Mál nr. 92/2019 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 92/2019

Ótímabundinn leigusamningur. Endurgreiðsla tryggingarfjár.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 13. september 2019, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.  

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 17. október 2019, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 28. október 2019, og athugasemdir gagnaðila, dags. 5. nóvember 2019, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 11. desember 2019.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Með leigusamningi, dags. 15. október 2014, tók álitsbeiðandi á leigu íbúð í eigu gagnaðila að C. Um var að ræða ótímabundinn leigusamning með leigutíma frá 1. ágúst 2014. Áður höfðu aðilar gert tvo tímabundna leigusamninga en upphaf leigutíma var 1. september 2010. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 260.000 kr. ásamt verðtryggingu. 

Í álitsbeiðni kemur fram að aðilar hafi gert þrjá leigusamninga og hafi sá síðasti verið gerður 15. október 2014. Við lok leigusamnings hafi álitsbeiðandi búið áfram í húsnæðinu og greitt leigu samhliða með samþykki gagnaðila. Þannig hafi komist á ótímabundinn leigusamningur.

Í upphafi leigutíma, eða 2. september 2010, hafi verið greiddar 260.000 kr. inn á reikning gagnaðila samkvæmt kröfu um tryggingu og ákvæði leigusamnings. Álitsbeiðandi hafi skilað hinu leigða 2. apríl 2019 en ekki enn fengið tryggingarféð endurgreitt. Ljóst sé að frestir til að gera skriflega kröfu í tryggingarféð samkvæmt 7. og 8. mgr. 40. gr. húsaleigulaga séu liðnir. Gagnaðila beri því að endurgreiða tryggingarféð tafarlaust.

Með tölvupóstum, sendum gagnaðila 29. maí og 20. júní 2019, hafi verið skorað á hana að skila tryggingarfénu. Lögmaður gagnaðila hafi svarað 21. júní 2019 og hafnað kröfu álitsbeiðanda á þeim grunni að átta dögum eftir afhendingu hafi gagnaðili á samskiptaforritinu „messenger“ áskilið sér rétt til að gera kröfu í tryggingarféð og þar af leiðandi hafi skilyrðum 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga verið fullnægt. Álitsbeiðandi hafi svarað því erindi 25. júní 2019 og hafnað því að gagnaðili hafi haft uppi áskilnað um kröfuna í samskiptum aðila 10. apríl 2019. Þvert á móti hafi þar hvergi komið fram orðið áskilnaður og enn síður hafi þar verið minnst á tryggingarfé.

Telji kærunefnd sannað að gagnaðili hafi áskilið sér rétt til að gera kröfu í tryggingarféð í samskiptum þeirra þá hafi hún ekki gert skriflega kröfu innan fjögurra vikna, sbr. 1. málsl. 7. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, og þar af leiðandi sé tryggingin fallin úr gildi.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að álitsbeiðandi hafi greitt hóflega leigu allan samningstímann. Það hafi því valdið gagnaðila verulegum vonbrigðum að uppgötva hversu íbúðin hafi verið illa farin við lok leigutíma. Við afhendingu íbúðarinnar hafi verið rætt við álitsbeiðanda. Þá hafi aðilar átt skrifleg samskipti á „messenger“ 10. apríl 2019 þar sem gagnaðili hafi áskilið sér rétt til að gera kröfu í tryggingarféð, sbr. 40. gr. húsaleigulaga. Að auki hafi álitsbeiðandi greint frá því að hún hefði fleygt ljósakrónu að verðmæti 30.000 kr. sem hafi verið af gerðinni Tord Bontje og sé ófáanleg hérlendis.

Tjón gagnaðila sé verulegt og langt umfram fjárhæð tryggingarfjárins. Efnis- og viðgerðarkostnaður vegna skemmda nemi hið minnsta 1.091.211 kr. án tillits til reiknings frá pípulagningarmanni. Meðfylgjandi sé samantekt smiðs um tjón gagnaðila ásamt myndum.

