Mál nr. 4/2001

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 4/2001

Breyting á hagnýtingu séreignar.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 16. janúar 2001, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B og C, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 29. janúar 2001. Samþykkt var að gefa gagnaðilum kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 16. febrúar 2001, var lögð fram á fundi nefndarinnar 15. mars 2001 og málið tekið til úrlausnar.

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 20. Húsið skiptist í fimm eignarhluta, þ.e. íbúð í kjallara (0001), vörugeymslu á 1. hæð (0101), verslun á 1. hæð (0102), íbúð á 2. hæð (0201) og íbúð í risi (0301). Álitsbeiðandi er eigandi kjallaraíbúðar (0001) og gagnaðilar vörugeymslu á 1. hæð ( 0101). Ágreiningur er um breytta hagnýtingu á eignarhluta gagnaðila.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að samþykki allra eigenda þurfi til að breyta hagnýtingu eignarhluta gagnaðila úr atvinnuhúsnæði í íbúðarhúsnæði.

Í álitsbeiðni kemur fram að eignarhluti gagnaðila hafi verið nýttur sem atvinnuhúsnæði frá upphafi, nú síðast sem heildverslun, en skráður sem vörugeymsla. Síðastliðið vor hafi verið byrjað á framkvæmdum í eignarhlutanum, þ.e. múrbroti og smíðavinnu, sem miðuðu að því að breyta eignarhlutanum úr vörugeymslu í íbúð. Framkvæmdirnar hafi staðið yfir allt sumarið, aðallega á kvöldin og um helgar, og haft veruleg óþægindi í för með sér fyrir álitsbeiðanda. Hvorki hafi verið leitað samþykkis annarra eigenda hússins fyrir þessum breytingum né samþykkis byggingarfulltrúa. Álitsbeiðandi hafi því snúið sér til byggingarfulltrúans í Reykjavík sem hafi skrifað húsfélaginu bréf, dags. 26. október 2000, þar sem m.a. var óskað eftir því að gerð yrði grein fyrir málinu. Það hafi hins vegar ekki verið gert og héldu gagnaðilar framkvæmdunum áfram. Þann 3. og 4. nóvember hafi síðan lekið niður í íbúð álitsbeiðanda frá eignarhluta gagnaðila og lögregla kvödd til. Með bréfi byggingarfulltrúans í Reykjavík, dags. 6. nóvember 2000, hafi verið krafist að framkvæmdir yrðu stöðvaðar. Gagnaðilar hafi hins vegar haldið framkvæmdunum áfram og það hafi ekki verið fyrr en í lok nóvember sem þeir hafi lagt inn teikningar til byggingarfulltrúa og óskað eftir leyfi til breytinga. Á aðalfundi húsfélagsins, 3. desember 2000, hafi ekki verið tekin afstaða til breytinganna en á framhaldsaðalfundi í janúar 2001 hafi aðrir eigendur hússins en álitsbeiðandi samþykkt breytta hagnýtingu eignarhlutans.

Álitsbeiðandi bendir á að kjallaraíbúðin sé fyrir neðan eignarhluta gagnaðila. Það varði hann miklu að eignarhlutinn verði hagnýttur áfram sem hingað til sem atvinnuhúsnæði, en því fylgi lítill umgangur á kvöldin og um helgar. Vörugeymslan sé eini eignarhlutinn sem liggi að kjallaraíbúðinni og berist hljóð vel þar á milli. Sennilega sé platan á milli kjallara og vörugeymslunnar þynnri en þær sem nú séu í nýbyggingum. Álitsbeiðandi telur að ef að þessum breytingum verði muni það valda íbúðum kjallaraíbúðar miklu ónæði vegna aukins hávaða og rýra verðgildi íbúðarinnar. Álitsbeiðandi vísar kröfu sinni til stuðnings til 1. og 4. mgr. 27. gr. laga nr. 26/1994 og athugasemda sem fram koma með 4. mgr. 27. gr. í frumvarpi því sem varð að lögum nr. 26/1994.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að gagnaðilar telja að þeim sé heimilt að innrétta íbúð, breyta glugga á austurhlið hússins og breyta þar með hagnýtingu eignarhlutans úr atvinnuhúsnæði (vörugeymsla/heildsala) í íbúðarhúsnæði, þrátt fyrir mótmæli eins eiganda í húsinu, þ.e. álitsbeiðanda.

