Mál nr. 89/2023-Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 22. desember 2023

í máli nr. 89/2023

A ehf.

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen dósent og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A ehf. Umboðsmaður sóknaraðila er C lögmaður.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að honum sé heimilt að ganga að tryggingarfé varnaraðila að fjárhæð 450.000 kr.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað og að sóknaraðila beri að endurgreiða tryggingarféð að frádregnum 50.000 kr.

Með kæru, dags. 22. ágúst 2023, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 24. ágúst 2023, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Viðbótargögn bárust frá sóknaraðila 12. september 2023 sem send voru varnaraðila með tölvupósti kærunefndar 26. september 2023. Greinargerð varnaraðila, dags. 29. september 2023, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 3. október 2023. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 11. september 2023, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 12. október 2023. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 15. nóvember 2022 til 15. nóvember 2023 um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila að D á E. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveður að í leigusamningi aðila hafi komið fram að íbúðin væri öll nýlega uppgerð og einnig að varnaraðili skyldi bæta tjón á húsnæðinu eða fylgifé þess, sem yrði af hans völdum. Lögregla hafi verið kölluð til 12. mars 2023 vegna skemmda af völdum varnaraðila. Hann hafi skýrt þannig frá við lögreglu að hann hefði týnt lyklum og heyrt raddir innan úr íbúðinni. Hann hafi tekið verkfæri sem hann kvaðst hafa geymt í geymslu og ætlað að brjóta sér leið inn í íbúðina. Með þessu hafi hann valdið skemmdum á íbúðinni, þ.e. hurð, sílender og hurðarhandfangi.

Með bréfi, dags. 21. mars 2023, hafi verið skorað á varnaraðila að bæta úr þeim skemmdum sem hann hafi valdið á íbúðinni. Þeirri áskorun hafi ekki verið svarað, þrátt fyrir aðvörun um riftun leigusamningsins yrði ekki brugðist við henni. Samningnum hafi verið rift 19. apríl og varnaraðila gert að yfirgefa íbúðina. Þannig hafi hann haft fjórar vikur til að verða við áskoruninni í samræmi við 2. mgr. 18. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994. Þar sem varnaraðili hafi hvorki svarað áskorun um úrbætur né orðið við yfirlýsingu um riftun og yfirgefið íbúðina hafi sóknaraðili þurft að krefjast útburðar. Með úrskurði, dags. 15. júní 2023, hafi krafa sóknaraðila verið tekin til greina og honum heimilt að fá varnaraðila borinn út. Útburður hafi farið fram 27. júní þar sem lögregla og fulltrúi sýslumanns hafi verið á staðnum. Varnaraðili hafi ekki verið heima og því hafi þurft að bora út lás til að komast í íbúðina. Þegar inn hafi verið komið hafi blasað við að tjón á íbúðinni hafi verið mun meira en á útihurðinni. Tjón sem varnaraðili beri ábyrgð á sé á gólfi, veggjum, innihurðum og skápum. Þá hafi íbúðin verið með öllu óþrifin og óhreinindi víða.

Með bréfi, dags. 3. júlí 2023, hafi varnaraðila verið afhent bréf þar sem því hafi verið lýst yfir að sóknaraðili gerði kröfu í tryggingaféð að fjárhæð 450.000 kr. vegna skemmda á íbúðinni. Með bréfi varnaraðila, dags. 28. júlí 2023, mótteknu af umboðsmanni sóknaraðila 1. ágúst hafi varnaraðili gert kröfu um endurgreiðslu tryggingarfjárins að frádregnum 50.000 kr. vegna hurðarhlera og veggtengils sem hafi skemmst. Í rökstuðningi varnaraðila hafi verið vísað til þess að sóknaraðili hafi sagt upp samningi í mars 2023 og vísað til umgengni og umkvartana nágranna. Þá hafi verið vísað til þess að sóknaraðili hafi sagt upp samningi án þess að rökstuðningur hafi fylgt og hafi hann sem varnaraðili átt rétt á þriggja mánaða uppsagnarfresti. Í því sambandi hafi verið vísað til ákvæða húsaleigulaga, nr. 36/1994. Af lestri bréfsins virðist sem hann hafi ekki áttað sig á að leigusamningi hafi verið rift eins og að framan sé lýst og hann hafi fengið lögbundinn frest til að verða við áskorun sóknaraðila til úrbóta. Það sé því ekki rétt sem varnaraðili haldi fram að hann hafi ekki fengið tækifæri til að gera úrbætur og skilað íbúðinni í betra ástandi en raunin hafi verið.

Þær skemmdir sem taldar hafi verið upp hér að ofan séu á ábyrgð varnaraðila og tryggingin hafi verið lögð fram til greiðslu á þeim kostnaði sem sóknaraðili verði fyrir við viðgerð. Þá sé ótalinn sá tími sem hafi farið í þrif en myndir sýni að gólf og veggir séu mjög óhrein. Þá hafi sóknaraðili orðið fyrir kostnaði vegna útburðar.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveðst hafa skemmt læsingu og hurðarhún við að reyna að komast inn í íbúðina og hann hafi fengið föður sinn til aðstoða sig við að lagfæra skemmdirnar. Þeir hafi  keypt nýja læsingu og sett hana upp 15. mars 2023. Þeir hafi síðan rætt við smið vegna viðgerða á hurðinni. Smiðurinn hafi verið nokkuð upptekinn en þó til í að taka verkið að sér. Varnaraðili hafi samþykkt uppsögn sóknaraðila á leigusamningnum og reiknað með að hann hefði þriggja mánaða uppsagnarfrest eins og samningurinn hafi kveðið á um. Varnaraðili hafi verið að vinna í því að tæma íbúðina og hafði fengið fólk til að hjálpa sér við þrif og smiðurinn ætlað að klára viðgerðir á hurðinni þegar sóknaraðili hafi farið í íbúðina, skipt um læsingar og læst varnaraðila úti af heimili hans. Þetta hafi gert það að verkum að hann hafi ekki getað klárað fráganginn.

Varnaraðili hafi fengið tölvupóst frá kærunefnd húsamála 24. ágúst 2023 með ýmsum fylgigögnum sem hann hafi fyrst verið að sjá þá. Það sé honum að kenna að hafa ekki fylgst betur með hvað hafi verið að gerast hjá sóknaraðila og lögfræðingi hans og einfaldlega trúa því að hann hafi átt að bæta fyrir brot sitt sem hann hafi vissulega framið 11. mars. Uppsögn sóknaraðila hafi borist um miðjan mars og varnaraðili ætlað að skila íbúðinni 30. júní 2023.

Í dóminum hafi komið fram að 21. mars hafi verið skorað á varnaraðila að bæta úr þeim skemmdum sem hann hafi valdið og yrði ekki bætt úr þeim yrði leigusamningi sagt upp. Varnaraðili hafi verið búinn að bæta úr þessu viku áður en þessi krafa hafi verið gerð og hann búinn að ráða smið til að gera við hurðina eða skipta um hana.

Í gögnunum komi fram að tvívegis hafi verið reynt að birta varnaraðila kröfur sem hann hafi ekki fengið í hendur en einhverjir nágrannar hans tekið við. Varnaraðili hafi ekki haft hugmynd um að verið væri að taka fyrir mál á hendur honum vegna þess að hann hefði reynt að komast inn til sín og skemmt hurðina við það. Meginástæða þess að lögfræðingur sóknaraðila hafi fengið dómara til að samþykkja að bera varnaraðila út sé sú að hann hafi sagt ósatt fyrir dómi um að varnaraðili hefði ekki brugðist við kröfu sóknaraðila um að bæta skemmdir sem hann hafi valdið.

Það sem hafi verið skemmt í íbúðinn hafi verið hurðin og einn tengill sem hafi bráðnað þar sem Air Fryer hafi verið of nálægt honum.

Samkvæmt orðum sóknaraðila hafi íbúðin öll verið nýuppgerð en varnaraðili hafi tekið við íbúðinni beint úr höndum annars leigjanda og hafi ýmislegt smávægilegt ekki verið í lagi sem varnaraðili hafi engar athugasemdir gert við, svo sem rispur á gólfum, hurðalistum og gólflistum.

Þegar sóknaraðili hafi krafist þess að ganga á trygginguna hafi hann átt að fá óháðan aðila til að meta hvað hafi verið skemmt og hvers virði það væri samkvæmt húsaleigulögum en það hafi ekki verið gert. Krafa sóknaraðila sé óréttlát og órökstudd. Ekki hafi verið beðið um að varnaraðili skilaði lyklum að íbúðinni heldur hafi verið ráðist á hurðina og nýju læsinguna og hún brotin eða boruð og svo tekin mynd af því sem eitthvert tjón af völdum varnaraðila. Engin skýrsla frá lögreglu eða sýslumanni liggi fyrir um að þeir hafi haft umsjón með að bora upp hurðina og bera varnaraðila út og hann hafi ekki verið hafður með í ráðum þar.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að varnaraðili hafi viðurkennt að hafa valdið tjóni á íbúðinni sem hann beri ábyrgð á. Varnaraðili hafi fengið þann tíma sem lög geri ráð fyrir til að bæta úr þeim skemmdum sem hann hafi valdið. Þann tíma hafi hann ekki nýtt og því hafi sóknaraðili þurf að fara í endurbætur á íbúðinni. Hefði varnaraðili viljað skila íbúðinni í betra ástandi hafi hann fengið tækifæri til þess sem hann hafi þó kosið að gera ekki. Eins og framlagaðar myndir beri með sér hafi íbúðin verið í mjög slæmu ástandi við skil. Sú vinna og sá kostnaður liggi nú fyrir en lagðir hafi verið fram reikningar vegna þessa.

Hvernig varnaraðili hafi fengið út að kostnaður við viðgerð og þrif sé 50.000 kr. sé erfitt að átta sig á. Tölvuverður tími hafi farið í þrif en ekki sé hægt að lesa annað úr greinargerð varnaraðila en að hann hafi samþykkt að hafa skilið við íbúðina óþrifna og sé það í samræmi við framlagðar ljósmyndir, þá að hurð væri ónýt og hurðarkarmur. Efniskostnaður við viðgerð á hurð sé samkvæmt reikningi 110.496 kr. og sé þá ótalin sú vinna við að skipta um hurðina. Þá liggi fyrir reikningar er varði aðrar viðgerðir, málningu, parket og innihurð. Eins og fram komi í bókun sýslumanns hafi komið í ljós þegar komið hafi verið inn í íbúðina að báðar hurðir hennar hafi verið skemmdar, parket í forstofu, gardínur í stofu og í svefnherbergi og hurð inn í geymslu í sameign. Því sé mótmælt að varnaraðili hafi gert athugasemdir við sóknaraðila um ástand íbúðar. Úrskurður um útburð hafi verið vegna skemmda sem varnaraðili beri ábyrgð á enda megi ljóst vera að hann hafi ekki farið í þær viðgerðir sem krafist hafi verið með áskorunarbréfi. Það að varnaraðili beri fyrir sig að hafa ekki vitað um fyrirhugaðan útburð sé mótmælt enda segi í bókun sýslumanns að úrskurður þar um hafi legið opinn í íbúðinni og líti út fyrir að varnaraðili hafi kynnt sér efni hans.

V. Niðurstaða

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði varnaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 450.000 kr. við upphaf leigutíma. Varnaraðili heldur tryggingarfénu vegna skemmda sem hann kveður hafa orðið á hinu leigða á leigutíma og þrifa.

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans.

Í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skal hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu. Ákvæði 5. mgr. kveður á um að geri leigusali kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 4. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Jafnframt segir að hafni leigjandi kröfu leigusala beri honum að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu hans innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar.

Miðað verður við að leigutíma hafi lokið sama dag og útburður varnaraðila úr íbúðinni átti sér stað 27. júní 2023 enda sóknaraðili þá kominn með umráð íbúðarinnar. Með bréfi til varnaraðila, dags. 3. júlí 2023, lýsti sóknaraðili því yfir að þegar hann hafi fengið íbúðina afhenda hafi komið í ljós frekari skemmdir á henni og að í samræmi við 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga gerði hann kröfu í tryggingarféð til greiðslu á skemmdum. Með bréfi, dags. 27. sama mánaðar upplýsti varnaraðili að hann féllist á að 50.000 kr. yrði ráðstafað af tryggingarfénu vegna skemmda á hurðarhlera, en þær höfðu verið óumdeildar á fyrri stigum, og veggtengli en að öðru leyti var ótilgreindri kröfu sóknaraðila vegna frekari skemmda hafnað. Í téðu kröfubréfi sóknaraðila er í engu lýst hvaða skemmdir krafa hans varðar. Kærunefnd telur að við kröfu eða áskilnað í tryggingarfé nægi ekki að lýsa yfir kröfu án nokkurrar tilgreiningar á þeim þáttum sem krafan varðar enda verður viðtakandi kröfunnar að geta áttað sig á efni hennar til þess að geta tekið afstöðu til hennar. Fyrst í kæru sóknaraðila í máli þessu, dags. 22. ágúst 2023, kemur fram að skemmdir hafi verið á gólfi, veggjum, innihurðum og skápum. Einnig er þar tekið fram að íbúðin hafi verið óþrifin og að sóknaraðili hafi orðið fyrir kostnaði vegna útburðarins. Voru þá liðnir tæpir tveir mánuðir frá lok leigutíma. Nefndin getur þannig ekki fallist á að sóknaraðili hafi lýst yfir kröfu sinni með fullnægjandi hætti innan fjögurra vikna frá skilum íbúðarinnar, sbr. 1. málsl. 1. mgr. 41. gr. húsaleigulaga. Verður því að hafna kröfu hans í málinu.

Að því virtu að varnaraðili fellst á að 50.000 kr. verði ráðstafað af tryggingarfénu ber að fallast á kröfu varnarðila um að sóknaraðila bera að endurgreiða eftirstöðvar tryggingarfjárins eða 400.000 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem varnaraðili skilaði sóknaraðila íbúðinni 27. júní 2023 reiknast dráttarvextir frá 26. júlí 2023.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Sóknaraðila ber að endurgreiða varnaraðila tryggingarfé að fjárhæð 400.000 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 26. júlí 2023 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.

Reykjavík, 22. desember 2023

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                     Eyþór Rafn Þórhallsson