Krafa gagnaðila sé á því byggð að álitsbeiðandi hafi valdið töluverðum skemmdum á húsnæðinu sem hafi valdið henni tjóni. Þegar við afhendingu íbúðarinnar við lok leigutíma hafi gagnaðili tilkynnt álitsbeiðanda að hún myndi gera kröfu í tryggingarféð og staðfest þá fyrirætlan skriflega rúmri viku síðar, eða 10. apríl 2019. Því séu skilyrði 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. sömu laga, uppfyllt. Álitsbeiðandi hafi jafnframt upplýst um að beðið væri eftir tilboðum í verkið frá viðeigandi iðnaðarmönnum og því lægi endanlegur kostnaður vegna tjónsins ekki fyrir. Gagnaðili hafi sent kröfubréf ásamt skýrslu smiðs og ljósmyndum af skemmdum til álitsbeiðanda 28. júní 2019. Svar hafi ekki borist fyrr en 13. september 2019, eða sama dag og ágreiningi hafi verið vísað til kærunefndar. Verði því að líta svo á að skilyrðum 5. mgr. 40. gr. húsaleigulaga sé fullnægt.

Lögmaður álitsbeiðanda hafi synjað áritun á stefnu fyrir hennar hönd sem hafi tafið stefnubirtingu. Af því leiði að gagnaðili hafi ekki átt þann kost að afla sér dóms um bótaábyrgð álitsbeiðanda.

Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að það sé alrangt og ósannað að hún hafi valdið skemmdum á húsnæðinu.

Fyrirliggjandi myndir staðfesti að um hafi verið að ræða venjulegt slit á leigutíma. Um sé að ræða viðarparket sem nauðsynlegt sé að bera á einu sinni á ári. Gagnaðili hafi aftur á móti aldrei gert það og hún hafi þar að auki meinað álitsbeiðanda að bera á plötur og gólf. Henni hafi aðeins verið heimilt að mála herbergin. Viðhaldsleysi gagnaðila hafi leitt til aukins slits/tjóns á íbúðinni.

Til viðbótar sé hluti af myndunum ekki í samræmi við ástand húsnæðisins við skil þess. Parketlistar, sem séu lausir á myndunum, hafi ekki verið lausir við skil og þá sé búið að taka niður gardínustangir á tveimur myndum sem hafi verið í eigu gagnaðila við upphaf leigutíma og á veggjum. Að því er virðist til að láta líta út fyrir meint tjón á veggjum og parketi.

Þá hafi álitsbeiðanda ekki verið boðið að vera viðstödd úttekt á hinu leigða húsnæði við lok leigutíma sem brjóti í bága við 69. gr., sbr. 2. mgr. 71. gr. húsaleigulaga. Úttektin hafi því takmarkað sönnunargildi.

Því sé hafnað að gagnaðili hafi tilkynnt álitsbeiðanda við afhendingu íbúðarinnar að hún myndi gera kröfu í tryggingarféð og staðfest þá fyrirætlan rúmri viku síðar. Þvert á móti hafi hún virst ánægð með skilin. Það hafi ekki verið fyrr en 10. apríl 2019 sem álitsbeiðandi hafi fengið skilaboð frá gagnaðila á „messenger“ um að beðið væri eftir tilboðum frá smið, málara og pípara og tilkynnt að hún myndi fá bréf frá lögfræðingi hennar. Í kjölfarið hafi gagnaðili lokað á álitsbeiðanda á facebook og hún hafi því ekki getað haldið samskiptum áfram á þeim vettvangi.

Af þeirri ástæðu hafi álitsbeiðandi sent tölvupóst 11. apríl 2019 þar sem öllum ásökunum gagnaðila hafi verið hafnað. Annar póstur hafi verið sendur 12. apríl 2019 þar sem mótmæli hafi verið ítrekuð og tekið fram að ekkert tjón hafi orðið á íbúðinni sem mætti rekja til álitsbeiðanda. Í sama pósti hafi komið fram að viðbrögð gagnaðila hafi komið álitsbeiðanda í opna skjöldu, enda hafi gagnaðili komið í tvö skipti í íbúðina á leigutíma án þess að gera nokkrar athugasemdir. Jafnframt hafi hún talið að um misskilning væri að ræða og farið fram á nánari skýringar á hinu meinta tjóni og sundurliðun á því. Svar gagnaðila hafi ekki borist fyrr en 28. júní 2019, eða tólf vikum frá skilum íbúðarinnar. Það sé utan lögbundins kröfufrests gagnaðila samkvæmt 7. og 8. mgr. 40. gr. húsaleigulaga.

Í athugasemdum gagnaðila kemur fram að hvorki verði séð af ákvæðum húsaleigulaga né úrskurðum kærunefndar að það sé hlutverk kærunefndar að skera úr um hvort um tjón eða skemmdir á húsnæði hafi verið að ræða. Ágreiningur um tjón og fjárhæð skaðabóta heyri þannig undir almenna dómstóla. Því sé ekki ástæða til að fjalla um greinargerð álitsbeiðanda að þessu leyti.

Þá eru fyrri sjónarmið áréttuð.

III. Forsendur

Um er að ræða leigusamning sem gerður var í gildistíð eldri húsaleigulaga, nr. 36/1994, og verður því úrlausn málsins byggð á þeim lögum.

Deilt er um uppgjör við lok leigutíma. Álitsbeiðandi greiddi gagnaðila 260.000 kr. í tryggingarfé í upphafi leigutíma, eða 2. september 2010. Óumdeilt er að leigutíma lauk 2. apríl 2019. Deilt er um hvort gagnaðila sé heimilt að ganga að tryggingarfénu vegna ástands hins leigða við lok leigutíma.

Í þágildandi 39. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segi að leigusala sé rétt að krefja leigjanda um tryggingu fyrir réttum efndum á leigusamningnum, þ.e. fyrir leigugreiðslum og skaðabótum vegna tjóns á hinu leigða sem leigjandi ber ábyrgð á samkvæmt ákvæðum laganna eða almennum reglum. Samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. sömu laga sé leigusala óheimilt að ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda, nema genginn sé dómur um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans. Tryggingarfé í vörslu leigusala skuli vera verðtryggt, en ber ekki vexti. Að leigutíma loknum skuli leigusali segja til um svo fljótt sem verða megi hvort hann gerir kröfu í tryggingarfé eða hafi uppi áskilnað um það. Ella skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt verðbótum án ástæðulauss dráttar. Leigusala sé aldrei heimilt að halda tryggingarfénu í sinni vörslu án þess að gera kröfu í það lengur en í tvo mánuði frá skilum húsnæðis, sbr. 1. mgr. 64. gr.

Gagnaðili heldur eftir tryggingarfénu, meðal annars á þeirri forsendu að skemmdir hafi orðið á innréttingu, baðkari og parketi, auk þess sem álitsbeiðandi henti ljósi í eigu gagnaðila. Samkvæmt þágildandi 63. gr. húsaleigulaga skal leigjandi skila húsnæði að leigutíma loknum í hendur leigusala í sama ástandi og hann tók við því. Ber leigjandi óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því, að svo miklu leyti sem slíkt telst ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafar af atvikum sem voru leigjanda sannanlega óviðkomandi. Samkvæmt þágildandi 64. gr. laganna verður leigusali að lýsa bótakröfu sinni skriflega, eða hafa uppi áskilnað þar að lútandi, innan tveggja mánaða frá skilum húsnæðisins. Óumdeilt er með aðilum að leigutíma lauk 2. apríl 2019. Með rafrænum skilaboðum 10. apríl 2019 upplýsti gagnaðili álitsbeiðanda um að mat á tjóni væri tilbúið, hún væri enn að bíða eftir endanlegum tilboðum frá smiði, málara og pípara. Þá þyrfti hún að finna verð á ljósi sem álitsbeiðandi hafi hent. Fram kom að álitsbeiðandi myndi fá bréf frá lögfræðingi hennar og er það bréf dagsett 28. júní 2019. Telur kærunefnd þannig að gagnaðili hafi uppfyllt skilyrði 64. gr. húsaleigulaga um að hafa uppi áskilnað vegna bótakröfu innan tveggja mánaða frá skilum húsnæðisins.

Gagnaðili leggur fram yfirlýsingu smiðs sem hefur að geyma athugasemdir við ástand íbúðarinnar og kostnaðarmat. Álitsbeiðandi hefur hafnað matinu þar sem því hafi einhliða verið aflað af hálfu gagnaðila, auk þess sem meirihluti athugasemda smiðsins falli undir eðlilegt slit eða viðhaldsskyldu leigusala. Hvorki fór fram úttekt á hinu leigða við upphaf leigutíma árið 2010 né við lok leigutíma árið 2019. Telur kærunefnd að gagnaðili hafi ekki fært sönnur á að álitsbeiðandi hafi valdið tjóni á eigninni, auk þess sem ekki liggur fyrir álit byggingarfulltrúa á fjárhæð tjóns með vísan til 65. gr húsaleigulaga. Þar sem gagnaðila hefur ekki tekist að sanna tjón sitt telur kærunefnd að fallast verði á kröfu álitsbeiðanda um skil á tryggingarfénu.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda tryggingarféð ásamt verðbótum.

Reykjavík, 11. desember 2019

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                                      Eyþór Rafn Þórhallsson