Mál nr. 3/2001

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 3/2001

Ákvörðunartaka. Breyting á sameign. Hagnýting sameignar.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 10. janúar 2001, beindi A, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 29. janúar 2001. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 9. febrúar 2001, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 15. febrúar 2001, voru lagðar fram á fundi nefndarinnar 23. febrúar sl. Á fundi nefndarinnar 27. mars 2001 voru lagðar fram athugasemdir gagnaðila, dags. 1. mars 2000, og málið tekið til úrlausnar.

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 6. Húsið skiptist í þrjá eignarhluta, þ.e. íbúð í kjallara, íbúð á 1. hæð og íbúð á 2. hæð. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar í kjallara og gagnaðili íbúðar á 1. hæð. Ágreiningur er um breytingu á sameign og á hagnýtingu sameignar.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

1. Að gagnaðila verði gert skylt að fjarlægja stiga frá svölum á 1. hæð og út í sameiginlegan garð.

2. Að gagnaðila verði gert skylt að fjarlægja frystikistu og hillur með varningi úr sameiginlegu þvottahúsi í kjallara hússins.

Í álitsbeiðni kemur fram að um það leyti sem álitsbeiðandi hafi skipt um leigjendur síðastliðið haust hafi hann orðið var við að gagnaðili væri búinn að setja stiga frá svölum íbúðar sinnar út í sameiginlegan garð. Hvorki sé gert ráð fyrir stiganum á upphaflegri teikningu né hafi byggingarleyfis verið aflað vegna hans. Jafnframt hafi komið í ljós að gagnaðili noti sameiginlegt þvottahús í kjallara undir frystikistu og hillur. Með bréfi, dags. 25. ágúst 2000, hafi álitsbeiðandi farið þess á leit við gagnaðila að stiginn yrði fjarlægður og fasteigninni komið í upphaflegt horf, sem og að hillur með varningi og frystikista yrði fjarlægð úr þvottahúsi. Þessari beiðni hafi verið hafnað.

Álitsbeiðandi gerir þá kröfu að gagnaðili taki niður stiga frá svölum út í sameiginlegan garð þar sem gagnaðili hafi hvorki leitað eftir samþykki álitsbeiðanda fyrir honum né sé álitsbeiðanda kunnugt um að húsfundur hafi verið haldinn vegna hans. Álitsbeiðandi hafi því aldrei samþykkt stigann. Hafi húsfundur verið haldinn þá vilji álitsbeiðandi árétta að til hans hafi ekki verið löglega boðað þar sem álitsbeiðandi hafi aldrei fengið boð um slíkan fund. Þá liggi ekki fyrir byggingarleyfi vegna stigans og eftir upplýsingum sem álitsbeiðandi hafi aflað sér liggi ekki fyrir umsókn hjá bærum yfirvöldum um slíkt leyfi. Samkvæmt upplýsingum frá lögfræðingi hjá byggingarfulltrúanum í Reykjavík þurfi alltaf skriflegt samþykki byggingarfulltrúa fyrir slíkum stiga og samþykki allra eigenda hússins. Með því að setja upp stigann hafi gagnaðili farið út fyrir þau mörk sem honum séu heimil varðandi hagnýtingu sameignar og séreignar. Stiginn sjáist greinilega úr glugga í svefnherbergi kjallaraíbúðar og vegna hans sé mun meiri umferð og ónæði, einkum á sumrin, fyrir framan þá glugga í íbúð álitsbeiðanda sem snúi út í garð, þ.e. stofuglugga og glugga á öðru af tveimur svefnherbergjum. Þá rýri hann og sú röskun sem honum sé samfara verðgildi eignarinnar. Álitsbeiðandi telur að umræddur stigi sé veruleg breyting og breyti útliti hússins verulega. Þá bendir álitsbeiðandi á að R, fyrrverandi leigjandi íbúðarinnar, hafi ekki haft umboð til að samþykkja umræddan stiga. Samkvæmt upplýsingum frá R hafi hún ekki veitt samþykki enda ekki talið sig hafa haft umboð til þess. Yfirlýsing annarra eigenda hússins, dags. 1. febrúar 2001, sé marklaus sem sönnunargagn um meint samþykki R. Eðlilegra hefði verið að leggja fram afrit fundargerðar þar sem slík fundargerð geti staðfest það sem gerðist á fundinum. Aðalatriðið sé hins vegar það að R hafði hvorki umboð til að veita samþykki né hafi hún fengið fundarboð þar sem fram kom að taka ætti ákvörðun um stigann. Þá feli yfirlýsingin í sér að hið meinta samþykki hafi átt að vera með þeim fyrirvara sem þar sé tilgreindur. Styðji yfirlýsingin ekki málstað gagnaðila þegar af þeirri ástæðu. Samkvæmt lögum nr. 26/1994 eigi að tilkynna í fundarboði þau mál sem bera eigi upp á húsfundum. Gagnaðila hafi verið kunnugt um heimilisfang álitsbeiðanda, hvað sem öllum formreglum líður, og hafi hann talið að R hefði fullt umboð til að mæta á fund og greiða atkvæði hefði hann átt að senda henni slíkt fundarboð. Þá hafi gagnaðila átt að vera ljóst að um verulega breytingu hafi verið að ræða og að ganga þurfti tryggilega frá samþykki allra eigenda.

Álitsbeiðandi bendir á að gagnaðili hagnýti sameiginlegt þvottahús sem séreign en þar hafi hann komið fyrir frystikistu ásamt hillum með ýmsu dóti. Er þess krafist að þessari notkun verði hætt og gagnaðila gert að fjarlægja frystikistuna og hillur úr þvottahúsi. Hagnýting þvottahúss með þessum hætti sé ólögmæt og augljóst að ef aðrir eigendur hússins kæmu með álíka stóra frystikistu í þvottahúsið yrði ekki mögulegt að nýta það. Staðsetning frystikistunnar og hillunnar leiði einnig til þess að mun meiri umferð sé um sameiginlegan gang í kjallara en ella og hafi það í för með sér ónæði fyrir íbúa í eignarhluta álitsbeiðanda.

Máli sínu til stuðnings vísar álitsbeiðandi til 5. og 6. tl. 8. gr., 4. tl. 13. gr., 28., 30., 35. og 36. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að gagnaðili hafi ekki talið að ágreiningur væri um þau atriði sem fram koma í álitsbeiðni. Af álitsbeiðninni megi ráða að álitsbeiðandi kannist hvorki við að boðað hafi verið húsfunda né að R hafi sótt þá í umboði álitsbeiðanda. Gagnaðili bendir á að samkvæmt lögum nr. 26/1994 um fjöleignarhús beri eiganda sem ekki búi í húsinu að tilkynna hvert senda eigi fundarboð. Það hafi álitsbeiðandi ekki gert og þegar af þeirri ástæðu sé ekki hægt að efast um lögmæti húsfundanna. Þá komi fram í yfirlýsingu annarra fundarmanna, dags. 1. febrúar 2001, staðfesting á því að R hafi mætt á fundina og að þeir hafi verið boðaðir með lögmætum hætti. Það geti ekki talist sök annarra eigenda hússins að álitsbeiðanda hafi láðst að biðja um að fundarboð yrði sent honum beint en ekki til íbúa kjallaraíbúðar. Reyndar séu önnur mál sem sanni að álitsbeiðanda hafi verið fyllilega ljóst að R hafi setið þessa fundi í þeirra umboði. Nægi þar að nefna gerð eignaskiptayfirlýsingar sem álitsbeiðandi hafi staðfest með undirskrift, en gerð hennar hafi byggst á samþykki húsfundar. Jafnvel þó R hafi ekki haft umboð til setu á fundunum þá hafi þeir verið lögmætir. Þá telur gagnaðili að ekki sé um að ræða ákvarðanir sem samþykki allra eigenda þurfi til heldur ákvarðanir sem falla undir 2. mgr. 30. gr., sbr. 3. tl. B-liðar 41. gr. og 1. tl. C-liðar 41. gr. laga nr. 26/1994.

Á húsfundi sem haldinn var 30. apríl 1999 hafi gagnaðili óskað eftir samþykki fyrir því að setja stiga frá svölum niður í garð og hafi það verið samþykkt. Áður en stiginn var reistur hafi verið kannað hvort samþykkis byggingarfulltrúa þyrfti og hafi þess ekki verið talið þörf, enda lægi fyrir samþykki húsfundar. Gagnaðili bendir á að álitsbeiðandi telji einkum tvö atriði mæla gegn stiganum, þ.e. aukna umgengni við glugga kjallaraíbúðar og takmörkun á útsýni úr glugga barnaherbergis kjallaraíbúðar. Gagnaðili bendir hins vegar á að án umrædds stiga sé gengið þétt við alla glugga kjallaraíbúðar. Með tilkomu stigans sé hægt að komast út í garð án þess að nálgast glugga kjallaraíbúðar. Reyndar hafi lítið reynt á þessa umgengni þar sem notkun garðs hafi verið mjög takmörkuð eftir að stiginn var reistur. Ljóst sé að stiginn sjáist úr glugga barnaherbergis. Hins vegar sé augljóst að hann minnki ekki útsýni eða birtu í herberginu þannig að merkjanlegt sé. Trjágróður við hlið hans byrgi hvort sem er útsýni til austurs úr glugganum sem snúi í suður.

Gagnaðili bendir á að notkun á sameign í kjallara hafi verið í nokkuð föstum skorðum í mörg ár. Hafi álitsbeiðandi skoðað eignina fyrir kaup ætti honum að vera ljóst að ekkert hafi breyst í þeim efnum. Þær reglur hafa gilt í áratugi að íbúar kjallara og 1. hæðar skipti með sér þvottahúsinu því íbúar á 2. hæð hafi ekki nýtt sér rétt sinn til afnota af þvottahúsinu. Sú regla hafi gilt að íbúar kjallaraíbúðar noti þann helming sem sé innar (fjær hurð) en íbúar 1. hæðar ytri hlutann (nær hurð). Frystikistan sé staðsett vel inni á ytri hlutanum. Gagnaðili bendir á að aðalröksemd álitsbeiðanda fyrir því að breyta skuli reglum um notkun sameignar sé sú að núverandi fyrirkomulag skapi meiri umgengni um sameign en eðlilegt geti talist. Þetta geti varla talist rétt þar sem færri noti sameignina en rétt hafa til. Einnig megi benda á að frystikistan sé ekki eini frystir gagnaðila heldur sé náð í matvæli þar í stærri skömmtum, einu sinni í viku að jafnaði, og fært í frysti í íbúðinni. Til að fyrirbyggja misskilning sé rétt að benda á að frystikistan sé tengd inn á rafmagnsmæli 1. hæðar. Þá bendir gagnaðili á að rýmið sé 14 m² og því geti álitsbeiðandi, óski hann þess, sett þar frystikistu enda sé þetta eina rýmið í húsinu, fyrir utan íbúðir, þar sem hægt sé að koma þeim fyrir. Íbúðinni á 1. hæð fylgi t.d. aðeins lítil geymsla undir hluta af útitröppum. Það sé ósk gagnaðila að húsfundur fái að setja reglur um notkun sameignar eins og lög geri ráð fyrir.

Gagnaðili telur að kvartanir þær sem fram koma í álitsbeiðni séu síðbúnar og telur þær sprottnar af allt öðrum ástæðum. Gagnaðili telur að hvorki 8. né 13. gr. laga nr. 26/1994 eigi við í málinu. Varðandi tilvísun álitsbeiðanda í 28. og 30. gr. laga nr. 26/1994 vísar gagnaðili til samþykktar húsfundar og til 2. og 3. mgr. 30. gr. sömu laga. Þá verði ekki séð að 35. og 36. gr. laga nr. 26/1994 eigi við enda byggist öll notkun á sameigninni á samþykki allra eigenda og óski nýr eigandi eftir breytingum á samþykki fyrri eigenda þurfi væntanlega að taka það fyrir á húsfundi, sbr. 57. gr. laga nr. 26/1994, en ekki með atgangi eins eiganda.

1. Sú meginregla gildir, samkvæmt lögum nr. 26/1994 um fjöleignarhús, að sameiginlegar ákvarðanir ber að taka á húsfundum, sbr. 4. mgr. 39. gr. laganna. Tilgangur þess ákvæðis er að eigendum gefist kostur á að mæta og taka þátt í umræðum, ákvörðunum og atkvæðagreiðslu um sameiginleg málefni. Búi félagsmaður ekki í húsinu verður hann að tilkynna húsfélaginu um heimilisfang sem senda skal fundarboð til óski hann eftir að fá það í hendur. Í fundarboði skal m.a. greina þau mál sem fyrir verða tekin og meginefni tillagna, sbr. 2. og 3. mgr. 59. gr. og 2. mgr. 60. gr. laga nr. 26/1994. Samkvæmt 3. mgr. 62. gr. laga nr. 26/1994 verða mál ekki tekin til atkvæðagreiðslu nema þeirra hafi verið getið í fundarboði. Séu allir félagsmenn mættir getur fundurinn samþykkt afbrigði frá þessari reglu, sbr. 4. mgr. 62. gr.

Gagnaðili heldur því fram að á húsfundi sem haldinn var 30. apríl 1999 hafi hann óskað eftir að fá að setja stiga frá svölum niður í garð og hafi það verið samþykkt. Í málinu liggur hvorki fyrir fundarboð né fundargerð þess fundar. Hins vegar liggur fyrir í málinu yfirlýsing, dags. 1. febrúar 2001, þar sem fram kemur að húsfundir sem haldnir voru 30. apríl 1999 og 16. mars 2000 hafi verið boðaðir bréflega og með tilskildum fyrirvara. Á þeim tíma hafi R, systir fyrirsvarsmanns A, búið í kjallaraíbúðinni. R hafi mætt á fundina og kvaðst aðspurð gera það í fullu umboði eigenda. Aðrir fundarmenn hafi ekki haft ástæðu til að rengja það enda R fjölskyldutengd eigendum. Á húsfundinum 30. apríl 1999 hafi komið fram ósk frá gagnaðila um að fá að setja stiga af svölum íbúðarinnar út í garð og hafi það verið samþykkt af öllum fundarmönnum. R hafi þó gert þann fyrirvara að stiginn yrði ekki yfir svefnherbergisglugga kjallaraíbúðar.

Félagsmenn í húsfélagi eru allir eigendur í viðkomandi fjöleignarhúsi og ekki aðrir, sbr. 2. mgr. 56. gr. laga nr. 26/1994. Rétt til fundarsetu á húsfundum hafa aðeins félagsmenn, makar þeirra og sambýlisfólk, sbr. 2. mgr. 58. gr. Félagsmaður má veita sérhverjum lögráða manni umboð til að mæta á fundi og greiða atkvæði og skal umboðsmaðurinn leggja fram á fundinum skriflegt og dagsett umboð, sbr. 3. mgr. 58. gr. Þá segir í 4. mgr. 58. gr. að fundurinn getur heimilað leigjendum í húsinu og öðrum sem geta átt hagsmuni að gæta að sitja fundi og hafa þar málfrelsi en hvorki tillögu- og atkvæðisrétt. Af gögnum málsins verður ekki ráðið að leigjandi álitsbeiðanda hafi lagt fram skriflegt og dagsett umboð.

Í 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994 kemur fram að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða, sem ekki hafi verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu, verði ekki í þær ráðist nema allir eigendur samþykki, ef um sé að ræða verulega breytingu á sameign, þar á meðal útliti húss. Samkvæmt 2. mgr. 30. gr. nægja 2/3 hlutar eigenda, séu um að ræða framkvæmdir sem ekki geta talist verulegar. Til smávægilegra breytinga og endurnýjunar nægir þó alltaf samþykki einfalds meirihluta, sbr. 3. mgr. 30. gr. laganna.

Í málinu liggja fyrir ljósmyndir af vettvangi. Kærunefnd telur með hliðsjón af þeim að í framkvæmdinni felist veruleg breyting á sameign sem samþykki allra eigenda þurfi til að hrinda í framkvæmd.

Með vísan til þess að leigjandi álitsbeiðanda hafði ekki gilt umboð til að samþykkja umrædda framkvæmd telur kærunefnd að ekki hafi verið staðið rétt að ákvarðanatöku í málinu og var gagnaðila óheimilt að ráðast í umræddar framkvæmdir.

2. Samkvæmt 6. tl. 8. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús fellur allt húsrými, hverju nafni sem það nefnist, sem ekki telst séreign undir sameign fjöleignarhúss, svo sem gangar, stigar, geymslur, þvottahús o.fl., án tillits til legu, nýtingarmöguleika og nýtingarþarfa einstakra eigenda í bráð og lengd. Óumdeilt er í málinu að frystikista og hillur í eigu gagnaðila eru staðsett í sameiginlegu þvottahúsi í kjallara hússins.

Í 36. gr. laga nr. 26/1994 segir að eiganda sé á eigin spýtur óheimilt að framkvæma nokkrar breytingar á sameign eða helga sér til einkaafnota tiltekinn hluta hennar. Í ákvæðinu kemur enn fremur fram að eigandi getur ekki öðlast sérstakan rétt til sameignar á grundvelli hefðar, hvorki eignarrétt né aukinn afnotarétt. Þá segir í 4. mgr. 35. gr. sömu laga að einstökum eigendum verði ekki fenginn aukinn og sérstakur réttur til hagnýtingar sameignar umfram aðra eigendur nema allir eigendur ljái því samþykki.

Með vísan til þess telur kærunefnd að gagnaðila sé óheimilt að hafa frystikistu og hillur með varningi í sameiginlegu þvottahúsi í kjallara hússins.

Í athugasemdum gagnaðila, dags. 1. mars 2001, óskar gagnaðili eftir að nefndin gefi álit sitt á öðru álitaefni en hér er til úrlausnar. Kærunefnd mun ekki veita álit sitt á þeim ágreiningi í þessu máli heldur bendir gagnaðila á að leggja þá kröfugerð fyrir nefndina í nýju máli.

Það er álit kærunefndar:

1. Að gagnaðila sé skylt að fjarlægja stiga frá svölum á 1. hæð og út í sameiginlegan garð.

2. Að gagnaðila sé skylt að fjarlægja frystikistu og hillur með varningi úr sameiginlegu þvottahúsi í kjallara hússins.

Reykjavík, 27. mars 2001

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson