi eignast "alla efri hæð og alla rishæð hússins ...". Í kaupsamningi, dags. 15. júní 1994, og afsali, dags. 12. ágúst 1994, kemur fram að Ö, hafi selt álitsbeiðendum efri hæð og ris hússins ásamt öllu múr- og naglföstu, sem fylgir og fylgja ber að engu undanskildu.

Gagnaðilar telja að af framangreindum þinglýstum eignarheimildum verði ekki dregin önnur ályktun, en að eftir þær athugasemdir sem gerðar voru á makaskiptaafsalið, dags. 1. september 1950, hafi þáverandi eigendur hússins ákveðið innbyrðis hlutfallslega skiptingu eignarinnar. Í makaskiptaafsalinu, dags. 22. apríl 1952, vegna 2. hæðar sé þannig berum orðum tekið fram að 2. hæðinni tilheyri öll rishæðin. Ljóst sé að með þessu hafi verið tekið af skarið um að öll rishæðin yrði séreign 2. hæðar, sbr. 1. tl. 5. gr. laga nr. 26/1994.

Enn fremur verði að telja ljóst að eigendur 2. hæðar hafi í upphafi gert ráð fyrir því að rishæðin yrði innréttuð frekar og síðar að hún yrði jafnvel innréttuð sem séríbúð. Þetta styðst við það að á fundi byggingarnefndar Reykjavíkur 23. febrúar 1950 hafi þáverandi eiganda 2. hæðar verið veitt "... leyfi til að hækka risið um 1,00 meter ...". Á fundi byggingarnefndar 30. júní 1955 var síðan veitt leyfi til þess "... að setja kvist og innrétta þakhæð hússins ...". Samkvæmt þessu telja gagnaðilar að það komi nægilega glöggt fram að eigendur hússins hafi í upphafi litið svo á að öll rishæðin tilheyrði eignarhluta 2. hæðar. Einnig komi það skýrt fram í makaskiptaafsali, dags. 1. september 1955, og í afsali, dags. 28. nóvember 1980. Það geti ekki skipt máli að hvorki í söluyfirliti né í kaupsamningi eða í afsali álitsbeiðenda sé einungis talað um ris hússins, en ekki rishæðina alla. Enginn eðlismunir geti verið á því hvort orðalagið sé notað. Það sem hljóti að ráða úrslitum sé að ekkert sé undanskilið og verði ekki séð að svo hafi verið.

Gagnaðilar telja að fyrstu eigendur 2. hæðar hafi einir haft forræði og möguleika til þess að skipuleggja og innrétta rishæðina. Með makaskiptaafsalinu 1952 sé þetta undirstrikað og tekið fram að öll rishæðin sé eign 2. hæðar. Sé þar ekkert undanskilið. Réttum þremur árum síðar eða í september 1955 sé síðan veitt leyfi til þess að innrétta þakhæð hússins og setja kvist á hæðina.

Hvað varði tilvísun álitsbeiðenda til söluyfirlits með kaupsamningi þeirra frá 15. júní 1994 telja gagnaðilar þvert á móti að það styðji þá niðurstöðu að litið hafi verið á þakhæðina eða rishæðina alla sem eignarhluta 2. hæðar, en þar sé tekið fram að íbúðin bjóði upp á þann möguleika að gera séríbúð í risinu. Þessu til stuðnings leggja gagnaðilar enn fremur fram yfirlýsingu frá Ö og H, dags. 22. janúar 2001, þar sem m.a. kemur fram að auk íbúðarherbergja í rishæð hafi verið geymslurými undir súð, sem aðrir eigendur hafi ekki haft aðgang að. Hafi þetta legið fyrir þegar þau seldu álitsbeiðendum eignina.

Þá benda álitsbeiðendur á að vinna við eignaskiptayfirlýsinguna hafi hafist á árinu 1998 og liggi nú fyrir þrenn drög að henni. Í fyrstu tveimur drögunum sé umrætt rými skráð sem geymslusúð, eign 2. hæðar. Vegna athugasemda álitsbeiðenda hafi umrætt rými verið merkt sem þakrými með bókstafnum V.

Þá byggja gagnaðilar á því sem fram kemur í álitsbeiðninni að álitsbeiðendur hafi ein haft aðgang og not af rýminu. Skipti þar ekki máli þó álitsbeiðendur líti svo á að notin hafi verið óveruleg eða hvernig ástand rýmisins sé að öðru leyti.

Það sé ljóst að álitsbeiðendur hafi mesta hagsmuni af því, þegar litið sé til skiptingu sameiginlegs kostnaðar, samkvæmt eignarhluta að umrætt rými verði ekki talið séreign þeirra.

Með vísan til framangreindra raka telja gagnaðilar að rýmið sé ótvírætt í séreign álitsbeiðenda og að taka beri tillit til þess við útreikning á eignarhluta hæðarinnar í húsinu. Almennt verði að líta svo á að hlutfallstalan endurspegli eignarhlut hlutaðeigandi eins og honum sé lýst í þinglýstum heimildum. Hvernig útreikningi hlutfallstölunnar sé nánar háttað fari eftir reglugerð nr. 910/2000. Hvorki sé í lögum nr. 26/1994 né í reglugerð nr. 910/2000 heimild til þess að halda séreignarrými fyrir utan þann útreikning. Skipti þar engu máli þótt not rýmisins kunni nú að einhverju leyti að vera takmörkuð. Þá hafna gagnaðilar því jafnframt að unnt sé að líta á rýmið sem hluta af burðarvirki hússins.

1. Hér að framan hefur hinu óinnréttaða þakrými eins og það er í dag verið lýst. Kærunefnd telur að rýmið eins og það er nú falli undir skilgreiningu sem fylgirými samkvæmt reglugerð nr. 910/2000 um eignaskiptayfirlýsingar, útreikning hlutfallstalna o.fl. í fjöleignarhúsum, þ.e. rými sem liggur utan afmörkunar íbúðar en má hafa not af og reiknast ekki inn í hlutfallstölur.

2. Samkvæmt 4. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús telst séreign afmarkaður hluti húss eða lóðar eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið. Í lögunum kemur enn fremur fram sú meginregla að rými sem ekki er ótvírætt í séreign telst til sameignar, sbr. 1. mgr. 6. gr. og athugasemdir með 6. og 7. gr. frumvarps til fjöleignarhúsalaga.

Samkvæmt 1. tl. 5. gr. laga nr. 26/1994 fellur undir séreign fjöleignarhúss allt afmarkað húsrými sem gert er að séreign samkvæmt þinglýstum heimildum og allt sem liggur þar innan veggja. Samkvæmt 2. tl. sömu greinar telst allt innra byrði umliggjandi veggja, gólfa og lofta, þar á meðal einangrun, vera séreign.

Samkvæmt 1. tl. 8. gr. laga nr. 26/1994 telst allt ytra byrði húss, útveggir, þak o.fl. til sameignar. Samkvæmt 6. tl. sömu greinar fellur allt húsrými, hverju nafni sem það nefnist, sem ekki telst séreign, undir sameign fjöleignarhúss, svo sem gangar, stigar, geymslur, kyndiklefar, þvottahús, þurrkherbergi, kæliklefar, tómstundaherbergi, vagn- og hjólageymslur, háaloft, risloft o.s.frv., án tillits til legu, nýtingarmöguleika og nýtingarþarfa einstakra eigenda í bráð og lengd.

Í málinu liggja fyrir allmargar eignarheimildir, þ. á m. öll afsöl fyrir þann eignarhluta sem nú er í eigu álitsbeiðenda. Samkvæmt þeim er eignarhlutanum ýmist lýst sem "efri hæð og ris", "efri hæð og öll rishæð" og "efri hæð og rishæð". Það er álit kærunefndar að fyrirliggjandi eignarheimildir beri ekki annað með sér en þakrýmið sé í séreign álitsbeiðenda enda er legu þess þannig háttað að aðgengi annarra eigenda hússins er útilokað.

Það er álit kærunefndar:

1. Að þakrýmið sé skilgreint sem fylgirými og komi ekki inn í útreikning á hlutfallstölu.

2. Að þakrýmið sé séreign álitsbeiðenda.

Reykjavík, 4. apríl 2001

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson