Mál nr. 44/2000

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 44/2000

Ákvörðunartaka: Lagnir.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 13. desember 2000, beindu A og B, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C og D, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 29. janúar 2001. Áður hafði verið samþykkt að gefa gagnaðilum kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Athugasemdir gagnaðila hafa ekki borist en frestur var veittur til 1. febrúar 2001. Á fundi nefndarinnar 15. mars 2001 var málið tekið til úrlausnar.

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 21-23. Húshlutinn nr. 21 skiptist í fimm eignarhluta. Gagnaðilar eru eigendur eignarhluti eignarhluta 0101, sem er 33,33%, en aðrir eignarhlutar í húsinu eru 16,67%. Ágreiningur er um ákvörðunartöku.

Krafa álitsbeiðenda er:

Að viðurkennt verði að kostnaður vegna framkvæmda við húsið, um 900.000 krónur, sé ekki sameiginlegur kostnaður sem álitsbeiðendum beri að greiða hlutadeild í.

Í álitsbeiðni kemur fram að gagnaðilar hafi ráðist í framkvæmdir án þess að samþykki annarra eigenda lægi fyrir. Þegar gagnaðilar keyptu íbúðina í september 1999 hafi hún verið í mjög slæmu ástandi og hafi þeir fljótlega ráðist í endurbætur á henni. Skömmu eftir að gagnaðilar fluttu inn hafi hitaveiturör brostið í grunni og heitt vatn lekið inn í hitakompu. R, pípulagningameistari, sem unnið hafði að endurbótunum, hafi talið að um sprungna skolplögn væri að ræða og nauðsynlegt væri að ráðast í endurnýjun á þeim. Gagnaðilar hafi látið mynda skolplagnirnar og hafi þær átt að sýna fram á að mjög brýn þörf væri á að skipta um skolplagnir. Í kjölfarið hafi gagnaðilar óskað eftir húsfundi. Á húsfundi sem haldinn var 21. október 1999 hafi verið rætt um endurnýjun skolplagna og samþykkt að leita tilboða í verkið allt að 200.000 krónur. Álitsbeiðendur benda á að á fundinum hafi einungis verið samþykkt að leita tilboða í verkið upp að ákveðinni fjárhæð. Hins vegar liggi fyrir að gagnaðilar hafi ráðist í framkvæmdir og nemi kostnaðurinn 900.000 krónum. Ekki hafi verið gefnar fullnægjandi skýringar á reikningunum og grunur liggi á um að verið sé að krefja aðra eigendur hússins um kostnað vegna breytinga á íbúð gagnaðila. Álitsbeiðendur benda á að þegar pípulagningaviðgerðum hafi verið lokið hafi komið smiðir frá S og unnið við múrviðgerðir og lagningu parkets. Á húsfundi sem haldinn var 23. febrúar 2000 hafi komið fram að einungis tveir reikningar fullnægðu þeim skilyrðum að teljast sameiginlegir, þ.e. reikningar stífluþjónustufyrirtækjanna. Athugasemdir hafi þó verið gerðar við það að reikningarnir væru tveir. Aðrir reikningar hafi ekki verið samþykktir enda hafi vantað gögn og útskýringar iðnaðarmanna en þeim hafði verið send bréf þar sem óskað var eftir útskýringum.

Álitsbeiðendur telja að ekki sé um sameiginlegan kostnað að ræða þar sem ekki hafi verið farið að tilmælum húsfundar frá 21. október 1999 um að leita tilboða. Með því að ráðast í framkvæmdir hafi gagnaðilar tekið sér vald sem hafi útilokað að aðrir eigendur gætu verið með í ráðum. Þá verði reikningur S felldur niður þar sem álitsbeiðendum hafi aldrei verið gefinn kostur á að tjá sig um framkvæmdirnar á húsfundi. Álitsbeiðendur telja að reikningarnir séu ekki raunsannir og innihaldi meiri kostnað en hlotist hafi af þessum framkvæmdum enda hafi gagnaðilar staðið í einkaframkvæmdum á sama tíma og hafi sömu aðilar séð um þær framkvæmdir. Álitsbeiðendur telja að um hagsmunaárekstra hafi verið að ræða og ekki sé hægt að greina á milli kostnaðarins. Þá séu reikningar ekki nógu skýrir og gefi ekki glögga mynd af því verki sem unnið var.

Gagnaðilar hafa hvorki sent kærunefnd athugasemdir sínar né komið á framfæri sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, þrátt fyrir að þeim hafi verið gefinn kostur á því.

Í fundargerð húsfundar 21. október 1999 segir: "Frárennslislagnir eru í ólagi skv. myndatökum framkvæmdum af tilstuðlan D og frú. Tilboð í verkið án þess að nákvæm rannsókn hafi átt sér stað um 200.000,-. Samþykkt að fá meiri upplýsingar: Skipt var um lagnir í 23 fá hvað var gert til þess að fá betur fært tilboð. Tilboð frá fleiri pípulagningarmönnum."

Allir hlutaðeigandi eigendur eiga óskoraðan rétt á að taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innan húss og utan, sbr. 39. gr. laga nr. 26/1994. Sé ákvörðun tekin án samráðs við alla eigendur eða án þess að öllum sé gefinn kostur á að vera með í ákvarðanatöku, getur sá aðili, sem ekki var með í ákvarðanatökunni, krafist þess að framkvæmd verði stöðvuð og neitað að greiða hlutdeild í kostnaði vegna hennar, sbr. 2. mgr. 40. gr. laganna.

Samkvæmt bókun húsfundarins sem haldinn var 21. október 1999 má ráða að samþykkt hafi verið að fá tilboð í lagfæringar á frárennslislögn en lausleg athugun hafi bent til að kostnaður yrði um 200.000 krónur. Ekki hafi verið tekin ákvörðun um framkvæmdir heldur að afla frekari upplýsinga um málið. Þá verður hvorki ráðið af öðrum fyrirliggjandi fundargerðum að tilboð í verkið hafi verið tekið til umræðu eða samþykktar né að umræddar framkvæmdir hafi verið samþykktar. Verður því að álykta að ráðist hafi verið í framkvæmdir að fjárhæð 900.000 krónur kr. án þess að samþykki húsfundar lægi fyrir. Eins og málið liggur fyrir kærunefnd er ekkert sem bendir til þess að framkvæmdir þessar hafi verið þess eðlis að þær þyldu ekki bið eftir sameiginlegri ákvörðun húsfélagsins, sbr. 37. gr. laga nr. 26/1994. Þá benda engin gögn málsins til þess að húsfélagið hafi ekki fengist til samvinnu um framkvæmdirnar þannig að gagnaðilar hafi mátt ráðast í þær á kostnað allra, sbr. 38. gr. sömu laga. Þegar til þessa er litið er það álit kærunefndar að þar sem ranglega var staðið að ákvarðanatöku gagnvart álitsbeiðendum verði að telja að þeim sé rétt að neita greiðslu.

Aðilar málsins ganga sjálfir út frá því samkvæmt því sem fram kemur í fundargerðum húsfunda að lagnir húshlutans nr. 21 séu sameign allra eigenda þess húshluta. Kærunefnd leggur þær forsendur til grundvallar úrlausn sinni.

Það er álit kærunefndar að kostnaður vegna framkvæmda, að upphæð 900.000 krónur, sé ekki sameiginlegur kostnaður og álitsbeiðendum því óskylt að greiða sinn hluta hans.

Reykjavík, 15. mars 2001

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson