Mál nr. 120/2022 - Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 120/2022
Breytt hagnýting séreignar. Samþykki eigenda. Rekstur kráar.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með álitsbeiðni, móttekinni 11. nóvember 2022, beindi Húsfélagið A, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B ehf., hér eftir nefnt gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Greinargerð barst ekki frá gagnaðila, þrátt fyrir ítrekaða beiðni kærunefndar þar um.
Með tölvupósti 28. mars 2023 óskaði kærunefnd eftir frekari upplýsingum frá sóknaraðila. Svar barst með tölvupósti 3. apríl 2023 og var það sent varnaraðila með tölvupósti sama dag. Athugasemdir varnaraðila bárust með tölvupósti 14. apríl 2023 og voru þær sendar sóknaraðila með tölvupósti kærunefndar 17. apríl 2023.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 3. maí 2023.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða blandað verslunar- og fjöleignarhús að C, alls 16 eignarhluta. Álitsbeiðandi er húsfélagið en gagnaðili er eigandi eignarhlutar á 2. hæð hússins. Ágreiningur er um hvort breytt hagnýting á séreign gagnaðila þurfi samþykki meðeigenda.
Kröfur álitsbeiðanda eru:
- Að viðurkennt verði að breyting á hagnýtingu í eignarhluta gagnaðila þar sem fram fer rekstur í flokki II, krá (f), útheimti samþykki allra eigenda hússins, en til vara einfalds meirihluta.
- Að viðurkennt verði að hagnýting eignarhlutans með þeim hætti sem rekstrarleyfisumsókn beri með sér sé ólögmæt.
Í álitsbeiðni segir að húsið hafi verið byggt árið 1987 samkvæmt samþykktum teikningum bygginganefndar D. Ágreiningur snúi að breytingu á hagnýtingu eignarhluta gagnaðila sem sé skráður sem skrifstofur í eignaskiptayfirlýsingu, en hárgreiðslustofa samkvæmt skráningu hjá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun. Samkvæmt þeim upplýsingum sem sóknaraðili hafi aflað hafi gagnaðili heimilað/leigt E ehf. rýmið og sótt hafi verið um rekstrarleyfi í flokki II, tegund krá (f), með opnunartíma frá kl. 12:00 til 01:00 hvern dag. Sótt hafi verið um leyfi fyrir að hámarki 30 gesti. Bráðabirgðaleyfi hafi verið gefið út 4. nóvember 2022 og starfsemi byrjað í húsinu. Álitsbeiðandi sé mótfallinn því að slíkt leyfi sé veitt, enda séu fimm íbúðir í húsinu af sextán eignarhlutum.
Um sé að ræða hús er lúti lögum um fjöleignarhús. Þá sé í tilviki þessu óheimilt að víkja frá lögunum, sbr. 2. mgr. 2. gr., nema með sérstökum samþykktum eða samningum, sbr. 75. gr. sömu laga, sem þinglýsa skuli. Engum slíkum samþykktum eða samningum sé til að dreifa í þessu efni.
Ekki hafi verið sótt um breytingu á hagnýtingu rýmisins, en álitsbeiðandi hafi þó haft óljósa vitneskju um í hvað hafi stefnt. Á aðalfundi 13. október 2022 hafi átt sér stað umræða um breytta hagnýtingu séreigna með fastanúmerin X og X. Í fundargerð hafi komið fram að fundarmenn væru sammála um að þessi breyting væri óæskileg. Ekki hafi verið farið fram á slíka breytingu á hagnýtingu séreignar af hálfu gagnaðila og því væri nýting eignarhlutans með þessum hætti ólögmæt. Því hafi verið samþykkt að stjórn álitsbeiðanda gripi til aðgerða til að fyrirbyggja rekstur af þessu tagi í húsinu, enda hafi samþykki til breyttrar hagnýtingar ekki legið fyrir. Skylda hafi hvílt á gagnaðila að fá leyfi hjá álitsbeiðanda og eftir atvikum einstökum eigendum fyrir breytingu á hagnýtingu eignarhlutans úr verslun í veitingarekstur áður en slíkur rekstur hefjist.
Vart þurfi að fjölyrða um að lengri opnunartími, auk vínveitingaleyfis og opnunartíma frá klukkan 12:00 til 01:00 hvern dag, sé veruleg breyting. Þá fylgi slíkum rekstri töluvert meira ónæði en skrifstofurýmum, auk þess sem settar hafi verið húsreglur þar sem lagt hafi verið bann við hávaða eftir klukkan 22:00 og frá klukkan 00:00 til 07:00 megi ekki viðhafa háhreysti í húsinu sem raskað geti svefnfriði manna. Íbúar skuli jafnan gæta þess að valda öðrum íbúum sem minnstu ónæði og óþægindum og taka fullt tillit til annarra íbúa í allri umgengni. Gangi það eftir, eins og rekstrarleyfisumsókn geri ráð fyrir, þá sé það ætlun rekstrarleyfishafa að þverbrjóta húsreglur hússins með atbeina yfirvalda í formi rekstrarleyfis.
Þá hafi viðlíka rekstur verið í húsinu, án leyfis álitsbeiðanda, og hafi eiganda eignarhlutans verið sendir tölvupóstar þar sem slíkri hagnýtingu hafi verið mótmælt, án þess að við því hafi verið brugðist.
Það hafi verið rangt að heimila veitingarekstur í húsinu í öndverðu, án þess að það hafi verið gætt að því hvernig heimildum innan álitsbeiðanda væri háttað. Þá hafi kærunefnd tekið á álitaefni því sem hér sé til grundvallar í áliti sínu í máli nr. 1/2022 þar sem komist hafi verið að niðurstöðu um að jafnvel breyting á rekstrarleyfi innan flokks II sé að minnsta kosti háð samþykki einfalds meirihluta á húsfundi. Það hafi sýnt sig að rekstur með slíku leyfi hafi valdið ónæði, bæði hávær tónlist, hávaði frá gestum fram á nótt innanhúss og utan, auk þess sem fólk safnist saman fyrir utan húsið með tilheyrandi hávaða og vindlingareyk. Þá muni slíkur rekstur, burtséð frá öllu ónæði, valda rýrnun á verðmæti fasteigna í húsinu.
III. Forsendur
Samkvæmt 1. mgr. 26. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, hefur eigandi einn rétt til hagnýtingar og umráða yfir séreign sinni með þeim takmörkunum einum sem greinir í lögunum eða öðrum lögum sem leiðir af óskráðum grenndarreglum eða eðli máls eða byggjast á löglegum ákvörðunum og samþykktum húsfélags. Í eignarráðinu felst þannig almenn heimild eiganda til að ráðstafa og hagnýta eign sína á hvern þann hátt sem hann kýs innan þess ramma sem vísað er til í greininni.
Samkvæmt 1. mgr. 27. gr. sömu laga eru breytingar á hagnýtingu séreignar frá því sem verið hefur eða ráð var fyrir gert í upphafi, sem hafa í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur eða afnotahafa en áður var og gengur og gerist í sambærilegum húsum, háðar samþykki allra eigenda hússins. Þrátt fyrir ákvæði 1. mgr. getur eigandi ekki sett sig á móti slíkri breytingu ef sýnt er að hún hefur ekki í för með sér neina röskun á lögmætum hagsmunum hans, sbr. 2. mgr. sömu greinar. Sé um að ræða breytta hagnýtingu sem ekki er veruleg er nægilegt að fyrir liggi samþykki einfalds meirihluta miðað við fjölda og eignarhluta, sbr. 3. mgr. sömu greinar.
Af athugasemdum við ákvæði 27. gr. fjöleignarhúsalaga í frumvarpi því er varð að lögum nr. 26/1994 má ráða að ákvæðið hafi einkum komið til vegna atvinnustarfsemi af ýmsum toga í húsnæði sem ætlað sé til íbúðar, þótt vissulega sé það ekki bundið við þau tilvik. Einnig kemur fram að við það sé miðað að breyting á hagnýtingu séreignar sé alltaf háð samþykki annarra eigenda, ýmist allra sé breyting veruleg, sbr. 1. mgr., eða einfalds meirihluta miðað við fjölda og eignarhluta teljist hún ekki veruleg, sbr. 3. mgr. Loks er tekið fram að með ákvæðum 2. mgr. sé komið til móts við viðkomandi eiganda með því að hindra að aðrir eigendur synji um samþykki á ómálefnalegum grundvelli, enda þótt um verulega breytingu sé að ræða.
Í eignaskiptayfirlýsingu hússins, innfærðri til þinglýsingar 17. janúar 2001, segir að húsið sé blandað verslunar- og íbúðarhús. Á 1. hæð séu verslanir, á 2. hæð séu verslanir og skrifstofur og á 3. hæð séu íbúðir. Um eignarhluta gagnaðila segir í eignaskiptayfirlýsingunni að um sé að ræða skrifstofur ásamt salerni og geymslu.
Í málinu háttar svo til að á því svæði sem húsið stendur á, F, er gert ráð fyrir margháttaðri nýtingu húsnæðis, svo sem fyrir verslanir, veitingastaði, skrifstofur, gistihús, íbúðir og fleira. Telur kærunefnd að hafa beri hliðsjón af framangreindum sjónarmiðum við mat á því hvað gengur og gerist í sambærilegum húsum í skilningi 1. mgr. 27. gr. laga um fjöleignarhús. Telja verður að eigendur íbúða á téðu svæði verði þannig að gera ráð fyrir því að veitingarekstur af ýmsu tagi geti átt sér stað í blönduðum húsnæðum, þ.e. að þar sé rekin þjónusta sem er í samræmi við skipulag svæðisins. Í þessu tilviki hefur opnunartími þjónustu í eignarhluta gagnaðila verið samþykktur til klukkan 01:00 öll kvöld og hóf leigjandi gagnaðila rekstur kráar þar haustið 2022. Fyrir liggja upplýsingar um að fram til ársins 2019 var hárgreiðslustofa rekin í eignarhlutanum en frá þeim tíma hafa verið reknir þar barir. Álitsbeiðandi segir að þeim rekstri hafi þegar verið mótmælt á árinu 2019.
Álitsbeiðandi byggir á því að ónæði vegna hávaða fylgi téðri starfsemi og þá sé opnunartíminn andstæður húsreglum sem kveði á um að æskilegt sé að hljótt sé í húsinu frá kl. 22:00 og frá kl. 00:00-07:00 megi ekki viðhafa háreysti í húsinu sem raskað geti svefnfriði manna. Gagnaðili var eigandi í húsinu þegar húsreglurnar voru settar. Við mat á því hvort breytt hagnýting hafi í för með sér röskun á lögmætum hagsmunum annarra eigenda þarf að meta hvert tilvik fyrir sig. Breyting sú sem verður á eignarhluta gagnaðila er hvorki andstæð aðalskipulagi svæðisins né liggja fyrir þinglýstar heimildir sem takmarka umrædda hagnýtingu hans. Þá ber til þess að líta að þrátt fyrir að eignarhlutinn sé skráður sem skrifstofurými í eignaskiptayfirlýsingu þá getur það ekki talist sem takmörkun á nýtingarmöguleika eignarhlutans heldur er um að ræða lýsingu á notkun eignarhlutans á þeim tíma sem eignaskiptayfirlýsingin var gerð. Loks er um að ræða veitingastað í flokki II en í 3. mgr. 4. gr. laga nr. 85/2007 um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald er slíkur flokkur skilgreindur með eftirfarandi hætti: „Umfangslitlir áfengisveitingastaðir þar sem starfsemi er ekki til þess fallin að valda ónæði í nágrenninu, svo sem með háværri tónlist, og staðir sem kalla ekki á mikið eftirlit og/eða löggæslu.“
Fyrir liggur að bar, sem að jafnaði er rekinn í flokki II, hefur verið í húsnæðinu frá 2019 og rekstraraðilinn sem nú starfar er sá þriðji frá þeim tíma. Álitsbeiðandi hefur ekki gripið til aðgerða til að banna starfsemi á fyrri stigum. Er því ekki um að ræða breytingu á hagnýtingu á eignarhluta gagnaðila frá því sem verið hefur í skilningi 27. gr. laga um fjöleignarhús. Á hinn bóginn þarf rekstraraðilinn að hlíta fyrrgreindum húsreglum. Þetta þýðir að óheimilt er að viðhafa háreysti í húsnæðinu eftir miðnætti og milli klukkan 22:00 og 24:00 á kvöldin er æskilegt að hljótt sé.
Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfum álitsbeiðanda en bendir á að eigendur og afnotahafar í húsnæðinu eru bundnir af húsreglum.
Reykjavík, 3. maí 2023
Auður Björg Jónsdóttir
Víðir Smári Petersen Eyþór Rafn Þórhallsson