Af hálfu gagnaðila er gerð sú krafa, með vísan til þess að um íbúðarhús sé að ræða og með vísan til meiri hagsmuna gagnaðila gegn minni hagsmunum álitsbeiðanda, að talið verði að fyrirhuguð breyting á hagnýtingu séreignar sé heimil á grundvelli 1., 2. og 3. mgr. 27. gr. laga nr. 26/1994, enda sé hún samþykkt af meirihluta eigenda, og að ákvæði 4. mgr. sömu greinar eigi ekki við í þessu tilfelli.

Gagnaðilar benda á að húsið sem reist hafi verið um miðja síðustu öld hafi frá upphafi að meginstefnu verið ætlað til íbúðar, líkt og önnur hús í nágrenninu. Húsið skeri sig á engan hátt frá öðrum húsum og meginafnot séu þau sömu, þ.e. íbúðarhús. En líkt og hafið verið um mörg sambærileg íbúðafjölbýlishús á þeim tíma hafi verið talið hagkvæmt að leyfa önnur afnot á jarðhæð eignarinnar, í þessu tilviki verslun. Ekki þurfi að hafa mörg orð um örlög slíkra verslana. Þær hafa smátt og smátt horfið og í stórum stíl verið nýttar til íbúðar í samræmi við upphaflegan tilgang með byggingu slíkra húsa. Það verði að teljast eðlileg ráðstöfun og í fullu samræmi við tilgang og skilgreiningu fasteignarinnar að eigendum slíks rýmis sé heimilt að breyta afnotum séreignar sinnar til samræmis við upphaflega tilgang með byggingu hússins. Sú niðurstaða að eigendum atvinnurýma af því tagi sem hér um ræðir væri óheimilt að breyta þeim til samræmis við megintilgang byggingarinnar fái vart staðist. Þeim væri þannig gert að sitja uppi með eignir sínar án þess að eiga eðlilegan og sanngjarnan möguleika á því að ráðstafa henni með sjálfsagðri breytingu á hagnýtingu. Sú takmörkun á eignarrétti og frjálsri ráðstöfun eigna, sem af þeirri niðurstöðu hlytist, gangi gegn ákvæðum 72. gr. stjórnarskrárinnar. Gagnaðilar benda á að þessi skilningur eigi samsvörun og stoð í greinargerð með 27. gr. í lagafrumvarpi sem varð að lögum um fjöleignarhús en 27. gr. laganna feli fyrst og fremst í sér vernd gegn því að íbúðarhúsnæði í sambýlishúsi sé breytt í atvinnuhúsnæði en ekki öfugt. Þá eigi undantekning 2. mgr. við eins og í þessu máli. Þá byggja gagnaðilar rétt sinn einnig á 3. mgr., þ.e. að um óverulega breytingu á hagnýtingu sé að ræða og þeir hafi með samþykki meirihluta eigenda í húsinu skýlausan rétt til framkvæmda.

Rök þau sem sett séu fram í álitsbeiðni teljast ekki geta falið í sér sérstök og veruleg óþægindi er veiti álitsbeiðanda sjálfstæðan rétt til að krefjast þess að af framkvæmdum verði ekki. Kröfu hans sé því alfarið hafnað. Álitsbeiðandi hafi keypt íbúð í fjöleignarhúsi og eigi enga sérvarða hagsmuni af því, umfram aðra íbúa, að lítill umgangur sé í næstu íbúð eða ekki séu almenn not höfð af því húsnæði. Því sé algjörlega hafnað að íbúð álitsbeiðanda verði óseljanlegri ef umbeðin breyting verði framkvæmd, þvert á móti megi segja að það geri hana seljanlegri.

Gagnaðilar hafi kynnt sameigendum sínum fyrirhugaðar tillögur um breytingar á fundi 3. desember 2000 og fengið á lögmætum húsfundi 9. desember 2000 samþykki allra nema álitsbeiðanda eins og hann bendi réttilega á. Þá hafi ákvörðun um umsókn gagnaðila um innréttingar og breytingar verið frestað hjá byggingarfulltrúanum í Reykjavík með vísan til þess að eigendur greini á um hvort nægur hluti eigenda sé samþykkur fyrirhugaðri breytingu og hafi þeim verið bent á kærunefnd fjöleignarhúsamála með bréfi byggingarfulltrúa, dags. 31. janúar 2001, en álitsbeiðandi verið fyrri til. Sé tekið undir það með álitsbeiðanda að mikilsvert sé að nefndin taki afstöðu til álitaefnisins.

Í málinu liggur fyrir bréf byggingarfulltrúans í Reykjavík, dags. 31. janúar 2001, þar sem fram kemur að gagnaðilar hafi sótt um leyfi til þess að innrétta íbúð í eignarhluta 0101 og breyta glugga á austurhlið hússins. Afgreiðslu erindisins var hins vegar frestað þar sem eigendur greinir á um hvort nægur meirihluti sé fyrir samþykkt á fyrirhugaðri breytingu.

Samkvæmt 1. mgr. 26. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús hefur eigandi einn rétt til hagnýtingar og umráða yfir séreign sinni með þeim takmörkunum einum sem greinir í lögunum eða öðrum lögum sem leiðir af óskráðum grenndarreglum eða eðli máls eða byggjast á löglegum ákvörðunum og samþykktum húsfélagsins. Í eignarráðum felst þannig almennt heimild eiganda til að ráðstafa og hagnýta eign sína á hvern þann hátt sem hann kýs innan þess ramma sem vísað er til í greininni.

Í 1. mgr. 27. gr. laga nr. 26/1994 er áskilið samþykki allra eigenda hússins til breytinga á hagnýtingu séreignar frá því sem verið hafi eða ráð hafi verið fyrir gert í upphafi, sem hafi í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur eða afnotahafa en áður var og gengur og gerist í sambærilegum húsum. Þrátt fyrir ákvæði 1. mgr. getur eigandi ekki sett sig á móti slíkri breytingu ef sýnt er að hún hefur ekki í för með sér neina röskun á lögmætum hagsmunum hans, sbr. 2. mgr. 27. gr. Sé um að ræða breytta hagnýtingu sem ekki er veruleg er nægilegt að samþykki einfalds meirihluta miðað við fjölda og eignarhluta liggi fyrir, sbr. 3. mgr. sömu greinar. Ef breytt hagnýting eignarhluta hefur sérstök og veruleg óþægindi eða truflun í för með sér fyrir suma eigendur, einn eða fleiri, en aðra ekki þá eiga þeir sem sýnt geta fram á það, sjálfstæðan rétt til að krefjast þess að af breytingunni verði ekki, sbr. 4. mgr. greinarinnar. Í greinargerð með þessu ákvæði í frumvarpinu segir m.a.: "Er hér um nýmæli að ræða og er tekið á atriðum, sem hafa verið óþjótandi tilefni deilna í fjöleignarhúsum. Er þar einkum átt við atvinnustarfsemi af ýmsum toga í húsnæði, sem ætlað er til íbúðar. Er athafnafrelsi eiganda í því efni og til breyttrar hagnýtingar yfirleitt settar hér frekari skorður en nú er talið gilda á grundvelli óskráðra reglna nábýlisréttar (grenndarreglna)."

Af þessu má ráða að 27. gr. laganna er fyrst og fremst ætlað takmarka að stunduð sé atvinnustarfsemi í húsnæði sem ætlað er til íbúðar, þó svo að gildissvið greinarinnar verði ekki bundið við slík tilvik eingöngu.

Álitsbeiðandi byggir á því fyrst og fremst að fyrirhuguð breyting á hagnýtingu húsnæðisins sé til þess fallin að valda honum sérstöku ónæði vegna aukins hávaða. Á það sjónarmið getur kærunefnd ekki fallist enda telur nefndin að hagnýting eignarhluta sem íbúðarhúsnæðis sé almennt ekki til þess fallin að valda öðrum eigendum meiri ónæði en atvinnustarfsemi. Til þess ber enn fremur að líta að húsið er íbúðarhúsnæði að meginstefnu til. Þá er sú fullyrðing álitsbeiðanda að breytingin valdi verðrýrnun á eignarhlutanum að öllu órökstudd.

Fyrirhuguð breyting gagnaðila á hagnýtingu húsnæðisins sætir ekki sérstakri takmörkun hvorki í lögum nr. 26/1994, sérstökum þinglýstum húsfélagssamþykktum, öðrum þinglýstum gögnum né aðalskipulagi. Þá þykir ekki hafa verið sýnt fram á það í málinu að umrædd breyting á hagnýtingu muni hafa í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir álitsbeiðanda en gera hafi mátt ráð fyrir í upphafi við nýtingu húsnæðisins. Ber því að fallast á með gagnaðila að honum sé heimilt breyta hagnýtingu eignarhluta síns í íbúðarhúsnæði án samþykkis álitsbeiðanda að uppfylltum skilyrðum byggingaryfirvalda.

Kærunefnd vill taka það fram að í málinu er ekki tekin afstaða til þess hvort áformuð breyting á sameigninni sé heimil enda byggir álitsbeiðandi ekki á því í málinu.

Það er álit kærunefndar að gagnaðila sé heimilt að breyta hagnýtingu eignarhluta síns í íbúðarhúsnæði án samþykkis álitsbeiðanda að uppfylltum skilyrðum byggingaryfirvalda.

Reykjavík, 15 mars 2001

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson