Mál nr. 8/2001

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 8/2001

Skaðabótaábyrgð: Svalagólf.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 25. janúar 2001, beindu A og B, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið X nr. 10, hér eftir nefnt gagnaðili.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 23. febrúar 2001. Áður hafði verið samþykkt að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 19. febrúar 2001, var lögð fram á fundi nefndarinnar 27. mars 2001 og málið tekið til úrlausnar.

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 10. Húsið skiptist í 31 eignarhluta. Ágreiningur er um kostnað við flísalögn á svölum í íbúð álitsbeiðenda.

Krafa álitsbeiðenda er:

Að viðurkennt verði að húsfélaginu beri að greiða kostnað við flísalögn á svalagólfi íbúðar 5A.

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðendur hafi flísalagt svalagólf íbúðarinnar. Þegar gert var við húsið fyrir nokkrum árum hafi þurft að brjóta flísarnar af gólfinu því u.þ.b. þriðjungur svalanna hafi verið brotinn niður. Í kjölfarið hafi álitsbeiðendur farið fram á það við þáverandi hússtjórn að kostnaður við nýja flísalögn yrði greiddur úr hússjóði. Þeirri kröfu hafi alfarið verið hafnað. Álitsbeiðendur hafi því flísalagt svalagólfið á ný á eigin kostnað.

Við viðgerð á húsinu 1999 hafi flísar svalagólfsins enn á ný verið brotnar niður. Álitsbeiðendur hafi farið fram á það munnlega við hússtjórn að kostnaðurinn yrði greiddur en þeirri kröfu hafi verið hafnað á þeirri forsendu að svalir væru séreign og því væri húsfélagið ekki bótaskylt. Álitsbeiðendur standi nú frammi fyrir því að þurfa að láta flísaleggja svalirnar í þriðja skiptið á eigin kostnað.

Álitsbeiðendur benda á að samkvæmt 8. tl. 5. gr. laga nr. 26/1994 teljist innra byrði svalaveggja og gólfflötur svala séreign. Hins vegar komi fram í 3. tl. 1. mgr. 43. gr. sömu laga að kostnaður vegna tjóns á séreign vegna bilunar eða vanrækslu á viðhaldi á sameign og sameiginlegum búnaði skuli vera sameiginlegur. Með vísan til þess telja álitsbeiðendur að kostnaðurinn sé sameiginlegur.

Gagnaðili bendir á að þegar gert var við húsið fyrir tæpum 10 árum hafi þurft að brjóta niður töluverðan hluta af svölum þess. Fyrir tveimur árum hafi aftur verið gert við húsið og hafi þá meðal annars verið sett nýtt múrlag á flest svalagólf þess. Í báðum þessum tilvikum hafi reynst nauðsynlegt að fjarlægja flísar á svalagólfi álitsbeiðenda.

Gagnaðili bendir á að álitsbeiðendur hafi í báðum tilvikum farið fram á það við stjórn húsfélagsins að kostnaður við nýja flísalögn yrði greiddur úr hússjóði. Því hafi verið hafnað á þeirri forsendu að um séreign sé að ræða. Þá bendir gagnaðili á að aðrir íbúðareigendur sem hafi flísalagt svalagólfin hafi orðið fyrir sama tjóni án þess að fara fram á bætur úr hússjóði.

Gagnaðili telur að hússjóður eigi ekki að bæta flísalögn af þessu tagi þar sem um séreign sé að ræða og eigendur ráði hvað þeir setji á svalagólfið. Því fylgi sú áhætta sem tengist reglubundnum steypuviðgerðum á meðan íslenska steinsteypan sé eins lélegt byggingarefni og raun ber vitni.

Í málinu liggur fyrir greinargerð R, múrarameistara, dags. 15. nóvember 2000, sem sá um viðgerð á húsinu fyrir tveimur árum. Þar segir: "Þegar svalir við íbúð 5A voru skoðaðar ásamt öðrum svölum á húsinu komu í ljós talsverðar útfellingar neðan á svölunum sem bentu til þess að vatn og raki kæmust í gegnum svalagólfið og ef ekkert væri að gert myndi steypan smám saman morkna niður. Til þess að gera við svalagólfið og þétta það varanlega þurfti að fjarlægja flísar sem voru á því. Hluti flísanna var laus við yfirborð gólfsins (um það bil 1,5 fermetri af 10 fermetra heildarfleti) auk þess voru nokkrar flísar lausar í kringum niðurfall á svalagólfinu. Flísarnar sem voru teknar af gólfinu voru ekki nothæfar aftur. Ekki voru settar nýjar flísar á svalagólfið að viðgerð lokinni."

Samkvæmt 8. tl. 5. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús telst innra byrði svalaveggja og gólfflötur svala séreign viðkomandi íbúðareiganda. Kærunefnd telur að í þessari reglu felist að eiganda íbúðar með svölum beri að annast allt venjulegt viðhald á yfirborði þeirra. Allt annað viðhald fellur hins vegar undir sameign fjöleignarhúss, sbr. 4. tl. 8. gr. sömu laga, enda verði viðgerð ekki rakin til vanrækslu íbúðareiganda á viðhaldsskyldu sinni. Hið sama gildir um svalagólf sem jafnframt er þak.

Ekki er að sjá af gögnum málsins að stjórn húsfélagsins hafi vanrækt viðhald svalanna né eigi sök á því að þurft hafi að framkvæma viðgerð á svölunum að nýju þrátt fyrir að það hafi verið gert áður. Þar af leiðir að líta verði svo á að álitsbeiðendur beri kostnað af því að innra byrði svalanna, þ.e. flísar þurfi að endurnýja eftir viðgerð á þeim, sbr. 8. tl. 5. gr. laga nr. 26/1994. Er því kröfu álitsbeiðenda hafnað.

Það er álit kærunefndar að húsfélaginu beri ekki að greiði kostnað við flísalögn á svalagólfi íbúðar álitsbeiðenda.

Reykjavík, 27. mars 2001

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson